公司业务澄清 - 武汉新兴医药科技有限公司为武商集团的参股企业 公司未直接参与其日常经营 [1] - 该公司目前主要开展房屋出租及物业管理业务 未涉及感冒药或抗病毒药的销售 [1]

行业与公司 * 本次电话会议纪要涉及**交通运输（航空、快递物流）、房地产、工业设备、汽车**四大行业[1] * 具体讨论的公司包括： * **航空业**：春秋航空[3] * **快递业**：中通、圆通、极兔[16][17][19] * **物流业**：东航物流[20] * **房地产业**：华润万象生活[28] * **工业设备业**：大族激光、科创新源、绿的谐波、恒立液压、先导智能、杭可科技、三一重工、中联重科、汇川技术、埃斯顿（纪要中称“吉之家”）、中国重汽、潍柴动力、中国中车、时代电气[35][36][37][38][39][40][41][44][45] 核心观点与论据 交通运输行业 * **航空业**：维持对行业上行周期的乐观判断[3] * **供给侧扰动持续**：1) 波音空客飞机交付虽加速但仍慢于预期；2) 中国航司新订单主要在2028年后交付，新下单交付期在2030年后；3) 发动机维修维护对产能的拖累将在2026-2028年达高峰，春秋航空的影响已开始显现，更大航司的影响会稍晚[4][5] * **需求与票价**：1) 春运需求健康，机票跳水现象自2025年五一后未再发生；2) 春运40天前半段（叠加寒假）强劲，后半段因与北京会议重合，商务需求恢复或略受影响；3) 旺季（如春运）运力可挤出（预计飞机起降增5个点，低于去年双位数增长），客座率提升空间有限，票价值得期待；淡季运力投放更节制，客座率有提升空间[6][7] * **国际航线**：预计2026年国际航线票价将确定性同比上涨，因竞争不如国内激烈、外航有通胀压力、旅客价格敏感度较低[8][9] * **成本端**：不利因素：国际航线成本通胀、发动机维修维护及备件采购费用上升；有利因素：油价维持低位、提升飞机利用小时以摊薄固定成本、人民币对美元小幅升值带来汇兑收益及成本端帮助[10][11] * **入境游**：预计2026年入境游可为全行业带来约1个点的客座率提升，有助于平滑淡季波谷[12] * **春秋航空**：1) 日本航线影响已消化，2026年影响有限；2) 若行业提价且公司提升产能利用率，盈利增长将非常强劲；3) 年报可能宣布提高派息比例，成为正面催化剂[14][15] * **快递业**：头部玩家将继续集中份额，观点维持乐观[18] * **件量增长**：头部公司对2026年行业件量增长预期接近10%左右（高单位数到低双位数），不认同市场悲观预期（低单位数），认为12月及1月初的疲弱受电商税调整、年货节错期等短期因素影响[16] * **价格竞争**：头部玩家（中通、圆通）对件量增速和市场份额仍有较强要求（目标增速超行业5-10个百分点），较小玩家则能接受短期份额扰动；反内卷政策（客户锁定、地板价）可能延续，行业不会出现无底线降价[17][18] * **国际化**：海外市场及中国企业出海被视为物流行业增长的第二曲线重要引擎[19] 房地产行业 * **整体市场**：维持审慎观点，认为市场回暖和政策转向乐观都为时过早[22] * **近期成交改善**：承认过去两三周一线城市二手房成交量同比跌幅从四季度约30%收窄至单位数下跌甚至正增长，但认为主因是春节错配、舆论引导、城市政策放松等短期因素叠加，且小政策效果逐次递减[23] * **成交结构与价格**：近期成交多为中低价位“老破小”，可能与学区房需求释放有关；挂牌量下降和房价环比跌幅放缓可能是恐慌性抛售后的整固期，并非止跌回稳的苗头，需持续观察[24] * **政策预期**：在宏观经济有韧性、未引发显性风险的背景下，出台大力度的房地产刺激政策（尤其是真金白银支持）可能性非常低，政策将维持温和、被动、审慎[25][26] * **未来展望**：预计在没有重大风险情况下，2026-2027年房地产将延续量价齐跌态势，高线城市可能出现补跌；预计全国二手房价在2025年下降12%后，2026、2027年将继续下降8%和6%；一线及部分二线城市止跌回稳可能需等到2027年下半年[27] * **华润万象生活**：推荐关注，认为当前股价仍有约10%上行空间[31] * **增长担忧过度**：1) 2025年业绩存在一次性扰动因素，2026-2027年不会再有；2) “十五五”期间第三方商场外拓速度将加速至“十四五”的1.5-2倍（预计每年拓展15-20个），可弥补母公司转化项目的降速，支撑2026-2027年维持约12%-13%的利润增长[29][30] * **股息率有吸引力**：即使假设利润增速为10%，按100%派息比率计算，2026年股息率约5.2%，2027年接近6%[30] 工业设备行业 * **整体需求**：处于逐渐复苏阶段，未来几年设备需求进入上升周期，驱动力包括国内更新周期、产业升级、AI带来的资本开支机会、中国公司出海[32] * **子板块景气度排序与观点**： * **AI/数据中心设备**：景气度最高，受益于全球AI资本开支迅猛增长（预计头部11家云厂商2026年资本开支保持30%以上增长，达6200亿美元），利好PCB、液冷等需求；推荐**大族激光**（PCB及3C业务上行周期）、**科创新源**（看好北美液冷客户扩展）[34][35] * **机器人**：预计2026年中国仿人机器人出货量同比翻倍至28000台；今年关键看场景落地和商业化，催化剂众多（如特斯拉Optimus更新、供应商确认、英伟达GDC大会等）；零部件厂商先受益，上调**绿的谐波**至买入评级（工业机器人恢复，仿人机器人收入贡献预计2026年达25%），也看好**恒立液压**[36] * **锂电设备**：未来三年需求处于上升周期，驱动力为全球储能需求增长、国内替换需求、固态电池商业化；头部厂商2026年新签订单指引约30%增长；推荐**先导智能**[37] * **工程机械**：未来两三年为国内（替换需求）与海外（欧美建设数据恢复）共振的上升周期；预计未来三年中国挖掘机销量维持15%-20%同比增长，2027年总销量（国内+海外）达约38万台，超过2021年高点；看好**三一重工**、**中联重科**[38][39] * **自动化**：预计未来两年微弱复苏，弹性不大；优先选择有国产替代或出海逻辑的公司，如**汇川技术**、**埃斯顿**（纪要中称“吉之家”，预计2026年订单增速35%-40%，将推出轮式仿人机器人新品）[40][41] * **重卡**：对2026年国内需求谨慎，因2025年国四车替换及新能源车补贴透支需求；预计2026年总销量约100万台（国内下滑十几万台，海外单位数增长）；对**中国重汽**、**潍柴动力**维持中性评级[42][43][44] * **铁路设备**：预计未来两年动车组招标节奏放缓，相关公司（**中国中车**、**时代电气**）铁路板块收入将明显放缓；下调**中国中车**至卖出评级[45] * **光伏设备**：基本面仍在周期底部，产能过剩问题持续；对大部分相关公司维持卖出评级[46] 汽车行业 * **存储涨价影响分析**： * **应用领域**：DRAM用于智能驾驶（传感器数据处理、模型推理），NAND用于智能座舱（应用、地图、事件数据存储、OTA），NOR Flash用于关键ECU/MCU代码启动（如动力总成、底盘）[47][48] * **成本增加**：根据美光数据，2025年平均每辆车搭载16GB DRAM和204GB NAND，较2021年分别增3倍和4倍；与2025年中相比，当前每辆燃油车存储价值量增加100-200美元，电动车增加300-400美元（中国电动车更智能，用量更大）[49] * **成本承担方**：取决于车企与供应商的博弈；供应商倾向于优先供货给愿意出价高的车企[50] * **中短期影响**：若因代理商囤货导致供应不足，可能出现类似2021年的被动减产[51] * 对**非存储类零部件**不利（量减价不变） * 对**车企**影响不确定，取决于减产后的终端提价能力（2026年初需求疲软，提价幅度不确定） * 对**下游经销商**（尤其燃油车）利好，因供应收紧可收窄折扣，改善新车毛利率[52][53] * **长期解决方案**：需对汽车电子架构重新设计，从当前主流的DDR4升级至DDR5或DDR6，以解决因DDR4产能逐步退出带来的供应短缺问题[54][55] 其他重要内容 * 会议性质为摩根士丹利面向机构客户及财务顾问的内部会议，不对媒体开放[2] * 交运分析师提及调研了**东航物流**，但因其未被覆盖，未在报告中详细讨论跨境电商物流议题[20] * 工业分析师提及美国团队调研显示，全球头部云厂商2026年资本开支预计保持30%以上增长，达6200亿美元[35] * 汽车分析师指出，除了存储涨价，铝等原材料涨价也给每辆车带来上千人民币的成本增加[49]

北京“十五五”高质量发展与商业升级 - 文章核心观点：北京在“十四五”期间取得高质量发展，地区生产总值超5.2万亿元，正开启“十五五”新征程，并聚焦科技创新、产业跃升等领域 以三里屯太古里为典型案例，展示了北京通过发展“首店经济”、重塑商业空间生态和推动本土化与国际化的融合，打造国际消费中心城市和全球时尚创新策源地的实践与成果 [1] 首店经济与商业升级 - 三里屯太古里自2008年引入优衣库北京首店以来，“首店”概念成为北京商业的新鲜词汇，开创了街区式消费场景 [3] - 2022年起，项目迎来历史性升级 LVMH集团旗下路易威登、迪奥等重奢品牌相继落子独栋建筑，形成旗舰店集群，品牌布局呈现“北奢南潮”的差异化格局 [3] - 截至报道时，三里屯太古里在全面创新升级后已累计落地171个高质量品牌首店，并举办227场首发、首秀及独家活动，巩固了其作为限量产品和新品系列首选发布平台的地位 [4] - 三里屯的首店数量位居全市第一，其运营经验推动了北京从追求“首店数量”向提升“首店质量”转型，助力国际消费中心城市建设 [5] 消费市场趋势与客群洞察 - 全球奢侈品市场在2025年达到3580亿欧元，十年间增长46% 其中，中国内地市场份额从2015年的约8%增长至2025年的约12%，成为全球增长的核心引擎之一 [3] - 中国高净值人群在奢侈品消费中更追求独特性、专属感和身份认同，与欧美消费者注重产品本身和服务体验的特点形成鲜明对比 [4] - 三里屯太古里运营近18年，客群结构发生变化，初代客群步入新人生阶段，新一代客群持续涌入，要求项目不断打破“零售”边界 [8] 场景创新与空间生态重塑 - 项目通过复合型门店进行场景革新 例如，2025年落地的索康尼精品首店将产品展示与沙龙活动结合，巴黎世家全球旗舰店构建四层复合场景，路易威登之家引入Le Café Louis Vuitton餐厅，实现了业态融合 [7] - 项目同步推进硬件升级，2021年落地裸眼3D LED屏，2023年建成连接西区与南区的空中连桥，消解了街区的物理割裂感 [7] - 项目通过将影城升级为文化互动平台、利用原酒店空间举办艺术展等方式，以文化内容赋能商业场景，实现从单体商业地标到片区共荣生态的跃升 [6][8] 本土化运营与国际化融合 - 项目运营摒弃“业主主导”传统思维，基于项目定位与客群需求，与品牌沟通核心氛围与体验目标，助力品牌创新，实现品牌特色与项目调性的有机融合 [10] - 项目主动衔接政府，以推动“商业+文化+公共社区环境”共建为目标，成为政策创新的试验点 [10] - 太古地产认为，在地化是国际化的根基 商业项目需深度融入当地文化肌理（如三里屯的“夜生活”DNA），匹配本土消费需求，才能形成独特竞争力，实现“以本土特色对接全球视野” [9][10] - 在引入国际顶级品牌全球旗舰店时，推动品牌进行“本土化表达”，例如结合北京市场特点调整产品组合与体验设计，融入中国文化元素的限定产品 [11]

文章核心观点 - 中国证监会推出商业不动产投资信托基金试点 为写字楼、酒店等商业不动产提供了新的盘活途径和标准化、市场化的退出通道 核心城市优质商办资产将率先受益 [1][4] - 多家企业已披露具体的商业不动产REITs申报方案或表示正积极关注 进行资产梳理评估 [1][3] 公司具体行动与方案 - **保利发展** 董事会已审议通过开展商业不动产REITs申报发行工作 拟以持有的商业不动产项目为底层资产 旨在构筑不动产经营专业能力并优化资本结构 [1] - **保利发展** 拟选取广州保利中心项目和佛山保利水城项目作为入池资产 前者为广州天河区珠江新城写字楼项目 后者为佛山金融CBD购物中心项目 均由公司全资子公司持有 [1] - **保利发展** 交易结构为通过设立资产支持专项计划发行资产支持证券 再将项目公司股权转让至专项计划 由REITs全额认购 公司或下属子公司拟参与战略配售 认购比例不低于发售份额的20% 并继续承担运营管理职能 [2] - **茂业商业** 拟以全资子公司及关联方持有的成都茂业中心部分楼宇作为底层资产 申报发行商业不动产公募REITs [2] - **茂业商业** 表示此举可有效盘活存量资产 撬动社会资本参与新项目投资建设 拓宽融资渠道 若顺利发行 预计将对净利润和财务结构产生积极影响 [2] - **万科A** 表示积极关注商业不动产各类资产证券化机会 已建立资产证券化等退出渠道 其设立的中金印力消费基础设施REIT表现良好 并已设立三只Pre-REITs基金 [3] - **武商集团** 表示已启动商业不动产公募REITs专项研究工作 对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估 审慎论证方案 [3] 行业影响与专家观点 - 具备成熟商办资产和运营能力的企业率先制定发行方案 更多企业仍处于资产筛选和路径论证阶段 [3] - 专家指出 过去商业项目资金沉淀周期较长 REITs能够实现风险分散和收益共享 有利于企业降低资产负债率 并提升商业不动产的市场定价和运营透明度 [3] - 公募REITs扩容至酒店及写字楼资产 有助于推动房地产行业从开发逻辑向运营逻辑转型 并有利于更多社会资金进入不动产投资赛道 帮助企业提升运营管理能力 [4] - REITs不仅是融资方式 更是企业搭建的战略平台 未来企业或通过REITs平台实现更多资产的收并购以及更广的投资策略 [4] - 业内普遍认为 商业不动产REITs为写字楼、购物中心等资产提供了更加标准化、市场化的退出通道 [4]

项目定位与核心特色 - 项目定位为全国首家跨界融合多元体验的文商旅商业体 [1] - 项目拥有19万平方米的商业空间及4000余个停车位 [1] - 项目位于1小时交通圈内 可辐射京津冀上千万游客 [1] - 项目以奥莱品牌矩阵为核心 [1] - 在奥莱基础上引入了超过40%的餐饮娱乐品牌 包括多家城市首店 [1] 开业首月运营表现 - 开业首月累计客流突破330万人次 累计销售突破3亿元 [3] - 开业活动期间累计客流245万人次 销售突破2亿元 [3] - 开业活动期间单日最高客流突破26万人次 单日最高销售突破2600万元 [3] - 元旦期间客流累计62万人次 销售突破5600万元 [3]

公司核心公告内容 - 茂业商业股份有限公司计划开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [1] - 初始方案底层资产涉及全资子公司成商控股及关联方崇德投资持有的成都茂业中心部分楼宇 [1] - 因发行时间安排紧迫 经管理层与中介机构沟通论证后 决定对申报方案进行调整 [1] - 调整后底层资产变更为关联方崇德投资持有的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 方案调整后 商业公募REITs项目发行工作将继续推进 [1] - 后续上市公司将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1] 底层资产与交易结构 - 初始底层资产为成都高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇 [1] - 调整后底层资产聚焦于同一地址的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 资产最终范围以监管审批为准 [1] - 资产持有方涉及上市公司全资子公司成商控股及关联方崇德投资 [1] - 方案调整后 资产持有方仅为关联方崇德投资 [1] 项目进展与后续计划 - 茂业商业于2026年1月23日披露了相关公告 公告编号为临2026-004号 [1] - 本次商业公募REITs发行时间安排较为紧迫 [1] - 为保障项目顺利发行落地 公司审慎决策对申报方案进行了调整 [1] - 调整后项目发行工作将继续推进 [1] - 公司后续将视市场环境变化 适时择机推进自身相关资产的REITs业务 [1]

公司核心公告内容 - 茂业国际旗下子公司茂业商业计划开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [1] - 初始方案底层资产为成商控股及关联方崇德投资持有的成都茂业中心部分楼宇 [1] - 因发行时间安排紧迫 经管理层与中介机构沟通论证后 决定对申报方案进行调整 [1] - 调整后底层资产变更为关联方崇德投资持有的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 方案调整后 商业公募REITs项目发行工作将继续推进 [1] - 后续上市公司将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1] 底层资产与方案调整 - 初始底层资产涉及两个持有方：全资子公司成商集团控股有限公司及关联方成都崇德投资有限公司 [1] - 初始底层资产位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇 [1] - 调整后底层资产仅涉及关联方成都崇德投资有限公司持有的单一物业 [1] - 调整后底层资产具体为成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 最终资产范围均以监管审批为准 [1] 项目进程与未来规划 - 茂业商业本次商业公募REITs发行时间安排较为紧迫 [1] - 方案调整旨在保障项目顺利发行落地 [1] - 申报方案调整后 项目发行工作将继续推进 [1] - 后续将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1]

核心观点 - 2026年中国大宗物业投资市场有望在谨慎情绪中迎来复苏 市场潜在交易意愿增强 资产价格回调后的估值优势及融资环境优化将推升市场活跃度 [1] 市场情绪与投资者意向 - 43%的受访者计划在2026年采取更积极的投资策略 52%的受访者倾向于更积极的出售 两项比例较上年均有所增长 [1] - 39%的受访者计划在2026年提升房地产资产配置 相比上年增长3个百分点 其中12%的受访者表示将大幅提升配置 较上年增长6个百分点 [5] - 内资投资者净投资意向在机构投资者与地产基金推动下由负转正 外资则继续呈现净出售意愿 [2] - 机构投资者与地产基金的净投资意向回升 开发商因流动性压力净出售意愿进一步走强 [2] 驱动因素与配置偏好 - 72%的投资者因“资产价格已有合理调整”而提升房地产配置 该比例较去年上升16个百分点 [5] - 工业物流 租赁住宅和零售物业是投资者最青睐的前三大物业类型 [5][6] - 核心型与核心增益型投资策略最受青睐 合计占比达58% 较去年上升11个百分点 [6] - 在另类资产方面 学生公寓因国内高等教育生均宿舍面积供需缺口大 关注度上升至榜首 基础设施和生命科学地产分居第二和第三位 [9] 细分市场展望 - 工业物流板块随着供应高峰临近尾声 且部分市场重置成本已贴近甚至高于资产估值 有望在2026年迎来周期性机会窗口 [10] - 租赁住宅连续四年稳居投资者偏好第二 2025年全国租赁住宅交易额创下119亿元的历史新高 私募-公募REITs链条贯通及城市更新政策支持有望延续其增长趋势 [10] - 零售物业在2025年交易额以839亿元创历史新高 除区域型购物中心外 社区商业与奥特莱斯成为资产配置新选项 [10] 投资地域与融资环境 - 上海以64%的占比蝉联最受青睐投资城市 配置重点为工业物流 零售物业与租赁住宅 [9] - 北京以22%的占比位列第二 数据中心因AI算力需求爆发成为关注焦点 [9] - 二三线城市零售物业吸引力提升 公募REITs常态化发行显著增强资产流动性 [9] - 近八成投资者预计中国央行将在2026年进一步降息 [10] - 《商业银行并购贷款管理办法》新规提高了并购贷款的成数上限并延长了贷款期限 有助于大宗投资交易 [10] ESG影响 - 83%的受访者已经或计划在房地产投资中采用ESG标准 最受重视的举措包括绿色建筑 可再生能源设施和绿色融资 [11] - 绿色认证楼宇享有0.7%-2.4%的租金溢价 同时平均出租率高出非绿色楼宇3.7个百分点 [11]

文章核心观点 - 2025年中国商业地产市场展现出结构性韧性，成为服务实体经济、促进消费升级、畅通双循环及助力城市发展的重要载体 [1] - 2025年中国主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势，一线城市全年净吸纳量达162.9万平方米 [1] - 科技互联网行业是需求修复的核心引擎，金融服务业保持稳健，消费结构变迁催生新型办公需求 [1][2] - 展望2026年，高技术、高附加值产业有望持续释放需求，金融与专业服务业将发挥基石作用，部分城市将率先实现需求修复 [2] 2025年市场整体表现 - 中国商业地产市场在复杂宏观环境中展现出显著的结构性韧性 [1] - 主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势 [1] - 一线城市甲级办公楼市场全年净吸纳量达162.9万平方米 [1] 需求驱动因素分析 - **科技互联网行业**：成为需求修复的核心引擎，人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现活跃 [1] - 在深圳，科技类企业租赁面积占比接近30% [1] - 在上海，科技互联网行业需求占比升至17%，成为第二大需求来源 [1] - **金融服务业**：保持稳健表现，显著拉动核心城市高端办公空间需求 [2] - 在上海，金融类需求占比达25% [2] - **消费结构变迁**：催生新型办公需求，例如户外运动品牌与潮玩IP在上海设立区域总部或旗舰店 [2] - **国货品牌出海**：带动广州、深圳的跨境法律咨询、国际物流、海外营销、跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升 [2] 2026年市场展望 - 高技术、高附加值产业有望持续释放办公需求 [2] - 金融与专业服务业仍将发挥基石作用 [2] - 部分城市凭借产业聚集与开放优势，将在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等赛道中率先实现需求修复 [2]

北京商报讯(记者程靓)1月28日，据北京市统计局消息，2025年全年，北京新增首店1068家，同比增长 11.3%，共汇聚159家高能级首店。新开商业面积超150万平方米，中海大吉巷、隆福寺街区二期等将京 韵特色与时代活力充分融合，注入发展新动能；湾里、中关村ARTPARK大融城等高端品牌云集，集聚 艺术空间、科技体验等融合消费场景，带动区域消费品质升级。全年发布"跟着电影去旅游""跟着赛事 去旅游""跟着展览游北京"等155条"漫步北京"主题游线路，文旅消费场景更加丰富。 ...