文章核心观点 - 海南自由贸易港全岛封关运作标志着中国高水平对外开放进入新阶段，其城市综合价值和国际能级持续提升 [1] - 在此背景下，由华润置地代建的三亚海棠河生态公园二期以全球最高分通过国际可持续场地评价体系（SITES）V2铂金级认证，成为海南在生态治理与可持续城市运营领域获得的国际权威认可 [1] - 该认证不仅是对单一项目质量的评价，更从第三方角度验证了华润置地以ESG为导向参与城市治理、统筹复杂公共项目并实现长期运营的综合能力，其相关实践具有示范意义 [5][25] 海南自由贸易港与城市发展 - 2025年12月18日，海南自由贸易港正式启动全岛封关运作，实施以“一线放开、二线管住、岛内自由”为核心的政策体系 [1] - 海南在制度型开放、城市治理和可持续发展等方面的探索正接受国际规则与全球标准的检验 [1] - 随着封关运作启动，海南进入以制度型开放和城市价值高质量提升为特征的新阶段，城市治理能力、生态承载水平和公共空间品质成为衡量自由贸易港综合竞争力的重要维度 [25] 国际认证与项目成就 - 三亚海棠河生态公园二期以全球最高分通过国际可持续场地评价体系（SITES）V2铂金级认证 [1] - SITES是全球唯一以“生态系统绩效”为核心的景观认证体系，其铂金级代表最高等级，全球获得此奖项的项目不足10个 [5] - 该认证是对项目在生态修复、自然资本提升方面达到“国际顶尖水准”的认可 [5] 项目概况与ESG实践 - 三亚海棠河生态公园是城市重要的公共生态基础设施项目，全长约14.53公里，景观面积约265.12万平方米，承担内河治理、生态修复与公共空间供给等多重功能 [7] - 项目分两期实施，一期于2024年4月开园，二期于2025年6月对公众开放 [7] - 作为项目代建方，华润置地将ESG理念贯穿规划、建设与运营全流程，并将生态修复目标前置到项目决策和实施的关键环节中 [10] - 项目从生态系统底层入手，优先解决制约区域生态恢复的基础性问题 [10] 生态修复具体措施与成效 - 针对原址退化农田与沙质土壤，通过本土物种轮作、再生水灌溉、有机质补强等低干扰方式，结合颗粒级配调整与先锋植被引入，对历史扰动区域实施系统修复 [10] - 最终实现对超过80%的受扰动土壤进行生态功能重建 [10] - 相关治理成效在SITES“土壤与植被”章节中获得满分与加分评价，成为热带滨水地区土壤修复的示范实践 [10] - 完整保留场地内约8公顷原生林资源，并对一棵树龄逾200年的酸豆树古树实施原址保护 [13] - 通过分区养护与生态演替策略，将园区划分为低维护野化区、中维护演替区和高维护活动区，构建多层次生态系统 [13] - 针对河岸外来入侵物种实施系统性清理与本土物种补种方案，重塑红树林生态系统结构，增强河道生态韧性 [17] - 构建六大本土植物群系，严格遵循“10-20-30”多样性原则，最终实现81%的植被恢复率、41.2%的乡土植被覆盖率 [17] - 场地生物量指数（BDI）由0.35提升至3.71，生态系统稳定性显著增强 [17] 公共价值与城市运营能力 - 项目在完成生态修复目标的同时，同步强化公共空间属性，将生态治理成果转化为市民可感知、可使用的公共环境品质 [21] - 依托良好的原生植被结构与高遮荫率设计，园区道路平均遮荫率超过75% [21] - 公园内部空气温度预计较周边区域降低0.47℃至2.8℃，遮荫区域铺装地表温度最高可降低约5.85℃至12℃，有效缓解热岛效应 [21] - 这些变化提升了滨水空间的使用频率，增强了公园作为城市公共空间的持续活力 [23] - 项目实践表明，通过长期运营机制的引入，华润置地能够更有效地推动生态价值、社会价值与城市功能协同释放 [23] 行业意义与示范价值 - 海棠河项目并非单一景观建设，而是一项涵盖生态保护、工程实施与长期运营的复杂公共项目 [13] - 这类长期、系统性的生态治理，对项目统筹能力和持续运营能力提出更高要求，体现了华润置地在复杂公共项目中从工程建设向长期运营延伸的能力升级 [20] - 从城市更新视角看，该项目是涵盖规划统筹、建设实施与后续运营管理的综合性城市治理实践 [23] - 该实践为海南在封关运作后进一步提升城市功能和生态韧性提供了具有参考价值的实施路径 [25] - 为央企以ESG理念参与城市生态治理、服务“美丽中国”建设提供了可借鉴的实践样本 [25]

转自：新华财经 今年12月18日，海南自由贸易港正式启动全岛封关运作，标志着中国高水平对外开放进入新阶段。在这一背景下，由华润置地代建的三亚海棠河生态公园二 期近日以全球最高分通过国际可持续场地评价体系（SITES）V2铂金级认证，成为海南在生态治理与可持续城市运营领域获得的又一项国际权威认可。 据了解，SITES（THE SUSRAINABLE SITES INTIATIVE）由美国景观设计师协会ASLA、LADY BIRD JOHNSON WILDFLOWER CENTER、美国植物园保 护协会等权威机构联合发起，并由美国绿色建筑委员会（USGBC）负责管理，是国际上衡量可持续场地规划、建设与运营水平的重要标准。其铂金级代表 最高等级，授予在生态修复、自然资本提升方面达到"国际顶尖水准"的示范工程。 对此，业内认为，三亚海棠河生态公园二期能以全球最高分获此最高等级认证，该成果不仅是对单一项目建设质量的评价，更从第三方角度验证了华润置地 以ESG为导向参与城市治理、统筹复杂公共项目并实现长期运营的综合能力。 以ESG为统领：构建系统性城市生态治理路径 三亚海棠河生态公园是城市重要的公共生态基础设施项目，全长 ...

政策定调与方向 - 2026年全国及广州房地产工作核心是“着力稳定房地产市场”，关键抓手是去库存，全国百城去库存周期在11月已达27.4个月，创历史新高 [1][2] - 具体政策路径聚焦“因城施策控增量、去库存、优供给”，并推动收购存量商品房用作保障性住房以加快去库存 [1][2] - 政策目标已从“止跌回稳”转向“着力稳定”与“提质发展”，城市更新被定位为经济增长的关键动力 [5] 广州市场表现与规划 - 过去三年，在全国市场深度调整期，广州一、二手商品住宅总成交保持连续正增长 [2] - 广州作为城市更新先行者，已推出超8000亿元的投资计划，并将“房票”安置作为重要创新手段 [5] - 广州“十五五”规划建议提高“房票”安置的覆盖面和适用性，完善“保障+市场”住房供应体系，以释放内需并提供存量盘活机遇 [6] 行业共识与发展趋势 - 行业共识认为稳预期是当前核心任务，产品力、城市更新与长期运营能力成为决定行业走向的关键变量 [7] - 房地产已全面进入“精细化发展”阶段，未来竞争回归产品力与综合运营能力，围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”体系升级以满足改善型需求 [9] - 通过优化土地供给结构、推出条件成熟的优质地块，有助于稳定市场价格预期并改善存量资产流动性，形成良性换房循环 [9] 企业策略与政策反馈 - 部分企业投资节奏趋于谨慎，稳定主流开发主体的长期预期和投资信心被视为激活市场增量的重要前提 [7] - 企业认为单一政策工具难以彻底扭转市场情绪，需通过短、中、长期政策协同发力 [7] - 企业反馈房票政策在连接城市更新与商品房市场方面初显成效，建议进一步完善配套机制以提升政策转化效率和市场信心 [9]

研究背景与核心观点 - 亿翰智库自2020年起持续深耕房地产服务领域研究，研究体系从“双十佳”房企服务力深度调研，演进至2021年的“服务力TOP50”专项研究，并于2024年升级为“超级服务力”评估模型，系统阐释服务如何重构企业价值内核 [1] - 行业正处在从“产品交付”向“服务运营”转型的关键时期，单一的产品交付能力已难以构成可持续的竞争壁垒，“服务力”的竞争已演进为一场关于“预见性”的体系化较量 [21][55] - 研究正式发布《2025中国房企超级服务力专项研究》，旨在为行业锚定长期价值、推动持续高质量发展提供智识支撑 [3][40] 集团级榜单排名 - 发布“2025中国房企超级服务力TOP50”榜单，排名前五的房企依次为：绿城中国、保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口 [6][42] - 榜单中位列前十的房企还包括：华发股份（第6位）、中国金茂（第7位）、龙湖集团（第8位）、万科地产（第9位）、中建智地（第10位） [6][43] - 评选出“房企社群运营典范”，包括华发股份、华远地产、绿城中国、越秀地产、招商蛇口五家企业 [9][44] 区域级标杆评选 - 评选出“综合实力标杆区域”，包括：保利发展江苏公司、华润置地北京公司、绿城中国浙江区域、中国金茂上海公司、中国铁建地产华东公司 [12][46] - 评选出“完美交付标杆区域”，包括：龙湖集团华南公司、建发房产东南区域、招商蛇口浙江公司、中国铁建地产华东公司、中海地产辽宁公司 [13][47] - 评选出“社区运营项目典范”，均为交付两年内的项目，包括：绿城中国武汉的湖畔云庐、华润置地上海的时代之城、首创城发万宁的首创南燕湾、金茂中国上海的张江金茂府、新希望地产重庆的D10 [15][49] 北京区高端项目服务力榜单 - 发布“中国名盘·豪宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括建发海晏、缓合·北京、万柳书院、恒基天汇、北京中国府、招商玺、广渠金茂府、优山美地、北京天誉、龙湖颐和原著 [17][51] - 发布“中国名盘·高端住宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括丽苑太和、印香山、北京隅·海明、中建宸园、金茂·璞逸丰宜、颐海漂颂、中海丽金府、紫京宸园、唐宁one熙典华庭、中海甲叁號院 [19][53] 前置服务与预见式体系 - 中国铁建地产华东公司构建了“早介+风控”预见式服务体系，以上海熙语项目为例，实现了从风险预控到现场执行的无缝衔接，做到“在建造之初，便看见居住之后” [21][55] - 华发华南珠海片区推动“客服全面前置”，创新打造“优+服务官”体系与“专属服务群”模式，在签约后即为业主配备专属服务团队，通过月度家书、工程进度报告、生日关怀等动作，在交付前建立情感连接 [21][55] - 华发华南大区搭建“全周期风控体系”，将风险管控节点系统化前置，并创新“交付专家人才库”应急机制，可跨区域调度专家支援以保障交付时效 [23][57] 品质保障与匠心交付 - 华发南京项目以“超预期兑现”为目标，硬件上实现约45%的高绿化率及“南北双园”布局，交付执行上配备高达1:2服务保障比的陪验与快修团队，执行“15分钟响应、随验随修不过夜”的标准 [24][58] - 中建智地构建“全程可感的匠心交付体系”，恪守1:1实景还原，并通过N对1高定级陪验机制、“交付即办证”等创新服务提升交付效率与体验，并在交付后持续开展社区焕新与服务迭代 [26][60] - 华发成都锦江上院实施“全程陪伴式交付服务”，交付前启动客户大使提前介入机制进行预验房排查，交付期内由客户大使、房修工程师、楼栋管家组成“一对一”服务小组，提供全程上门维修及生活支持 [28][62] 社区服务与长效共生 - 华润置地上海片区着力构建长效信任关系，核心在于建立透明、严谨的沟通与品质保障体系，明确区分“概念示意”与“交付标准”，并以合同为准绳进行承诺管理 [30][64] - 招商北京构建了刚柔并济的社区响应运营框架，一方面通过跨部门协同建立高效服务基底，另一方面在流程中注入人文关怀，从归家引导、便民物资到文件核验、钥匙封装，并建立持续的设备维护与环境保障机制 [30][64] 社群运营与生态构建 - 华润置地上海片区着眼于构建可长期存续的自循环生态，通过机制设计连接公共服务与产业资源，例如在康养社群中联动医疗、保险机构，在太极拳社群通过初期培育最终推动业主实现自主组织与费用自理 [32][66] - 华发华南珠海片区将社群运营系统化升级，构建分层治理结构及“标准化+个性化”SOP体系，并创新采用“内容共创”模式，让业主成为活动发起人与主理人，房企退居平台提供资源支持，并通过整合WTA赛事等高端资源打造“超级华粉节”IP [34][68] - 中国铁建地产华东公司通过“邻里家宴”IP营造美好生活，在第六届“美好生活”业主节期间，活动跨越8月至10月，覆盖6座城市、14个项目，吸引超4000位业主参与，实现了从“企业主导”到“业主共创”的转变 [36][70]

2025年1-11月全国土地市场概况 - 2025年1-11月百城住宅用地成交建筑面积2.21亿平方米累计同比-15.1%成交楼面均价6,295元/平方米累计同比+9.4% [4] - 分能级看一线城市成交建面778万平方米累计同比-28.7%楼面均价39,283元/平方米累计同比+29.5%二线城市成交建面9,273万平方米累计同比+4.4%楼面均价6,986元/平方米累计同比+4.2%三线城市成交建面1.21亿平方米累计同比-24.9%楼面均价3,635元/平方米累计同比+2.0% [4] 重点房企新增土储情况 - 2025年1-11月新增土储价值排名前三房企为中海地产962亿元华润置地757亿元招商蛇口754亿元 [5] - 同期新增土储面积排名前三房企为中海地产438万平方米保利发展363万平方米招商蛇口314万平方米 [5] 核心30城土地市场表现 - 2025年1-11月光大核心30城成交宅地1,412宗累计同比+3.8%成交总建面9,815万平方米累计同比-5.2%成交总价1.06万亿元累计同比+7.5%成交楼面均价10,809元/平方米累计同比+13.4%整体溢价率9.6%同比+4.7个百分点 [7] - 2025年11月单月光大核心30城成交宅地208宗单月同比-19.4%成交总建面1,529万平方米单月同比-14.4%成交总价1,144亿元单月同比-37.7%成交楼面均价7,482元/平方米单月同比-27.2%整体溢价率2.2%单月同比-4.1个百分点 [6] - 2025年11月核心30城零溢价成交宅地184宗占比88.5%土拍溢价率超过20%的成交宅地仅8宗 [6] 核心城市市场集中度 - 2025年1-11月光大核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%成交总价占百城比重76.2% [8] - 同期核心6城宅地成交建面占百城比重10.9%成交总价占百城比重42.5% [8] - 1-11月核心6城/30城/百城成交土地均价分别为24,527元/平方米10,913元/平方米6,295元/平方米 [8]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

活动概述 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [12] 入围项目展示（部分列举） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目，产品为现代风格高层住宅 [13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2，产品包括联排、叠墅、洋房，为现代东方风格 [17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子，产品为现代风格高层住宅 [19][21] - **济南望雲**：城市度假与品质人居典范，产品为现代风格洋房、平墅 [21][23] - **天津金地喜悦里**：以“超级底盘”为概念，产品包括现代风格高层住宅与洋房 [24][26] - **北京璟悦长安**：高墙大院设计，产品为现代风格高层住宅、洋房 [28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ，产品为游艇度假风住宅（叠墅、高层、小高层） [30][32] - **长沙龙湖·观萃**：城市隐奢、自然共生概念，产品为现代风格高层住宅 [32][34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁，为绿城生活美学著品 [34][36] - **上海保利都汇和煦**：轻奢慢调风格，产品为新海派风格高层住宅、洋房 [39][41] - **北京越秀国誉星城**：位于海淀北，产品为现代风格洋房、小高 [47][49] - **深圳越秀星科源启**：都市与自然融合的理想之城，产品为现代风格高层、超高层住宅 [49][51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心，打造自然森屿意境与酒店化奢适体验 [54][56]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年11月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比降幅收窄，市场信心仍然不足，全年地产市场压力很难缓解 [2][5] - 中央经济工作会议指出“稳地产、去库存”，预期2026年地产政策空间打开 [2] - 考虑到高基数效应，后续市场可能仍面临压力，但房价下滑及看跌预期可能倒逼政策出台，预计明年一季度将有适当政策调整 [5] - 投资标的选择上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别总结 1. 11月新房与二手房成交 - **新房成交**：11月40城新房成交面积904.6万平，环比下降6.8%，同比下降40.7%，同比降幅较10月扩大13.9个百分点；1-11月累计同比下降11.5% [5][15] - **分城市能级**：一线城市11月成交面积环比上升4.5%，同比下降43.5%；二线城市环比下降2.4%，同比下降37.4%；三四线城市环比下降25.8%，同比下降46.3% [5][16] - **重点城市表现**：11月北京新房成交面积环比下降34%，同比下降54%；上海环比上升31%，同比下降22%；广州环比下降1%，同比下降37%；深圳环比上升11%，同比下降76% [5][16] - **二手房成交**：11月18城二手房成交面积734.6万平，环比上升13.5%，同比下降25.7%，同比降幅收窄4.1个百分点；1-11月累计同比微增0.05% [5][23] - **二手房分城市能级**：11月一、二、三四线城市二手房成交面积同比分别下降26.0%、27.2%、19.9%，同比降幅分别收窄2.9、3.9、8.6个百分点 [5][24] 2. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至11月末，跟踪的12城新房库存面积1.1亿平，环比上升0.5%，同比下降10.6% [5][34] - **去化周期**：整体去化周期为18.0个月，环比下降0.2个月，同比上升2.2个月；一、二、三四线城市去化周期分别为18.9、15.3、31.0个月 [5][34] - **去化周期较短城市**：上海（8.6个月）、杭州（9.1个月）、福州（11.3个月）去化周期在12个月内 [5][34] - **开盘去化率**：11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比基本持平，同比下降3个百分点；一线城市平均去化率25%，二线城市39%，三四线城市仅12% [5][48] - **去化率较高城市**：11月去化率6成及以上城市仅有天津、苏州、宁波 [5][48] 3. 土地市场 - **成交规模**：11月全国300城成交土地规划建面2.42亿平，环比上升6.3%，同比下降20.9%，同比降幅扩大10.9个百分点 [5][54] - **住宅用地成交**：11月全国住宅类成交土地建面7735.3万平，环比上升36.2%，同比下降29.1% [5][54] - **楼面价与溢价率**：11月全国成交土地平均楼面价1463元/平，环比上升17.9%，同比下降16.7%；平均土地溢价率3.5%，环比上升0.09个百分点，同比下降1.1个百分点 [5][66] - **住宅用地价格**：11月全国住宅类用地平均楼面价3212元/平，环比下降5.1%，同比下降15.4%；平均溢价率2.7%，环比下降0.7个百分点，同比下降1.9个百分点 [5][67] - **累计情况**：1-11月全国土地成交规划总建面20.4亿平，同比下降8.5%；成交总价2.5万亿元，同比下降9.4%；平均溢价率6.2%，同比上升2.4个百分点 [5][68] 4. 房企表现 - **销售情况**：百强房企11月全口径销售额2428亿元，同比下降37.1%，降幅较10月微幅收窄；1-11月全口径销售额3.02万亿元，同比下降18.8% [5][90] - **梯队表现**：11月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比降幅分别为26.2%、32.7%、34.3%、36.0%，降幅均较10月收窄 [5][90] - **表现突出房企**：TOP20房企中，11月销售额同比正增长的有绿地（+13%）、保利置业（+12%）；1-11月累计销售额同比正增长的有中建东孚（+31%）、金茂（+21%）、绿地（+6%）、国贸（+5%） [5][91] - **拿地情况**：百强房企11月全口径拿地金额822亿元，同比下降38.4%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，同比下降1个百分点 [5][97] - **拿地积极房企**：11月拿地金额排名靠前的有华润置地（277亿元，拿地强度120%）、北京城建（54亿元，拿地强度318%）、上海城建（43亿元）、绿城中国（43亿元，拿地强度34%）、中海地产（42亿元，拿地强度19%） [5][97] - **累计拿地**：1-11月百强房企拿地金额9978亿元，同比增长17.2%；拿地强度33%，同比提升10个百分点；拿地金额领先的包括中海地产（962亿元，+133%）、华润置地（757亿元，+55%）、招商蛇口（754亿元，+249%） [5][100] - **融资情况**：11月房地产行业国内外债券、ABS发行规模620亿元，同比增长29%，环比增长21%；平均发行利率3.27%，同比提升0.55个百分点 [5][101] - **债券到期**：2025年12月行业国内外债券到期规模572亿元；2026年1-11月到期规模6546亿元，其中3月、4月、7月是到期小高峰，规模分别为836亿元、845亿元、1013亿元 [5][104] 5. 政策动态 - **中央政策**：中央经济工作会议提及“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”，并强调深化住房公积金制度改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - **REITs扩容**：证监会就商业不动产REITs试点公开征求意见；发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，新增体育场馆、商业综合体、高星级酒店、城市更新等项目类型 [5] - **城市更新**：住建部推进城市更新工作，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 [5] - **地方政策**：杭州、天津、佛山等多地推动存量资产盘活；重庆、佛山等地优化公积金贷款政策；青岛针对引进人才发放大额购房补贴 [5] 6. 板块收益 - **市场表现**：11月房地产板块绝对收益为-2.8%，相对沪深300收益为-0.4%，主要因销售基本面走弱 [5] 7. 投资建议 - **关注主线**：报告建议关注三条投资主线 [5] - **主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] - **主线二**：2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5] - **主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5]

公司近期项目交付动态 - 公司旗下位于北京的三个项目“京熙润府”、“璞瑅润府”、“中环悦府”将于12月迎来集中交付 [1] - 公司以“润心交付”为核心理念，旨在通过交付开启业主的美好生活 [5] 京熙润府项目特点 - 项目位于北京房山大学城核心区，是公司在当地的“润系”首作 [2] - 项目园林设计以国画《雪中访友图》为灵感，打造“学府十五景”主题，包含约6米高、约33米宽的轩阔门庭等社区空间 [2] - 园林选材考究，甄选了来自长白山的名贵枫树、太行山的黑原石、六盘山的文冠果树等珍贵绿植 [2] - 产品户型面积约80-124平方米，采用LDK一体化设计、全屋收纳系统及星空顶车库 [2] 璞瑅润府项目特点 - 项目注重东方园林与社区互动空间营造，打造了“九院十二水”院落式园林 [3] - 社区入口采用约54米长的凤鸣飞翼府门，由世界奢石卡拉拉白铺设 [3] - 社区内规划有约80米长的颐和礼廊伴水归家，并设有下沉庭院、阳光书吧、环水浮岛等景观 [3] - 社区配套“栖心会所”，内部涵盖森 Club、恒温泳池、健身房、瑜伽室、儿童天地等多元场域 [3] 中环悦府项目特点 - 项目位于北京中轴区域，是公司在内城的第二座“悦系”作品 [4] - 建筑立面在延续悦系格纹肌理基础上，提取故宫屋脊弧线元素，打造新思现代天幕 [4] - 社区大门选用42块意大利金透光奢石精心筑成，借鉴了奢侈品牌旗舰店的设计艺术 [4] - 社区营造了灯塔华堂、镜面水池、归家连廊等归家礼序，以及镜天水院、六苑归家花园、林泉会友等景观空间 [4] - 社区下沉会所集社区大堂、花园水吧、私宴厅、阅读室、影音室、健身房、日光泳池为一体 [4] 公司交付策略与服务理念 - 在交付前，公司通过组织“品质共鉴团”、“园林共建”及“小润探家”等活动，邀请业主参与家园建设 [5] - 公司实施工地常态开放和亮灯仪式，增强交付过程的透明度与业主情感连接 [5] - 公司为三个项目定制了专属交付主题活动，例如京熙润府的“你好！熙邻居”、璞瑅润府的“心归即上映”、中环悦府的“我的生活首映式” [6] - 公司推出“党建引领验房”机制，由党委书记带头，联动工程骨干深入交付一线为客户提供专业验房支持 [6] - 公司通过“润比邻”社群体系，在交付季以“Bling币”形式组织活动，业主可兑换多元权益 [6] - 交付后，公司将持续通过“润比邻”社群激活全龄活动，打造亲子、运动、文化等多元场景，构建“熟人社区” [6] - 公司践行长期主义，以产品力为基石、服务力为纽带，兑现对城市与家庭的承诺 [6]