文章核心观点 - 高盛认为香港住宅市场自2025年中已见底 尽管新《财政预算案》未出台重大刺激措施 但更佳的经济前景、支持性的人才政策及恢复卖地将有利于市场情绪和开发商盈利复苏 该行继续看好香港住宅市场并推荐相关股票 [1] 财政预算案与政府财政 - 港府未宣布针对住宅市场的重大刺激措施 符合高盛预期 [1] - 受资本市场活跃及经济复苏带动 印花税及企业税收高于预期 加上持续控制财政开支 2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 [1] 香港住宅市场前景 - 香港住宅市场自2025年中以来已经见底 [1] - 整体语调更为正面 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策 以及以相对较低价格恢复卖地 应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [1] - 高盛继续看好香港住宅市场 并重点推介 [1] 公司投资评级 - 高盛予新鸿基地产、恒基地产及信和置业“买入”评级 [1]

中国房地产市场政策分化趋势 - 中国房地产市场政策走向呈现分化趋势 上海出乎预期推出多项宽松措施 而香港则在新一份财政预算案中收紧楼市政策 [1] - 上海的宽松措施较以往数轮更为有效 应有助于为二手楼市带来支持 [1] - 香港上调1亿港元以上豪宅印花税 是2018年以来首次收紧政策 可能反映香港楼市已进入收紧周期 [1] 对地产股表现的预期与选股 - 根据往绩 香港地产股股价在反弹后往往会出现调整 因此预期今年余下时间内房发展商将跑赢香港地产股 [1] - 首选股为华润置地及领展 均予"跑赢大市"评级 目标价分别为35.4港元及51港元 [1] - 预期华润置地将受惠于政策环境 领展则受惠于潜在的房托基金互联互通措施 [1]

土地拍卖事件与市场信号 - 广州天河马场核心地块经过243轮激烈竞价，以超236亿元总价成交，成为市场标志性事件[1] - 土拍吸引了保利、华润、越秀、珠江实业、广州地铁、广州建筑、广州城投、招商等多家头部房企参与，现场竞价火爆[1] - 此次土拍为广州土地市场带来开门红，展现出市场对广州核心区域价值的坚定信心[1][3] 地块价值与区域规划 - 天河马场地块地处“珠金琶”黄金三角核心，是广州中央活力区稀缺优质开发资源[1] - 地块开发将推动珠江新城增强国际影响力，助力打造文体生活、国际消费、新兴科创三大标杆[1] - 地块区域优势突出、配套成熟、规划高端，是城市价值与产业活力双向提升的体现[1] 公司战略与项目布局 - 珠江实业积极参与马场地块竞拍，并在广州国际金融城核心板块手握优质地块资源[2] - 公司在金融城的项目坐拥黄金滨水岸线，将打造高端复合型滨水住区，促进金融城产城融合[2] - 珠江实业将金融城项目定位为承接珠江新城功能东延的重要战略支点，深度融入区域发展[3] - 公司秉持“成就城市之美”的品牌使命，以重大项目建设夯实发展根基，与广州城市发展深度融合[3] 行业趋势与城市发展 - 本次土拍说明行业整体正向着高质量发展持续迈进[3] - 事件印证了“珠金琶”区域作为广州城市发展核心引擎的强劲潜力，与省市构建现代化产业体系的战略方向高度契合[3] - 广州国际金融城正加速建设成为城市新增长极，天河区推动起步区和东区7个项目年内竣工投产、20栋74万平方米商务楼宇产业导入、超22万平方米商业空间招商[2]

香港财政预算案对地产行业的影响 - 核心观点：摩根士丹利对香港楼价复苏持建设性看法，预期今年楼价上涨10%，且不预期年内会推出任何收紧措施 [1] - 港府将价值超过1亿港元的住宅物业印花税率上调至6.5%，该行估算此类物业在2025年占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1] - 预期印花税上调措施将对九龙仓集团构成负面影响，其他有相关风险敞口的公司包括恒隆地产、长实、恒地及新地 [1] 商业地产市场动态 - 商业地皮方面，连续第二年没有商业用地推出发售，该行认为此举将透过改善供需情况来支持写字楼及零售物业市场 [1] - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中逾10万人透过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1] 房托基金(REITs)相关政策 - 政府正寻求将房托基金(REITs)纳入互联互通机制，并引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组 [1] - 政府可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税，该行认为此举对领展属正面因素 [1] 香港地产股表现与展望 - 香港地产股年初至今股价已累升约20%至50%，该行认为部分上行空间已被消化 [1] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [1]

市场整体表现 - A股三大指数早盘涨跌不一，沪指跌0.08%，深成指涨0.28%，创业板指跌0.39%，北证50指数涨0.28% [1] - 沪深京三市半日成交额16498亿元，较上日放量1176亿元 [1] - 全市场超2300只个股上涨 [1] 领涨行业与板块 - AI硬件产业链集体大涨，包括CPO、铜缆高速连接、PCB、液冷服务器等板块，天孚通信、申菱环境、华丰科技等多股盘中创出历史新高 [1] - 电网设备板块受益AI浪潮大涨，北京科锐、杭电股份收获涨停 [1] - 盐湖提锂板块应声上扬，金圆股份、贤丰控股封板，津巴布韦宣布暂停出口锂精矿和原矿 [1] - 培育钻石、算力租赁、商业航天等板块盘中有所拉升 [1] 领跌行业与板块 - 房地产板块回调，市场兑现昨日上海楼市新政利好，华夏幸福、世联行领跌 [1] - 电池储能板块普遍承压，阳光电源、宁德时代盘中跌超5%，因担忧上游碳酸锂涨价挤压利润 [1] - 影视院线、保险、汽车整车、环氧丙烷、短剧游戏、建筑材料、免税店板块跌幅居前 [1]

新政核心内容 - 2026年2月26日起，上海实施新一轮房地产政策，包括调减住房限购、优化住房公积金贷款、完善个人住房房产税[2] - 政策精准度和诚意较高，旨在降低刚需及改善型购房门槛，外环内购房门槛大幅降低[1] - 政策在春节后、楼市传统“小阳春”前落地，旨在巩固年初以来的边际回暖趋势，推动市场止跌回稳[1] 限购政策调整 - 非沪籍居民外环内限购社保/个税年限由3年缩短至1年，释放新市民刚需购房需求[3] - 对社保/个税年限满三年的非沪籍家庭，多给予一张购房资格，与沪籍家庭一致，释放外环内改善需求[3] - 新增持居住证满5年的家庭可购买1套住房，覆盖未缴纳社保或社保断缴的城市服务型人员[3] 市场影响与现状 - 2026年1月上海新房和二手房成交套数同比分别增长35.8%、24.2%[3] - 二手房已连续三月成交超2.2万套[3] - 上海冰山价格指数较2025年初跌幅超11%，但自2026年1月以来有所企稳反弹[3] - 2026年2月截至24日，新房和二手房成交套数分别为5507、8736套，预计同比有所下降[3] - 新政预计将有效提振3-4月“小阳春”市场情绪，推动楼市进一步止跌回稳[3] 公积金与税收优化 - 首套最高公积金贷款额度提升80万元至240万元[4] - 多子女家庭和购买绿色建筑最高可上浮35%，最高额度可达324万元，有效降低购房贷款成本[4] - 贷款套数认定向商贷看齐，已结清住房公积金贷款可再次申请，释放改善置业需求[4] - 成年子女家庭在本市唯一住房，自2026年1月1日起免征个人房产税，减少持有成本[4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年在政策推动下，交易所市场不动产证券化领域发行量稳中有升，CMBS发行增长，类REITs发行下滑，机构间REITs扩容且主体多元；底层资产各有特点，优先级证券抵押率有差异；存续期项目整体表现偏弱，多数CMBS和经营权类类REITs现金流不及预期且估值下降，产权类类REITs相对均衡[5][50] 发行情况 CMBS - 2025年发行82单，规模1049.74亿元，同比分别增长43.86%和66.11%，发行主体主要为基础设施投融资公司[5][7] - 发行主体分布在16个省市，浙江、上海等为主，广西实现零突破；第三方担保项目增加，单一担保规模增大[11][13] 类REITs - 2025年发行52单，规模977.35亿元，同比分别下降16.13%和31.93%，发行主体主要为电力生产与供应公司和基础设施投融资公司[5][7] - 发行主体分布在13个省市，集中在北京、江苏等，北京和江苏发行数量降幅大[28] 机构间REITs - 2025年发行28单，规模532.48亿元，同比分别增长460.00%和402.48%，发行主体日趋多元[5][7] - 配套规则完善，建立扩募机制，有首单扩募产品落地[43] 底层资产方面 CMBS - 向低能级城市下沉，业态以办公、混合和零售为主，租赁住房类发行增加[15][17][19] 类REITs - 经营权类底层资产主要为电厂项目，产权类主要为产业园区，产权类资产城市能级较高但略有下沉[31][32] 机构间REITs - 底层资产类型丰富，经营权类和产权类分别发行16单和12单，产权类资产63.63%位于一线城市和新一线城市[47] 优先级证券抵押率方面 CMBS - 优先级证券抵押率大多介于65% - 70%，增信方主体信用等级多为AAA[21] 类REITs - 经营权类优先级抵押率70% - 80%，产权类主要集中在70% - 90%[35] 存续期表现 CMBS - 85.00%产品底层资产现金流不及预期，73.33%产品底层资产估值下降，下降幅度大多在10%以内[5][23] 类REITs - 产权类现金流涨跌基本持平，估值上升、下降和不变比例持平，下降幅度在5%以内；经营权类72.73%产品现金流不达预期，63.64%产品底层资产估值下降，下降幅度大多在10%以内[5][37][40]

交易概述 - 长和系三家上市公司（长江基建集团、电能实业、长实集团）于2月26日公告，已与法国Engie旗下子公司签订协议，出售三方合计持有的英国电网运营商UK Power Networks的100%股权 [1] - 交易总对价约为105.48亿英镑，折合超过1100亿港元，采用全现金支付方式 [1] - 长江基建集团和电能实业各自持有标的公司40%股权，对应交易对价各约42.19亿英镑（约443亿港元）；长实集团持有20%股权，对应交易对价约21.10亿英镑（约221.5亿港元） [1] 交易逻辑与市场反应 - 公司明确本次交易的核心逻辑是通过优化全球资产配置，回笼大额资金以支持未来业务发展与股东回报 [1] - 消息公布后，三家公司股价均出现小幅上涨：长江基建集团上涨2.81%至65.9港元/股，电能实业上涨2.53%至62.85港元/股，长实集团上涨1.67%至47.42港元/股 [1] 卖方公司背景 - 长江基建集团专注于全球能源基建与交通设施投资，是长和系布局海外基建资产的核心载体 [2] - 电能实业核心业务为电力生产、输送及相关基建投资，与长江基建长期联合投资海外能源项目 [2] - 长实集团聚焦房地产开发、物业投资及基建相关资产运营，是长和系境内外不动产与综合实业的重要运作平台 [2] 标的公司情况 - UK Power Networks 是英国头部配电网络运营商，核心资产覆盖伦敦、英格兰东南部及东部地区，为约850万家庭及企业用户提供配电服务 [2] - 公司同时开展私营电网设计、建设等非规管业务 [2] - 截至2025年3月31日的财年，公司业绩表现强劲：税前溢利约11.49亿英镑（约121.79亿港元），同比增长146.04%；税后溢利约8.53亿英镑（约90.42亿港元），同比增长173.4% [2]

公司股价与市场表现 - 2月26日，珠江股份股价下跌5.04%，报收5.09元/股，成交1.58亿元，换手率3.57%，总市值56.30亿元 [1] - 公司主营业务收入构成为：物业服务72.40%，文体运营26.82%，物业出租0.77% [1] 公司股东与机构持仓 - 中海基金旗下中海优质成长混合（398001）在三季度新进成为公司十大流通股东，持有315.11万股，占流通股比例为0.37% [2] - 根据测算，2月26日该基金因持有珠江股份浮亏约85.08万元 [2] 相关基金概况 - 中海优质成长混合（398001）最新规模为8.6亿元，今年以来收益率为6.67%，近一年收益率为10.36%，成立以来收益率为737.83% [2] - 该基金由基金经理许定晴管理，其累计任职时间为16年0天，现任基金资产总规模为8.6亿元 [2]

港股市场早盘表现 - 恒生指数开盘报27019.74点，上涨254.02点，涨幅0.95% [1] - 恒生科技指数开盘报5284.51点，上涨24.01点，涨幅0.46% [3] 焦点公司财报表现 - 汇丰控股2025年收入683亿美元，同比增长4%；税后利润231亿美元，同比减少19亿美元；受财报提振，早盘涨超2%，股价创历史新高，2026年以来累计涨幅近20%，2025年涨幅高达73% [5] - 携程集团2025全年归母净利润332.94亿元，同比上升95.08% [7] - 先声药业2025财年收入约77亿元至78亿元，同比增长约16.0%至17.6%；归母净利润约13亿元至14亿元，同比增长80.1%至93.9% [7] - 兖煤澳大利亚2025年收入为59.49亿澳元，同比减少约13%；净利润4.4亿澳元，同比减少约64%；自产煤平均售价176澳元/吨，同比下降17%；可销售证实及可能煤炭储量6.4亿吨，同比减少5.9%；受业绩下滑影响，早间一度跌超10% [7] 盘面板块表现 - 科网股涨多跌少，联想、腾讯涨超1%，网易跌超1% [8] - 内房股活跃，越秀地产涨超2% [8] - 锂电池板块部分高开，天齐锂业涨超6% [8] - 汽车股分化，比亚迪股份高开近1% [8] 机构后市展望 - 中银国际认为防范地产及相关风险是首位，市场下滑及看跌预期或倒逼政策出台，2026年地产板块出现收益机会较大，建议关注及配置 [9] - 诺安基金认为港股近期波动是担忧流动性收紧和港股特色结构吸引力下降的共同结果，整体信用周期震荡下指数上行空间有限，机会主要来自景气结构方面 [9]