公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

街区活动 - 首开LONG街引入《长安的荔枝》IP 打造汉唐主题夜经济活动 首日吸引超7万人次参与[1][2] - 街区设置打卡互动环节 周末提供90分钟现场演出 包括古风舞蹈 脱口秀 唐诗互动等节目[2] - 活动将持续至8月31日 每周五至周日举办不同主题活动 包括汉服诗词大会 剧本杀等[2] - 街区将重新装饰活动区域 打造汉唐坊间酒肆风貌 舞美服装由西安定制 邀请国家汉服协会专家参与[2] 产业规划 - 昌平区启动"把夏天的夜交给昌平"系列活动 将持续至9月 通过四大场景融合与六类产业联动发展夜经济[3] - 四大场景包括商业体 景区 村镇 街区 六类产业涵盖文化 旅游 商业 体育 农业 科技[3] - 计划构建4个夜经济特色地标 预计带动夜间营业消费同比增长15%[4] 业态布局 - 发展"夜商业"活动 在街区商业体推出夜宴 夜饮 体竞 零售等消费服务[3] - 推广"夜休闲"模式 以兴寿镇辛庄落日市集等乡俗活动突出文化审美和乡情乡趣[3] - 打造夜间旅游市场 以居庸关长城 白浮泉公园等景区为载体开发夜游产品[3] - 推动夜生活发展 以昌盛小街 龙域中心西区商业街等打造本地化夜间生活圈[3]

万达集团现状 - 万达商管IPO计划第四次递表失败，外界对资金链危机讨论加剧 [2] - 万达核心资产400多家万达广场正陆续出售，已卖出40多家，48家优质资产准备批量出售 [2] - 万达商管有息负债规模达1567亿元，货币资金仅151亿元，一年内到期债务440亿元，现金短债比0.3倍 [14] - 万达商管1-9月营收399亿元，归母净利润98亿元，同比下降10亿元 [14] - 王健林个人名下股权被冻结4.9亿元，涉及万达商业管理集团等核心企业 [16] 王思聪商业动态 - 王思聪旗下北京寰聚商业与泰安市政府签约37亿元文旅项目，后被何猷君公司收购 [3] - 北京寰聚商业成立4个月即宣称管理资产超60亿元，布局70余项目，但实际投资寥寥 [7] - 公司管理层无文旅经验，总裁李欣为王思聪留学好友，执行总裁丁一起家东北 [8] - 泰安项目定位"年轻力微度假目的地"，含四季滑雪场、室内动物园等业态 [9] - 项目实际操盘手为前济南高新万达广场招商营运副总周本正 [10] 万达文旅业务模式 - 以往万达文旅项目多作为房地产销售噱头，周边房产受追捧后获取超额收益 [12] - 泰安项目为纯文旅业态，未夹带房地产销售元素 [12] - 万达参与建造的张家界大庸古城耗资24.43亿元，连续亏损四年濒临破产 [11] - 延安万达城开业后迅速冷清，反映文旅项目运营问题 [11] 资产处置与资本运作 - 太盟牵头腾讯、京东等组成财团拟500亿元收购48座优质万达广场 [15] - 出售资产需继续委托新达盟轻资产平台管理，限制华润等同行接盘 [15] - 珠海万达商管第四次IPO招股书递交后前景渺茫，面临300亿元对赌回购压力 [11]

城镇化与城市更新 - 截至2024年底中国常住人口城镇化率达67%对应9.4亿城镇人口 显示城镇化进入存量提质与增量调整并重阶段 [1] - 城市更新成为新型城镇化战略核心内容 需要大量资金资源投入 近年财政金融政策支持力度加大推动项目加速落地 [1] - 政策性金融机构通过"融资+融智"模式深度参与改造 如国开行江西分行为富丽小区提供1000万元贷款并协助设计收益模型 [2][3] - 2024年1-5月国开行发放城市更新相关贷款5751亿元 重点支持老旧小区改造/城中村更新/历史保护等领域 [4] 消费基础设施REITs创新 - 中金印力消费REIT以杭州西溪印象城为底层资产募资超30亿元 资金用于上海前湾/天津和平路等新项目建设 [6] - 西溪印象城年客流量超2000万 租金收缴率99%以上 优质资产特性使其成为首批消费基础设施REITs试点项目 [6] - REITs工具使印力集团盘活存量资产 前湾印象城20亿元投资可通过资产证券化缩短回报周期 降低负债率 [7] - 全国已上市8只消费基础设施REITs 涵盖购物中心/社区商超/农贸市场 形成投资消费良性循环 [7] 历史文化保护更新 - 扬州小秦淮河改造采用"绣花功夫"微更新模式 保留600年历史风貌同时植入文创店/咖啡馆等新业态 [8] - 项目获4960万元省级专项资金+1.2亿元国开行贷款 江苏省财政额外提供1个百分点贴息降低融资成本 [9][10] - 国开行34个历史文化项目纳入江苏"城新贷"贴息库 政策组合拳推动保护性开发提速 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 23 - 27 日）中证 REITs 全收益指数和中证 REITs（收盘）指数均下跌，终结七周连涨，REITs 市场总市值环比下跌，各资产类板块回调；二级市场七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块领跌，市场成交无明显变化，估值收益率上升；一级市场政策支持消费基础设施发行 REITs，中海地产申报消费 REITs，年内潜在发行项目较多[1][2][44] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块连跌两周，能源板块跌幅最小，仅中金山东高速 REIT 等少数 REITs 上涨，新上市的中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 表现较好[15][20] 流动性 - 本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额 5.79 亿元、日均成交量 1.20 亿份、日均换手率 0.61%，市政环保、租赁住房换手率领先，7 月有 5 个项目解禁，大宗交易对价格影响待察[2][24] 估值 - 本周 REITs 全线下跌带来板块估值调整，中债估值收益率显示交通、仓储物流、产业园区板块靠前，项目估值分化明显，个券有挖掘空间[36] 一级市场 首发 - 政策支持消费基础设施建设发行 REITs，中海地产拟将佛山购物中心项目以公募 REITs 形式上市，预计募资 13.55 亿元，年内潜在发行项目 12 - 15 单，总发行规模 200 亿元以上[44] 本周其他要闻 - 平安宁波交投 REIT 拟于 2025 年 7 月 3 日举办投资者开放日活动，国金资管 - 欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模 6.7 亿元[54]

项目概况 - 北京保利广场位于地铁14号线商业带北端门户，由原欧尚、百安居旧址改造而成，总建筑面积12.25万平方米，其中商业部分3.37万平方米，定位为"质造生活新聚场"，覆盖文化、美食、运动与亲子场景 [3] - 项目采用1.8低容积率设计，搭配4万平方米开放式花园，通过采光中庭、天窗系统引入自然光线，并设置下沉广场、屋顶篮球场等交互空间，打破传统商业"盒子"边界 [9] - 首二层双大堂实现办公与商业动线独立互联，物理空间设计强调与自然的融合及功能分区 [9] 商业模式创新 - 商业部分以首店和主理人品牌为主，商户总数不足50家，但单店面积较大，如COG攀岩馆为北京最大抱石场馆，句象书店面积达1600平方米 [1][5] - 引入多个首店品牌，包括黑胶唱片全国首店RehabVinyl、全球设计师集合店FUSIONCO&MODEART、北京首店B.SNS.COFFEE等，餐饮门店采用定制化模式如美・大董烤鸭店融合莫奈艺术美学 [9] - 业态组合覆盖文化、艺术、运动、餐饮等多元场景，打造"第三生活空间"概念，如书店与剧场结合、攀岩馆提供社交功能 [14] 目标客群与区位优势 - 主要服务周边5公里范围内的家庭客群、白领及年轻消费者，同时覆盖商写办公人群 [5] - 3公里范围内居住人口25万、办公人口27万，其中25-44岁主力消费人群占比近七成，高收入人群对品质消费需求迫切 [10] - 周边产业以金融科技、智能制造为主，5公里内分布多个高档住宅区，形成产业与居住的复合消费基础 [10] 行业趋势与挑战 - 业态结构符合社区商业向差异化、情景化、品质化转型趋势，顺应"云消费"时代从功能型向享受型消费的转变 [14] - 专家指出店铺数量配置需平衡品质与选择性，建议通过小店铺动态调整机制持续引入新品牌和快闪店以保持消费者新鲜感 [10] - 望京商圈现有商业未能充分满足区域需求，该项目通过首店矩阵和主理人品牌生态优化京北部商业供给 [14]

项目概况 - 北京保利广场正式开业，位于地铁14号线商业带北端门户，东座与西座项目实现联通 [1] - 项目由原欧尚、百安居旧址改造而成，总建面12.25万平方米，其中商业面积3.37万平方米，定位"质造生活新聚场" [1] 商业业态与品牌策略 - 引入大面积特色商户，如北京最大抱石场馆COG攀岩馆（覆盖全难度等级岩壁线路），1600平方米的句象书店（含儿童阅读、故事剧场及咖啡馆） [4] - 招商侧重首店及主理人品牌，包括黑胶唱片全国首店RehabVinyl、全球设计师集合店FUSIONCO&MODEART、北京首店B.SNS.COFFEE [5] - 餐饮门店采用定制化设计，如融合莫奈美学的大董烤鸭店、呈现京派川菜创新的峨嵋酒家 [5] 空间设计与功能创新 - 建筑采用1.8低容积率设计，配备4万平方米开放式花园，通过采光中庭和天窗系统引入自然光线 [8] - 首二层双大堂实现办公与商业动线独立互联，设置下沉广场、屋顶篮球场等交互空间，打破传统商业"盒子"边界 [8] 区域商业生态影响 - 项目优化京北部商业生态，通过首店矩阵与主理人品牌生态塑造品牌辨识度，满足望京区域消费者对品质生活的升级需求 [9] - 强调物理空间设计与持续运营能力的双重创新是项目理念落地的核心 [9]

战略合作与业务转型 - 玉禾田与智元新创签署战略合作协议 以人形机器人技术推动城市服务向智慧化 人性化 可持续化升级 [2][4] - 公司将借助合作推动人形机器人技术与城市服务场景深度融合 提升作业效率与安全性 巩固核心竞争力 [1] - 合作将帮助公司从"城市服务商"转型为"科技赋能平台" 构建智能装备研发与数据服务能力 [1] - 智元新创的旗舰产品"远征A1"人形机器人已实现双足行走 复杂地形适应 多任务调度等突破性能力 [1] - 智元新创的技术已在制造业 医疗康复等领域商业化落地 代表中国智造领先水准 [1] 合作细节与互补优势 - 双方共同发起"玉禾田智创中心" 构建"AI+机器人"融合创新体系 聚焦人工智能 多模态交互等前沿领域 [1] - 智元新创的突破性技术将重新定义"城市毛细血管"运维标准 [2] - 玉禾田在环卫领域的场景积累与智元的技术研发能力形成互补 为城市精细化管理提供新范式 [1] - 玉禾田作为传统城服龙头企业 其深厚场景积淀与规模化服务网络为技术落地提供真实试验场 [2] 其他战略合作 - 玉禾田与铜锣湾集团签订商业合作框架合同 建立长期战略合作关系 [2] - 双方将在商业地产项目运营管理 智慧化服务 资源协同等领域展开深度合作 [2] - 玉禾田在智慧城市运营 物业管理 环境服务等领域拥有丰富经验 [2] - 铜锣湾集团专注于商业地产开发 招商运营及品牌资源整合 [2]

项目概况 - 至海港湾是威海城投集团投资建设的城市新地标，于6月28日正式启用 [1][4] - 项目以"巨鲸出海"为设计概念，采用全国首创的大跨度拱结构与预应力空心楼板相结合的形式，呈现巨鲸脊背微露水面的视觉效果 [4] - 建筑造型与威海依山傍海的地理特征相呼应，直观展现海洋文化 [4] 商业业态 - 项目定位为超级商旅中心，融合高端购物、特色餐饮、休闲娱乐、文化体验等多元业态 [6] - 包含六大主题空间：科幻海世界、城市年轻力中心、宠物友好中心、儿童友好中心、爱情主题广场、大操场 [6] - 总建筑面积为地上三层、地下两层，品牌招商率100%，共126个品牌入驻，其中首次进入威海的品牌77个，首进率61% [6] 楼层规划 - 负一层：59个品牌，主力业态为科幻海世界、鲸鱼出海探索馆、"老港码头"餐饮特色区域 [6] - 一层：49个品牌，主入口打造至海数字艺术中心，左岸、右岸为两大主题街区，聚焦日咖夜酒临海氛围 [6] - 二层：17个品牌，主打"来威海吃海味儿"、"来威海吃日韩料理"、"来威海吃特色胶东菜"三大餐饮主题 [6] - 三层：1个品牌，规划多功能厅"至海空间"，包含城市书吧、观海打卡点 [6] 项目价值 - 项目通过丰富消费场景激活城市商业活力，打造集购物休闲、运动娱乐、网红拍照于一体的"城市会客厅" [7] - 将推动城市商业、人文、艺术、文旅、科技等多元场景融合，成为威海商旅文的"超级接口" [7]

商业活动策划 - 公司策划暑期系列活动包括"灵魂菜市场"、公益咖啡和爱奇儿画展，吸引市民游客参与[1] - "星市集"是公司打造的三大活动IP之一，已成为湾区文商旅名片[1] - "灵魂菜市场"专场采用生态种植、自然养殖方式，展示可持续生活方式[1] - 活动吸引家长带孩子了解农耕，实现不出远门亲近生态[1] 可持续发展与公益 - "星市集"推出"换物局"玩法倡导旧物循环利用[1] - 公司与鲸诺等组织合作关注海洋保育、特殊人群关爱等慈善领域[1] - 通过日常化场景缩短大众与环保、公益之间的距离[1] - 为租户搭建合作平台启动"友爱咖啡公益行动"，发起"100个身心障碍儿家庭温暖团圆计划"[2] - 举办爱奇儿童趣画作展览，让公益更可触可感[2] 历史文化保护 - 项目保留五仙门发电厂旧址(现广州华侨博物馆)，实现新旧对话[2] - 设计之初即考虑保留海珠广场区域原规划特色[2] - 支持"华南地区最早商办电厂"百年建筑修复建设[2] - 实现历史文化传承与城市更新的有机融合[2] 企业社会责任 - 参与"书送希望·爱助成长"童书乐捐活动[2] - 号召公众及租户捐赠募集逾千本童书[2] - 为乡村青少年健康成长助力[2] - 通过具体行动诠释"商业向善"理念[2]