公司重大事项 - 公司于2025年9月26日、2025年10月13日分别召开董事会、监事会及临时股东会，审议通过暂时调整募投项目部分闲置场地用途的议案 [2] - 议案同意公司暂时调整"欧派家居智能制造（武汉）项目"部分闲置场地用途，拟将部分闲置场地对外出租 [2] - 调整目的为提升募投项目场地的资源配置效率与整体资产收益水平 [2] 具体租赁安排 - 2025年11月22日，武汉欧派与三家承租方签订了《物业租赁合同》 [2] - 本次出租的厂房面积共计1.38万平方米，对外租赁期限为12个月 [2] - 荆门建成供应链管理有限公司承租面积为6,500平方米 [2] - 武汉达伟兴科技有限公司承租面积为3,300平方米 [2] - 湖北佳佳塑料制品有限公司承租面积为4,000平方米 [2]

文章核心观点 - 产城融合是推动城市从“量的积累”转向“质的跃迁”的重要抓手 商业地产通过转型正成为产业创新“加速器”、多元业态融合“商业体”和城市更新“新引擎” 为城市高质量发展注入新动能 [1] 商业地产转型方向 - 商业地产核心转型方向朝着“空间功能复合化、硬件设施智能化、服务生态专业化、绿色标准高阶化”的城市载体迈进 [1] - 需摒弃传统单一办公业态设计理念 构建“研发+中试+展示”三位一体空间 并搭建一站式服务平台以提升运营服务软实力 [3] - 需淘汰传统单一功能模式 走与智慧城市匹配的复合功能发展路径 整合智能化基础设施、人才公寓、商业中心、特色产业集群等关键资源 [4] 产业创新加速器角色 - 战略性新兴产业（生物医药、低空经济、新能源汽车）发展推动研发实验室、特色产业园、厂房建设等空间载体的定制化需求大幅增长 [3] - 数字经济基础设施扩张带动数据中心、算力中心及智慧生态办公等新型基建需求激增 相关地产投资规模大幅增加甚至高达万亿元 [3] 多元业态融合商业体角色 - 更具市场竞争力的商业地产项目是融合多元业态且具备智能化基础设施的综合性“商业体” [4] - 需匹配城市群区域产业定位 建造多元产业协同、职住平衡的商业综合体 形成产业生态闭环和产城人融合的新型城市空间 [4] 城市更新新引擎角色 - “十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元 [5] - 城市更新核心逻辑应重点落在营造“文化+科技+产业+商业+”等多业态融合 构建城市新生态 [5] - 应推广应用绿色、低碳、智慧的新产品 重构城市商业消费空间 推动产业、科技及文商旅资源深度融合 [5] 挑战与金融工具支持 - 将文商旅和特色产业等业态融合到商业地产中存在挑战 同质化更新未必能带来价值提升 [6] - REITs等金融工具创新为商业地产资金来源开辟新渠道 提供创新支撑力 [6]

公司资产状况 - 公司投资性房地产主要包括已出租的办公楼、厂房及公寓 [1] - 未来该部分资产是否发生减值需根据评估结果确定 [1]

交易概述 - 公司控股子公司甬矽半导体拟参与竞拍余姚昌海持有的宁波宇昌100%股权，转让底价为4.86亿元 [1] - 若竞拍成功，宁波宇昌将成为公司控股子公司的全资子公司，并纳入公司合并报表范围 [1] 交易影响与目的 - 交易完成后，公司控股子公司甬矽半导体将无需再租赁厂房作为日常经营场所 [1] - 此举旨在节省公司长期使用宁波宇昌厂房的租金支出 [1]

市场交易概况 - 粤港澳大湾区商业不动产大宗交易频次活跃 上半年广深两地共计成交29宗 总成交额147亿元 单宗均价由10-20亿元降至5亿元 接近去年全年35宗的交易量 [1] - 中小企业主入场抄底 因商业不动产价格盘整后价值凸显 深圳商铺回报率普遍达4.5%-6% 具有较高收益率 [1] 买家结构变化 - 市场玩家结构改变 机构投资者减少写字楼与购物中心投资 实业类买家增多 包括工厂老板和新兴产业企业主 [3] - 实业买家投资额普遍在1-2亿元之间 因商铺资产回报率接近6% 高于债券和银行理财等投资渠道 [3] - 个人投资者参与整售商业产品交易 如罗湖京基天郡府一批商铺由个人投资者购入 [3] 商铺市场表现 - 深圳热门区域商铺价格回落到理性区间 福田口岸商铺价格约3.5万元/平方米 福田CBD价格5-6万元/平方米 回报率达4.5%-6% [4] - 与信用良好租户签约的物业成为投资重点 因能提供持续稳健收益率 [5] 工业厂房交易热度 - 工业厂房资产关注度提高 法拍市场表现活跃 深圳龙岗平湖村工业园以8748万元成交 溢价率102% [6] - 深圳光阳电机工业园33789.36平方米工业产权拍卖成交 溢价金额超2.66亿元 溢价率约60% [6] - 深圳八卦岭工业区厂房整栋成交价2.1亿元 建筑面积约1万平方米 成交楼面价约2万元/平方米 高于评估价近8000万元 [6] 产业升级驱动因素 - 制造业升级转型带旺厂房需求 机器人、医疗器械等热门赛道企业扩产需求强烈 [2][7] - 传统行业外迁或出售厂房 新兴产业接盘 推动市场成交与交易量 [7] - 高标准厂房租金上涨 2024年深圳平均租金达65元/月 同比上升12% 龙华区、光明区等优质厂房租金涨幅超15% [7] 投资逻辑演变 - 技术密集型产业对厂房需求从量转向质 符合新产业标准的工业资产逐渐吃香 [7] - 量产型巨头自购土地建厂 快速成长型企业购买二手厂房或联合买地建厂 底层小企业租赁厂房 [6]

关联交易概述 - 公司及子公司中鼎精工和中鼎亚德林拟向关联方中鼎动力购买土地使用权、厂房、构筑物及部分设备等资产 合计交易金额8658.58万元（含税）[1] - 中鼎股份交易金额8070.03万元（含税） 中鼎精工交易金额577.98万元（含税） 中鼎亚德林交易金额10.57万元（含税）[1] - 交易构成关联交易 因中鼎集团持有中鼎动力95%股份[1] 关联方基本情况 - 关联方安徽中鼎动力有限公司成立于2009年2月19日 注册资本100000万元 法定代表人夏鼎湖[2] - 经营范围包括汽车零部件生产销售、发动机研发生产销售、进出口业务等[2] - 股权结构中鼎集团持股95% 公司持股5%[2] 关联方财务数据 - 中鼎动力2025年6月30日总资产15733.35万元 总负债179.12万元 净资产15554.23万元[4] - 2025年1-6月营业收入1594.71万元 营业利润115.21万元 净利润59.68万元[4] - 2024年度营业收入3582.00万元 营业利润-117.61万元 净利润-147.56万元[4] 交易标的资产详情 - 投资性房地产包括厂房和办公大楼 总建筑面积34224.83平方米[5] - 固定资产包括自用厂房3368.51平方米 构筑物及4台(套)设备[5] - 无形资产为2宗工业用地使用权 面积合计100744.00平方米[6] 资产评估与定价 - 评估基准日2025年5月31日 评估价值不含增值税8216.60万元 含增值税8658.58万元[6] - 资产账面原值8474.85万元 账面净值5276.75万元[7] - 交易定价以评估结果为依据 经协商确定最终交易金额8658.58万元（含税）[7] 交易协议与支付安排 - 受让方包括公司及子公司中鼎精工、中鼎亚德林[7] - 支付安排为资产过户后20日内全额支付合同金额[8] - 产权变更登记完成后即视为管理权转移[8] 交易目的与影响 - 购买已租赁资产有利于减少与中鼎动力的关联交易[9] - 满足公司战略规划和业务拓展需求[9] - 交易使用自有资金 不会对财务状况产生重大影响[9] 历史关联交易情况 - 2025年1月1日至6月30日 公司与中鼎动力累计发生关联交易金额43865.37万元[10] 独立董事意见 - 独立董事认为交易有助于减少关联交易并促进业务发展[10] - 交易价格公允合理 符合法律法规要求[10]

土地与项目情况 - 2025年1 - 3月无新增土地储备，3月末上海宝山区项目规划计容建筑面积105,436平方米[1] - 截至2025年3月31日在建项目5个，主体施工项目在建面积约7.23万平方米[2] 销售与租赁业绩 - 2025年1 - 3月合约销售金额约8,521.50万元，同比增约20.39%[3][4] - 2025年1 - 3月合约销售面积约0.23万平方米，同比降约91.23%[4] - 2025年1 - 3月不动产租赁收入约10,846万元，同比增约10.79%[5] - 2025年1 - 3月不动产租赁面积约53.70万平方米，同比增约34.86%[5]