核心交易 - 阿布扎比投资局向普洛斯集团战略投资15亿美元（约100亿元人民币） 首轮部署资金5亿美元 [3][6] - 阿布扎比投资局资产规模超1万亿美元 此前已投资普洛斯多支中国物流基金及巴西开发基金 [5] - 此次投资标志着双方从基金LP关系升级为集团战略投资者 合作进入新阶段 [3][6] 公司业务与规模 - 普洛斯全球资产管理规模约800亿美元 在华资产管理规模达790亿美元 [3][9] - 业务覆盖供应链 大数据及新能源三大核心领域 形成物流仓储 智慧冷链 算力基础设施 新能源等多元化生态 [3][9] - 在中国运营管理超过400处园区 覆盖70个区域市场 物流及产业基础设施网络总规模近5000万平方米 [9] 运营案例与业绩 - 2019年黑石以187亿美元收购普洛斯美国工业仓库资产 普洛斯在5年内实现超100亿美元资产增值 [7] - 旗下智慧冷链企业"普冷"在23个城市运营33座冷库 总容量超530万立方米 服务超1000家企业客户 [10] - 算力基础设施已在全国落地20处设施 IT负载能力达1400MW 发起首支算力收益基金规模约26亿元人民币 [10] - 新能源领域累计开发规模突破2GW 并网容量超过1GW [13] 资本运作与战略 - 采用"投资与运营并重"模式 兼具另类资产投资管理及产业服务运营双重功能 [7][13] - 通过隐山资本投资110余家企业 总投资额约165亿元人民币 捕获极兔速递 G7物联等明星项目 [13] - 2024年普洛斯及其管理基金对中国市场新增资本金22.4亿美元 合作投资机构达140多家 [17] - 正考虑赴香港进行IPO 并获浙江衢州市国资25亿元人民币战略投资算力业务 [10][13] 行业趋势与定位 - 新型基础设施产业蕴含万亿美元投资机遇 成为全球资本重点布局领域 [6][18] - 中国在物流仓储 算力基础设施 新能源基础设施领域形成全球领先的供应链优势 [18] - 普洛斯被视为连接海外资本与中国新经济机遇的关键桥梁 其模式开创基础设施投资新范式 [16][17]

投资合作 - 普洛斯获得阿布扎比投资局全资子公司15亿美元投资，首轮部署资金5亿美元 [1] - 此次投资旨在加强公司财务实力，加速其在新经济领域业务发展 [1] - 合作标志着双方从基金层面合作进入新的公司层面合作模式 [1] 公司业务规模 - 普洛斯在中国70个地区市场投资开发管理约450处物流仓储及制造研发设施 [2] - 公司数据中心IT负载约1,400兆瓦，新能源开发规模超2吉瓦 [2] - 普洛斯中国资产管理规模约790亿美元，2024年公司及管理基金对中国市场新增资本金达22.4亿美元 [2] 行业发展趋势 - 1-7月社会物流总额突破200万亿元，同比增长5.2%，高端制造和绿色低碳领域物流需求增长强劲 [2] - 各行业数字化转型加大投入，AI大模型和算力基础设施需求快速增长 [2] - “双碳”战略与能源安全需求推动中国新能源基础设施与产业服务迎来新一轮投资周期 [2] 近期资本运作 - 普洛斯算力中心业务引入浙江国资战略股东，获得25亿元投资 [3] - 合作旨在加速AI驱动的未来产业和新兴产业生态圈发展，推动智算与实体产业融合 [3] - 公司认为新经济领域蕴含巨大市场机遇，ADIA投资将提供资金实力与战略认同以抓住机遇 [3]

公司动态 - 菜鸟墨西哥自营海外仓于8月28日正式启用，提供本地仓配服务 [1] - 仓库位于墨西哥城，1小时车程可达机场及核心市区，服务覆盖墨西哥全境 [1] - 与墨西哥当地主流电商平台实现系统对接，提供一件代发、退货管理等定制化供应链服务 [1] - 出库及时率、上网及时率、妥投及时率等核心运营指标均在95%以上 [1] - 公司已建立起覆盖超20个州的本地配送物流网络，提供全国核心城市三日达服务 [3] - 公司在全球18个国家和地区运营超40个海外仓，提供端到端的供应链解决方案 [3] 行业背景 - 墨西哥是全球增长最快的电商市场之一，2024年在线零售市场收入达391亿美元，同比增长近20% [3] - 墨西哥电商市场已连续第六年保持两位数增长 [3] - 墨西哥当地物流基建相对滞后 [3] 战略规划 - 公司未来将打通从国内集运、头程干线到海外仓配的供应链全流程，实现一站式出海履约服务 [3] - 公司持续加大在墨西哥的海外仓、自营快递、货站等基础设施投入 [3]

投资回报与资产运营 - 南通港社区联合投资任港工业园初始投资610万元 成本已完全收回[1] - 工业园每年为社区带来50多万元分红收益 不含土地升值部分[1] - 工业园自2012年运营 入驻电子设备 服装纺织 物流仓储等16家企业 出租率保持90%以上[1] 区域经济发展举措 - 崇川区开展"资源资产提效年"行动 通过基层党组织推动涉农社区集体经济发展[2] - 选派10名社区书记赴苏州跟岗培训 邀请乡村振兴专家实地调研辅导[2] - 从区级机关选派25名第一书记为经济薄弱社区链接资源 共谋发展出路[2] 联合发展模式成效 - 探索社区联合 街社联动 社企联建模式 破解单个社区资金分散问题[2] - 成功孵化任港工业园 天生港红色农场等联营增收项目[2] - 全区通过盘活涉农社区集体闲置资产新增租赁收入783.03万元 完成年初盘活目标的74%[2]

股价表现 - 深圳国际股价下跌7.12%至7.43港元 成交额7961.73万港元 [1] 中期业绩表现 - 上半年收入66.70亿港元 与去年同期持平 [1] - 股东应占盈利同比下跌25%至4.90亿港元 [1] - 盈利下降主因去年同期物流港项目资产证券化产生税后收益5.87亿港元 本期无此项收益 [1] - 公司未派发中期股息 [1] 未来业绩驱动因素 - 华南物流园转型升级项目预计未来6-8年持续释放业绩 [1] - 物流港资产证券化实现资金回笼 提升资金使用效率 [1] - 土地增值和资产证券化成功支撑分红稳定性 [1] - 估值有望按历史均值修复 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月总收入约港币66.70亿元 与去年同期持平 [1] - 股东应占盈利约港币4.90亿元 较去年同期下跌25% [1] 盈利变动原因 - 盈利下跌主要由于去年同期两个物流港项目置入华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 录得税后收益约港币5.87亿元 [1] - 本期间无该等一次性收益项目 [1]

租赁协议调整 - 公司下属全资子公司美国海程与出租方Palmtree签署租赁协议 租赁186960平方英尺场地用于北美海外仓储业务 租赁期自2022年6月1日至2029年6月30日 租金合计2788.62万美元 [1] - 经协商双方同意提前终止租赁协议 以2025年5月31日为租约期限届满日 承租人需向出租方支付335万美元终止费 [1] 业务战略调整 - 受全球经济波动和贸易政策影响 市场需求不及预期导致运营成本居高不下 持续履约成本已超过业务收益 [1] - 公司拟调整海外仓储运营方式 采取更灵活仓储模式以降低固定成本 [1]

业务表现 - 物流仓储业务上半年实现营业收入20.7亿元 同比增长6.7% [1] - 冷链业务收入10.7亿元 同比增长23.0% [1] - 高标库业务收入10.0亿元 同比下降6.5% [1] 资产规模 - 累计开业项目约150个 可租赁总面积达1045万平方米 [1] - 高标库可租赁面积844万平方米 [1] - 冷链可租赁面积201万平方米 [1] 运营效率 - 高标库稳定期出租率86% [1] - 冷链稳定期库容使用率74% [1] - 运营指标相比去年同期稳中有升 [1] 战略方向 - 物流平台提供全温层仓储租赁 库内运营服务及运输配送一体化供应链解决方案 [1] - 积极拓展头部客户并深挖细分行业以应对市场调整压力 [1]

核心观点 - 公司上半年营收1053亿元 销售金额691.1亿元 回款率超100% 通过销售回款 存量资产盘活 经营服务业务强化及大股东协同等多重举措稳步化解风险并探索新发展模式[1] 财务表现 - 合并报表新增融资和再融资249亿元 顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[3] - 大股东累计提供近240亿元股东借款缓解流动性压力[3] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元 占比80.2% 扣除税金及附加前毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 开发业务结算毛利率8.1% 扣除税金及附加后营业利润率4.6% 同比上升1.1个百分点[3] - 经营服务类业务全口径收入284.2亿元 同比增长0.6%[12] 销售与交付 - 实现销售面积538.9万平方米 销售金额691.1亿元 在15个城市销售金额排名前三[5] - 按期保质完成超4.5万套房交付[3] - 2022年以来主动获取的70多个新项目已售部分毛利率水平在16%左右[7] 产品力建设 - 迭代"三好"住宅产品标准 首开项目均兑现投资承诺 多个存量盘活项目首开去化率达九成及以上[5] - 形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施 推进好房子标准落地[7] - 新产品线包括拾系 映象系 光年系等 受到客户广泛认可[7] 存量资源盘活 - 上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元 盘活回款57.5亿元[1][8] - 近三年累计盘活项目64个 涉及可售货值约785亿元 累计实现新增销售超200亿元[1][8] - 通过商改住 规划条件优化 存量资源置换等多种方式推动难点项目解题[8] 投资策略 - 上半年新增6个项目 总规划计容建筑面积55.8万平方米 权益计容建筑面积29.6万平方米 权益地价约13.4亿元 平均地价4528元/平方米[10] - 2022年以来所有新项目均纳入全周期投后管理 78个项目实现开盘销售 平均开盘周期6个月 投资兑现度85%[10] - 未结算的待开发项目 在建项目和存量土地合计建面超6000万平方米[11] 经营服务业务 - 万物云收入约181.4亿元 同比增长3.1% 利润约8.4亿元 同比增长5.4% 核心净利润约13.21亿元 同比增长10.8% 开发商关联业务收入占比降至6.5%[12] - 万物云在存量市场中新获取114个住宅服务项目 新签八大行业项目年饱和收入11.1亿元[12] - 租赁住宅业务营收18亿元 同比增长4.1% 新获取1.16万间房源 共运营管理27.3万间长租公寓 开业19.8万间 出租率93.3% 超13万间纳入保障性租赁住房[13] - 商业业务营业收入41亿元 累计开业179个商业项目 建筑面积1034万平方米 出租率93.2%[13] - 物流仓储业务营收20.7亿元 同比增长6.7% 其中冷链收入10.7亿元 同比增长23% 高标库收入10亿元 同比下降6.5% 累计开业项目约150个 可租赁面积1045万平方米[14] 行业环境 - 房地产市场支持政策继续发力 围绕提振需求 优化供给 打造"好房子" 构建新模式等方面展开[4] - "好城市+好房子"支撑重点城市新房市场整体保持平稳 城市分化态势延续[4] - 以产品力为核心竞争力的发展模式成为企业穿越周期的关键[4] 战略合作与创新 - 与大股东深铁集团加强融合发展 在长租公寓领域开展战略合作[15] - 上线全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点合作[15] - 加快经营性不动产资产证券化通路建设 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城客流同比增长超5% 出租率达98.9%[13] - 成立万新金石(厦门)住房租赁基金 推动业务由重变轻[13]

财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1.72亿元 同比下降3.15% [1] - 实现净利润4444.11万元 同比增长14.08% [1] - 基本每股收益0.1097元 [1] - 加权平均净资产收益率ROE为2.61% [1]