规模与销售表现 - 2024年公司全口径销售金额3230.29亿元，销售面积1796.61万平方米，分别同比减少23.49%和24.7%，但销售额排名稳居行业第一 [3][6] - 销售回款率101.4%，回笼金额3277亿元，维持经营性现金流稳定 [6] - 38个核心城市销售金额占比90%，同比提升2个百分点，14个城市市占率超10% [7] - 珠三角区域销售面积占比30%，中西部24%，海外项目占比同比大增9个百分点 [7] 土地储备与投资策略 - 新增项目35个，计容建筑面积307.4万平方米，拓展成本683亿元，分别同比减少74%和58.2%，拿地节奏显著放缓 [3][9][10] - 一线城市拿地建面占比30.6%，同比提升13.7个百分点，平均拿地成本22217元/平米，同比提高60.9% [3][11] - 总土储12574万平方米，同比减少14.3%，权益比例69.46%创近年新高，珠三角区域占比38.9% [3][15] 存货与开发策略 - 存货规模同比减少8.2%至7986亿元，但竣工物业规模增长21.2%至1994亿元，占存货比例提升6.1个百分点至25%，去化压力显现 [3][6] - 新开工面积1276万平方米，自2021年起逐年压缩，权益签约比例79.3%同比提高9.5个百分点 [6][10] 财务与盈利能力 - 营业收入3116.66亿元同比减少10.16%，预收房款3313.33亿元提供收入储备 [4][19] - 毛利率13.9%同比降2.1个百分点，净利率3.1%同比降2.1个百分点，归母净利润50.01亿元同比减少58.6% [4][19] - 计提减值准备55亿元，核心归母净利润42.57亿元同比减少63.9% [19] 现金流与负债情况 - 非受限现金短债比1.01同比降0.27，持有现金1341.67亿元同比减少9.3% [4][22] - 净负债率62.67%同比升1.46个百分点，扣除预收后资产负债率65.88%同比降2.42个百分点，保持"绿档" [4][23] - 综合融资成本3.1%同比降0.46个百分点，有息负债3488.16亿元同比减少1.5% [4][23] 区域与能级分布 - 二线城市销售面积占比46%同比降5个百分点，三四线占比35%同比降4个百分点，海外项目占比显著提升 [7] - 土储中三四线占比44.3%，二线42.6%，一线12.8%，珠三角区域占38.9% [15]

土地市场整体表现 - 第18周重点城市土地成交规模环比显著上升 监测供应建筑面积535万平方米环比上升18% 成交446万平方米环比上升52% [1] - 周度溢价率达到8.6% 连续12周维持在5%以上 杭州、南京、广州、北京均出现高溢价宅地成交 [1][3] - 土地成交金额达477亿元 环比上涨61% 北京朝阳区126亿元综合用地底价成交仍拉动整体溢价水平 [3] 重点城市供应特征 - 北京挂牌5宗含宅地 通州区宋庄东地块出让底价最高达74.91亿元 起拍楼板价2.8万元/平方米 周边新房价格约6万元/平方米 [2] - 海淀四季青板块两宗宅地起拍楼板价创新高 分别达5.4和5.5万元/平方米 容积率2.1限高30米 周边优质次新房售价超9万元/平方米 [2] - 含宅用地平均容积率1.87 杭州、南京、济南供应宅地容积率均低于2.0 显示低密产品供应趋势 [2] 核心城市成交亮点 - 南京建邺河西G28地块经226轮竞价 由招商以32.04亿元竞得 楼板价4.5万元/平方米创历史第二高 溢价率25.65% [4][7] - 杭州世纪城核心单元XS010305-25地块由保利发展以楼板价51611元/平方米竞得 溢价率29% 为本周单价最高地块 [8] - 广州白云区沙太路地块由越秀以楼板价33624元/平方米竞得 溢价率21% 显示大湾区土拍热度扩散 [8] 房企竞拍策略 - 头部房企联合体模式活跃 中建、金茂、越秀及朝阳城发联合体底价获取北京朝阳126亿元综合用地 [3][7] - 滨江房产连续竞得杭州萧山城区市北单元和西站新城单元地块 楼板价分别为24471和24325元/平方米 溢价率均17% [7] - 招商局在南京高价夺地 保利发展在杭州创溢价纪录 显示央企与地方龙头对核心地段资源的争夺加剧 [7][8]

4月部分城市四代宅等新规项目入市带动短期市场热度回升，5月"好房子"助力住房消费需求释放趋势延 续。 ◎ 文 / 俞倩倩 据文化和旅游部数据中心测算，2025年五一假期5天全国国内出游3.14亿人次，同比增长6.4%；国内游客 出游总花费1802.69亿元，同比增长8.0%。相较而言，楼市表现则略显平淡，19个重点城市认购面积同比 微降4%，新政利好型城市北京、上海、深圳均有不同程度回调，广州、天津、武汉等城市延续弱修复行 情，当前热销项目仍集中在核心区改善盘和大折扣力度刚需盘，二手房整体涨幅略好于新房，预期5月整 体成交仍将好于4月，延续止跌企稳行情。 新房认购：18城同比微降4% 京沪深增长乏力、穗津汉等弱修复 01 考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，五一认购表现较为平 淡，19个重点城市五一假期认购面积仅为122.2万平方米，环比下降35%，同比下降4%，回暖动力略显不 足。 结合项目来访数据来看，不同城市还是呈现出显著的差异化行情： 一是前期新政利好型城市北京、上海、深圳等，增长动力略显不足， 其中北京、深圳项目来访量环比均有 了不同程度回落，认购面积环比"腰斩" ...

核心观点 - 2025年一季度楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏 [1][3] - 一季度30个典型城市一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17% [3] - 新房成交同比降幅持续收窄，至2025年3月单月同比持平去年 [5] - 二手房累计成交面积预计为5353万平方米，累计同比持增22% [5] - 核心一二线城市如北京、上海、杭州、成都等市场热度延续高位震荡 [7] - 四代宅等高得房率产品成为改善产品中的宠儿，销量居前且能实现高溢价 [23][24] - 二季度新房成交或延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增 [32] 一季度楼市表现 - 一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模处于6年来中值水平 [3] - 一线城市一季度累计同比正增26%，显著好于二线5%，三四线累计同比不增反降8% [5] - 二手房3月同比增长22%，较2月同比增幅大幅下降 [5] - 武汉2025年截止第十三周累计网签量同比24年同期成交增幅42% [9] - 天津月末客户转化率冲高至9.7% [15] - 合肥、南京等城市周度来访、认购前高后低，客户转化率走低 [18][19] 城市分类表现 - 京沪杭蓉等热点城市改善盘集中入市支撑市场高热不退，开盘去化率均在6成以上 [7] - 广州、天津、武汉等项目转化率修复至去年同期水平，市场呈现止跌弱修复行情 [9][15] - 合肥、南京等城市增长后劲不足，购房观望情绪浓厚 [18][19] 热销项目特征 - 四代宅等高得房率产品为热销项目"点睛之笔"，去化率明显优于传统住宅项目 [23][24][25] - 核心区域配套健全，轨交盘、学区房等成为热销利器 [27][28] - 刚需盘高折扣、强渠道营销等制造价格优势助力走量 [22] 二季度展望 - 4月新房成交或延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增 [32] - 核心一二线京沪深等热度延续，津汉宁等或迎点状复苏 [32] - 新房产品力升级刺激下，二手份额占比增速或持续放缓 [33]

市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价格止跌[1][5] - 一二手房成交同比持增，二手房表现优于新房，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右，深圳新房成交同比增83%[6][8] - 二手房市场作为新房市场"晴雨表"，对政策敏感度更高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周[10] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州下降11%和19%[12][14] - 京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增，北京800-3000万和3000万以上占比持稳14%和0.5%，上海、杭州800万以上挂牌量占比达2025年以来高点[15] - 豪宅挂牌量上升可能源于高位套现避险心态、流动性需求驱动的资产配置优化及"卖旧买新"置换需求[20] 成交结构特征 - 刚需房源成交过半但集中度下降，京深杭90-140平成交占比环比持增，70-90平中等面积段跌幅显著[27][29] - 高改和豪宅需求旺盛，京沪深杭140平以上面积段成交套数占比稳中有增，城市核心区域成交集中度持续上升[23][43] - 总价100万-500万元房源占比约6成仍是新增挂牌主力，500万-800万元中高改房源挂牌稳定且占比约2成[28] 价格走势 - 沪深杭二手房价环比上涨小区占比波动上行至50%以上，杭州3月二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来70城环比涨幅新高[33] - 高端小区率先量价齐升，京沪深3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环增[35][45] - 京沪近1年议价空间逐步收窄，沪深杭议价空间均不足20%，价格博弈进入新平衡阶段[44] 市场趋势 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，供需活跃预示回稳进程加速[42] - 高改和顶豪产品成交占比回升，二手房成交区域向城市核心区域聚焦，外围区域市场热度显著回落[43] - 高端小区领涨，刚需、改善积蓄势能，随着成交持续放量，刚需、改善类房源或开启新一轮上涨周期[45]

行业销售表现 - 2025年1-4月百强房企4月业绩环比降低10.4%、同比降低8.7% [2] - 销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点 [3] 土地市场动态 - 城投公司代建需求长期保持高位，3.6亿㎡未开工土地潜藏机遇 [5] - 4月房地产类专项债发行717亿元，土储类占比达60%，主投房地产的专项债环比增30% [7] - 地市供求规模同比缩量，一二线近4月溢价率均超10% [12] - 第17周重点城市土地成交建筑面积293万平方米，环比上升136% [13] - 2025年5月24个重点城市计划出让含宅土地86宗，起拍总价538亿元 [16] 城市二手房市场 - 沪深杭二手高改和豪宅成交量价齐增，市场逐步由"以价换量"过渡至"量增价稳" [6] 房企财务与战略 - 滨江集团净负债率降至0.57%，经营性现金流净额77亿元（同比下降77%） [9] - 中交地产回款率达158%，近七成土储位于二线城市，财务获母公司支持 [10] 房企动向 - 保利发布不动产行业白皮书，协信远创破产重整成功 [14] - 绿城中国、招商蛇口等企业发布新品，多房企开展文化建设活动 [14] - 滨江、越秀等企业拿地，建发房产与华为终端合作 [14]

5月房地产供应市场分析 核心观点 - 5月28个重点城市商品住宅供应量同环比齐降，整体呈现"缩量提质"特征，改善型产品占比提升至47% [2][3][5] - 沪深杭蓉等热点城市供应显著收缩，上海、深圳单月供应不足20万平方米，市场进入"空窗期" [4][5] - 预判后市成交将延续弱复苏，环比微增但同比持平，主城区改善盘入市支撑一线城市热度 [16][17] 供应规模 - **总量收缩**：28城5月预计新增供应567万平方米，环比降36%，同比降39%，前5月累计降24% [5][6] - **一线城市**：单月供应100万平方米，同环比降幅均超40%，北京33万平方米同比持平，上海（17万㎡）、深圳（15万㎡）近乎停滞 [5][8] - **二线城市**：宁波供应环比增503%显著放量，成都（-61%）、杭州（-62%）等热点城市同比降幅超40%，厦门、长春不足2万方接近冻结 [5][8] - **三四线城市**：22万平方米同环比腰斩，泉州、漳州零供应，无锡（-68%）、徐州（-39%）降幅显著 [6][8] 供应结构 - **产品类型**：重点城市刚需/改善/高端占比37%/47%/16%，南宁（88%）、郑州（83%）刚需主导，北京（75%）、上海（53%）强化改善盘 [11][12] - **区域分布**：主城占比61%为核心，徐州、福州等主城超90%，北京、成都等近郊占比超50%，宁波、苏州主城与近郊均衡 [14] 后市预判 - **成交趋势**：主城区改善盘占比提升支撑成交弱复苏，预期环比微增同比持平，去化率31%环比降8pcts [16][17] - **城市分化**：沪深杭供应约束限制放量但热度延续，合肥、武汉等调整后企稳，济南、青岛高库存压力仍存 [18]

当前热点城市京沪深杭二手房市场已逐步由此前"以价换量"过渡至当前"量增价稳"，二手房市场企稳回 升态势初显，短期来看沪深杭二手房市场还将延续震荡行情。 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年以来，二手房成交热情不减，据CRIC监测数据，2025年1季度30个重点城市二手房成交同比上涨2 成以上，增幅显著好于新房。而热点恒热的京沪深杭同比涨幅超35%显著好于30城平均水平，究竟1季度二 手房成交结构有哪些变化？热销房源又具备怎样的共性特征呢？ 沪深杭低总价成交集中度下降 500-3000万成交占比环增 01 从成交总价段来看，北京、上海、深圳、杭州均以低总价段为成交主力（成交套数占比大于60%），2025 年1季度以来，除了北京主力总价段400万以内成交集中度保持上升之外，其余三城主力总价段集中度均有 了不同程度回落。 改善和豪宅购买力相对坚挺：除了北京之外，沪深杭总价500-3000万成交环比均呈现稳中有增，其中上海 600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段同环比齐增，这点也不难理解，优质豪宅受限于新房供 应有限，高端客群被迫选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。 ...

| | | | 衣: 甘肃市工馆目》〈农三月城市立五七吨成川排厅） | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市 | 挂牌截止日期 ５月８日 | 地块数量 3 | 底价（亿元） 25.83 | 建面 (万㎡) 36.83 | 占地(万㎡) 14.73 | | | 5月19日 ５月 16日 | 3 1 | 18.45 13.23 | 20.06 12.02 | 8.91 4.81 | | | ５月７日 | 1 | 12.03 | 13.78 | 5.51 | | 西安 | | | | | | | | ５月 30 日 | 3 | 10.11 | 33.71 | 13.48 | | | ５月 29 日 | 1 | 4.47 | 4.52 | 2.05 | | | ５月 22 日 | 1 | 2.03 | 7.14 | 2.86 | | | 5 月 28 日 | 1 | 0.71 | 4.24 | 0.72 | | 上海 | ５月９日 | ব | 82.73 | 22.78 | 11.02 | | 杭州 | ５月 20 日 | 3 | 30.04 | 14.32 | ...

行业集中度 - 2025年1-4月销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的69%，较2024年末增加7个百分点，头部企业市场集中度持续提升[1][23] - 销售TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50及后50强房企新增货值占比分别为14%、6%、7%和3%，资源进一步向头部倾斜[23] - 百强房企拿地销售比稳定在0.30，较2024年末提升0.13，中国金茂、滨江集团、绿城中国等头部房企拿地销售比显著高于行业均值[23] 土地市场表现 - 前4月百强房企新增土储货值、总价、建面分别为8309亿元、4285亿元和3915万平方米，同比分别增长23.6%、41.5%和3.2%，核心城市优质地块供应推动金额增幅显著[21] - 全国300城4月经营性土地成交建面2698万平方米，同比下降23%，但环比上升50%，南京、杭州等核心城市成交活跃，平均楼板价同比上涨14%至3280元/平方米[14] - 百强门槛值分化明显：新增货值门槛17.6亿元（同比-7%）、总价门槛8.1亿元（同比+26%）、建面门槛19万平方米（同比+3%）[17][18] 企业投资动态 - 花海置新、绿城中国、中国金茂位列新增土地货值前三，分别为642.2亿元、642.0亿元和608.7亿元，中海地产、保利发展紧随其后[3] - 新增土地价值榜单中，中国金茂以355.9亿元居首，绿城中国（355.0亿元）、华润置城（329.4亿元）分列二三位；绿城中国同时以153.0万平方米领跑新增建面榜单[8] - 央国企为竞拍主力，多数房企尚未重启投资，头部企业加速优化高能级城市土储，中小房企受流动性压力收缩投资半径[13][26] 区域市场分化 - 北京、杭州、广州、南京等一线及强二线城市土地溢价率攀升，核心地块频现高溢价成交，三四线城市量价持续回缩[26] - 杭州、南京、厦门单城成交总价超50亿元，南京、杭州等5城成交建面超50万平方米，优质用地占比高位支撑楼板价[14] - 市场回暖呈现结构性特征，三四线城市复苏动能不足，改善需依赖区域经济基本面修复及政策持续性[26]