项目基本面分析 - 产业园项目仍需时间消化新增供给和需求收缩带来的经营压力，二线城市商务园区竞争更为激烈 [3] - 物流仓储项目二季度出租率维持高位（平均94.3%），租金承压但韧性好于预期 [3] - 保租房为二季度收入波动最小板块，出租率及租金保持稳定，平均出租率达96.4% [3][16] - 消费类项目受传统淡季影响，6单购物中心收入环比下滑5.5%，联营模式项目波动更明显 [3] - 高速项目表现分化明显，货车流量表现好于客车，部分项目受益于路网积极变化 [4][31] - 市政环保项目中污水处理基本面稳健，垃圾发电处置量环比企稳 [3] - 能源类项目中海风表现亮眼，风资源改善明显，好于燃气/水电项目 [3][34] 经营数据表现 - 二季度REITs可供分配金额同比下滑3.1%，环比下滑5.4%，部分项目通过调整项平滑压力 [4] - 产业园收入环比下降1.9%，超半数项目收入波动绝对值不超过2%，显示阶段性企稳 [5] - 北京商务园区二季度净吸纳量9.5万平米，租金报价环比下降3.7%至138.5元/月/平米 [6] - 上海商务园区上半年净吸纳量16万平米，TMT行业需求占比达41%，租金环比下降2.2% [7] - 物流仓储板块收入同比下降5.9%，环比基本持平，租金水平环比平均下降2% [9] - 保租房板块收入环比上升3.5%，招蛇租赁住房REIT收入环比增长12.6%至2018万元 [16] - 消费REITs中已披露预测值的4单项目上半年收入完成度平均达117% [26] 行业供需情况 - 北京商务园区下半年预计新增40.3万平米供给，主要分布在北清路、亦庄等区域 [6] - 上海商务园区上半年新增供给42万平米，主要分布在张江、浦江等区域 [7] - 全国非保税高标仓市场或迎近2500万平米新增供应，珠三角、京津冀、长三角为主 [10] - 仓储租赁需求主力为电商、三方物流及快递快运，618大促带动临租需求扩张 [10] - 全国租赁住房租金同比下滑3.8%，一线城市跌幅较小为-0.56%，集中式房源更具韧性 [17] - 上海购物中心空置率环比上升0.7ppt至8.6%，首层平均租金下滑1.5% [27] - 北京购物中心空置率环比上升0.2ppt至7.5%，首层平均租金下滑0.7% [27] 投资配置建议 - 建议关注两条主线：基本面韧性的"类债替代"和基本面有反转机会的高赔率标的 [4] - 产权项目优先选择物业区位和禀赋强、原始权益人支持资源丰富、租约稳定的项目 [4] - 经营权项目可关注市政环保类及自然资源波动小的能源类项目 [4] - 产业园项目经营压力逐季释放，核心区域物业值得跟踪关注 [4] - 高速项目中受益于路网积极变化及货车流量回暖的项目值得重点关注 [4] - 保租房短期经营现金流确定性高，市场估值调整过程中可逢低布局 [16]

行业指数表现 - 2025年6月仓储指数为51%，较上月上升0.5个百分点，连续八个月处于扩张区间 [4][6] - 同期中国物流景气指数(LPI)为50.8%，环比回升0.2个百分点，业务总量、新订单等关键指标均处扩张区间 [8] - 6月快递发展指数达458.9，同比提升4.7%，其中发展规模指数同比上升12.8% [8] - 5月电商物流指数111.8点，环比回升0.2点，连续四个月上涨并创年内新高，农村业务量同比增速首次超30% [9] 政策动态 - 安徽省推动制造业与物流业融合，鼓励建设智能仓储设施及供应链管理系统 [10] - 上海出台跨境贸易便利化措施，实现跨境电商全模式同场作业并扩大退货监管试点 [10] - 湖北发布邮政快递枢纽建设方案，促进电商仓配一体化发展以推动"快递出海" [11] 市场供需 - 6月全国仓库平均租金23.18元/㎡·月（持平），空置率16.46%（环比上升） [12] - 41个重点城市平均租金23.67元/㎡·月（环比降），空置率15.24%（环比升），无锡空置率升幅最大达5.82个百分点 [16] - 仓储REITs二季度出租率普遍超90%，中金普洛斯REIT出租率同比提升6.6个百分点，苏州望亭项目升25.39个百分点 [24] 企业投资与项目 - 顺丰中原多式联运枢纽一期开工，占地490亩总投资15亿元，强化郑州物流枢纽地位 [19] - 广州获批国家物流枢纽，总投资150亿元建设34个项目，定位国际商贸物流中心 [20] - 京东产发海外布局加速：签约阿布扎比机场7万㎡智慧物流枢纽，布里斯班9.9万㎡物流中心投入运营 [21] - 普洛斯乐清智慧物流枢纽总投资17亿元，含33.8万㎡仓储面积及3.75万㎡冷库 [18] 融资动态 - 顺丰发行29.5亿港元零息可转债，30%资金用于跨境物流能力建设 [22] - 普洛斯中国申请200亿港元中期票据计划，拟面向专业投资者发行 [22] - ESR私有化获99.3%购股权支持，预计7月3日退市 [25] 企业运营 - 华夏安博REIT底层资产出租率97.1%，广州开发区项目因租约到期出租率降至91.8% [23] - 中国外运推出跨境电动重卡"湾区跨境绿运通"，实现全链条碳足迹追踪 [24] - 万纬物流与深铁合作打造大湾区智慧物流中心，服务机场东综合交通枢纽 [25]

深铁与万科融合发展新举措 - 深铁集团、万科集团与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，由万纬物流提供仓储运营服务，选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间，交通便利[1] - 项目整合深铁优质资产与万纬物流在智慧仓储及供应链解决方案的专业经验，为通力集团提供综合物流解决方案[1] - 此次合作是继4月长租公寓合作后双方融合发展的新举措，此前双方签署深铁项目租赁运营合作框架协议，结合深铁置业项目资产优势与万科泊寓品牌运营优势[1] - 强化与深铁集团融合发展、打造新质生产力是万科2025年重点工作，目前合作已覆盖长租、物流等多业态场景[1] 万科经营服务业务发展 - 万科经营服务业务在物业、公寓、物流、商业等赛道建立行业领先优势，2025年前5月收入287亿元，同比增长7 8%[2] - 未来发展计划包括加快建设资产退出渠道、推动业务协同，并在物流、商业运营、公共基础设施维护等领域与各方资源全方位合作[2] - 公司将持续与政府、龙头企业、产业投资机构协同创新，完善生态圈建设[2] - 未来深铁与万科将在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作[2]

合作项目概述 - 深铁集团、万科集团与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，选址深圳地铁车辆段内的可利用空间，由万纬物流提供仓储运营服务[1] - 该项目是深铁与万科自4月长租公寓合作后深化"融合发展"的又一实质性动作，旨在盘活深铁存量资产并拓展万科物流业务版图[1] - 项目选址占据关键交通节点，可直通深中通道、京港澳高速、沈海高速等多条核心公路，并能快速连接机场东综合交通枢纽[1] 合作细节与资源整合 - 合作整合了深铁的优质资产与万纬物流在仓储运营、智慧仓储及供应链解决方案领域的专业经验，为通力集团提供综合物流解决方案[1] - 深铁与万科通过该项目构建多业态复合的城市服务模式，进一步推进融合发展[1] 融合发展进展 - 今年二季度万科长租业务与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作[2] - 双方将在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作[2] - 自3月提出"融合发展"战略以来，深铁与万科已在长租、物流等领域接连落地合作项目，为万科获取新业务机遇并彰显大股东支持[2]

项目概况 - 杭州农发钱新仓项目预计2026年建成并投入使用 是浙江省"千项万亿"工程和杭州市"平急两用"公共基础设施建设标志性项目 [1] - 钱新仓是浙江省首个按"平急两用"标准建设的城郊大仓基地 占地面积约11 9万平方米 建筑面积约24万平方米 [1] - 项目集批发流通 干仓 冷库 中央厨房 城市配送等多功能于一体 将服务杭州农副产品 应急物资的流通保供 [1] 战略定位 - 钱新仓是杭州市现代物流体系建设的重要节点 承载提升城市供应链效率 优化商贸流通布局的重要使命 [1] - 项目是杭州打造"国际消费中心城市"和"数字经济第一城"的关键支撑 [1] - 服务范围覆盖杭州都市圈及长三角城市群 可补齐杭州城东区块生活物资物流仓储短板 增强城市保供能力 [1] 招商进展 - 智膳云 顺丰速运 巨星工具 安得智联 好起点 广瑞食品 锦佳供应链 好滴哥物流等8家企业与钱新仓项目签订意向合作协议 [2] - 合作聚焦发挥双方优势 以强强联合实现优势互补 [2] 建设目标 - 公司计划通过"六个月攻坚战"把钱新仓打造成为浙江省乃至全国城郊大仓的标杆 [2] - 项目建设坚守安全和廉洁底线 强调精益求精的工匠精神 [2]

公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

新兴产业与未来产业人才需求 - 人力资源和社会保障部拟新增跨境电商运营管理师、无人机群飞行规划员等17个新职业以及42个新工种，这些岗位发展势头强劲[1] - 低空经济、具身智能、智能制造、芯片领域等新兴和未来产业的职位招聘增速强劲，无人机工程师、机器人调试工程师、算法工程师等职业招聘职位数同比增速均在30%以上[2] - 半导体工艺工程师、半导体设备工程师人才主要来自材料科学与工程、机械设计制造及其自动化等专业，机器人调试工程师人才来自工业机器人技术、机电一体化技术等专业[2] 传统行业招聘需求 - 智联招聘2025年1-5月招聘需求占比TOP10职业包括生产制造人员、房地产交易/开发/施工人员、物流/采购/供应链人员等[3] - 生产制造人员主要来自机械设计制造及其自动化、机电一体化技术等专业，房地产交易/开发/施工人员主要来自土木工程、工程造价等专业[3] - 招聘需求占比TOP10行业包括培训/课外教育/教育辅助、货运/物流仓储、餐饮、医药制造、房地产开发与经营等[3] 城市人才流动趋势 - 杭州持续跻身"2024年最具人才吸引力城市100强"榜单前十，智能物联、生物医药等产业迅速发展吸引人才流入[4] - "人随产业走"是各大城市的人才流动趋势，求职者可关注城市产业发展特性选择就业岗位[4]

物流园区发展 - 望亭国际物流园位于苏州市西北角，正成长为长三角现代物流网的"黄金平台"，吸引众多物流企业设立全球供应链和华东地区总部 [1] - 物流园内企业包括众业达供应链管理、越海全球物流、沐井供应链等，已逐渐成为江苏省示范物流园区和长三角物流重要集散地 [4] - 园区积极推进"工业+物流"融合，为制造企业提供供应链物流全链条服务，结合周边生物医药、电子信息、智能装备等产业走出融合发展新路径 [4] 众业达供应链管理 - 公司仓储间备货品类达1.2万余种，主要为制造业供应各类零部件，从按钮到中压输配电设备、大型系统集成产品均可线上下单采购 [1] - 从上海搬迁至望亭后，仓储空间从30亩扩展到50亩，厂房高度从6米增至13.6米，通过高位货架提高空间利用率 [1] - 采用线上线下融合的仓储物流模式，线上平台满足零散订单需求，线下仓服务长期合作伙伴，去年营收达1.5亿元 [2] - 在全国设有8个物流仓，苏州仓凭借便利的交通条件（高速、飞机、火车）极大满足华东地区制造业客户需求 [2] 区位与产业优势 - 苏州完备的制造业产业链为仓储物流企业提供坚实支撑，与供应商和合作伙伴业务往来高效 [3] - 物流园内德邦、韵达等企业集聚形成良好物流效应，货物直接装车运送，减少库存积压并降低物流成本 [3] - 望亭具有临空、临铁、临水优势，为制造企业提供供应链物流全链条服务 [4] 园区企业动态 - 越海全球物流已成长为全球性、创新型供应链管理企业，在国内外设有八大基地、三十个二级基地 [4] - 沐井供应链跨境电商项目将打造综合运营华东总部，预计跨境电商进出口额年均达2.4亿美元 [4] - 远方、越海、点通、盛丰、统业等企业获批江苏省重点物流企业 [4]

机器人技术在物流仓储行业的应用 - 机器人技术正在攻克物流仓储行业最后一个自动化难题——卡车装卸工作，被视为该领域的"圣杯"技术突破 [1][2] - 这项技术有望彻底改变零售商和快递公司长期依赖人工的高强度作业模式 [1] - 传感器、算法和AI技术的进步使机器人能够胜任类似"3D俄罗斯方块"的复杂作业，标志着仓储自动化进入新阶段 [1][3] 物流巨头的自动化实践 - DHL在三个州的供应链设施中部署了7台Boston Dynamics的Stretch机器人，并计划再采购1000台 [1][4] - 其中一台名为"Johnny 5"的机器人每小时可卸载约580个包裹，效率几乎是人工的两倍 [1][4] - UPS正在加大其设施的自动化程度，包括卡车装卸环节，以削减成本 [4] - FedEx自2023年以来一直与机器人公司Dexterity合作，测试和改进卡车装载流程 [4] - 沃尔玛也引进了能够卸载卡车的机器人 [4] 技术细节与性能 - Ambi Robotics设计了一款视频游戏来训练其机器人堆垛系统AmbiStack，模拟各种挑战性场景 [3] - Boston Dynamics的Stretch机器人配备柔性机械臂和真空抓手，能举起重达50磅（约22.7公斤）的箱子 [3] - 机器人目前在拾取薄型包裹方面仍有困难，且不能卸载袋装物品 [4] - 公司估计这些机器人的投资回报周期约为两年 [1][4] 行业痛点与解决方案 - 卡车装卸工作长期面临招工难题，工人需要在恶劣环境中搬运重达70磅（约31.7公斤）的货物 [1][2] - 装卸工作繁重且枯燥，导致员工流动率高，工伤情况普遍 [2] - 装货时需要巧妙码放包裹以利用空间，并根据重量分类，最重的物品放在底部 [2] - 卸货时操作员需要频繁进出货车，搬运各种尺寸和重量的包裹 [2]

本次回购的批准和授权 - 公司2021年第一次临时股东大会审议通过了激励计划并授权董事会办理激励计划相关事宜，包括回购激励对象尚未解除限售的限制性股票 [4] - 公司第九届董事会薪酬与考核委员会第八次会议于2025年6月18日审议通过了《关于回购注销部分限制性股票及调整回购价格的议案》 [5] - 公司九届三十七次董事会会议和监事会九届十七次会议于2025年6月18日审议通过了上述议案 [5] 本次回购的原因 - 2024年度公司业绩未达到激励计划规定的业绩考核条件，包括归母净资产收益率不低于6%、归母扣非净利润较2019年复合增长率不低于35%、经济增加值改善值为正等 [5] - 3名激励对象因退休不再具备激励对象资格 [6] 本次回购的数量 - 公司将回购注销激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票共计4,872,998股 [7] 本次回购的价格 - 公司限制性股票授予价格为2.82元/股，根据激励计划规定，回购价格调整为2.282元/股 [7] - 回购价格调整考虑了历年每股派发现金红利，包括2021年每股0.079元、2022年每股0.161元、2023年每股0.10元、2024年每股0.128元和0.07元 [7] - 本次回购的资金来源为公司自有资金 [7] 结论意见 - 本次回购已取得必要的批准和授权，符合相关法律法规及公司章程的规定 [8][9] - 本次回购的原因、数量、价格调整和资金来源均符合相关法律法规及激励计划的规定 [8][9]