公募REITs市场发展 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市，募资规模合计166亿元，标志着基础设施公募REITs试点正式落地 [1] - 截至2025年6月5日，全市场公募REITs总市值首次突破2000亿元，达到2019.91亿元，其中上交所REITs总市值1352亿元，占比67% [1] - 中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高 [1] 一级市场扩容与资产类型 - 截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs产品上市，数量较2023年底增加一倍，募集规模1216亿元，市场占比近七成 [2] - 产权类REITs包括园区（全市场17单，上交所12单，募集203亿元）、仓储物流（全市场9单，上交所5单，募集138亿元）、消费（全市场8单，上交所4单，募集63亿元）、保障性租赁住房（全市场8单，上交所6单，募集95亿元） [2] - 经营权类REITs包括能源（全市场7单，上交所5单，募集143亿元）、交通（全市场13单，上交所10单，募集540亿元）、生态环保（全市场2单，上交所1单，募集19亿元） [2] - 2024年新增资产类型包括消费、跨海大桥、市政等，如首批消费REITs（嘉实物美、华夏金茂、华安百联）、首单跨海大桥（平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT）、首单市政（国泰君安济南能源供热REIT） [2] - 未来数据中心、旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [3] 二级市场表现 - 年内沪市REITs复权涨幅达21%，超过中证REITs全收益指数的14%，较发行价涨幅达28% [4] - 消费、租赁住房、收费公路行业表现突出，年内涨幅分别达44%、26%、22%，高于全市场同类项目平均涨幅（消费33%、租赁住房25%、收费公路19%） [4] - 年内沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场成交额70%，日均换手率0.79%，高于全市场平均0.77% [4] - 沪市REITs平均现金流分派率5.8%、平均内部收益率3.6%，仍具备配置性价比 [5] 经营业绩与分红 - 沪市33只REITs披露2024年年报，较2023年增加13只，共实现收入85亿元，同比增加35% [5] - 可供分配金额62亿元，同比增加28%，分红金额59亿元，同比增加32% [5] 扩募机制与创新 - 上交所推动完善扩募机制，形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年完成华安张江REIT、中金普洛斯REIT扩募，合计规模约50亿元 [6] - 2024年沪市6单项目发布扩募公告，其中2单（京保REIT、临港REIT）已通过，4单（华润有巢、东久REIT、京能光伏、厦门安居）处于受理反馈阶段 [6] - 扩募项目创新包括中航京能REIT跨区域"光伏+水电"资产混装、国泰君安临港创新产业园REIT"工业厂房+研发办公"资产组合 [6]

REITs市场发展现状 - REITs市场持续升温 全市场共有66只已上市REITs 最新市值突破2000亿元 [1] - 消费REITs表现良好 深市4只消费REITs募集规模合计149.99亿元 最新市值合计219.91亿元 [1] - 中金中国绿发商业REIT即将上市 发售基金份额总额为5亿份 [1] 深市消费REITs运营情况 - 深市消费REITs运营稳健 出租率保持较高水平 租户集中度较低 [1] - 华夏华润商业REIT2024年营业收入6.30亿元 出租率99% 客流量同比增长10.90% 会员人数145万人 [2] - 中金印力消费REIT2024年营业收入2.39亿元 出租率97.91% [2] - 华夏大悦城商业REIT2024年营业收入1.03亿元 出租率98.10% [2] 消费REITs估值与分红 - 消费REITs估值稳定 华夏华润/中金印力/华夏大悦城评估值较首发变化0.04%/0.00%/0.12% [2] - 深市消费REITs累计分红12次 分红金额合计7.23亿元 收益分配频次高 [2] 中金中国绿发商业REIT项目 - 项目底层资产为济南领秀城贵和购物中心 建筑面积20.09万平方米 [3] - 项目3公里范围内有216个小区 常住人口47.55万人 [3] - 原始权益人鲁能商管拥有近三十年商业资产管理经验 打造"贵和"系特色商业品牌 [3] 深交所REITs发展计划 - 深交所将加快推进REITs常态化发行 加大优质项目供给 拓展底层资产类型 [3] - 持续完善扩募制度机制 推动市场高质量扩容增类 [3]

REITs正加速成为"固收+"时代重要的资产配置工具。 截至6月5日收盘，我国REITs总市值首次站上2000亿元，全市场REITs总数量达66只，最新市值2019.91亿元。 2021年5月17日，首批9只基础设施公募REITs获批，从政策推动走向市场主导，四年之后，公募REITs从破冰试点发展成为资本市场的重要组成部分，市 场规模已超2000亿元，成为"固收+"时代重要的资产配置工具。 29只REITs产品年内涨幅超过20% 截至目前，REITs市场已完成66只首发上市，募集规模合计1743.93亿元；另有4只完成扩募，募集50.64亿元，全市场累计募集金额达1794.58亿元。 随着制度不断完善、流动性机制逐步优化，REITs正加速从政策推动走向市场主导。今年以来，REITs市场持续升温。 截至6月5日，中证REITs全收益指数年内累计上涨12.62%，整体呈现震荡走强态势。 | 代码 | 名称 | 最新市值(亿元) | 今年以来(%) | | --- | --- | --- | --- | | 508002.SH | 华安百联消费REIT | 35.13 | 49.49 | | 180603.SZ | ...

纪要涉及的公司和行业 - 公司：American Healthcare REIT (AHR)、Trilogy - 行业：医疗保健房地产行业，特别是长期护理设施和高级住房领域 纪要提到的核心观点和论据 公司概况 - AHR是一家中型医疗保健REIT，上市约16个月，管理团队自2006年成立，拥有约60亿美元股权市值、70亿美元企业价值和300座建筑，专注临床医疗保健房地产[8][9]。 - 约70%的投资组合为RIDEA模式，即由管理公司运营，公司获取底线收益，这是过去两年实现大幅增长的原因[10]。 市场供需基本面 - 婴儿潮一代即将年满80岁，未来15年对80岁以上人群所需设施的需求将快速增长，而自2018年以来，辅助生活设施的新建设项目急剧下降，导致供应减少，行业将迎来多年的大幅增长[11][12]。 管理型与租赁型资产优势 - 传统医疗保健REIT多为租赁模式，租金增长通常为2 - 3%，额外收益归租户；AHR 70%为管理型资产，在需求超过供应的市场环境中，能直接获取增长的利润[14][16][17]。 主要运营公司Trilogy - 负责约60%的NOI，是公司最大且最佳的运营商，运营30处资产，为综合高级健康园区，包含熟练护理、辅助生活和独立生活等多种功能，与CCRC不同[18][19][20]。 - 多数入住者为医院出院居民，部分会从熟练护理区转移到辅助生活或独立生活区，约30%的辅助生活居民直接来自熟练护理区，约70%的居民曾在熟练护理床位停留[23][24]。 高级住房运营组合（SHOP） - 占NOI的11 - 12%，增长迅速，今年第一季度同店NOI增长30%，去年曾达到60%，主要得益于入住率和每间可用客房收入（RevPAR）的增长[26][27]。 - 公司收购管道100%集中在管理型业务，主要是SHOP，过去三年减少了对门诊医疗建筑的投资[28][29]。 运营策略 - 优先选择最佳运营商，建立区域运营商团队，利用Trilogy的平台为区域运营商提供支持，激励其分享最佳实践，促进运营商成长[30][34][35]。 财务表现与指导 - 2024年业绩强劲，2025年Trilogy同店NOI增长预计为13 - 14%，SHOP同店NOI增长预计为20%左右，NFFO每股收益从1.41美元提高到1.61美元，同时杠杆率从上市时的9倍降至4.5倍[36][38][42]。 收购与资本配置 - 收购管道超过3亿美元，预计今年完成大部分交易，主要关注RIDEA管理型业务，优先选择较新、较大的建筑，以低于重置成本收购，注重未来增长[44][46][48]。 - 资金来源包括留存收益、出售门诊医疗建筑所得和ATM股权计划，公司股权成本具有吸引力[55][56][57]。 医保政策影响 - 虽然Trilogy的熟练护理业务依赖医保和医疗补助，但公司认为相关政策变化对业务影响有限，主要针对年轻人群的工作要求和欺诈滥用问题，且Trilogy的医保收入占比低于同行[60][62][64]。 费率增长与敏感性 - 费率增长受多种因素影响，熟练护理业务需结合医保政策和价值医疗，Trilogy有望继续超越通胀增长；私人付费业务取决于供需关系，预计RevPOR增长将超过费用增长[70][72][73]。 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司收购管道中的资产并非处于跟踪和投标阶段，而是已中标，其中40%的资产未广泛公开市场销售[52]。 - 公司ATM股权计划对股价敏感，若能获得合理价格，将是获取股权资本的低成本方式[57]。

政策支持与市场发展 - 上海市发改委发布《通知》推动基础设施REITs提质扩容，建立动态储备机制并聚焦优质资产，支持pre-REITs工具加强项目整合和运营提升 [1][2] - 优化项目审核推荐机制，对储备库优质项目开通"绿色通道"优先推荐至国家发改委，同步协助解决项目规划、产权转让等难点问题 [2] - 支持通过资产重组将暂不符合发行条件的项目注入已上市REITs平台，优化扩募审核流程，加快同一原始权益人扩募项目的评估效率 [3] 市场参与与案例进展 - 上海市出台"上海REITs20条"等专项政策，通过优化流程、设立资金、培育人才促进项目落地与创新 [4] - 国泰君安临港创新产业园REIT首次扩募获证监会批复，临港集团强调REITs对盘活资产和推动产业园区品牌建设的战略意义 [5] - 国泰君安城投宽庭保租房REIT完成"城投宽庭徐汇社区"收购，成为上海市属国企首单R4地块并购盘活项目，构建"投融建管退"资本循环 [6] 市场规模与投资机会 - 截至2025年5月30日，国内基础设施公募REITs市场已有66只首发产品上市，募集1743.93亿元，4只扩募募集50.64亿元，总市值近2000亿元 [8] - 预计2025年末市场规模或达2200-2500亿元，若扩募加速可能突破2500亿元 [8] - 广谱利率下行和"资产荒"背景下，公募REITs配置价值凸显，可作为"固收+"策略增厚收益或高股息策略的优质补充 [8] 行业趋势与投资策略 - 常态化发行推动REITs覆盖资产子类型持续丰富，建议优先选择底层资产经营抗周期或"to C"行业赛道 [9] - 产业园区、仓储物流和消费基础设施等领域的运管团队通过招商策略调整和积极调改对冲行业下行压力 [9] - 择券逻辑建议自上而下优选行业beta，其次聚焦头部原始权益人和基金管理人以获取alpha [9]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：医疗保健行业、高级住房行业、医疗办公（MOB）行业、生命科学行业 - 公司：Diversified Healthcare Trust（DHC） 纪要提到的核心观点和论据 公司整体战略与财务状况 - 核心观点：公司过去几年致力于优化资产组合和平衡资产负债表，已初见成效，未来将继续推进相关计划以实现NOI增长和资产价值最大化 [4][5] - 论据：2025和2026年有短期债务到期，已解决2025年到期债务，现专注于2026年到期债务，计划在2026年清理资产负债表，直至2028年无短期到期债务；Q1 NOI同比增长42%，入住率提高110个基点 [4][5] SHOP投资组合 - 核心观点：SHOP投资组合是公司业务增长的重要引擎，通过资产优化和运营改善，已取得良好业绩，未来仍有增长空间 [3][5] - 论据：Q1 NOI同比增长42%，入住率提高110个基点；当前入住率略高于80%，目标是到年底达到82% - 83%；投资组合的改善带来了业绩提升，包括减少装修干扰、控制费用、提高租金等 [5][9][10] MOB投资组合 - 核心观点：MOB投资组合目前空置率较高，但通过处置部分资产和租赁业务的推进，有望改善业绩 [20][23] - 论据：整体空置率处于较低的80%左右，主要是由于过去18个月部分作为后台办公的建筑入住率下降；正在出售部分资产，租赁业务有良好势头，Q1租赁面积超过10万平方英尺，租金较市场租金高出15% [20][23] 生命科学投资组合 - 核心观点：生命科学投资组合虽面临行业压力，但公司有一定的应对策略和优势，有望保持现状 [25][26] - 论据：正在出售部分有空置问题的资产；大部分资产位于前三大市场，租户多为总部，租约期限超过五年 [25][26] 资产处置计划 - 核心观点：公司计划出售部分资产以优化资产组合，实现资产价值最大化 [4] - 论据：目标是在今年剩余时间内实现3.3 - 3.5亿美元的净收益；出售资产包括医疗办公和高级住房，高级住房主要是较小社区和位于三级市场的资产，医疗办公包括部分空置物业 [27] 宏观市场动态 - 核心观点：高级住房行业有诸多利好因素，包括人口老龄化和供应受限，公司有望从中受益 [14] - 论据：未来五年老年人口预计以4% - 5%的复合年增长率增长；新建筑成本高，供应交付压缩，季度交付量低于1% [14] 其他重要但可能被忽略的内容 - 费用管理方面，过去几年合同劳动力费用占比高，现已降至费用的1%以下；去年7月保险费政策成功续约，年保费降低25% - 30%，预计2024年费用增长约3% [11][12] - 政府政策方面，政策对公司影响较小，医院或熟练护理业务占比不到10%，关税影响成本不到15% [18][19] - 资产处置的买家方面，初级买家主要是当地区域运营商和业主用户，他们能以较低的间接成本扭转物业业绩；表现较好的社区可能吸引私募股权和运营商合作伙伴等 [30][31] - 再融资方面，已完成部分资产出售以偿还2026年到期债务，剩余约3亿美元需融资，可能使用医疗办公、生命科学和部分租赁良好的健康中心作为抵押；使用GSE债务再融资时间长，与非机构融资利率差异不大 [38][39][41] - 资本支出方面，2025年预计资本支出为1.5 - 1.7亿美元，包括SHOP部门的1.05 - 1.2亿美元和约2500万美元的ROI资本；预计维护资本支出将呈下降趋势，ROI资本支出目标为2000 - 3000万美元，目标稳定收益率为15% [44][46]

报告行业投资评级 - 美股投资评级为中性，维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 本周美股维持高位震荡，大盘成长重回主导地位，资金小幅回流且科技板块主导，业绩全面上修且传统行业领先 [3][4][5] 各部分总结 全球大类资产总览 - 美股方面，标普500涨1.9%，纳斯达克100涨2.0%，纳斯达克综合涨2.0%，道琼斯工业涨1.6%，罗素2000涨1.3%；美股风格中，罗素1000成长涨2.3%表现最佳 [11] - 全球其他市场，MSCI全球涨1.3%，MSCI发达市场涨1.6%，MSCI新兴市场跌1.2%；中国市场沪深300跌1.1%，恒生指数跌1.3%，MSCI中国(美元)跌2.8%；欧洲市场斯托克50(欧元)涨0.8%，德国DAX涨1.6%等 [11] - 美债收益率方面，3Mo.为4.325，降1bp；2Yr.为3.898，降8bp；10Yr.为4.402，降10bp；30Yr.为4.932，降11bp [11] - 汇率方面，美元指数涨0.3%，USD/CNH涨0.5%，USD/GBP涨0.6%，EUR/USD跌0.1%，USD/JPY涨1.0% [11] - 商品方面，NYMEX WTI原油跌1.6%，COMEX黄金跌1.3% [11] 标普500板块观测 价格收益 - 本周标普500成分股加权平均价格收益率为1.9%，近4周为4.5%，近13周为0.8%，近52周为21.0%，季初至今为7.5%，年初至今为2.7% [15] - 行业表现上，半导体产品与设备本周涨幅3.0%居前，能源跌0.4% [3][15] 资金流向 - 本周标普500成分股估算资金流为+69.9亿美元，21个行业资金流入，3个行业资金流出 [4] - 资金流入较多的行业有软件与服务（+16.1亿美元）、半导体产品与设备（+11.3亿美元）等；资金流出的行业有制药生物科技和生命科学（-3.5亿美元）、能源（-1亿美元）等 [4] 盈利预测调整 - 本周标普500成分股动态F12M EPS预期上调0.3%，23个行业盈利预期上升，1个基本持平 [5] - 上修幅度领先的行业有综合金融（+0.5%）、房地产（+0.4%）等 [5] 估值变化 - 市盈率 - 标普500成分股整体法市盈率F12M为21.4x，本周变化1.6%，近4周变化3.3%，近13周变化-1.5%，近52周变化3.0%，季初至今变化5.5%，年初至今变化-1.5% [21] - 行业市盈率变化上，半导体产品与设备本周涨幅2.7%居前，制药、生物科技和生命科学近52周降22.7%较多 [21] 估值变化 - 市净率 - 标普500成分股整体法市净率当前为4.9x，本周变化1.7%，近4周变化3.3%，近13周变化-2.8%，近52周变化3.3%，季初至今变化4.0%，年初至今变化-2.1% [23] - 行业市净率变化上，半导体产品与设备本周涨幅2.8%居前，耐用消费品与服装近52周降20.8%较多 [23] 关键个股观测 市场表现 - 科技巨头中，英伟达本周涨2.9%，微软涨2.3%，苹果涨2.9%等 [27] - 消费医药中，开市客本周涨3.1%，宝洁公司涨2.4%，礼来涨3.4%等 [27] - 传统工业中，通用电气本周涨5.6%表现突出，埃克森美孚跌0.7% [27] - 金融地产中，安博本周涨4.4%，伯克希尔哈撒韦涨0.1% [27] 资金流向 - 科技巨头中，英伟达本周资金流入873百万美元，特斯拉流入939百万美元等 [28] - 消费医药中，开市客本周资金流入171百万美元，礼来流入128百万美元等 [28] - 传统工业中，通用电气本周资金流入101百万美元，埃克森美孚流出17百万美元 [28] - 金融地产中，安博本周资金流入18百万美元，伯克希尔哈撒韦流出3百万美元 [28] 盈利预测及调整 - 科技巨头中，英伟达F12M EPS为4.75，本周调整0.1%，近52周调整59.6% [29] - 消费医药中，开市客F12M EPS为19.53，本周调整0.3%，近52周调整12.8% [29] - 传统工业中，通用电气F12M EPS为5.94，本周调整0.3%，近52周调整33.1% [29] - 金融地产中，安博F12M EPS为3.04，本周调整0.3%，近52周调整7.3% [29]

Link REIT (0823.HK) Buy FY25 results inline - Signs of tenant sales improvement. Guide mild negative rental reversion. Potential M&A upside not priced in 0823.HK 12m Price Target: HK$48.00 Price: HK$40.90 Upside: 17.4% Link REIT reported its FY25 results at noon on May 27th, with headline net loss of -HK$8.9bn including -HK$15.8bn markdown in rental properties. Excluding these, its underlying profit grew +13% yoy to HK$7bn, inline with our expectation and Bloomberg consensus, bolstered by (1) +16% yoy highe ...

核心观点 - 市场观望，恒指料在23000至23500区间波动，港股短期整体审慎乐观，但全球贸易存在不确定性 [3][8] 海外市场重要指数表现 - 道琼斯工业指数收市42343.65，幅度1.78；标普500指数收市5921.54，幅度2.05；纳斯达克综合指数收市19199.16，幅度2.47；英国富时100指数收市8778.05，幅度0.69；德国DAX指数收市24226.49，幅度0.83；日经225指数收市37724.11，幅度0.51；台湾加权指数收市21336.54，幅度 -0.93 [2] 内地股市表现 - 上证指数收市3340.69，幅度 -0.18；深证成指收市10029.11，幅度 -0.61 [2] 香港股市表现 - 恒生指数收市23381.99，幅度0.43；国企指数收市8469.97，幅度0.38；红筹指数收市3964.33，幅度0.62；恒生科技指数收市5182.6，幅度0.48；AH股溢价指数收市132.38，幅度 -0.41；恒生期货（05月）收市23328，幅度0.21；恒生期货（06月）收市23221，幅度0.19 [2] 宏观&行业动态 - 内地首4个月规模以上工业企业利润总额2.12万亿元，按年增长1.4%，国有控股企业利润总额下降4.4%，股份制企业增长1.1%，外商及港澳台投资企业增长2.5%，私营企业增长4.3% [6] - 首4个月采矿业利润总额下降26.8%，制造业增长8.6%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.4%；规模以上工业企业营业收入增长3.2%，营业成本增长3.4%，营业收入利润率下降0.09个百分点 [6] - 瑞银投资银行香港策略师重申恒指今年24500点预测目标，对港股短期整体审慎乐观，支持因素有大量北水南下、盈利动力正面和新股上市，全球贸易有不确定性，港股估值接近历史均值 [8] 上市公司要闻 - 领展截至3月底止全年可分派总额70.25亿元，按年增长4.57%，每基金单位末期分派137.45仙，按年增3.68%，年内每基金单位分派272.34仙，升3.69% [10] - 领展收益142.23亿元，按年增长4.75%，物业收入净额106.19亿元，增长5.45%，投资物业组合估值2204.13亿元，按年减少6.6% [10] - 香港物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长1.5%及2.8%，零售物业组合租用率97.8%，续租租金调整率 -2.2%；内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年增长29.7%及28.9%，零售物业组合租用率95.9%，租金调整率 -0.7% [11] - 美团联合百大餐饮、零售品牌，于今日至6月18日开启618大促销活动，发放618元券包，外卖发满减券，闪购打造商品低价，热门商品有额外优惠 [13]

5月27日，亚洲最大房地产投资信托基金——领展房地产投资信托基金（以下简称领展房托）的管理人领展资产管理有限公司（以下简称领展）公布 2024/2025年度业绩，在计及一次性项目后，领展房托物业收入净额及每基金单位分派额同比分别增长5.5%及3.7%。 领展董事会主席欧敦勤表示："在宏观经济环境不明朗、业务面对重重挑战的情况下，领展房托全年业绩保持稳健，充分展现抗逆力。" REITs纳入沪深港通机制 好事将近 2024年4月19日，中国证监会和香港证监会宣布，将房地产投资信托基金（REITs）纳入沪深港通机制。作为恒生指数成份股中唯一的REIT，市场认为领 展房托将率先被纳入沪深港通机制。在回答中国基金报记者提问时，领展集团行政总裁王国龙表示，REITs互联互通好事将近。 领展房托每基金单位分派2.72港元，同比上升3.7%。截至2025年3月底的净负债比率为21.5%。 | Revenue | Net Property Income | Distributable Amount | | --- | --- | --- | | HK$14.2B | HK$10.6B | HK$7.0B | | ▲ 4.8% ...