业绩总结 - 2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比降约53.3%[3] - 2026年2月合同销售面积约10.69万平方米，同比降约7.6%[3] - 2026年1 - 2月累计合同销售金额约71.06亿元，同比降约44.6%[3] - 2026年1 - 2月累计合同销售面积约24.71万平方米，同比降约29.1%[3] 其他情况 - 2026年2月公司无新增土地储备[4]

公司资产处置计划 - 公司计划出售玉林市新滔环保科技有限公司的资产，包括土地、厂房等不动产，以及设备、管网、在建工程等运营固定资产，买方为玉林溢华环保科技有限公司，交易对价为现金 [1] - 公司董事认为，出售事项有助于优化集团的长短期资产配置，最大化资产效益，并可提升集团的现金流，有利于化解债务风险 [1] - 该交易目前仅为意向协议，最终协议需经双方磋商并取得所有内部及外部审批（包括董事会或股东大会决议）后方可订立，具体交易结构将以正式协议为准 [1] 近期经营与销售数据 - 公司2024年2月单月实现预售金额约6.1亿元，对应销售建筑面积约4.2万平方米，销售均价为每平方米14,434元 [1] - 截至2024年2月末，公司连同合营、联营公司及项目累计实现预售金额约11.5亿元，对应销售建筑面积约9.6万平方米，累计销售均价为每平方米11,973元 [1] 股票市场表现与估值 - 截至2024年3月6日收盘，公司股价报0.285港元/股，当日上涨0.010港元，涨幅为3.64% [2][3] - 公司总股本为50.46亿股，以收盘价计算总市值约为14.38亿港元，港股市值同样为14.38亿港元 [3] - 公司股票52周最高价为0.730港元，52周最低价为0.235港元，当前市净率为0.07，每股净资产为0.42港元 [3] - 公司处于亏损状态，动态市盈率、TTM市盈率及静态市盈率均显示为亏损，每股收益为-3.31 [3]

杭州土地市场核心地块拍卖情况 - 春节后杭州首场宅地土拍取得“开门红”，12家开发商到场激烈竞争，竞拍超百轮[3] - 地块位于杭州城东新城板块，面积32576平方米，容积率2.2，可建面积71667平方米，起拍总价21.3394亿元，起始楼面价29776元/平方米[3] - 地块最终由保利发展竞得，成交楼面价达4.5万元/平方米，溢价率高达51%[3] 地块具体信息与规划 - 地块具备一线运河景观，靠近杭州地铁4号线新风站，到武林广场直线距离约4公里[3] - 该地块原为商办用地，于2025年4月调整为纯住宅用地，容积率从3.0降至2.2，绿地率提升至35%[3] - 该地块未来将成为杭州市住宅品质提升试点项目，需严格遵循《杭州市住宅品质提升设计导则》[3] 地块起拍价格与市场背景 - 该地块起始楼面价相比去年同板块出让地块价格，每平方米低了近万元[3] - 地块北侧一项目于去年9月入市后销售情况不错，证明了城东新城板块对购房客群的吸引力[5] - 中指研究院专家认为，地块拥有南向直面京杭大运河、西临麦庙港的双水系景观，生态资源得天独厚，且距地铁站仅约200米，通勤便利[4] 房企动态与市场信号 - 保利发展近年来持续重仓杭州，自2025年起已陆续推出保利天珺、保利天奕等项目[5] - 春节后杭州土地市场以超50%的溢价率强势开局，传递出积极的市场信号，核心地块依然受到头部房企热捧[5] - 3月6日，杭州还挂出了位于滨江区、余杭区、钱塘区的3宗宅地，总起价44.8亿元，计划于4月8日出让[5]

业绩总结 - 2026年2月公司合约销售额约4.31亿元人民币[3] - 2026年2月公司合约销售面积37,981平方米[3] - 截至2026年2月28日止两月合约销售总额约9.01亿元人民币[3] - 截至2026年2月28日止两月合约销售总面积80,793平方米[3]

行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告核心观点 - 判断当下房地产发展新模式的推进优先级或更高[1] - 政府工作报告对房地产的定调为“着力稳定房地产市场”，政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳[1][2][3][9] - 下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期[1][9][12] - “白名单”制度在“金融16条”到期临近背景下，或可为开发贷提供潜在接续路径，但需注意房价下跌导致抵押率被动提高带来的续贷难度[1][10][12] - 房地产发展新模式的表述从“加快构建”变为“深入推进”，后续房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度值得关注[10][11][12] 行业与市场数据 - 行业规模：股票家数258只，占全市场5.0%；总市值3057.9十亿元，占全市场2.7%；流通市值2888.6十亿元，占全市场2.8%[4] - 行业指数表现：近1个月绝对表现-4.8%，相对沪深300指数-4.3%；近6个月绝对表现7.1%，相对表现2.9%；近12个月绝对表现12.7%，相对表现-6.4%[6] 政策解读与展望 - 城市更新：政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，与2025年12月中央经济工作会议一致，判断是扩大投资、拉动内需的重要抓手[2][9] - 稳市场：政策方向包括“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”[2] - 保障性住房：判断保障性住房供给结构中收购商品房用于保障性住房的比例或提升[10] - 防风险任务排序：房地产仍放在“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”工作任务下，但该任务排序从2025年政府工作报告的第六点变为2026年的第十点[9][11] - 其他关注点：报告提及“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”等表述值得关注[11] 投资建议与关注方向 - 房地产角度：关注六类公司 1. 业绩相对稳健且股息率较高的公司，如华润置地、华润万象生活[12] 2. 经营动量有积极变化的公司，例如2025年的滨江集团、中国金茂、建发国际集团、越秀地产等[12] 3. 公开债务偿付压力下降且估值较低的公司，如金地集团、龙湖集团[12] 4. 业绩增长及分红稳定的物企，如保利物业、绿城服务[12] 5. 存在机会型布局价值的公司，如华侨城、南山控股[12] 6. 绿城中国、保利发展、中国海外发展等[12] - 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品、服务及定价优势的产业链企业重获估值溢价[13] - 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局及其对不动产资管的促进[13]

核心观点 1. 信用债当前无需止盈，重点关注结构性机会，从性价比角度，信用>利率，城投>银行二级资本债和永续债[1] 2. 策略上，在“缺资产”格局不改的背景下，信用下沉策略仍然占优，3月可继续中短久期下沉[1][3] 3. 鉴于利差已处于绝对低位，稳中求进更为可取，建议控制久期，3年或是合意期限[1][3] 3月信用债市场展望 1. **日历效应利好**：回顾过去十年，3月份债市做多胜率较高，十年国债在3月份平均下行4.27个基点，1-3年期品种表现优于5年期，背后反映春节后资金转松、两会后政策不确定性下降及理财保险资金季节性配置等多重利好[1][16] 2. **机构配置加力**：3月份保险、理财、其他产品通常加大信用债配置力度，同时，摊余成本法债基在3月将迎来开放高峰，打开规模接近1100亿元，可能为1年内和5年以上信用债带来增量配置需求[2][17] 3. **降准预期支撑**：短期增量利空有限，政府工作报告再提“灵活高效运用降准降息”，若资金面持续宽松，债市可能交易降准预期，信用债较大概率延续做多惯性，但因收益率和利差已逼近低位，后续下行空间可能有限[2][18][19] 3月信用债配置策略 1. **收益挖掘区间**：截至2026年3月4日，主流机构可在收益率2%-2.5%的区间内挖掘收益增厚机会，该区间覆盖了存量非金信用债中相当比例的城投债、产业债以及存量金融债中的银行二级资本债、永续债等品种[4][20] 2. **聚焦中短期限**：银行业存贷增速差持续拉大，2026年1月已扩大至3.78个百分点，银行体系“钱多项目少”推动资金利率或持续低位，3年以内的中短信用债确定性更高[4][20] 3. **高流动性需求策略**：对于流动性要求较高的机构，可关注高流动性主体、YY评级7级及以下、剩余期限3年以内且收益率在2.0%-2.25%区间的债券，其中城投债存量约7300亿元，产业债存量约5800亿元，金融债在欠发达区域城商行二永债及非银金融债中亦有挖掘机会[6][23][24] 4. **适度下沉策略**：对于负债端稳定的机构，可重点关注剩余期限3年以内、收益率在2.25%-2.5%区间的中短久期债券，其中城投债、产业债、银行二级资本债和永续债、非银金融债分别有2923亿元、4119亿元、173亿元、477亿元存量可供挖掘[7][33] 二级市场表现 1. **收益率与利差**：2月信用债各品种收益率多数下行，短端下沉和久期策略占优，信用利差走势分化，城投债聚焦下沉，产业债短端下沉策略确定性较高，金融债拉久期策略表现较好[8][38][39] 2. **流动性**：2月份主体层面流动性有所下降，但个券交投情绪仍较好，弱资质主体在交易层面的不利变化可能更多源于惜售[8] 3. **偏离成交**：信用延续涨势，低估值成交偏多，城投债低估值成交占比超过产业债和银行二级资本债及永续债，市场在金融债方向的下沉相对克制[8] 4. **机构行为**：3月机构配置力度预计加大，保险和理财在季节性因素及规模增长推动下净买入规模可能达到高点，基金配置受负债端影响，一季度边际变化可能不大[8] 一级市场情况 1. **发行与融资**：2026年2月受春节影响，信用债发行规模5958亿元，环比下降51%，净融资1107亿元，环比下降77%，认购热度小幅增强，处于历史中等水平，城投债认购热度最高[9] 2. **二永债发行**：商业银行二级资本债和永续债在2026年1月和2月连续两月发行规模均为0，可能与监管批复落地节奏有关[9]

2026年宏观经济目标 - 经济增长目标设定在4.5%-5%的区间，在实际工作中努力争取更好结果[4] - 城镇新增就业目标为1200万人以上，城镇调查失业率目标为5.5%左右[5] - 居民消费价格涨幅目标为2%左右，旨在推动价格总水平由负转正、合理温和回升[6] - 单位国内生产总值二氧化碳排放目标降低3.8%左右[6] 财政政策 - 2026年一般公共预算支出规模将首次达到30万亿元，比上年增加约1.27万亿元[7] - 财政赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元，比上年增加2300亿元[8] - 合计新增政府债务总规模为11.89万亿元（5.89万亿元财政赤字+4.4万亿元地方专项债+1.6万亿元特别国债），广义赤字率为8.1%[7] - 拟发行超长期特别国债1.3万亿元，其中8000亿元用于“两重”建设，2500亿元用于以旧换新，2000亿元用于设备更新[9] - 拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，与上年持平[10] - 继续安排2万亿元置换存量隐性债务额度，并安排8000亿元新增专项债券补充地方政府性基金财力以支持化债[11] 货币政策与金融支持 - 货币政策延续“适度宽松”总体基调，降准降息仍有空间[12] - 2025年末“金融五篇大文章”领域贷款余额108.8万亿元，同比增长12.9%[14] - 截至2025年10月11日，房地产“白名单”项目贷款额度已超7万亿元，较2024年末增加2万亿元[24] 扩大内需与消费 - 2025年最终消费支出对经济增长贡献率为52%，拉动GDP增长2.6个百分点[16] - 安排超长期特别国债2500亿元支持消费品以旧换新；截至2026年2月23日，该政策已惠及3112.7万人次，带动销售额2070.3亿元[16] - 设立1000亿元财政金融协同促内需专项资金，支持民间投资和扩消费[16] - 目前我国居民消费率约40%，较发达国家仍有10-20个百分点的提升空间[17] 促进投资 - 拟安排中央预算内投资7550亿元，增加200亿元[18] - 发行新型政策性金融工具8000亿元，预计可拉动11万亿元总投资[18] - “十五五”期间，预计城市更新将带动数十万亿元的投资和消费[19] 科技创新与产业升级 - 2025年我国全社会研发经费投入达3.9万亿元，研发经费投入强度攀升至2.8%[20] - 目标将数字经济核心产业增加值占GDP比重从2025年的10.5%以上，提升至“十五五”末的12.5%[20] - 2025年高技术制造业增加值同比增长9.4%，工业机器人产量增长28%[22] - 2026年拟安排2000亿元超长期特别国债资金支持大规模设备更新[22] 房地产市场 - 截至2025年12月，全国房地产库存总量（包含现房、在建及已供未动工土地）约为58.7亿平方米，处于历史高位[23] - 房地产政策聚焦“去库存”、“好房子”、“白名单”、“新模式”四个关键词[23][24][25] - 报告提出探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[23]

房地产主业运营情况 - 2025年房地产销售收入较2024年有所增长 [1] - 房地产出租、物业服务、酒店等收入较去年稍有提升 [1] - 地产主业运营呈现稳中有升的态势 [1] - 当前在售项目包括深圳“华联峦山府”、“华联城市商务中心”及杭州“钱塘公馆” [1] - 公司经营战略为“地产保稳定、转型促发展” [1] 产业转型：盐湖提锂技术 - 已通过中保清源汇海产业基金参股深圳聚能及珠海聚能，完成提锂技术布局 [1] - 聚能拥有从“吸附剂”到“高纯单水氢氧化锂”的完整锂产品技术链及多项专利 [2] - 技术可实现低成本、高效率的锂盐提取 [2] 产业转型：Arizaro盐湖项目收购 - 项目目前处于收购初期阶段 [2] - 交割前需完成ODI备案、加拿大国家安全审查(ICA)、财务审计及法律尽调等工作 [2][4] - 计划在交易协议约定的排他期内完成交易 [2][4] 资金安排与发展规划 - 将推动房地产项目销售，并做好自持房产出租与物业管理，以创造更多现金流 [2] - 未来可能采用分期建设、再融资或引入第三方合作等方式，满足项目后续开发资金需求 [2]

杭州土拍市场核心事件 - 3月6日，杭州春节后首场涉宅用地土拍，仅出让一宗上城区宅地，经过109轮竞价，由保利发展以总价32.24亿元竞得，溢价率达51.08% [1][2][5] - 该地块土地出让面积32576㎡，规划建筑面积71667.2㎡，容积率2.2，起始总价21.34亿元，起始楼面价29776元/㎡，最终成交楼面价达44985元/㎡ [4][5] - 同日，杭州再挂牌滨江、余杭、钱塘区共3宗宅地，总起始价44.8亿元，计划于4月8日出让 [9] 杭州高溢价成交地块分析 - 地块综合素质佳：地块南向直面京杭大运河、西临麦庙港，距地铁4号线新风站约200米，周边汇聚采荷中学濮家校区、邵逸夫医院、万象汇等优质资源 [6] - 地块属性优化：原为商办用地，于2025年4月调整为纯住宅用地，容积率由3.0降至2.2，居住属性与打造高品质改善项目的基础得到提升 [6] - 板块市场热度高：地块北侧为绿城于2025年3月竞得的“翠隐江粼”项目，该项目自2025年9月入市后持续热销，本次成交楼面价较该项目上涨约11.8% [6] - 产品差异化预期：地块已被列入杭州市住宅品质提升试点项目，未来有望通过“高层+低密”的产品组合形成差异化竞争优势 [6] 房企战略与市场表现 - 保利发展作为龙头央企，持续重仓杭州，2025年推出的保利天珺、保利天奕等高端项目表现亮眼 [7] - 保利天珺项目凭借均价约7.7万元/㎡、主力户型204㎡的定位，跻身2026年2月杭州项目成交金额榜第二位 [7] - 此次高溢价拿地，彰显了保利发展对杭州高端改善市场的坚定信心及深耕核心板块的战略定力 [7] 核心观点与市场信号 - 此次杭州土拍以超50%的溢价率强势开局，传递出积极的市场信号 [2][8] - 核心区优质地块的抗周期属性与市场韧性再度得到验证 [2][8] - 后续市场热度能否延续值得持续关注 [10] 其他地区土拍市场情况 - 2月25日，广州珠江新城马场地块出让，历经243轮竞价，由越秀以236亿元竞得，溢价率26.6%，折合住宅楼面价8.5万元/㎡，成交总价位列广州涉宅用地总价历史第二 [12] - 该地块成交创下广州2010年以来拍地成交总额最高纪录，楼面价也创广州新高 [12] - 2月24日，义乌一宗稠江街道涉宅地经过43轮竞价，由义乌市汉翔房地产开发有限公司以总价1.16亿元竞得，溢价率22.14% [12]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告在房地产方面延续了“着力稳定房地产市场”的基调，并首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，将住房政策与人口生育政策融合，是稳定房地产市场的重要创新举措 [1][2] - 报告认为，房地产新模式的构建已基本完成，进入“深入推进”阶段，预计2026年将加速基础制度和配套政策建设 [2] - 从投资角度看，2026年地产板块出现收益的机会较大，全年可能出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个拐点，建议关注及配置 [2] 宏观经济环境 - **经济增长目标**：2026年国内生产总值增长目标设定为4.5%-5%，较2023-2025年连续三年设定在5%左右的目标有所下调，更注重高质量的稳健发展 [2] - **就业与收入**：2025年城镇新增就业1267万人，较2024年增加11万人；城镇调查失业率5.2%，较2024年提升0.1个百分点 [2]。2026年目标为城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右 [2]。2025年居民人均可支配收入实际增长5.4%，较2024年增速提升0.3个百分点 [2] - **货币政策**：延续“继续实施适度宽松的货币政策”基调，并强调“灵活高效运用降准降息”，结构性货币政策工具将增强规模和完善实施方式 [2] - **财政政策**：延续“继续实施更加积极的财政政策”，2026年赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元，较2025年增加2300亿元 [2]。一般公共预算支出规模将首次达到30万亿元，较2025年增加约1.27万亿元 [2]。拟发行超长期特别国债1.3万亿元，与2025年规模持平；继续安排特别国债3000亿元支持国有大型商业银行补充资本 [2] 房地产行业政策要点 - **首次提出新方向**：政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，报告认为后续政策可期 [2]。根据数据，2024年初婚人口为917.2万人（458.6万对）；2025年出生人口791.9万人，按一孩占比51%估算，初育家庭约406.7万户 [2]。报告列举了可能的政策举措，如额外购房补贴、提高公积金贷款额度、利率优化、住房套数认定标准优化以及提供保障性住房支持等 [2] - **支持多子女家庭**：报告提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，报告认为未来政策应更精细化、重效果，侧重在置换优惠上 [2] - **房地产发展新模式**：措辞从“加快构建”转变为“深入推进”，意味着新模式大框架已基本形成，行业转型将加速落地，2026年将更突出基础制度和配套政策建设 [2] - **稳定市场与去库存**：延续“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的提法，稳定市场预期是重中之重 [2] - **公积金制度改革**：提出“深化住房公积金制度改革”，报告预计这将成为2026年重点工作之一，优化方向包括推动全国公积金互通、推进“又提又贷”、放松“商转公”条件等 [2] - **保障性住房**：提出“优化保障性住房供给”，在“十五五”期间将更注重优化供给结构及提升品质 [2] - **保交房与风险防范**：提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险” [2] - **好房子建设**：提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，预计2026年将更多城市打造“好房子”项目 [2] - **城市更新**：提出“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，报告认为这将有助于调整市场供需关系 [2] 投资建议与关注主线 - **投资节奏与拐点**：2026年可能出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”（供需端政策积极性提升），另一个是四季度左右的“基本面拐点”（需求好转明朗化，二手房价格降幅收窄）[2] - **投资主线**：报告建议关注三条投资主线 [2] 1. **基本面稳定的核心房企**：关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [2] 2. **“小而美”房企**：关注在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [2] 3. **商业地产公司**：关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [2]