股本情况 - 截至2025年10月底，公司法定/注册股本总额为50,000美元[1] - 法定/注册股份数目为5,000,000,000股，面值为0.00001美元[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份总数均为2,282,500,000股，无增减[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0股，无增减[2]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

提名委员会成立信息 - 2020年11月19日在董事会辖下成立[3] 提名委员会组成与会议规则 - 最少由三名成员组成，过半为独立非执行董事[7] - 法定人数为两人[6] - 通知期不少于2个工作日[7] - 会议次数不少于每年一次[8] - 决议由大部份列席成员投票通过，票数相同时主席有决定性一票[9] 提名委员会职责 - 决定提名公司董事政策等[10] - 至少每年检讨董事会架构等[11] 提名委员会主席职责 - 负责制定和批准会议议程[14] 提名委员会人员出席要求 - 主席或成员应列席公司周年股东大会[13]

股权结构 - 公司由华润置地持有约72.29%，华润置地由华润（集团）间接持有约59.55%，华润银行由华润股份持有约49.77%[4][142][143][145][146][148] 持续关连交易协议 - 2026年部分持续关连交易适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守申报、公告及年度审阅规定，获豁免独立股东批准[5][150] - 2026年非豁免持续关连交易适用百分比率超5%，须遵守申报、公告、年度审阅及独立股东批准规定[6][151] 物业租赁协议 - 2026 - 2028年华润置地物业租赁框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[11] - 2023 - 2025年本集团自华润置地关联人士租用物业年度上限分别为110,000千元、132,000千元、155,000千元（2025年拟修订为170,000千元），历史金额分别为94,124千元、16,649千元、19,870千元[15] - 2026 - 2028年本集团自华润置地关联人士租用物业年度上限分别为230,000千元、253,000千元、322,000千元[16] 采购协议 - 2026 - 2028年华润（集团）采购框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[25] - 2023 - 2025年华润（集团）采购框架协议中，集团购买金额年度上限分别为200,000千元、260,000千元、330,000千元[27] - 2026 - 2028年华润（集团）采购框架协议中，集团购买金额年度上限分别为287,500千元、322,000千元、345,000千元[29] 商业运营服务协议 - 2026 - 2028年华润（集团）商业运营服务框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[33] - 2023 - 2025年华润（集团）商业运营服务框架协议中，集团收取服务费年度上限分别为170,000千元、220,000千元、280,000千元[36] - 2026 - 2028年华润（集团）商业运营服务框架协议中，集团收取服务费年度上限分别为310,000千元、340,000千元、370,000千元[37] 增值服务协议 - 2026年增值服务框架协议期限自2026年1月1日至2028年12月31日，待独立股东批准[110] - 2023 - 2025年社区增值服务年度上限分别为300,000千元、450,000千元、700,000千元，历史金额分别为161,047千元、259,490千元、136,915千元[116] - 2026 - 2028年社区增值服务费用年度上限分别为632,500千元、690,000千元、747,500千元[117] 会员运营与营销业务协议 - 华润（集团）会员运营及营销业务框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[53] - 2025年6月30日至12月31日，华润（集团）关联人士向公司采购金额年度上限为9000万元，公司向华润（集团）关联人士采购金额年度上限为7000万元[55] - 2026 - 2028年华润（集团）关联人士向公司支付的采购金额年度上限分别为1.725亿元、2.3亿元、2.875亿元[57] 咨询服务协议 - 华润资本咨询服务框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[61] - 2024年11月8日至2025年12月31日咨询服务费年度上限为30000千元，历史金额为14355千元；2025年上半年年度上限为50000千元，历史金额为17490千元[63] - 2026 - 2028年咨询服务费年度上限分别为46000千元、63250千元、80500千元[65] 停车位协议 - 2026 - 2028年公司与华润置地签订停车位购买及销售合作框架协议[81] - 2023 - 2025年停车位购买金额年度上限均为440,000千元，2023、2024、2025年历史金额分别为263,404千元、102,749千元、596千元[88] - 2026 - 2028年停车位购买金额年度上限均为172,500千元，保证金每日最高结余年度上限均为230,000千元[88] 物业管理服务协议 - 2026年物业管理服务框架协议期限自2026年1月1日起至2028年12月31日止，待独立股东批准[90] - 2023 - 2025年商业物业物业管理费年度上限分别为1,300,000千元、1,450,000千元、1,600,000千元，2023、2024、2025年历史金额分别为671,195千元、763,962千元、348,836千元[95] - 2026 - 2028年商业物业物业管理费年度上限分别为1,035,000千元、1,150,000千元、1,265,000千元[97] 未来展望 - 截至2028年12月31日止三个年度预计开始三个新项目，按商业分租模式运营管理，预计建筑面积约为300,000平方米[18][24] - 2026 - 2028年预计获得华润（集团）关连人士住宅及非商业物业项目合约，在管建筑面积约10.0百万平方米[47] - 2026 - 2028年华润置地关连人士交付住宅物业预计新增在管总建筑面积约30百万平方米[51][121] 其他 - 公司将在2025年11月19日或之前向股东寄发通函[151][154] - 独立财务顾问为迈时资本[161] - 公司将于2025年10月29日举行股东特别大会[164]

股权结构 - 公司由华润置地持有约72.29%的股权[4][12][13][14] - 华润置地由华润（集团）间接持有约59.55%[13] - 华润（集团）由中国华润有限公司间接全资拥有[13] 物业租赁协议 - 2023 - 2025年公司与华润置地有物业租赁框架协议[3] - 2022年10月25日订立截至2025年12月31日止三个年度的物业租赁框架协议[16] 额度数据 - 截至2025年9月30日，应付华润置地租赁金额约1264.3万元，占原有上限1500万元的约84.3%[6] - 2025年10月29日，建议将自华润置地租赁物业预计租金付款原有年度上限从1500万元增至3000万元[7] - 本集团自华润置地租用物业原有年度上限1.55亿元，修订为1.7亿元[7] - 本集团预计确认使用权资产原有年度上限1.4亿元，修订后不变[7] - 华润置地自本集团租用物业原有年度上限2000万元，修订后不变[7] - 华润置地以商业分租模式自本集团租用物业原有年度上限5000万元，修订后不变[7] 协议规定 - 2023、按修订年度上限计算的适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守报告等规定，可豁免通函及独立股东批准规定[4][12] 其他 - 公司采取内控措施监督持续关连交易年度上限，关注协议执行情况并及时披露[9][10] - 公告日期董事会包括3名非执行董事、4名执行董事和4名独立非执行董事[17]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告核心观点 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 政策环境持续改善[6][13] - 当前周度一二手房销售同环比均下降 但房企信用债发行同环比大幅提升 显示融资环境有所改善[4][5][6] - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企以及物业管理公司 认为其在当前政策环境下能有效应对市场波动并有望迎来估值修复[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨1.51% 沪深300指数上涨3.24% 板块相对收益为-1.73% 表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面 申万房地产板块涨跌幅前5位为盈新发展、ST中迪、*ST荣控、黑牡丹、深振业A 后5位为爱旭股份、沙河股份、万业企业、招商蛇口、华丽家族[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：二十届四中全会于2025年10月20日至23日举行 提出加大保障和改善民生力度 推动房地产高质量发展[13][15] - 地方政策：广州市《房屋使用安全管理条例》将于2025年12月1日施行 将自建房使用安全纳入监管[13][15] - 地方政策：杭州市富阳区等五区县将于10月27日至12月31日开展"购房+消费券"限时补贴 每套新建住宅发放10万元电子消费券 总额5600万元[13][14][15] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）38个重点城市一手房合计成交27009套 同比增速-14.6% 环比增速-1.7% 成交面积277.3万平方米 同比增速-18.9% 环比增速-1.1%[4][21] - 分能级看 一线城市成交套数同比-16.3% 环比+13.5% 二线城市成交套数同比+6.5% 环比-13.3% 三四线城市成交套数同比-34.2% 环比+3.6%[21] - 本月至今（10.1-10.23）38个重点城市一手房合计成交69025套 同比增速-15.7% 环比增速-8.8% 成交面积650.9万平方米 同比增速-24.6% 环比增速-11.6%[24] 重点城市二手房成交分析 - 本周（10.17-10.23）16个重点城市二手房合计成交19924套 同比增速-17.5% 环比增速-4.7% 成交面积192.6万平方米 同比增速-13.8% 环比增速-1.8%[4][31] - 分能级看 一线城市成交套数同比-23.8% 环比-4.9% 二线城市成交套数同比-18.1% 环比-7.1% 三四线城市成交套数同比-2.2% 环比+4.4%[31] - 本月至今（10.1-10.23）16个重点城市二手房合计成交48155套 同比增速-14.6% 环比增速-16.9% 成交面积457.8万平方米 同比增速-12.6% 环比增速-20.4%[34] 重点城市库存情况分析 - 本周（10.17-10.23）17个重点城市商品房库存面积18904.1万平方米 环比增速-0.2% 去化周期181.9周[4][44] - 分能级看 一线城市库存面积环比-0.2% 去化周期138.7周 二线城市库存面积环比-0.2% 去化周期248.4周 三四线城市库存面积环比-0.3% 去化周期222.1周[44][53] 土地市场供给与成交分析 - 本周（10.13-10.19）土地供应面积2705.3万平方米 同比增速89.7% 供应均价1731元/平方米 同比增速4.3%[5][54] - 土地成交面积2015.9万平方米 同比增速12.2% 成交金额292.8亿元 同比增速7.2% 成交楼面价1452元/平方米 溢价率2%[5][54] - 分能级看 一线城市溢价率0% 二线城市溢价率2.9% 三四线城市溢价率1.6%[54] 房地产行业融资分析 - 本周（10.17-10.23）房地产企业合计发行信用债222.55亿元 同比增速197.93% 环比增速305.37%[5][69] - 本月至今房地产企业合计发行信用债281.45亿元 同比增速75.91% 环比增速-2.28%[69] 重点公司追踪 - 报告覆盖重点公司包括保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等 均给予买入评级[1] - 华夏幸福公告多只债券继续停牌 截至2025年9月30日累计未能如期偿还债务金额240.07亿元 金融债务总额2192亿元[16][17][18] - 中国建筑2025年1-9月新签合同总额32936亿元 同比增长1.4% 其中地产业务合约销售额2553亿元 同比下降2.0%[18][19] - 绿地控股2025年前三季度房地产合同销售金额476.4亿元 同比下降1.28%[19][20]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

业绩相关 - 华润网络深圳2024年除税后净亏损3270万元，过往三年盈利[4] - 华网数据科技广州2024年底净资产1970万元[4] 用户数据 - 华润网络深圳服务用户数规模过亿[4] 市场扩张和并购 - 建议收购华润网络深圳及华网数据科技广州，总估值2.237亿[3] - 公司将通过上海产权交易所公开竞投收购[5] 其他新策略 - 2025年会员运营与营销业务协议有定价要求[6] - 业务部门定期收集分析市场资讯[6] - 会员运营服务合同需层级负责人批准[7]

新股活动 - 八马茶业处于招股阶段 [1] - 剑桥科技处于招股阶段 [1] - 三一重工处于招股阶段 [1] - 滴普科技处于招股阶段 [1] 业绩公布日 - 普拉达将于2025年10月23日公布业绩 [1] - 丽珠医药将于2025年10月23日公布业绩 [1] - 法拉帝将于2025年10月23日公布业绩 [1] - 平安好医生将于2025年10月23日公布业绩 [1] - 龙源电力将于2025年10月23日公布业绩 [1] - 东方海外国际将于2025年10月23日公布业绩 [1] - 青岛港将于2025年10月23日公布业绩 [1] - 中国创新投资将于2025年10月23日公布业绩 [1] - 重庆机电将于2025年10月23日公布业绩 [1] 股东大会召开日 - 大唐发电将于2025年10月23日召开股东大会 [1] - 安德利果汁将于2025年10月23日召开股东大会 [1] - 弘业期货将于2025年10月23日召开股东大会 [1] - 西藏水资源将于2025年10月23日召开股东大会 [1] - 中国安储能源将于2025年10月23日召开股东大会 [1] 分红派息 - 恒生银行于2025年10月23日为除净日 [1] - 华讯于2025年10月23日为派息日 [1] - 万事昌国际于2025年10月23日为派息日 [1] - 致丰工业电子于2025年10月23日为派息日 [1] - 海天味业于2025年10月23日为派息日 [1] - 中船防务于2025年10月23日为派息日 [1] - 东方兴业控股于2025年10月23日为派息日 [1] - 华润万象生活于2025年10月23日为派息日 [1] - 中国石油股份于2025年10月23日为派息日 [3] - 建业新生活于2025年10月23日为派息日 [3] - 天工国际于2025年10月23日为派息日 [4] - 粤海投资于2025年10月23日为派息日 [4] - 春泉产业信托于2025年10月23日为派息日 [4] - 昆仑能源于2025年10月23日为派息日 [4] - 思科-T于2025年10月23日为派息日 [4] - 东方表行集团于2025年10月23日为派息日 [4]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年1-9月，全国土地市场呈现“量缩价升”格局，百城宅地成交建面同比下降但成交均价同比上升，市场热度向高能级核心城市集中[1][4] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现“止跌企稳”[4][117] - 投资建议聚焦结构性机会，关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块[5][118] 百城土地市场供需总结 - **整体供需**：2025年1-9月，百城土地成交建面8.24亿平，累计同比-7.2%；百城供应土地建面9.77亿平，累计同比-11.9%[11] - **住宅用地供需**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交建面1.54亿平，累计同比-6.2%；百城住宅类用地供应建面1.97亿平，累计同比-16.5%[20] - **分能级城市供应**：一线城市住宅用地供应建面726万平（累计同比-26.9%），二线城市供应建面8,753万平（累计同比+1.4%），三线城市供应建面10,217万平（累计同比-26.8%）[1][29][39][47] - **分能级城市成交**：一线城市住宅用地成交建面613万平（累计同比-23.6%），二线城市成交建面6,893万平（累计同比+8.2%），三线城市成交建面7,940万平（累计同比-14.5%）[1][29][39][47] - **供需比**：2025年1-9月，百城中一、二、三线城市的住宅类用地供需比分别为1.2、1.3、1.3[29][39][47] 百城土地市场价格总结 - **整体地价**：2025年1-9月，百城土地成交楼面均价1,703元/平方米，累计同比+10.4%[55] - **住宅用地价格**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交楼面均价6,847元/平方米，累计同比+17.1%[1][55] - **一线城市价格**：2025年1-9月，一线城市住宅类用地成交楼面均价41,137元/平方米，累计同比大幅+42.0%[1][66] - **二线城市价格**：2025年1-9月，二线城市住宅类用地成交楼面均价7,628元/平方米，累计同比+13.1%[1][69] - **三线城市价格**：2025年1-9月，三线城市住宅类用地成交楼面均价3,522元/平方米，累计同比+8.9%[1][77] 重点房企拿地情况总结 - **TOP50房企拿地价值**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储价值8,476亿元，累计同比大幅+63.9%[82] - **TOP50房企拿地面积**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储面积4,856万平，累计同比+5.5%[87] - **新增土储价值排名**：2025年1-9月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,124亿元）、招商蛇口（941亿元）、绿城中国（632亿元）[2][90] - **新增土储面积排名**：2025年1-9月，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（383万平）、绿城中国（287万平）、保利发展（279万平）[2][90] 核心城市土地市场总结 - **30城市场热度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面7,430万平（累计同比+5.2%），成交总价8,671亿元（累计同比+31.8%），成交楼面均价11,670元/平（累计同比+25.3%），整体溢价率11.1%（同比+5.9个百分点）[3][98] - **市场集中度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面占百城比重48.1%，但其成交总价占百城比重高达82.0%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重47.0%[4][104] - **价格梯队**：2025年1-9月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为26,845元/㎡、11,833元/㎡、6,847元/㎡，呈现明显梯度[4][104] - **高溢价地块**：2025年9月，光大核心30城成交的165宗宅地中，有7宗溢价率超过20%，占比约4.2%[115] 投资建议总结 - **主线一（稳健龙头）**：看好产品美誉度高、销售排名持续提升、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，推荐招商蛇口、保利发展、中国金茂等[5][118] - **主线二（存量运营）**：看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港、新城控股等[5][118] - **主线三（物业服务）**：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5][118]