行业背景与公司定位 - 房地产行业正经历深度转型，底层逻辑被重构，行业在寻找新的发展模式 [1] - 公司作为中粮集团旗下核心地产投资与管理平台，致力于打造“好房子”和提供“好服务”，从空间运营者向青年文化共建者、商业资源连接者转型 [1] - 公司紧扣“卓越的城市运营与美好生活服务商”战略愿景，全面推进“战略、业务、资本、产品”四大重塑 [5] 公司战略与投资布局 - 公司系统性地提出并深化“1123”战略体系：1个提升（商业引领地位）、1个夯实（高质量开发）、2个聚焦（产品与区域）、3个精进（差异化、专业化、精细化） [2] - 投资布局上，公司持续深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈等核心城市群，践行“重点深耕”策略 [2] - 2025年11月19日，公司成功获取成都市青羊区4宗优质地块，总占地面积约201亩，其中104亩为城市级TOD项目 [2] - 2025年12月5日，公司获取青岛市市北区核心商业地块，位于地铁2号线利津路站上盖，周边1公里内4条地铁线交汇 [3] 资本运作与治理优化 - 2025年11月27日，公司子公司大悦城地产有限公司正式撤销香港联交所上市地位，完成私有化，旨在优化治理结构、增强资产统筹配置能力和业务协同 [4] - 公司积极借助大悦城商业REITs等金融工具实现资产保值增值与资金高效循环 [4] - 华夏大悦城商业REIT（基金代码：180603）2025年四季度报告显示，其底层资产成都大悦城期末出租率攀升至98.10%，租金收缴率达100%，平均租金单价稳步上涨 [4] - 该REIT成立一年多已累计实施4次分红，派利超1.9亿元 [4] 商业运营与“年轻力”战略 - 公司将“年轻力”转化为系统能力，构建了从客群洞察、内容创新、场景营造到组织支撑的完整运营体系 [6] - 2025年新开的深圳大悦城，首店及定制店占比超50%，开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元 [7] - 公司通过自有的Z世代团队捕捉趋势，与品牌共创，持续引入首店、旗舰店、潮流IP及沉浸式体验业态 [7] - 在场景营造方面，公司深度融合在地文化与青年生活方式，打造如厦门大悦城“半日半海”、三亚大悦城“沐光花园”、北京海淀大悦城“山系生活”等独特主题空间 [7] - 公司积极引入与孵化原创IP，深耕青年兴趣圈层，例如上海静安大悦城打造“八吉岛i-LAND”，杭州大悦城推出“B1超级地下痛城” [7] - 公司围绕骑行、宠物友好、夜间经济等细分圈层构建青年社交生态，如三亚大悦城组织沿海骑行活动，北京海淀大悦城设立宠物友好空间 [8] - 公司践行“千城千面”的运营逻辑，结合属地文化、气候与客群需求，将公共空间转化为高粘性社交与消费场景 [8] - 2025年12月，公司成功中标上海滴水湖国际中心项目资产管理及物业管理服务，验证了其运营实力和轻资产管理输出能力 [8] 产品体系与开发交付 - 2025年11月22日，公司正式发布“中粮好房子”产品体系，以“主动健康 场景生活”为核心主张，回应全生命周期的人居需求 [9] - 该体系基于对上万组客户的深度调研，通过与科研机构及产业链伙伴的研发共创实现 [9] - 中粮·北外滩壹号是“中粮好房子”体系的领军实践，也是公司在上海“一江一河”版图的第五座“壹号系”作品 [9] - 公司积极响应“双碳”目标，将绿色建筑与健康人居标准融入设计，并通过节能技术、智慧管理系统及物联网、人工智能应用提升居住质量 [10] - 公司依托中粮集团全产业链资源，为业主打造独特的“中粮好生活”，涵盖会员权益、社区研学、便民服务等多元场景 [10] - 2025年，公司在全国4大区域、16座城市，实现了21个项目共计31批次的高品质交付，为13000余户家庭交付新房，并获得87分的综合交付满意度 [11] - 公司已在上海、北京、深圳等核心城市打造了十余座壹号系项目 [11] 行业转型与公司实践意义 - “十五五”期间，中国房地产行业正从“规模扩张”向“内涵提升”关键转型 [11] - 公司的实践表明，在存量时代，房地产企业可通过战略聚焦、产品革新、运营重构与资本良性循环，实现可持续、高质量发展 [12] - 公司为行业提供了从开发逻辑转向服务逻辑、从资产增值走向价值共创的生动样本 [12]

行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产市场**，特别是**二手房市场**与**保障性租赁住房**领域[1] * 涉及的**公司/机构类型**包括：地方政府（上海、北京、深圳等）、城投/保障房公司、国有银行、房地产中介（如贝壳）、第三方评估公司[4][10][11] 核心政策：上海“二手房收储” * **政策性质与目的**：上海在核心区启动针对**老旧小区成套住宅**的收储，旨在**解决市场流动性问题**，通过“以旧换新”促进楼市改善并**变相去库存**，最终稳定房地产市场[1][3][10] * **核心区别**：区别于此前主要针对“商改住”集中式公寓的收储，此次政策主要针对**住宅小区内产权清晰的老旧住宅**[3] * **实施主体与模式**：由**区政府牵头**，房管部门和国资委组织实施，落地公司为保障房公司[1][4] * **资金来源与成本**： * 资金结构：保障房公司自有资金占**5%-10%**，国资委投入**20%**，银行贷款占**70%**[1][4] * 贷款利率：银行利率在**1.3%-2.3%** 之间[1][4] * 租金回报：目标房源租金回报率约为**2.2%-2.5%**，理论上可覆盖贷款成本[1][4][5] * **收储规模与目标**： * 当前上海符合条件房源约**2万套**，其中浦东新区占**31%**，静安区**11%**，徐汇区**8.5%**[1][6] * 若2026年全国收储预算为**1万亿元**，上海可能分配到**1000亿元**，按每套**400万元**计算，可收购**2万多套**[1][6] * 未来几年全国收储计划总盘子预计在**5至10万亿元**，但这是通过债券、专项资金或银行贷款筹集的额度，并非直接财政放水[3][20] * **定价机制**： * 收储价格通常**低于当前市场成交价5%-10%**[1][7] * 相较于市场高点价格，相当于**六到七折**[1][8] * 定价依据评估价，由多家评估公司（包括贝壳、银行系统等第三方）参与，城投公司按评估价收购，**不提供额外补偿**[8][10][12] * **后续运营与影响**： * 收储后房源用作租赁住房，出租价格比市场价低**10%-15%**，但通过成本控制仍可实现超过**2%** 的租金回报率[11] * 政府收购可减少急售房源，**托底房价**，提高市场流动性[8][11] 市场背景与数据 * **价格走势**：上海二手房市场价格已从高点下跌约**30%**，整体均价近一年下跌**5.4%**[1][7][16] * **300万以下**房产均价约**44,000元/平方米**，近一年下跌约**4%**[16] * **400万至800万**区间房产价格下跌幅度更大，约**6%** 以上[16] * **成交结构**： * **总价段**：**300万以下**房产占比最大，达**70%**；**300-400万**占**11%**；**400-600万**占**9%**；**600-800万**占**4%**；**800-1000万**占**2%**；**1000万以上**占**2-3%**[14][15] * **面积段**：**50平方米以下**占**17%**；**50-70平方米**占**24%**；**70-90平方米**占**25%**；**90-110平方米**占**16%**；**110-140平方米**占**11%**；**140平方米以上**占**5%-6%**[15] * **核心区房源特征**：上海内环内**400万以下**老破小相对稀缺，浦东、静安、徐汇三区合计占比约**50%**[13] * **成交难度**：部分老破小因**产权不清**（如遗产继承问题）和业主不愿在已下跌**30%** 的基础上进一步降价，导致难以出售[17] 政策展望与挑战 * **推广预期**：北京、深圳等城市**很可能跟进**实施类似政策[1][9] * **历史执行情况**：2025年全国收储预算资金为**7500亿元**，但实际使用**不到3000亿元**，主要因地方财力不足和银行配套资金不够[3][6][19] * **实操挑战**： * 居民可能认为以市场价**85折或9折**出售给平台公司不划算，期待更高价格[8] * 存在租金回报率难以覆盖资金成本等潜在问题[7] * 每套房源情况非标准化，定价存在一定复杂性[12] * **城投积极性**：此前城投因收益贡献不大而积极性较弱；此次因房价已下跌**30%** 接近筑底，且通过精选租金回报率超**2%** 的房源可实现盈利，积极性有所提高[11] * **与其他城市对比**：郑州等城市曾遇到收购价格争议等问题；上海强调**严格按评估价操作**，避免过度让利增加财政负担[10] 宏观与行业观点 * **政策方向**：未来房地产政策可能更注重其**金融属性**，逐步放松相关限制，以促进居民财富增值和消费增长[2][25] * **问题本质**：中国房地产市场核心问题是**实际库存过多**，而非金融杠杆问题，与美日等国历史情况不同[23] * **去库存路径**：通过收储将老旧小区转化为**保障性租赁住房**，是去库存的有效方法之一[22] * **区域差异**：三四线城市去库存挑战更大，因需求较弱，需从修复居民资产负债表等宏观层面着手[24] * **金融环境**：全国平均贷款利率在**1.5%至1.8%** 之间，可根据项目租金回报率调整，大城市核心区可享受更低利率[21]

杭州二手房市场2026年1月成交表现 - 2026年1月杭州市区二手房成交6987套，环比去年12月上涨1.8%，同比去年1月大幅上涨15% [1] - 成交量创下最近6个月的最高值，并实现连续第3个月上涨，市场在经历连续7个月下跌后明显企稳 [2] 市场价格与成交结构变化 - 1月二手住宅成交均价为25096元/平方米，环比去年12月小幅上涨1% [2] - 改善型房源率先发力，90平方米以上房源成交占比环比均上涨，其中140平方米以上大户型涨幅最高，达0.6%，整体占比12.2% [2] - 90平方米以下房源成交占比下滑1.5% [2] - 总价300万-500万元房源成交占比上涨1.6%，800万-1000万元房源占比小幅上涨0.2% [3] - 总价200万元以内及200万-300万元房源成交占比分别下滑1%和0.2% [3] 市场回暖驱动因素 - 市场回暖得益于今年春节较晚、增值税及购房个税等利好政策，以及持续以价换量的效果 [2] - 开年以来潜在客户量增加，客户决策更果断，结合当前挂牌量，为春节后市场奠定了坚实基础 [2] 热门成交板块与小区特征 - 成交量前20的小区中，有12个小区的成交单价低于20000元/平方米，主要位于余杭、钱塘、临平等郊区板块 [4] - 余杭瓶窑的杭启云城府成交25套，环比大涨733%，成交均价18733元/平方米，低于其新房均价 [4] - 学区房表现突出，例如钱塘区的幸福雅苑成交18套，均价24632元/平方米，因其优质学区及成熟配套 [4] - 西湖区的知名学区房耀江文鼎苑成交15套，环比上涨200%，成交均价44570元/平方米 [4] - 三塘板块的水印康庭因观成武林小学学区及高性价比，成交12套，均价39749元/平方米 [5] 1月成交前十小区榜单 - 桃源小镇以26套成交位居第一，均价27534元/平方米 [7] - 成交前十小区中，临安区星汇城和中天珺府均价最低，分别为10093元/平方米和9830元/平方米 [7] - 榜单中均价最高的是耀江文鼎苑，为44570元/平方米 [7]

文章核心观点 - 上海在浦东、静安、徐汇三区启动由政府引导、市场运作的二手住房收购试点，收购的房源将转为保障性租赁住房，旨在通过“以购代建”模式，同时解决保障房房源筹措、二手房存量消化和新房市场去化问题，其信号意义在于稳定楼市预期、促进市场循环 [1][3][6] 政策试点模式与规则 - **试点区域与原则**：试点在浦东新区、静安区和徐汇区开展，核心遵循“政府引导、市场运作、资源自愿参与”原则 [1][2] - **浦东新区规则**：优先收购内环内2000年前建成、70平方米以下、总价400万以内、产权清晰的二手房，业主仅获“房票”，且限购浦东内一手商品房 [2] - **静安区规则**：优先收储重点产业区、核心商圈、轨交站点3公里内面积70平方米以下、总价400万以内二手房，业主卖房后需购买静安区内一手商品房，采取片区式收储为主 [2] - **徐汇区规则**：采用现金收购模式，无置换绑定要求，资金通过财政注资加银行贷款筹措 [3] - **收购与运营主体**：收购主体为区级保障房公司（国企），按市场价评估收购，区别于低价收购模式 [3] - **房源后续处理**：收购的小户型存量房经标准化装修后纳入保租房运营体系，租金定为市场价的70%至80% [3] 政策动因与考量 - **筹措保障房新渠道**：收储二手房是落实“十五五”规划、加大保障房力度的新途径，可快速补充房源，省去较长建设周期 [3] - **助力新房市场去化**：加强一二手联动，是帮助面临库存压力上升的新房市场去化的有力工具 [3] - **打通市场割裂**：近两年上海一二手市场联动性变弱，“房票”政策扩展到置换中，旨在成为打通两个市场的连通器 [3] - **金融政策支持**：专项债和保障房再贷款政策提供了较低的利率水平，为保障房运营打开了空间 [3] - **“以时间换空间”**：该模式相比自建保租房更高效，能同时解决保租房房源补充、二手房存量消化及带动新房交易，是一次精准去库存的尝试 [4] 市场影响与效果预期 - **激活置换链条**：政策推动二手房置换的导向明显，有助于加速市场中置换链条打通，激活改善需求，对新房市场有积极影响 [4] - **提高市场活跃性**：政府收购二手房可以提高整体市场的活跃性，对新房去化有帮助 [4] - **短期流动性影响有限**：有市场人士指出，目前收购的二手房价值与中环新房价格存在差距，估计很难在短期内显著加速市场流动性 [4] - **二手房市场回暖信号**：2026年1月，上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，并创近5年同期新高，市场出现企稳信号 [6] - **成交结构变化**：中环内“老小”房源成交占比攀升，超8成客户可在90天内成交，市场观望情绪减弱 [7] 政策背景与扩展前景 - **基于前期探索**：上海奉贤区已于2025年12月底启动以旧换新政策，截至2026年1月23日累计收到104组意向报名，为全市试点积累了实践经验 [7] - **全国政策导向**：自2022年起，全国已有30多个城市启动存量房收储，近期多地密集加码，例如湖南省2026年计划收购存量商品房200万平方米以上，海口市拟公开征集未售商品房用作保租房 [7][8] - **未来政策空间**：上海在优化限购、支持人才购房、降低贷款利率、公积金及购房税费方面仍有较大发挥空间 [5] - **试点意义与推广**：本次尝试试点意义较强，通过成功试点的经验总结，未来有望扩大试点范围 [5]

文章核心观点 - 2026年省级地方两会释放的房地产政策信号显示，行业工作将摒弃短期刺激思维，沿着“高质量”与“新模式”双轨深化，一方面通过融资协调、消化存量稳定市场基本盘，另一方面着眼长远发展模式和制度建设，为行业注入可持续新动能 [1] 公积金制度改革 - 山东、海南、青海三省在政府工作报告中均提及深化住房公积金制度改革，该制度因覆盖范围大、信号明确、传导路径短而改革预期最为强烈 [3] - 2025年全国各地共出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款政策优化的约280条，频次为各类政策最高，主要优化方向为提高贷款额度、调整贷款套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围（如支付首付、物业费、装修款、税款等） [3] - 2025年12月中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议及2026年1月《求是》杂志均强调“深化住房公积金制度改革”，分析指出改革主要方向为解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [3] 稳定房地产市场措施 - 多个省市在政府工作报告中提及“着力稳定房地产市场”，广东省要求因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度，并加强保障性住房建设和筹集，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 江苏省提出因城施策控增量、去库存、优供给，推进房票安置、住房“以旧换新”，深化公积金改革，稳妥推进收购存量商品房用于保障性住房，并坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”以激发不同群体需求 [6] - 甘肃、辽宁、云南三省也提及稳定房地产市场，并在收购存量商品房、房票安置、“白名单”制度等方面有所部署，不少省市还提及清理不合理限制性措施并推出居民收入增长计划以释放住房消费需求潜力 [6] - 分析指出，从省级两会表态看，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，中金公司认为收储政策释放去库存积极信号，配合土地供应结构性调整，社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来周期拐点 [6] 城市更新部署 - 多地政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [8] - 北京市计划抓好507栋危旧简易楼排险工作，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上 [8] - 上海市计划推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，完成20万平方米旧住房成套改造 [8] - 辽宁省下达任务为改造老旧小区300个、老旧管网3500公里，更新住宅老旧电梯5000部，改造危旧房3000户 [8] - 部分省市在制度建设上有所部署，如北京推进城市更新条例实施并完善政策激励工具箱，海南推进城市更新立法，广东推动建立房屋全生命周期安全管理制度 [8] - 2025年7月中央城市工作会议作出“两个转向”重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，并将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手，2025年末中央经济工作会议也提出“高质量开展城市更新” [9] - 分析指出，城市更新作用已从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，“高质量”内涵可理解为“多模式创新、多主体参与、多要素保障”，土地、规划、金融等关键政策创新力度将加大以匹配项目复杂性和长周期性 [9] 现房销售与“好房子”建设 - 作为房地产销售制度改革方向，现房销售被频繁提及，分析指出现房销售或将进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [11] - “好房子”在2026年地方两会政府工作报告中频繁出现，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局，青海省还因地制宜提出创新发展避暑房、康养房，有序推进“高原好房子”建设 [11] - 分析指出，有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策重要看点之一，目前不少地方已出台相关技术规范，未来在土地、融资等政策支持方面或将有实质性动作 [11]

公司资产处置 - 宏辉集团之间接全资附属公司Wealth Tool Limited作为卖方，于2026年2月4日订立协议，出售一项位于日本北海道俱知安町的服务式公寓物业 [1] - 出售物业的具体地址为Skye Niseko A707-708，总建筑面积约为127.56平方米 [1] - 物业出售代价为2.8亿日圆，约相当于1414万港币 [1] - 买方为Lee Kok Kwan及Rosemary Yvonne Fong [1]

2025年深圳楼市表现回顾 - 2025年深圳一二手住宅总网签量突破9.4万套，市场展现韧性 [1] - 二手住宅网签5.6万套，同比微涨3%，率先止跌企稳 [1] - 新房市场呈现结构性分化，现房与“好房子”成为购房热词 [1] - 2025年12月起市场进入“翘尾行情”，带看与成交热度攀升 [1] - 2025年一手住宅成交均价为5.31万元/平方米，同比下降1.7% [6] - 2025年二手住宅成交均价为5.9万元/平方米，同比下降6%，但降幅已明显收窄 [6] - 二手住宅交易活跃度稳定提升，已连续10个月录得成交量超5000套 [6] 2026年市场预期与近期表现 - 53%的受访者认为2026年深圳楼市成交量将上涨，其中18%认为会明显上涨，35%认为会小幅上涨 [1] - 31%的受访者对成交量看平，仅16%看跌 [1] - 43%的受访者认为2026年成交价将维稳，其中15%认为稳中有升，28%认为平稳运行 [3] - 30%的受访者对成交价看涨，27%看跌 [3] - 核心判断聚焦于“量涨价稳” [1] - 2026年1月二手住宅成交量同比上涨40%，看房量同比上涨60% [6] - 高层会议明确将进一步助推房地产市场回稳，增强了市场预期 [1] 市场结构性特征与购房者偏好 - 现房因“所见即所得”，能规避交付周期与烂尾风险，成为避险型买家的首选 [7] - 购房者对“好房子”的追求升级，关注户型实用率、功能分区、社区配套及物业服务水平 [7] - 购房者心态从满足基本居住向追求品质生活跃迁，强调现房或准现房优先、户型实用舒适、生活配套完善及品牌物业背书 [8] - 部分核心片区及热点小区价格已率先企稳，表明优质资产抗跌性增强 [6] - 改善型买家瞄准核心区优质资产，试图在市场底部完成“换仓升级” [7] 市场驱动因素与潜在支持 - 政策定调明确“回稳”，叠加市场热度延续，可能促使刚需群体因“怕再涨”心理提前入市 [7] - 业内普遍认为，2026年货币政策进一步宽松带来的流动性改善，将为核心城市房价提供有力支撑 [6] - 购房者期待更明确的“稳市”信号，如持续优化的房贷利率和灵活的首付比例政策 [9] - 购房者期待针对首套及改善型群体的精准支持，包括税费减免和交易环节成本压缩 [9] - 加强预售资金监管与项目进度透明化以“保交付”，是夯实市场信心的关键 [9]

公司2025年度业绩概览 - 公司2025年总收入为港币99.5亿元，同比下跌11%，主要受物业销售收入下降影响 [1] - 股东应占基本纯利为港币32.02亿元，同比上升3%，核心盈利指标保持韧性 [1] 物业租赁业务表现 - 物业租赁是公司核心支柱，2025年收入为港币93.89亿元，同比轻微下跌1%，占总收入比重达94.36% [2] - 内地物业租赁收入为港币64.14亿元，同比下跌1%；香港物业租赁收入为港币29.75亿元，同比下跌2% [2] - 内地商场组合整体租赁收入为人民币48.71亿元，同比增长1%，租户销售额以人民币计值按年攀升4% [2] - 截至2025年底，内地商场整体租出率微升两个百分点至96% [2] - 香港零售物业组合全年收入为港币17.42亿元，同比下跌4% [4] 内地商场业务具体项目分析 - 上海恒隆广场收入为人民币16.61亿元，同比增长1%；上海港汇恒隆广场收入为人民币11.97亿元，同比增长2%，两大项目合计贡献内地商场租赁收入超58% [2] - 无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场收入实现显著增长，增幅分别为10%、12%及9% [2] - 武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场收入均出现30%以上的跌幅 [3] 办公楼租赁业务表现 - 内地办公楼租赁总收入为人民币10.05亿元，按年跌8% [4] - 香港办公楼租赁收入为港币10.04亿元，同比微跌1% [4] - 香港写字楼组合期末出租率为90%，内地组合数据维持在80%左右 [5] - 管理层预计内地写字楼市场困难期仍将持续18-24个月，之后有望逐步企稳 [5] 公司发展战略 - 公司于2025年推出“恒隆V.3”策略，明确不再拓展新城市，转而聚焦已布局的核心城市，围绕现有项目开展再投资 [6] - 策略通过收购毗邻现有项目的物业进行扩容与升级，推行该策略的城市包括上海、无锡等已拥有成熟优质商场的城市 [7] 战略执行与项目进展 - 2025年，公司获得上海南京西路1038号商业项目20年经营权，该项目前身为梅龙镇广场，将为公司在南京西路的物业组合新增约9.6万平方米楼面面积，总楼面面积将增至约31.2万平方米，增幅约44% [7] - 同年，公司取得无锡恒隆广场毗邻一座地标商业重建项目20年期经营权，该物业前身为无锡新世界百货，重建后将扩大无锡恒隆广场总零售面积38%至约16.9万平方米 [7]

北京房地产市场2026年2月2日交易数据 - 2026年2月2日，北京新建商品房网上签约166套，签约面积10,935.42平方米，其中住宅签约48套，签约面积6,970.77平方米 [1] - 同日，北京二手房网上签约671套，签约面积59,428.97平方米，其中住宅签约586套，签约面积53,413.45平方米 [1] 北京房地产市场可售期房库存与新增供应 - 截至2026年2月2日，北京可售期房总套数为91,145套，可售总面积7,662,037.09平方米 [2] - 其中，可售住宅期房38,826套，面积5,404,276.08平方米，占可售期房总面积约70.5% [2] - 2025年12月，北京新批准预售许可证20个，新增批准预售面积542,294.96平方米 [2] - 2025年12月新增预售中，住宅面积248,019.16平方米，商业面积11,750.15平方米，办公面积126,127.73平方米 [2] 北京房地产市场未签约现房库存 - 截至2026年2月2日，北京未签约现房总套数为210,370套，未签约总面积11,561,826.98平方米 [2] - 其中，未签约住宅现房30,736套，面积3,486,036.66平方米，占未签约现房总面积约30.2% [2] - 现房项目个数为39,709个，初始登记总面积达278,846,487.28平方米 [2] 北京房地产市场存量房（二手房）月度交易情况 - 2025年12月，北京存量房网上签约总套数为19,132套，签约总面积1,659,092.40平方米 [3] - 2025年12月存量房签约中，住宅签约17,200套，住宅签约面积1,549,550.80平方米，占当月存量房签约总面积约93.4% [3]

北京二手房市场回暖解读及趋势研判 关键要点 涉及的行业与公司 * 行业：中国一线城市（北京、上海、广州、深圳）房地产市场，重点为二手房市场 [1] * 公司：中国建设银行（在上海参与保障房收储）[16][18][20] 核心观点与论据 北京二手房市场整体情况 * **市场呈现回暖迹象**：1月份北京整体成交量维持在1.5万套左右，网签数据为15,093套，延续了自去年下半年以来的平稳态势 [2] * **库存显著下降**：北京主城区库存量从去年的16.1万套下降至14.5万套，其中主城区库存减少尤为显著，从9月份的6.7万套降至4.7万套 [2] * **郊区购买力提前释放**：北京郊区的购买力提前释放，尤其是中下旬到期的购买力优势显现 [2] 价格变化与溢价空间 * **低总价房源价格深度回调**：低总价小户型房源价格已回落至2015年10月至12月水平 [1][3] * **部分区域出现破价**：东城区和西城区部分老旧小区出现破价，例如东直门和西直门分别有成交价跌至47,000元/平方米和69,000元/平方米 [1][3] * **溢价空间持续收窄**： * 主城区低总价（550万元以内）房源溢价空间收窄至5.9%到7.2% [1][3] * 中等总价（550万元到890万元）房源溢价空间仍在7.4%到8.8%之间，并且继续以每周0.8%到0.9%的速度收缩 [1][4] * 1,000万以上住宅议价空间维持在12%-16%，其中东部地区更高，为14%至18% [3][11][12] 区域市场表现分化 * **主城区（四环内）**：低总价房源库存消耗迅速，溢价空间较小，仅为5%到6% [1][5] * **郊区**：成交占比从12月的27%上升至36% [1][5] * **四环到五环间**：挂牌量集中在600万-1,300万，约为3,200套至3,350套，部分板块因拆迁消息导致低总价（500万以下）小户型出现虚高上涨 [1][9] * **五环以外**：库存量较大，在10.2万至10.3万套之间，受互联网大厂裁员影响，挂牌量增加，如昌平区有850套至900套左右挂牌，北七家和回龙观区域溢价空间较大，为15%至16% [3][10] 其他一线城市市场情况 * **上海**：1月份网签数据约为22,700套，相较11月和12月有所下降但仍维持在高位，月均成交约22,000套，相比之前18,000套水平有所提高 [1][6][16] * **广州**：经历了2025年12月8,000套成交后恢复至9,000多套 [1][6] * **深圳**：从前半年的5,800套逐步回升至6,900多套 [1][6] * **共同特征**：一线城市均呈现刚性回调特征，即价格下降后需求增加 [1][6] 市场面临的挑战与机遇 * **挑战**： * 部分业主因对价格不满选择撤盘，导致库存减少 [5][7] * 政策引导作用尚未完全显现 [7] * 郊区二手房去化需要政府政策支持，如拆迁或保障房收储，否则可能成为滞销库存 [3][10] * 互联网大厂裁员导致挂牌量增加 [3][10] * **机遇**： * 小户型低总价住房需求旺盛，推动整体成交量上升 [7] * 同区域大换小成为主要置换形式 [7][12] * 政府约谈头部服务机构并禁止强行压业主价格 [5] 短期市场走势预测 * **春节前**：北京主城区的房价溢价空间将回归到正常水平，约为5.5%至7.5%，总价890万以下的刚需房源议价空间小 [1][8] * **热门板块可能出现房源稀缺**：如西城区的西直门、西四、木樨园、宣武门，以及东城区的天坛、崇文门、东单和东直门等地 [8] * **3-4月小阳春**：价格趋于稳定，890万至1,500万之间的房子的溢价空间将回归到8.8%至11.5%的理性水平（目前为12%至15%） [1][8] * **春节后**：主城区三环以内平房腾退动作叠加3月小阳春拆迁，将带来持续成交热度 [13] * **成交量预测**：如果郊区没有出台类似上海的政策，小阳春后的整体成交量可能无法达到15,000套/月，将下降到13,500-14,700套/月左右 [13] 2026年市场整体趋势 * **市场分化明显**： * **主城区**：政策出台后，小户型成交量略有上升，但大户型由于溢价空间有限，成交量较为保守 [14] * **郊区**：呈现下跌趋势，整体流量下降明显，小户型溢价从之前的14%降至12%-15% [14] * **拆迁补偿变化**：四环五环之间的拆迁补偿比例从上半年的1.15提升到1.3，推动了1,500万以下新房的成交 [14] * **价格可能企稳反弹**：北京在12月下旬放松限购并优化增值税政策，对成交起到积极作用，但影响可能随时间消退，4月份之后可能再次出现以价换量或因成交量下降导致价格下探的情况 [15] * **政府干预是关键**：如果政府采取类似上海支持二手保障性住房回收等措施，将进一步支撑市场稳定 [15] 政策与调控措施 * **上海已实施的措施**： * 中国建设银行支持二手保障性住房回收 [16] * 去年10月宣布3,700亿旧改计划 [16] * 放松人才引进落户限制、调整增值税政策以及针对特定企业提供低首付贷款补贴 [16] * 针对浦东新区、静安区和徐汇区三个区域执行二手房收储措施，收储标准为：2000年以前建造、单价低于70,000元/平方米、总价不超过400万元 [18][20] * **北京可能效仿的措施**： * 正在研究2000年前建造住房及其他老旧小区改造方案 [21] * 可能通过保障法律解释和成立安居集团进行系统性托管（包括共有产权和以房养老）来减少郊区库存 [17][18] * 地方财政资金可能用于购房贷款贴息或补贴，不仅限于新建住房，也包括部分郊区二手住房 [21] * **政策执行预期**：北京松绑周期预计会晚于上海，推测北京年底前后会有相关松绑措施出台 [19] 其他重要内容 * **新房市场情况**：北京全市的新房库存约为52,300套，其中主城区年内可销售库存约为1.3万套，部分郊区新房与二手房价格差距缩小至8,000至10,000元每平方米 [23] * **学区房投资建议**：2026年建议集中在东部和西部地区，避免海淀区（溢价空间已降至8%-10%），避免17年至22年间热度较高且价格虚高的中关村实验、中关村一小、二小等学校周边 [24] * **新房购买建议**： * 预算有限或首次置业者：上半年是购买核心及次核心区域新房的好时机 [25] * 总价千万以上新盘：建议谨慎，在4月中旬到8月中旬期间入手更为合适 [25] * 外五环区域新盘：除大兴科技城板块及大型万达板块外，其余郊区不建议今年购入 [25] * **主城区推荐板块**：兼顾投资性和抗跌性，推荐双井板块、东城区广渠门内板块、东直门核心区域以及西城宣武门一带 [26]