投资评级 - 维持"买入"评级 目标价46.60港币 较当前41.62港币存在约12%上行空间 [1][6] 核心业绩表现 - 25H1营收85.2亿元 同比增长7% 归母净利润20.3亿元 同比增长7% [1] - 核心净利润20.1亿元 同比增长15% 符合全年双位数增长指引 [1] - 毛利率提升3.1个百分点至37.1% 盈利能力持续改善 [2] - 中期派息率100%（含40%特别派息） 大幅超出全年60%基础派息率指引 [1][2] 商业航道表现 - 商业航道营收同比增长15% 显著高于物业航道1%的增速 [2] - 购物中心零售额达1220亿元 同比增长21% 同店增长10% [3] - 租金收入147亿元 同比增长17% NOI利润率提升0.4个百分点至68.2% [3] - 新开业4个购物中心 新签约6个第三方项目 在营项目达125个 [3] - 53个购物中心零售额位列当地第一 104个位列前三 [3] - 商业航道毛利率大幅提升5.2个百分点至66.1% 受益于数字化降本和经营杠杆 [2] - 预计25H2及2026年将分别新开9个和13个购物中心 [3] 物业航道表现 - 基础物管营收保持增长 住宅/城市空间业态分别同比增长9%/15% [4] - 在管面积增速（6%/3%）低于营收增速 显示项目质量提升 [4] - 基础物管毛利率提升1.1个百分点至15.9% 因主动退出亏损项目并提升拓展门槛 [4] - 社区增值服务营收同比下降33% 但毛利率提升9.5个百分点至40.4% [4] - 业务结构向平台化、轻资产模式转型 剥离低盈利业务 [4] 盈利预测与估值 - 维持2025-2027年核心EPS预测1.77/2.01/2.28元 [5] - 目标价上调至46.60港币（前值39.81港币） 基于24倍2025年PE [5] - 可比公司平均2025年PE为14倍 公司估值溢价体现商管壁垒和股东回报重视度 [5] - 预计2025年营收184亿元（+8%） 归母净利润41.66亿元（+14.8%） [10] 行业地位与竞争优势 - 购物中心经营表现持续跑赢社零增速 显示强大运营能力 [3] - 城市空间业态成为新增长点 营收增速达15% [4] - 数字化战略成效显著 推动商业航道毛利率提升至66.1% [2] - 高质量项目拓展策略见效 物业航道盈利能力改善 [4]

市场整体表现 - 恒生指数下跌1.27% [1] - 恒生科技指数下跌1.47% [1] - 港股科技ETF下跌2.14% [1] - 恒生港股通ETF下跌1.5% [1] 行业板块表现 - 建筑产品板块涨幅靠前 [1] - 个人护理用品板块涨幅靠前 [1] - 航空航天与国防板块跌幅靠前 [1] - 制药板块跌幅靠前 [1] 个股表现 - 蓝思科技上涨7.78% [1] - 农夫山泉上涨7.11% [1] - 蔚来-SW上涨4.26% [1] - 十月稻田上涨9.71% [1] - 商汤-W上涨8.9% [1] - 华润万象生活下跌9.08% [1] - 碧桂园服务下跌11.11% [1]

市场表现 - 恒生指数收跌1.27% [1] - 恒生科技指数下跌1.47% [1] 个股涨跌 - 阿里健康下跌超过4% [1] - 商汤上涨超过8% [1] - 农夫山泉上涨超过7% [1] - 华润万象生活下跌超过9% [1]

公司业绩表现 - 2025年上半年收入达85.24亿元，同比增长6.5% [1] - 商业航道业务收入32.67亿元，同比增长14.6% [1] - 物业航道业务收入51.57亿元，同比增长1.1% [1] - 生态圈业务收入约1亿元 [1] 行业趋势与管理层观点 - 物管行业进入调整期，公司需重新定位并重构业务赛道 [1] - 行业面临降价呼声提高与业主缴费意愿下降问题，本质源于服务质量与价格的信息不对称 [1] - 服务核心在于价值创造，需通过信息透明化与成本透明化重建客户信任 [1] - 物管企业应转型为业主资产增值服务商，建立良性生态关系以避免降价成为普遍趋势 [1]

市场指数表现 - 恒生指数由涨转跌 [1] - 恒生科技指数由涨转跌 [1] 公司股价表现 - 华润万象生活股价下跌超过8.5% [1] - 翰森制药股价下跌4% [1] - 石药集团股价下跌4% [1] - 申洲国际股价下跌4% [1] - 李宁股价下跌4% [1]

核心业绩表现 - 营业收入85.24亿元，同比增长6.5%，核心净利润20.11亿元，同比增长15% [2] - 宣派中期股息每股0.529元，同比增长89.6%，另宣派特别股息每股0.352元，首次实现中期核心净利润100%分派 [2] - 在管面积4.20亿平方米（同比增长1.8%），合约面积4.52亿平方米 [4] 商业运营表现 - 零售额1220亿元，同比增长21.1%，增速超越社消零行业水平 [2] - 在营购物中心125座，其中53座零售额居当地榜首，104座位列当地市场前三 [2] - 新开购物中心4个，第三方接场项目调改后零售额及租金实现高双位数增长 [2] 业务规模与拓展 - 未开业项目75个（母公司项目35个，第三方项目40个），新签外拓项目6个 [3] - 第三方合约面积新增1432万平方米，其中66.7%位于一二线核心城市 [4] - 写字楼业务在管项目225个，面积1779万平方米，运营项目出租率提升0.5个百分点至74.1% [3] 城市空间服务 - 城市空间在管面积1.27亿平方米（较2024年末增长1.8%），收入9.5亿元（同比增长15.1%） [4] - 合同回款率83.8%（同比增长1.1个百分点），新获取项目覆盖政务、生态、商业及医疗多元场景 [4] - 客户满意度92.06分，位居行业前列 [4] 会员与数字化生态 - 万象星会员总量突破7200万，其中商业会员6500万（同比增长32%） [5] - 消费与复购会员人数均同比增长超30%，积分发放总额5.9亿元（同比增长18%） [5] - 商业航道门店管理系统100%覆盖在营项目，物业航道平台实现多业态100%覆盖 [7] 绿色低碳与ESG - 4座购物中心实现100%绿色电力采购，节能改造年节电量约2000万千瓦时 [7] - 碳核查全域覆盖，集采低碳环保认证比例达30% [8] - ESG公益项目覆盖40万人次服务量及11座希望小镇 [8]

财务表现 - 收益85.24亿元人民币 同比增长6.54% [1] - 股东应占溢利20.3亿元人民币 同比增长7.44% [1] - 每股盈利89分 派发中期股息每股0.529元及特别股息每股0.352元 [1] 战略调整 - 主动调整业务发展模式 更强调利润贡献和盈利能力 [1] - 退出部分低质低效项目 导致营业额增速为个位数但提升利润回报和毛利率 [1] 行业环境 - 物业行业面临降价呼声提高和缴费意愿下降的挑战 [1] - 业主诉求集中于信息对称、质价相符、需求响应和价值创造 [1] - 物管行业进入调整期 商业模式核心逻辑仍为价值创造 [1] 市场反应 - 股价单日下跌8.84%至37.94港元 [1] - 成交额达3.41亿港元 [1]

港股市场表现 - 恒生指数下跌304点或1.2%收报25524点[1] - 国企指数下跌99点或1.1%收报9148点[1] - 恒生科技指数下跌42点或0.7%收报5782点[1] - 上证综合指数下跌15点或0.39%收报3868点[1] - 深证成份指数上涨32点或0.26%收报12473点[1] 美股及国际事件 - 道琼斯指数上涨135点或0.3%收报45418点[2] - 标普500指数上涨26点或0.4%收报6465点[2] - 纳斯达克指数上涨94点或0.4%收报21544点[2] - 特朗普警告对俄罗斯实施经济制裁若乌克兰未停火[2] 中国企业业绩（负增长） - 中国石油纯利840.07亿元人民币同比下降5.4%[3] - 中国平安纯利680.47亿元人民币同比下降8.8%[3] - 中国中免收入281.51亿元人民币同比下降10%[3] - 中国中免纯利26.22亿元人民币同比下降20.7%[3] 中国企业业绩（正增长） - 紫金矿业纯利232.92亿元人民币同比增长54.4%[4] - 海螺水泥纯利46.31亿元人民币同比增长32.8%[4] - 青岛啤酒净利润39.04亿元人民币同比增长7.2%[4] - 华润置地纯利118.8亿元人民币同比增长16.2%[4] - 农夫山泉纯利76.22亿元人民币同比增长22.2%[3] 金融及服务企业 - 华润万象生活纯利20.3亿元人民币同比增长7.4%[5] - 保诚新业务利润12.6亿美元（固定汇率）同比增长12%[6]

收入表现 - 上半年总收入达人民币85.24亿元，同比增长6.5% [1] - 商业航道业务收入人民币32.67亿元，同比增长14.6% [1] - 物业航道业务收入人民币51.57亿元，同比增长1.1% [1] - 生态圈业务收入人民币1.00亿元 [1] 盈利能力 - 毛利润人民币31.65亿元，同比增长16.3% [1] - 毛利率从34.0%提升至37.1%，增长3.1个百分点 [1] - 股东应占利润人民币20.30亿元，同比增长7.4% [1] - 股东应占核心净利润人民币20.11亿元，同比增长15.0% [1] 业务规模 - 已开业购物中心数量达120个，写字楼数量27个 [1] - 已开业购物中心分租项目5个 [1] - 物业管理服务在管建筑面积4.20亿平方米（不含购物中心项目） [1]

财务业绩 - 股东应占溢利为20.3亿元，同比增长7.44% [1] - 每股盈利89分，派发中期股息52.9分及特别股息35.2分，合计88.1分（约96.6港仙） [1] - 股东应占核心净利润20.11亿元，同比增长15% [1] - 收益85.24亿元，同比增长6.54% [1] 业务规模 - 已开业购物中心数量120个，写字楼数量27个 [1] - 已开业购物中心分租项目5个 [1] - 物业管理服务在管建筑面积4.2亿平方米（不包括购物中心项目） [1]