澳洲冬季房产市场异常现象 - 全澳房源总量自4月中旬以来下降7%，但部分热门城区房源数量逆势增长[1] - 悉尼华人区Carlingford和墨尔本Bayside统计区等地区出现不寻常的冬季挂牌量增加现象[1][3] - 挂牌量逆市上涨可能意味着这些地区正转变为买方市场[1] 重点城区房源增长情况 - 墨尔本Bayside统计区6月初比4月中旬多出52套房源，当地房价中位数为167万澳元[3] - 悉尼Bankstown统计区新增42套房源，房价中位数为134.6万澳元[4][5] - Carlingford房源增幅在悉尼排名第二，房价中位数为180.4万澳元，过去3个月上涨2.6%[4][5] 房价变化趋势 - Strathfield-Burwood-Ashfield地区过去3个月房价上涨2.2%[5] - North Sydney-Mosman地区房价中位数为158.2万澳元，过去3个月上涨0.7%[4] - Auburn地区房价中位数为81.5万澳元，过去3个月微降0.2%[4] 市场反应分析 - 高端市场对澳联储降息反应微妙，Bayside地区买家兴趣不如预期[3] - 降息后Bankstown地区市场活跃度大幅提升，170-180万澳元以下房产表现良好[5] - 超过200万澳元的房产成交时间较长，因买家群体相对较小[5]

房地产市场现状 - 2025年1月百城二手房平均价格为14130元/平方米，环比下跌0.51%，同比下跌7.22% [1] - 2月百城二手住宅平均价格继续下跌至14071元/平方米，环比跌幅0.42%，同比跌幅扩大至7.26% [3] - 全国超70%城市房价已跌回2016年水平 [4] 持有两套房家庭面临的难题 资产缩水 - 上海闵行区高兴花园房价从峰值9.6万/平米跌至4.8万/平米，跌幅达50% [4] - 天津和平区老破小房价较2023年高点腰斩，深圳宝中片区豪宅跌幅达30% [4] 变现困难 - 重庆二手房挂牌量突破34万套，天津超19万套，武汉、西安等二线城市超20万套 [5] - 一套二手房需与200多套房源竞争，需降价20%-30%才能在半年内成交 [5] - 天津案例显示，降价50万后仍需较长时间才能成交 [6] 持房成本上升 - 物业费和取暖费每年上涨5%-10%，北方城市两套房年费用超3万元 [7] - 房产税试点扩围预计税率0.5%-1.2%，将增加额外税费支出 [7] 行业应对建议 - 家庭需重新审视房产资产，根据经济状况和市场形势调整策略 [9] - 需权衡抛售多余房产或提升房产价值等待市场回暖的利弊 [10]

广州楼市回暖 - 2025年1-6月广州二手住宅网签56613套和569 08万平方米 同比分别增长12 98%和13 31% [1] - 6月二手住宅网签9891套和99 64万平方米 环比增长7 18%和8 03% 总量逼近万宗 [1] - 黄埔区网签套数环比巨幅增长97 59% 科学城板块网签639套成为全市最活跃板块 [1] 区域成交表现 - 海珠区 番禺区 增城区和南沙区二手住宅成交环比分别增长6 82% 5 06% 4 01%和0 80% [1] - 越秀区 荔湾区 天河区 白云区 花都区和从化区成交环比下降但幅度较小 [1] - 芳村大道 同福 东晓南和同德围-罗冲围板块网签同比分别增长32 58% 21 18% 12 84%和4 00% [2] 成交结构变化 - 60-90m² 144m²及以上和120-144m²面积区间占比环比分别增长1 56 0 56和0 38个百分点 [1] - 90-120m²和60m²以下面积区间占比环比分别下降1 75和0 74个百分点 [1] - 按揭付款方式占比环比下降3 56个百分点 [2] 活跃楼盘数据 - 富力城花园 棠德花园 中海花湾壹号和光大花园网签套数同比分别增长42 11% 37 50% 10 53%和10 53% [2] - 黄埔区府板块网签132套 天河公园板块网签108套 [2]

人口增长 - 2024年维州净人口增长占全国总量的30% 成为所有州和领地中占比最大的地区[1] - 这是维州自2019年以来第二次在全国人口增长中占据最大份额 且首次以显著优势领先[3] - 2023年维州人口增长占比28% 略高于新州的27% 但2024年已稳固夺回榜首位置[3] - 2020年维州人口减少超过2 2万人 2021年进一步减少12 182人 主要由于严格封锁措施[3] 疫情对人口分布的影响 - 疫情期间除北领地外其他州和领地也出现人口下降 但无一出现净减少 部分地区占比反而增加[6] - 2019年昆州和西澳分别占全国人口增长总量的29%和14% 2020年两州占比各增加约20% 昆州占全国增长总量的一半 西澳占36%[6] - 2021年维州人口持续下降时 昆州和西澳仍占据较大份额 分别为46%和24%[6] 房地产市场表现 - 过去两年半中 昆州和西澳首府的房价增速位居全国前列[6] - 2021年除珀斯外所有首府城市房价均迎来增长热潮 源于创纪录低利率和房地产市场重新开放[9] - 2022年布里斯班 阿德莱德 珀斯和堪培拉房价仍上涨 其他首府则下跌[9] - 随后两年珀斯 布里斯班和阿德莱德成为房价增长领跑者 墨尔本持续下跌[9] - 2025年上半年墨尔本房屋中位价自2月以来每月均有增长 结合利率下降和强劲人口增长 可能预示房价复苏[9] 影响房价的关键因素 - 维州在新建住宅方面一直是全国领先者 且对房地产投资者的税收政策有调整[9] - 人口增长是影响楼市的关键因素之一 若维州遵循昆州和西澳疫情后的发展轨迹 房地产市场可能迎来回暖[9]

核心观点 - 构建地产、出口、政策"三因子"体系分析各省经济不确定性，地产和出口合并为经济不确定性因子，与政策因子对比 [1] - "大省大因子，小省小因子"现象明显，经济大省经济不确定性因子和政策因子均较大，两者相关系数分别为0.70和0.72 [3] - 将31省分为三类：①经济不确定性因子>政策因子（14省，GDP占比48%）；②经济不确定性因子<政策因子（16省，GDP占比48%）；③北京为两者近似 [3] - 2024年②类省份GDP平均增速5.1%，高于①类省份的4.76% [3] 地产因子分析 - 经济大省地产产业链集中度略高于GDP占比，6大省地产产业链增加值占全国45.9%，土地财政收入占47.4% [5] - 全国地产产业链占GDP比重13.5%，6大省达14.1%；土地财政依赖度全国24.3%，6大省达41% [5] - 河南(15.24%)、广东(15.23%)等5大省及安徽、云南等中西部省份地产产业链占比高于全国 [18][19] - 江苏(49.3%)、四川(44.3%)等大省及湖北、重庆等中西部省份土地财政依赖度超40% [23] - 2021-2024年全国土地财政依赖度从36.7%降至24.3%，广东从49%降至30% [22] 出口因子分析 - 6大省出口占全国65%，远超其GDP占比44.4% [26] - 东部10省出口/GDP达28.6%，显著高于全国18.8%，西部12省仅8.8% [6][27] - 浙江(43.3%)、广东(41.6%)等7个东部省份出口占比超20% [27] - 对美出口占比高的中西部省份：山西(27.9%)、河南(22.1%)、四川(19.7%)，主要受电机设备等行业影响 [29] 政策因子分析 - 2024年6大省财政资源(补助+信用)合计5.62万亿，全国占比30.3%，低于其GDP占比44.4% [9][37] - 河南、四川财政资源占比高于GDP占比，江苏(4.3%)、广东等大省则相反 [34][37] - 6大省社融增量全国占比48.1%，但近两年从峰值53%下滑，广东占比8.9%低于GDP占比 [40][42] - 本外币贷款增量占比从51.9%降至51.5%，中长期贷款从52.2%降至51.5% [42]

青岛市住房公积金贷款政策调整 - 青岛市住房公积金管理中心发布新政，优化调整贷款政策，包括调整贷款支持政策叠加限额、还贷能力系数，以及优化多子女家庭支持政策 [1] - 新政后公积金贷款最高额度不超过170万元，借款申请人及配偶均符合申贷条件的叠加后最高贷款额度不超过170万元，仅本人符合申贷条件的叠加后最高贷款额度不超过110万元 [1] - 还贷能力系数由30%调整为40%，贷款额度计算公式调整为：贷款额度=借款人月缴存额的工资基数×40%×12×额度计算年限+配偶月缴存额的工资基数×40%×12×额度计算年限 [1] 多子女家庭支持政策优化 - 异地缴存住房公积金的多子女家庭购买青岛自住住房申请公积金贷款的，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮30% [2] - 异地缴存住房公积金的多子女家庭在购房所在区(市)购买家庭第二套自住住房申请公积金贷款的，按首套房认定 [2] 全国公积金政策趋势 - 青岛、杭州、西安等城市6月份出台提取住房公积金用于支付购房首付款的新政策 [2] - 全国多地持续优化住房公积金使用政策，大力支持异地贷款和异地购房提取住房公积金 [2] - 业内人士认为该政策将促进公积金成为首付资金的重要来源，有利于提高资金使用效率和优化资源配置 [2]

核心结论 - 2024年各省经济不确定性因子、政策因子与GDP全国占比相关系数分别为0.70、0.72，经济大省两因子更大[3] - 经济不确定性因子>政策因子的省份有14个，2024年GDP占比48%，平均增速4.76%；<政策因子的有16个，GDP占比48%，平均增速5.1%；≈政策因子的为北京，GDP占比3.7%，增速5.2%[3][19] 地产因子 - 2024年6个经济大省地产产业链增加值、土地财政收入全国占比分别为45.9%、47.4%，高于GDP占比44.4%[4] - 全国地产产业链占GDP比重、土地财政依赖度分别为13.5%、24.3%，6个经济大省达14.1%、41%，部分中西部省份因子也较大[4][17] 出口因子 - 2024年6个经济大省合计出口/全国出口达65%，高于GDP合计占比44.4%[5] - 东部10省出口/GDP为28.6%，远高于全国18.8%，部分中西部省份对美出口占比高[5][7] 政策因子 - 2024年两项财政资源合计18.6万亿，6个经济大省合计5.62万亿，全国占比30.3%，低于GDP比重44.4%[8] - 2024年社融增量27.2万亿，6个经济大省合计13万亿，占比48.1%，近两年占比从53%降至48%[9] 风险提示 - 指标体系构建涉及主观选择和测算，统计口径不全面[9][51] - 地产修复不及预期、出口波动加大[9][53][54]

资金抱团现象 - A股市场出现资金集中涌入特定领域的现象，包括核心资产、成长赛道股和高股息板块，推动股价短期内大幅上涨 [1] - 银行板块在6月27日出现大跌，杭州银行、重庆银行、青岛银行等跌幅超过4%，江苏银行、农业银行、中国银行等跌幅超过3% [1] - 银行板块2024年涨幅接近40%，今年以来涨幅超过15%，部分银行股自阶段性底部以来涨幅翻倍 [1] 高股息资产表现 - 银行等高股息资产走高的原因是利率下行环境下，银行存款和传统理财产品收益率持续走低，高股息资产的稳定现金流和较高股息率受到市场追捧 [1] - 高股息资产主要集中在传统行业如能源、金融、地产，这些行业与宏观经济周期紧密相关，经济景气度不高时企业盈利可能受冲击，影响分红稳定性 [2] - 房地产行业在政策调控和市场需求变化下，部分企业资金链面临压力，股息发放大幅减少甚至取消，投资者已遭受损失 [2] 高股息资产风险 - 市场过度追捧高股息资产可能导致估值泡沫，引发快速调整，高股息策略本质是深度价值投资，但若企业缺乏成长动能，股价可能陷入"估值下移+业绩下滑"的戴维斯双杀 [2] - 银行板块虽然每年有稳定分红，但股价持续走高导致股息率下降 [2] - 企业红利政策可能因经营状况、战略规划等因素变更，历史上股息稳定的企业也可能因盈利下滑、资金需求增加减少或暂停分红 [2] 当前市场环境 - 低利率环境下高股息红利资产具有一定吸引力，慢牛股价和稳定现金分红可期 [3] - 投资者需谨慎对待高股息资产可能存在的风险，避免陷入"高股息陷阱" [3]

宏观经济与消费增长 - 5月社消零总额41326亿元，同比增长6.4%，商品消费增速加快，家电手机等以旧换新政策效果显著拉动增长[1] - 前5个月社消零同比增长5%，进出口贸易总值同比增长2.5%，规上工业增加值同比增长6.3%[1] - 1-5月以旧换新类商品消费拉动社消零增长1.3个百分点，内生消费增速达4.5%[4] - 以旧换新资金杠杆率1.5-2倍，100亿元资金拉动150亿元提前消费，1-5月限额以上以旧换新类商品消费同比增长8.5%[5] GDP与消费预测 - 二季度GDP同比增速预计5.3%-5.4%，上半年GDP增速或达5.3%-5.4%，二季度社零增速预计5.4%[6] - 下半年消费动能或受出口回落、房价波动及1200万应届生就业压力影响，需稳定民生就业并推动高质量消费供给[6] 工业与新质生产力 - 5月规上工业增加值同比增长5.8%，装备制造业和高技术制造业增加值分别增长9.0%、8.6%，3D打印、工业机器人、新能源汽车产量同比增40.0%、35.5%、31.7%[7] - 新质生产力推动传统产业高端化、智能化、绿色化转型，科技金融新政将向科技领域倾斜[7] 外贸与多元化布局 - 前5个月货物贸易进出口总值17.94万亿元，同比增长2.5%，对东盟、欧盟、美国贸易总值分别增长9.1%、2.9%、-8.1%[8] - 2017-2024年，前三大出口目的地份额从47.7%降至45.5%，东盟成第一大出口目的地（16.4%），对冲地缘风险[8] - 5月出口同比增长4.8%，对美出口下滑34.5%但非美地区出口维持韧性[8] 房地产与政策 - 5月商品住宅销售面积同比下降4.6%，一线城市新房销售同比增超20%，二手房价格环比降0.5%（一线城市降0.7%）[12] - 增加优质住宅供给为政策抓手，北上深限购或松绑，购房补贴、税费减免及公积金政策仍有空间[15] - 城市更新专项资金800亿元已下达，"好房子"建设纳入更新机制，专项债发行提速[15]

FICC日报 | 2025-06-27 人民币强势升破7.16，香港推数字资产新政 市场分析 国内5月经济仍待夯实。5月国内数据好坏参半，5月投资数据整体走弱，尤其是地产边际压力再增，后续或将拖累 财政收入，及整个地产链条；同时出口也略有承压，5月"抢出口"成色一般，叠加美国5月零售销售走弱，前期需 求透支下，后续外需预计将承压；5月仅有消费表现韧性，第三批消费品以旧换新资金将于7月下达。中国央行公 开市场6月26日净投放3,058亿元，创4月30日来最高。香港特区政府发表《香港数字资产发展政策宣言2.0》，将推 动黄金等贵金属、有色金属、新能源代币化。在岸、离岸人民币对美元汇率升破7.16，创逾7个月新高。香港金管 局两年来首次买入港元以维护联系汇率。面对关税下的外需压力和内部的稳增长诉求，关注财政进一步加码的可 能。6月9-10日，中美经贸磋商机制首次会议在英国伦敦举行，落实两国元首6月5日通话重要共识和巩固日内瓦经 贸会谈成果的措施框架达成原则一致，就解决双方彼此经贸关切取得新进展。关于7月9日到期的关税延后政策，6 月12日特朗普政府首次公开承认其关税时间表存在灵活性。美国暂缓关税的截止日逼近，欧盟准 ...