行业整体表现 - 2025年1-4月TOP100房企拿地总额达3608亿元 同比增长26.6% 但增幅较上月减少4.0个百分点 [1] - 22城同期住宅用地土地出让金同比增长超40% 核心城市如北京、杭州、成都等出现高溢价地块 [1] - 长三角城市群以1146.7亿元拿地金额位居四大城市群之首 京津冀和中西部分别以698亿元、289亿元位列第二、第三 [4] 头部企业竞争格局 - 绿城中国以642亿元新增货值位列榜首 中国金茂(590亿元)和保利发展(501亿元)分列二、三名 TOP10企业新增货值总额占TOP100的43.5% [4] - 权益拿地金额前三名为绿城中国(313亿元)、中海地产(273亿元)和滨江集团(270亿元) [7] - 权益拿地面积前三名为绿城中国(139万m²)、邦泰集团(124万m²)和衡南县发展集团(122万m²) [7] 区域市场分化特征 - 北京朝阳城市发展集团以255亿元全口径新增货值跻身TOP10 显示一线城市国企拿地活跃度提升 [13] - 粤港澳大湾区企业保利置业(38亿元)、越秀地产(34亿元)领衔区域拿地金额榜 但规模显著低于长三角头部企业 [6] - 部分非核心城市如衡南县发展集团、海润城发等进入拿地面积TOP20 反映低线城市土地市场结构性机会 [7][8] 企业战略动向 - 央企保利发展实现拿地金额(249亿元)与新增货值(501亿元)双TOP5 保持全国化布局强度 [7][4] - 区域型房企滨江集团权益新增货值达430亿元 权益占比高达96.8% 显示深耕长三角的战略定力 [13] - 越秀地产全口径新增货值401亿元中权益占比仅32.2% 反映合作开发模式扩张特征 [13]

项目表现 - 金茂璞逸东方首开劲销12.6亿元 刷新2025年西安高端住宅首开纪录 [1][5] - 璞系产品系全国热销 西安璞逸曲江累计热销50亿 成都璞逸锦江揽金29亿 北京璞逸丰宜首开25亿 重庆璞印金开首开去化90% [5] - 公司以30%份额稳居西安700万+高端住宅市场TOP1 每3套千万级住宅有1套出自金茂 [18] 战略定位 - 璞系作为TOP级高端序列 坚持"非一线不入 非核心不筑 非人文不璞"的严苛标准 [5] - 公司遵循"非城市核芯不落地"择址观 6大高端项目均占位城市资源密度最高板块 [18] - 曲江核芯1.2平方公里被视为西安高端市场未来十年的"原始股" 政府斥资78亿打造多产业融合人文住区 [14][20] 产品创新 - 十二大绿金健康科技解决四代住宅环境控制难题 恒温系统锁定20-26℃舒适区间 舒湿舒温技术平衡露台湿度变化 [24] - 打造西安首个全维健康科技会所 地源热泵使恒温泳池保持28℃ 新风系统过滤PM2.5 [28] - 景观设计再现秦岭溪谷原生肌理 使用500吨原生山石打造四重立体景观 40余种乔木构成四季植被矩阵 [33] 文化赋能 - 采用"去符号化"东方哲学表达 琉璃/竹节陶板/铜门三大非遗技艺塑造东方门庭 [38][43][47] - 下沉会所16厅16院均为定制级孤品 植物选种布局经数十次试种确保景观独特性 [36] - 建筑融合"格物致知"精神内核 唤起高净值人群对文化根脉的深层认同 [42]

广州土地出让情况 - 广州出让3宗白云区涉宅用地，总成交金额25.45亿元，均由越秀竞得，溢价率分别为21.46%、15.61%和18.23% [2] - 3宗地块总土地出让面积39269㎡，总规划建筑面积112660㎡，总起始价21.30亿元 [3] - 白云区沙太路以西AB3101018地块为纯二类居住用地，土地出让面积16835㎡，规划建筑规模42088㎡，起始价11.65亿元，起始楼面价27684元/㎡，最终成交价14.15亿元，成交楼面价33624元/㎡ [3] - 白云区嘉禾望岗AB2112039地块用地性质为二类居住用地兼容商业设施用地及交通场站用地，土地出让面积10901㎡，规划建筑规模35973㎡，起始价4.16亿元，起始楼面价11573元/㎡，最终成交价4.81亿元，成交楼面价13380元/㎡ [3][4] - 白云区嘉禾望岗AB2112050地块用地性质为二类居住用地兼容商业设施用地及交通场站用地，土地出让面积11533㎡，规划建筑规模34599㎡，起始价5.49亿元，起始楼面价15855元/㎡，最终成交价6.49亿元，成交楼面价18745元/㎡ [4] 南京土地出让情况 - 南京出让19宗宅地，总成交金额106.34亿元，其中2宗溢价成交，其余地块均底价成交 [2] - 19宗地块总土地面积751138.02㎡，总规划建筑面积1260403.06㎡，总起始价98.30亿元 [5] - 建邺区地块土地出让面积39508.93㎡，规划建筑面积71116.07㎡，起始价25.5亿元，起始楼面价35857元/㎡，最终成交价32.04亿元，成交楼面价45053元/㎡，溢价率25.65% [5][6] - 江宁区九龙湖地块土地出让面积36631.76㎡，规划建筑面积65937.17㎡，起始价9.90亿元，起始楼面价15014元/㎡，最终成交价11.4亿元，成交楼面价17289元/㎡，溢价率15.15% [6][7] - 溧水区9宗地块均由本土民企底价拿下，其中南京明联房地产拿下4宗，南京天利置业拿下3宗，南京昊悦建设和江苏必乐特置业各得1宗 [7]

宁波房地产市场整体表现 - 2025年1-4月宁波房地产市场累计成交金额达407.14亿元，呈现"先扬后抑"态势，4月进入调整期单月成交37.85亿元 [1] - 成交均价15,459元/㎡的调整为刚需购房者提供窗口，出清周期稳定在25.75个月 [1] - 新房成交27501套，面积199.43万方，头部房企TOP5贡献223.1亿元占TOP20总额70.7% [4][9] 房企竞争格局 - 江山万里以75.5亿元销售额领跑，宁波轨道交通59.4亿元和绿城中国40.5亿元分列二三位 [4] - 销售面积前三：绿城中国20.4万方、宁波轨道交通17.1万方、江山万里14.3万方 [5] - 权益销售金额前三：江山万里36.9亿元、绿城中国35.1亿元、宁波轨道交通34.4亿元 [5] 热门项目分析 - 商品住宅TOP20项目合计销售186.6亿元，江山万里·玖曜36.6亿元和玖洲34.2亿元包揽前二 [6][7] - 中国铁建·宁波·未来视界项目位于海曙西核心区，主力户型112-130㎡三至四居，带装修交付 [10][13] - 改善型项目表现突出，如安麓院11.7亿元、绿城·沁百合9.6亿元 [7] 土地市场动态 - 江北永红地块调整容积率至1.8并取消幼儿园配建，保亿以11.59亿元总价、14.3%溢价率竞得 [14] - 地块指标优化后可塑性提升，最低限高12米 [14]

地块成交情况 - 北京朝阳黄杉木店、孙河组合地块以底价126亿元成交，成交住宅楼面价5.45万/平方米 [1] - 地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价摘得，仅有1家主体报价，与市场预期的火热不同 [1][3] - 地块总用地规模14.83公顷，地上建筑规模28.27万平方米，起始价126亿元 [2] 地块技术指标与规划 - 黄杉木店地块总用地面积8.96公顷，规划地上建筑面积22.40万平方米，包含3宗地块（01、03为居住用地，02为托幼用地） [2] - 地块限高从60米调整为80米，提升空间舒适度 [3] - 捆绑孙河2902-73商服地块，要求商业与住宅同步施工交付 [3] 开发商参与情况 - 4家房企及联合体报名（保利发展、招商蛇口、中海地产、中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体），均为国企或央企 [3] - 联合体中朝阳城发为区属国企，可提升项目开发效率 [3] 地块区位与市场价值 - 朝青板块近十年唯一新增宅地，稀缺性显著 [5] - 周边二手房挂牌价：星河湾9.5万元/平方米、华纺易城7.2万元/平方米、国美第一城5.6万元/平方米 [5] - 距离朝阳大悦城约800米，地铁青年路站直线距离900米 [5] - 相比三间房地块（楼面价5.16万元/平方米），黄杉木店地块区位更优，有望实现更高售价 [7] 开发前景与产品定位 - 联合体房企具备高端住宅开发经验，可结合朝阳城发的地利优势打造差异化产品 [8] - 地块规划建筑面积22万平方米，体量罕见，适合满足东部改善型需求 [8] - 预计定位为品质改善型住宅，可能成为北京"好房子"政策下的标杆项目 [9] 竞拍规则优化 - 取消对非北京市企业的项目公司成立限制，联合体仅需成立一家项目公司，提升竞拍灵活性 [4]

重庆"好房子"新规核心内容 - 重庆版《住宅设计标准》于2024年2月正式实施 明确住宅层高不应小于3米且不宜大于3.6米 [1] - 标准要求昼间卧室噪声限值不大于40dB 夜间卧室噪声限值不大于30dB 起居室噪声限值不大于40dB [8] - 要求住宅主要使用房间窗地面积比不小于1/6 入户门净宽不小于1.10米 套内主要过道通行净宽不小于1.10米 [5][6] 市场层高现状 - 2024年以来重庆典型住宅项目平均层高达3.06米 [1] - 标准对新建住宅电梯设置提出要求：两层及以上住宅应设电梯 高层住宅每单元应设不少于两台电梯且包含一台可容纳担架电梯 [5] 典型项目市场表现 - 龙湖·观萃项目示范区开放吸引超千组客户到访 赠送率最高达55% 阳台挑空最高达6.3米 [8] - 龙湖云河颂项目开盘即售罄 得房率约130% [10] - 金茂·璞印金开项目首次开盘成交额达3.6亿元 去化率约90% 1号楼以约2.91万元/平方米刷新重庆清水房单价纪录 [10] - 美心美岸江山项目日均到访人次同比增长超三倍 一季度销量同比增长74% 销售额同比增长71% [10] 市场推广与政策支持 - 重庆春季房交会举办第四代住宅专场推介活动 吸引超2000组购房者到访 [10] - 铭腾机构预测到2025年重庆第四代住宅项目将突破80个 [1] - 两江新区出台六大举措支持"好房子"建设 包括带方案招拍挂 金融支持 分段办理手续等 [11] - 部分房企调整项目规划 如万科界石项目计容建筑减少2705平方米 旭宇华锦悦来项目将限高从18米调整至25.2米 [11] 行业趋势 - 重庆商品住宅销售TOP20项目中 海成云湖郡 金茂璞印金开等大赠送高品质项目成为代表 [10] - 随着供地节奏放缓 重庆住宅库存量逐步下降 部分板块进入供应紧张状态 [11] - 行业从数量竞争转向品质竞争 满足居住需求提升生活品质的住宅将成为市场主流 [11]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年收入为590.53亿人民币，2023年为724.036亿人民币，同比下降18%[17] - 2024年毛利为85.969亿人民币，2023年为90.215亿人民币，同比下降5%[17] - 2024年公司所有者应占溢利为10.648亿人民币，2023年为 - 68.966亿人民币，同比增长115%[17] - 2024年资产总额为4092.564亿人民币，2023年为4071.192亿人民币，同比增长1%[17] - 2024年公司所有者应占权益为535.751亿人民币，2023年为392.913亿人民币，同比增长36%[17] - 2024年股息每股3.0港仙，2023年每股1.5港仙，同比增长100%[17] 城市运营与物业开发业务数据关键指标变化 - 2024年城市运营与物业开发签约销售额为982.55亿人民币，2023年为1412亿人民币[8] - 2024年公司签约销售额约983亿元，排名12位[25] - 2024年公司城市及物业开发销售规模排名行业第12位，较2023年提升1位[57] 商务租赁与零售商业务数据关键指标变化 - 2024年商务租赁与零售商业务租金收入为16.973亿人民币，2023年为18.023亿人民币[8] 酒店经营业务数据关键指标变化 - 2024年酒店经营收入为16.986亿人民币，2023年为20.804亿人民币[8] 金茂服务业务数据关键指标变化 - 2024年金茂服务经营收入为29.66亿人民币，2023年为27.044亿人民币[10] 公司业务战略与发展 - 公司坚持“深耕聚焦、提質增效”战略主旨，以“盘活存量、做优增量”为重要工作[24] - 公司以“奋进计划”为统领，落实四个极致、推动三大创标[24] - 公司制定“一核·三聚焦”业务战略，第二曲线稳步发展[25] 公司项目交付情况 - 2024年公司确保3.7万套房屋按期交付[26] - 2024年公司房屋交付满意度升至90.26分[28] 公司组织管理 - 公司推动组织优化，加强优胜劣汰，强化全员经营思维[26] 公司荣誉与认可 - 公司入选“央企ESG•先锋100指数”，获国际三大权威机构和国内监管机构认可[28] - 2024年公司获“年度杰出社会责任企业”金桥奖[31] 金茂服务荣誉 - 金茂服务获中物智库“2024中国物业服务综合实力百强企业TOP13”等多项奖项[39] - 金茂服务获亿翰智库“2024中国物业服务办公物业服务样本标杆企业”等奖项[40] - 金茂服务4月获中国指数研究院“2024中国物业服务百强企业”等奖项[42] - 金茂服务5月获克而瑞物管“2024中国物业企业服务力百强企业”等多项奖项[42] - 金茂服务8月获克而瑞集团“2024年全国房地产行业十大卓越品质企业（物业）”奖项[42] 其他业务荣誉 - 长沙金茂大厦1月获绿建WELL金级、LEED金级认证[35] - 金茂酒店商业2月获CGLA 2024金灯奖总部卓越管理大奖[35] - 金茂绿建1月自主开发3款产品获TÜV证书[46] - 金茂绿建6月光伏产品“羲和光聚”轻质光伏组件获“2024杰出绿色创新产品奖”[46] 公司项目情况 - 公司持有城市运营、物业开发等项目数量为397个，未交付面积约7796万平方米[50] - 公司项目总计397个，未交付面积达77955407平方米，分布于华北、华南、华中、西南、华东等地区[51][52] 公司融资情况 - 2024年2月公司发行第三期金茂大厦CMBS 34.99亿元，票面利率3.20%[58] - 2024年6月公司发行银行间市场中期票据30亿元，票面利率2.80%[58] - 2024年8月公司发行银行间市场中期票据20亿元，票面利率2.8%[58] 房地产市场整体情况 - 2024年新建商品房销售面积较上年下降12.9%，销售额较上年下降17.1%[54] - 2024年百強房企全年累计销售操盘规模同比降低28.1%[55] - 2024年TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%[55] - 2024年TOP30房企销售操盘金额门槛同比降低30%[55] - 2024年TOP50房企销售操盘金额门槛同比降低34.1%[55] 公司商业租赁及零售商业运营项目情况 - 公司主要商业租赁及零售商业运营项目物业面积合计794,373平方米，如北京凯晨世贸中心建筑面积194,530平方米，物业面积111,313平方米，公司所占权益100%[59] 公司酒店经营项目情况 - 公司酒店经营项目建筑面积合计632,401平方米，客房数合计4,047间，如上海金茂君悦大酒店建筑面积76,013平方米，客房数548间，公司所占权益100%[61] 公司住宅及综合体项目情况 - 北京西山金茂府项目可售面积209,849平方米，为住宅项目，公司所占权益100%，竣工日期为2023年[62] - 上海静安天悦项目可售面积294,353平方米，为住宅项目，公司所占权益35%，竣工日期为2025年[62] - 广州保利珑玥公馆项目可售面积429,545平方米，为住宅项目，公司所占权益25%，竣工日期为2025年[62] - 长沙国际社区项目可售面积405,871平方米，为住宅项目，公司所占权益65%，竣工日期为2026年[62] - 南京华润置地‧瑞府项目可售面积688,592平方米，为综合体项目，公司所占权益28%，竣工日期为2031年[62] - 重庆学樘金茂悦项目可售面积273,460平方米，为住宅项目，公司所占权益100%，竣工日期为2027年[64] - 青岛大云谷崂山金茂府一批地可售面积931,702平方米，为综合体项目，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[64] - 杭州富春金茂星外滩项目可售面积956,826平方米，为综合体项目，公司所占权益60%，竣工日期为2026年[64] - 株洲‧金茂悅項目可售面積614,953平方米，公司權益佔比100%，2024年竣工[65] - 蘇州常熟金茂智慧科學城項目可售面積744,769平方米，公司權益佔比54.1%及100%，2029年竣工[65] - 武漢方島智慧科學城項目可售面積1,617,054平方米，公司權益佔比100%，2028年竣工[67] - 丹陽眼鏡城項目可售面積708,342平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[70] - 上海•潤雲金茂府項目可售面積487,119平方米，公司權益佔比29%，2026年竣工[71] - 天津工業大學4號地項目可售面積289,235平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 上東金茂智慧科學城五批地項目可售面積193,079平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 西安•金茂璞逸曲江項目（2024年獲取）可售面積144,928平方米，公司權益佔比30%，2025年竣工[71] - 西安•曲江金茂府項目可售面積143,603平方米，公司權益佔比100%，2026年竣工[71] - 長沙•湘江金茂府項目可售面積53,242平方米，公司權益佔比100%，2027年竣工[71] - 济南•保利金茂瑯譽可售面积50,264平方米，集团权益占比50%，竣工日期2026年[73] - 嘉善上海之窗智慧科学城2019 - 15号地块可售面积90,635平方米，集团权益占比30%，竣工日期2027年[73] - 南京•东山金茂晓棠可售面积82,272平方米，集团权益占比80%，竣工日期2026年[73] - 三亚•金茂•天鹭满湾可售面积63,820平方米，集团权益占比70%，竣工日期2026年[73] - 郑州市郑东新区北龙湖E1地块可售面积107,243平方米，集团权益占比100%，竣工日期2026年[73] - 重庆•金茂璞印金开可售面积29,017平方米，集团权益占比34%，竣工日期2025年[73] 公司项目销售及业绩表现 - 2024年12月天津上东金茂智慧科学城竞得两地块合计占地130.42亩，2024年度获天津市东丽区销冠[82] - 青岛金茂中欧国际城总占地约2,500亩，规划总建面400万平方米，回顧期内单盘业绩和网签均位列青岛市高新区第一[85][86] - 温州鳌江国际新城总占地面积约1,972亩（约合131万平方米），总建筑面积约105万平方米，回顧期内销售套数、面积、金额位列温州南部副中心榜首[89] - 上海张江金茂府总用地面积约6万平方米，回顧期内首开认购率超100%[100] - 杭州上城金茂府四次开盘全部售罄，去化率达100%[103] - 南京首开桃园金茂府三次开盘全部售罄，网签率100%，24年1 - 9月700万以上高端住宅成交套数排行居首[106] - 南京秦淮金茂府在南京市商住项目销售金额排行中位列TOP7[108] - 南京东山金茂晓棠2024年南京单次开盘去化套数排名位列TOP1[111] - 武汉方岛金茂晓棠首开售罄，8 - 11月销售套数TOP1[113] - 西安科技路金茂府在板块内精装改善项目中认购套数、签约额和销售面积居三冠王[116] - 西安金茂璞逸曲江七开七罄，西安市600万以上产品全年销售业绩TOP1[119] - 西安大明宫金茂府在大明宫板块500万以上认购套数TOP1[122] - 太原长风金茂悦销售业绩排名太原市TOP1[124] - 天津体北金茂府销售业绩持续霸榜天津金额销冠，650万以上市场占比超50%[127] - 佛山滨江金茂悦在佛山市销售套数排名第8，连续12个月蝉联赛山片区成交面积和成交套数双冠王[133] 公司写字楼出租率情况 - 2024年北京凯晨世贸中心写字楼出租率为96.8%，2023年为99.2%[137] - 2024年北京西城金茂中心写字楼出租率为94.0%，2023年为85.9%[137] - 2024年上海金茂大厦写字楼出租率为83.5%，2023年为87.6%[137] - 2024年南京玄武湖金茂广场一期写字楼出租率为86.0%，2023年为64.8%[137] 公司商业项目运营情况 - 上海J•LIFE项目出租率基本实现满租状态，获2024年度「年度美馔地标奖」等荣誉[148] - 南京金茂览秀城稳居多个线上销售渠道的鼓楼区商场排行榜top1[150] - 2024年3月，以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT在上海证券交易所正式上市[153] - 青岛金茂湾购物中心为周边10万常住人群提供服务，“醉美橘子海”IP成旅游网红打卡地[156] - 佛山滨江金茂悦开展社群活动超900场[133] - 张家港览秀城总体量约20万平方米，于2022年12月开业[162] - 宁波金茂汇于2024年7月开业，开业期间销售与客流达市场与体系内双顶峰[171] 公司酒店运营策略 - 2024年酒店市场承压，公司聚焦酒店业绩增长优化运营策略[174] 公司酒店经营数据 - 上海金茂君悦大酒店平均房价1283元，平均入住率84.8%，平均可出租客房收入1087元[175] - 三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价1932元，平均入住率70.5%，平均可出租客房收入1363元[175] - 深圳JW万豪酒店平均房价1103元，平均入住率84.8%，平均可出租客房收入935元[175] - 南京威斯汀大酒店平均房价766元，平均入住率83.0%，平均可出租客房收入636元[175] - 崇明金茂凯悦酒店平均房价598元，平均入住率35.9%，平均可出租客房收入215元[175] - 北京金茂万丽酒店平均房价1313元，平均入住率86.7%，平均可出租客房收入1138元[175] - 丽江金茂酒店平均房价1069元，平均入住率59.8%，平均可出租客房收入639元[175] - 上海金茂君悦大酒店平均房价1314元，平均入住率82.5%，平均可出租客房收入1084元[176] - 金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店平均房价1367元，平均入住率85.1%，平均可出租客房收入1163元，该酒店已在2024年12月出售[176] - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店平均房价2338元，平均入住率70.9%，平均可出租客房收入1656元[176] - 金茂深圳JW万豪酒店平均房价1160元，平均入住率83.1%，平均可出租客房收入964元[176] - 南京金茂威斯汀大酒店平均房价811元，平均入住率80.7%，平均可出租

指数表现 - 中证港股通内地地产指数4月21日平盘报收 报0.0点 成交额0.0亿元 [1] - 近一个月上涨1.59% 近三个月上涨11.00% 年初至今上涨9.75% [1] 指数构成 - 指数从港股通范围内选取内地控股地产主题上市公司证券作为样本 基日为2007年12月31日 基点1000.0点 [1] - 十大权重股合计占比71.46% 华润置地(17.19%) 中国海外发展(15.69%) 龙湖集团(8.93%) 华润万象生活(7.56%) 碧桂园服务(4.93%) 万科企业(3.97%) 万物云(3.86%) 融创中国(3.56%) 中国金茂(3.49%) 绿城中国(3.28%) [1] - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业分布为房地产开发(74.61%) 房地产管理(25.39%) [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本不再满足互联互通资格时指数将相应调整 [2]

文章核心观点 中国金茂加大核心城市拿地力度、调整组织架构，收购北京丰台新宫项目公司股权提升北京市场份额，该项目周边竞争激烈，公司还有其他北京项目入市且公布销售数据 [2][5][8] 公司战略与架构调整 - 自去年四季度以来加大在核心城市拿地力度 [2] - 今年3月将组织架构从“总部—区域—城市”三级管控架构调整为“总部—地区”二级管控架构，取消5个区域公司架构，调整为14个地区公司以提升决策效率，做大做优重点城市 [9] 北京丰台新宫项目情况 项目股权收购 - 4月16日完成对北京兆兴房地产开发有限公司36%股权的收购，收购完成后北京亦城、建发盛高及福州裕诚所持北京兆兴股权比例分别为36%、35%及29%，北京兆兴成间接非全资附属公司 [4][5] - 2024年12月31日北京亦城与建发盛高、福州裕诚和北京兆兴签订合作开发协议，北京亦城同意向福州裕诚提供不超9.21亿元诚意金借款，按年利率6%计息 [3][4] 项目地块出让 - 去年11月29日福州裕诚以总价24.345亿元摘得北京丰台新宫NY030（南区） - 01地块，溢价率0.1% [3] - 该地块去年8月初次上架，土地面积5.39万平方米，起始价52亿元，一个月后暂停出让；10月25日再度上架，土地面积调至3.04万平方米，起始价降至24.32亿元，容积率从2.5降至2.0，起始楼面价从4.02万元/平方米调减至4万元/平方米 [6][7] 项目规划与竞品 - 建发房产去年12月27日公布项目规划设计方案，将其打造为在京首个“风雅宋韵”系列产品，定名为建发金茂·观宸，共11栋住宅楼479户，有7种户型 [3][7] - 周边新房项目森与天成2023年底入市，供应1094套，网签近四成，网签均价约7.2万元/平方米；中海公元里去年3月开盘，网签率约10%，成交均价6.28万元/平方米；建发金茂·观宸与二者客群重叠，竞争难以避免 [7][8] 项目销售情况 - 3月17日取得预售许可证，准售房源457套，总建筑面积约5.82万平方米；3月25日官宣成交207套，完成约45%去化，销售额22.43亿元；目前网签67套，网签均价79173元/平方米，约为指导价95折 [8] 公司其他北京项目情况 璞逸丰宜项目 - 今年1月18日首批推出10栋楼335套住宅取得预售许可证，4月2日第二批次4栋楼168套住宅取得预售许可证，拟售均价10.3万元 - 11.4万元/平方米，至此全部房源入市 [9] - 目前网签45套，网签均价约9.4万元/平方米，为销售指导价88折 [9] 公司销售数据 - 3月份签约销售额71.91亿元，今年1 - 3月签约销售额共计183.02亿元 [9]

文章核心观点 中国金茂间接全资附属公司北京亦城与建发盛高、福州裕诚及北京兆兴合作开发标的地块，北京亦城进行借款和股权收购，交易有利于集团落实合作、争取收益优化及提升在北京的市场地位 [1][2] 合作协议情况 - 北京亦城与建发盛高、福州裕诚及北京兆兴签订合作开发协议，北京亦城向福州裕诚提供不超9.21亿元诚意金借款，年利率6% [1] - 北京亦城及建发盛高有条件同意分别收购北京兆兴36%及35%股权 [1] 收购情况 - 因北京兆兴收购条件达成，2025年4月16日北京亦城与建发盛高按相同价格基准向福州裕诚收购北京兆兴标的股权及债权，总对价18.40亿元，北京亦城收购转让标的一对价9.33亿元 [1] - 收购完成后，北京亦城、建发盛高及福州裕诚所持北京兆兴股权比例分别为36%、35%及29%，北京兆兴成公司间接非全资附属公司 [1] 标的地块情况 - 福州裕诚2024年11月29日以24.345亿元投得标的地块土地使用权，2024年12月5日设北京兆兴开发该地块 [2] - 标的地块位于北京丰台区，为住宅用地，占地约30,414.3平方米，规划计容建筑面积约60,828平方米，将开发为可售住宅项目，计划2026年12月竣工 [2] 交易意义 - 交易利于集团与福州裕诚落实标的地块合作开发事宜，发挥各方资源优势，争取项目收益优化 [2] - 交易为集团在北京获取优质土地资源储备奠定基础，提升集团在北京的市场占有率及品牌影响力 [2]