保利发展可转债转股价格调整 - 调整前转股价格为16.09元/股，调整后为15.92元/股，下调幅度为0.17元/股（1.06%）[2][5] - 调整依据为2024年度利润分配方案中每股派发现金红利0.17元（税前），通过差异化分红公式计算实际摊薄每股现金红利为0.1685元/股[4][5][9] - 调整实施日期为2025年8月20日（除息日），因可转债尚未进入转股期，新价格自该日起生效[2][5] 可转债发行基本情况 - 发行规模为850,000万元（8,500万张，面值100元/张），扣除发行费用2,125万元后净募集资金847,875万元[2] - 证券简称"保利定转"，代码110817，2025年5月30日完成登记托管，6月19日挂牌转让[2] - 初始转股价格16.09元/股，转股期为发行结束满六个月后的首个交易日至到期日[2] 2024年度利润分配方案 - 分红基数以总股本11,970,443,418股扣除回购股份105,031,578股，实际参与分配股本11,865,411,840股[9][11] - 每10股派发现金红利1.70元（税前），合计派发2,017,120,012.80元[7][9] - 差异化分红除权参考价计算公式为（前收盘价-0.1685）元/股，流通股份变动比例为0[11] 权益分派实施安排 - 股权登记日为2025年8月19日，现金红利发放日通过中国结算上海分公司派发[8][11] - 实际控制人保利集团及控股股东保利南方的红利由公司自行发放[12] - 不同类型股东适用差异化扣税政策：自然人股东持股超1年免税，QFII/RQFII按10%代扣所得税[13][14][15]

保利发展2024年度权益分派方案 - 公司宣布2024年年度A股每股现金红利为0 17元（含税）[1] - 股权登记日定为2025年8月19日[1] - 除权（息）日为2025年8月20日[1]

利润分配方案实施 - 公司2024年度利润分配方案实施后对可转债转股价格进行调整 [2] - 转股价格由16.09元/股调整为15.92元/股 [2] - 调整依据为向特定对象发行可转换公司债券募集说明书发行条款及相关规定 [2] 转股价格调整安排 - 调整后转股价格自2025年8月20日（除息日）起生效 [2] - 本次可转债尚未进入转股期 [2] - 转股价格调整适用于"保利定转"可转债产品 [2]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为"增持"（维持）[6] 核心观点 - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积同比-7%，成交均价同比+3.5% [1] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积同比+10%，一线城市成交均价同比+0.9% [3] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：稳健龙头房企、存量资源丰富房企、物业服务行业 [4] 新房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心30城新房成交面积919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7% [1] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积7,643万㎡，同比-7.0% [1] - 北上广深杭蓉1-7月成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2% [1] 成交均价 - 2025年7月光大核心30城新房成交均价24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0% [2] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交均价24,898元/㎡，同比+3.5% [2] - 重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡（同比+12.6%），上海80,797元/㎡（同比+4.2%），广州33,547元/㎡（同比-8.5%），深圳60,182元/㎡（同比-3.5%）[2] 二手房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心15城二手房成交面积1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4% [3] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积9,296万㎡，同比+10.2% [3] - 一线城市1-7月成交面积3,202万㎡，同比+16.0%，二线城市成交面积6,095万㎡，同比+7.4% [3] 成交均价 - 2025年7月光大核心10城二手房成交均价22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5% [3] - 2025年1-7月光大核心10城二手房成交均价24,091元/㎡，同比-0.3% [4] - 重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡（同比+4.5%），上海38,651元/㎡（同比+0.3%），广州26,748元/㎡（同比-5.6%），深圳57,375元/㎡（同比-2.8%）[4] 投资建议 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国金茂 [4] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的房企：华润置地、上海临港、新城控股 [4] - 看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 [4]

行业挑战 - 海南房地产面临技术挑战 包括台风高温高湿高盐等气候条件 需要大量研究解决 [2] - 建设成本比广东省贵10%到15% 因建材需通过海路运输 施工团队多来自大陆 [2] - 市场客户需求多元独特 包含长住短住旅居康养旅游医疗等不同目的群体 [1][2] - 配套服务存在季节性挑战 淡季长达数月 有效经营时间仅约4个月 [2] 发展策略 - 需要政府银行产业链设计院物业公司多方合作 结合技术管理经验与本地生态资源优势 [2] - 产品服务需契合土地特性 实现业主生活想象 与城市区域发展同频共振 [2]

分红方案 - 每股派发现金红利0.17元（含税）[1] - 总派发现金红利金额为2,017,120,012.80元（含税）[1] - 以实施权益分派股权登记日的总股本扣除公司回购专用证券账户的股数为基数[1] 股权登记与除权除息 - 股权登记日为2025年8月19日[1] - 除权（息）日和现金红利发放日均为2025年8月20日[1] - 差异化分红除权除息参考价格计算公式为（前收盘价格-0.1685）元/股[2] - 实际参与分配的A股股份数为11,865,411,840股[2] - A股总股本为11,970,443,418股[2] - 扣除不参与利润分配的回购专用证券账户中已回购的A股股份合计105,031,578股[2] 分配实施方式 - 除公司自行发放对象外，其他股东的红利委托中国结算上海分公司通过其资金清算系统向股权登记日上海证券交易所收市后登记在册并在上海证券交易所各会员办理了指定交易的股东派发[2] - 公司实际控制人中国保利集团有限公司、控股股东保利南方集团有限公司的现金红利由公司自行发放[3] 税务处理 - 自然人股东和证券投资基金在公司派发现金红利时暂不扣缴所得税，实际每股派发现金红利0.1700元[5] - 持股期限在1个月以内（含1个月）的实际税负为20%[5] - 持股期限在1个月以上至1年（含1年）的实际税负为10%[5] - 持股期限超过1年的，股息红利所得暂免征收个人所得税[5] - 合格境外机构投资者（QFII）股东和人民币合格境外机构投资者（RQFII）股东由公司按照10%的税率代扣代缴企业所得税，税后每股实际派发现金红利0.1530元[6] - 通过"沪股通"持有公司股份的香港市场投资者由公司按照10%的税率代扣代缴所得税，税后每股实际派发现金红利0.1530元[6] - 其他机构投资者和法人股东公司不代扣代缴所得税，实际每股派发现金红利0.1700元[7] 公司信息 - 联系部门为公司董事会办公室[7] - 地址为广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场[7] - 邮编为510308[7] - 邮箱为stock@polycn.com[7] - 联系电话为020-89898833[7] - 联系人为黄承琰、曾惟昊[7]

转股价格调整 - 转股价格从16.09元/股下调至15.92元/股 调整幅度为0.17元/股 [1][3] - 调整依据为2024年度利润分配方案 每股派发现金红利0.1685元 [2][3] - 调整后转股价格自2025年8月20日除息日起正式生效 [1][3] 可转债发行情况 - 可转债发行规模85亿元 发行8500万张 每张面值100元 [1] - 募集资金净额84.7875亿元 扣除发行费用2125万元 [1] - 证券简称"保利定转" 代码110817 2025年6月19日挂牌转让 [2] 利润分配方案 - 以2025年8月19日股权登记日总股本扣除回购账户股数为基数 [2] - 每10股派发现金红利1.70元税前 不进行资本公积转增 [2] - 采用差异化分红 实际每股派现0.1685元 总股本119.70亿股 [3] 转股安排 - 转股期自发行结束满六个月后首个交易日起至到期日止 [2] - 初始转股价格为16.09元/股 当前尚未进入转股期 [2][3] - 转股价格调整公式为P1=P0-D 其中D为每股现金股利 [3]

财务数据 - 截至2024年12月31日，母公司报表期末未分配利润136.0741934729亿元[1] - 2024年3月7日完成回购，累计回购105031578股，占总股本0.88%[2] - 本次实际参与分配总股本为11865411840股[4] 分红情况 - 拟每10股派现金红利1.70元（含税），不转增股本[1] - 虚拟分派现金红利约0.1685元/股[4][6] - 实际分配现金红利0.17元/股，无送股和转增[5] 价格相关 - 2025年7月23日收盘价8.20元/股，权益分派对除权除息参考价格影响绝对值0.0187%[5] - 实际分派除权（息）参考价格8.03元[6] - 虚拟分派除权（息）参考价格8.0315元[6]

业绩总结 - 2024年年度派发现金红利20.17亿元（含税）[6] 数据相关 - A股总股本119.70亿股，参与分配118.65亿股[6] - A股每股现金红利0.17元，虚拟分派约0.1685元/股[6] 未来展望 - 股权登记日2025年8月19日，除权（息）和发放日8月20日[3][7] 其他新策略 - 利润分配不进行资本公积金转增股本[6] 税务相关 - 不同股东税负不同，QFII等按10%代扣[9][10][12]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 高品质住宅或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注三类标的：核心城市布局强房企 二手房中介 物业管理企业 [5] 板块行情 - 本周房地产(申万)指数上涨2.2% 跑赢上证指数(2.1%)和沪深300(1.2%) [8] - 个股涨幅前五：黑牡丹(+18.1%) *ST荣控(+16.7%) 亚通股份(+14.9%) [8] 新房市场数据 - 42城单周新房成交141万平米 环比下降31.2% 一线城市降幅达37.8% [15] - 8月累计成交164万平米 同比下降22.3% 年初累计降幅收窄至5.0% [22] - 一线城市年初累计成交同比微升1.9% 三四线城市同比下降9.5% [22] 二手房市场数据 - 21城单周二手房成交172万平米 环比下降7.8% 一线城市降幅11.1% [33] - 年初累计成交同比上升16.4% 一线城市累计同比涨幅达19.0% [37] 政策动态 - 北京优化五环外限购政策 取消套数限制 公积金贷款二套额度提至100万元 [47] - 多地出台"好房子"建设细则：成都发布设计导则 郴州限高26层及容积率3.1 [47] 房企动态 - 7月销售额分化：越秀地产同比+19.5% 金地集团同比-57.7% [51] - 保利发展新增佛山住宅地块 需支付价款10亿元 权益比例100% [52] - 中国海外发展发行33亿元公司债 3年期利率1.60% 5年期1.79% [52]