会议主要讨论的核心内容 保利发展作为优质房企的表现 - 公司在周期下行时期仍能保持良好业绩,是行业内的头部企业 [1] - 公司在核心城市持续拿地,土地储备充足,有望在行业复苏时率先受益 [3][5] - 公司销售韧性强,市占率持续提升,在部分重点城市市占率领先 [4][5] - 公司销售在新政后迅速反弹,销售弹性较大 [6][7] 房地产市场整体回暖情况 - 新政后市场热度明显提升,成交量大幅增加 [8][9] - 公司在部分城市推出保价计划,有助于提振购房者信心 [9] 公司财务状况 - 公司拿地力度有所放缓,但仍保持行业领先地位 [10] - 公司土地储备充足,可支持未来2-3年的销售 [11] - 公司近期采取发行可转债等措施,增强财务实力 [11] 问答环节重要的提问和回答 无相关内容

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司国庆期间数据表现优异,销售排名保持行业第一 [2] - 公司年内一线城市拿地金额占比近七成 [2] - 公司2024年1-9月实现签约金额2416.86亿元,同比下降27.89%;实现签约面积1349.62万平方米,同比下降29.66% [5][6][7] - 公司2024年1-9月项目累计销售单价17907.71元/平方米,同比增长2.51% [2] 公司投资情况总结 - 2024年9月,公司以招拍挂形式获取4宗地块,拿地总地价137.5亿元,总建筑面积57.55万平方米,平均楼面单价23899元/平方米 [2] - 公司1-9月拿地24宗,总建筑面积223.0万平方米,对应土地款397.2亿元,分别同比下降65.9%、63.3%,拿地强度18.0% [2] - 公司一线城市拿地金额占比69.0% [2] 财务数据总结 - 公司2024年预计实现营业收入383,164百万元,同比增长10.5% [3] - 公司2024年预计实现归母净利润13,195百万元,同比增长9.3% [3] - 公司2024年预计毛利率为16.2%,净利率为3.4% [3][9] - 公司2024年预计ROE为5.5%,EPS为1.10元 [3][9]

业绩总结 - 2024年9月签约面积124.98万平方米，同比减36.36%[2] - 2024年9月签约金额209.16亿元，同比减41.93%[2] - 2024年1 - 9月签约面积1349.62万平方米，同比减29.66%[2] - 2024年1 - 9月签约金额2416.86亿元，同比减27.89%[2]

市场扩张 - 公司新增4个房地产项目[1] - 4个项目用地面积合计222789平方米[3] - 4个项目规划容积率面积合计575483平方米[3] - 4个项目需支付价款合计1375457万元[3] 项目详情 - 广州市天河区临江大道北侧地块用地面积47449平方米[3] - 广州市天河区临江大道北侧地块规划容积率面积175561平方米[3] - 广州市天河区临江大道北侧地块需支付价款1175509万元[3] - 肇庆市端州区东湖中路北侧地块用地面积36140平方米[3] - 肇庆市端州区东湖中路北侧地块规划容积率面积112034平方米[3] - 肇庆市端州区东湖中路北侧地块需支付价款30000万元[3]

会议主要讨论的核心内容 公司销售策略和预期 - 公司计划在国庆节期间推出约200亿元的新货量，占现有可售货量的10%，以抓住市场反弹和客户购房意愿增强的机会，实现较好的销售业绩[1] - 公司将重点做好国庆节认购客户的短签约工作，并努力将来访客户转化为认购客户，争取在10月份实现理想的销售业绩[2] 9月和10月楼市表现及政策影响 - 9月份销售额仅略超200亿元，表现较为悲观[3] - 10月份国庆节期间市场表现既受到9月份数据影响，也反映了政策落地后的效果，未来走势仍需持续观察[3] - 价格端已接近市场底部，公司未进行进一步价格打折，而是通过惯常销售策略增强客户信心[3][4] - 新政策表明完成全年经济指标的重要性，股市持续上涨将增加企业和居民信心，带来财富效应，部分客户将股市收益转化到楼市购买房产[4] 限购放开对市场的影响 - 放开限购主要集中在一线城市，但其他区域龙头城市也显示出强大的吸引力，成交占比明显提升[5] - 高能级城市对周边地区客户具有显著吸引力，具有发展潜力且物业优质，对自住需求者有很大吸引力[5] 未来政策期待 - 希望限制性政策彻底退出，让市场机制决定交易[6] - 还有一些财政及税费方面的政策尚未真正落地，包括取消普宅与非普宅契税差异、年限增值税、所得税等，以及企业端的一些税费预缴问题[6] 公司四季度新推货量及定价策略 - 公司计划在四季度推出22到30个新盘，主要是在2023年获取的项目[6] - 公司认为当前库存和新推货量都能充分满足市场需求[6] - 公司在定价上没有太大调整，仍以去化存货为主要目标，希望未来价格能够保持稳定[7] 公司存货质量及盈利能力 - 如果房价能够止跌回稳，公司对自身存货质量和盈利能力充满信心[9] - 公司70%以上的存货分布在高等级城市，通过土地置换等方式盘活资产，提高了资产利用效率[9] - 今年已提取了接近50亿元的存货减值准备，符合当前市场形势[9] 公司资本市场表现及应对 - 长期市净率低于1倍给公司带来被动影响，包括再融资受阻[10] - 公司采取了集团增持和上市公司回购等行动，以保障股东价值并实现经济决策[10][11] - 公司将分红率提高到40%，以真金白银回馈股东[11] 公司土地获取情况 - 今年以来大多数房企在拿地方面总体收缩，但下半年尤其是四季度通常是政府推动土地出让的好时机[12] - 公司最近在广州获得了一块优质地块，政府给予了非常好的规划条件[12] - 未来公司将密切关注核心城市优质项目出让机会，并根据市场情况适时补充更多优质项目[12]

股权结构 - 截至2024年6月30日，公司总股本为119.70443418亿股，无限售条件流通股占比100%[14] - 截至2024年6月30日，保利南方集团有限公司持股45.11874673亿股，占比37.69%[14] - 截至发行保荐书出具日，保利集团直接持有公司股权比例增至3.03%[15] 财务数据 - 2024年1 - 6月营业收入为13,924,918.07万元，净利润为1,069,777.32万元[22] - 2024年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额为 - 1,714,801.06万元[23] - 2024年6月30日资产总额为138,998,432.26万元，负债总额为104,677,581.69万元[21] - 2024年1 - 6月扣除非经常性损益前基本每股收益和稀释每股收益均为0.62元，全面摊薄净资产收益率为3.70%，加权平均净资产收益率为3.69%[27] - 2024年1 - 6月扣除非经常性损益后基本每股收益和稀释每股收益均为0.61元，全面摊薄净资产收益率为3.61%，加权平均净资产收益率为3.60%[27] - 2021 - 2023年度归属于母公司股东的净利润分别为2738783.66万元、1832016.19万元、1206715.68万元，三年平均可分配利润为1925838.51万元[61][68] - 2021 - 2024年6月末合并口径资产负债率分别为78.36%、78.11%、76.55%、75.31%[69] - 2021 - 2024年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额分别为1055121.72万元、742237.71万元、1393000.75万元、 - 1714801.06万元[69] 募集资金 - 公司拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金总额不超95亿元[4] - 本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金950000.00万元，拟投入100000万元补充流动资金，占比10.53%[75] - 本次募集资金用于15个房地产开发项目及补充流动资金，属主营业务[75] 发行情况 - 2024年8月16日，发行人召开第七届董事会第七次会议审议多项发行相关议案[53] - 2024年8月30日，保利集团出具批复同意公司发行方案[54] - 2024年9月5日，发行人召开2024年第三次临时股东大会审议多项发行相关议案[54][55] - 本次向特定对象发行可转换公司债券每张面值为100元，按面值发行[56] 风险因素 - 2022年以来监管层出台政策，政策变化或影响公司业务[91] - 银行信贷、土地、税收、需求端政策变动会影响公司业务[93][94][95][96] - 土地与建材价格波动会影响开发成本及项目收益率[100] - 房地产项目开发环节多，可能导致周期延长、成本上升[101] - 公司跨地区开发存在适应差异及新区域环境的风险[103] - 公司若无法及时足额筹集项目建设资金，开发进度等将受不利影响[105] - 本次向特定对象发行可转换公司债券存在审批、发行等风险[123][124][125][126] 公司优势 - 公司销售回笼率长期保持行业较高水平，坚守“三道红线”绿档企业标准[134] - 公司已构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌[135] - 公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富开发经验[135] - 2021年下半年以来公司管理层及时调整经营策略，保持优秀市场应变能力[132] - 公司形成“总部 + 城市平台”扁平的两级管理架构[137] 保荐相关 - 机构同意保荐保利发展向特定对象发行可转换公司债券[41][52] - 授权马丰明和刘昀负责保利发展向特定对象发行可转换公司债券项目保荐工作[148] - 两名保荐代表人最近3年内无违规记录[149]

业绩数据 - 2023年度净利润120.67亿元，同比降34.13%；2024年1 - 6月为74.20亿元，同比降39.29%[14] - 报告期各期末负债合计分别为1097.02亿、1149.20亿、1099.89亿和1046.78亿元[15] - 报告期各期末合并口径资产负债率分别为78.36%、78.11%、76.55%和75.31%[15] - 报告期各期末存货账面价值分别为809.66亿、877.89亿、869.51亿和831.40亿元[16] - 报告期各期末存货跌价准备余额分别为1.79亿、2.13亿、5.04亿和4.04亿元[16] - 报告期各期主营业务毛利率分别为26.55%、21.79%、15.78%和15.83%[17] - 报告期各期经营活动现金流量净额分别为10.55亿、7.42亿、13.93亿和 - 17.15亿元[18] - 2024年上半年支付土地款366亿元，较去年同期增长160亿元[145] 股东情况 - 截至2024年6月30日披露前十大股东持股情况[33] - 保利南方集团持股37.69%，保利集团直接和间接合计持股40.72%[34][35][37] 财务投资 - 截至2024年6月30日，交易性金融资产账面金额为40,927.48万元[80][81] - 截至2024年6月30日，其他非流动金融资产账面金额为69,781.33万元，财务性投资占比0.19%[80][82] - 截至2024年6月30日，其他权益工具投资账面金额为33,168.94万元[80][84] - 截至2024年6月30日，长期股权投资账面金额为10,558,509.79万元，财务性投资占比0.07%[80][85] - 截至2024年6月30日，财务性投资账面金额为52,098.55万元，占归母净资产比例0.26%[81][86] 可转债发行 - 拟发行可转债不超9,500.00万张，总额不超950,000.00万元[97][98] - 期限六年，每年付息一次，到期还本付息[100][102] - 转股期自发行结束满六个月后首个交易日至到期日[107] - 初始转股价格有规定，发行对象不超35名，保利集团拟认购不超10亿元[108][121] - 发行完毕后累计债券余额占净资产比重11.91%，未超50%[143] 项目情况 - 募集资金拟投15个房地产项目及补充流动资金，总投资4,623,597万元[92][125][170] - 上海保利海上瑧悦项目总投资720,968万元，预计销售额928,899万元，净利率13.63%[174][182] - 北京保利颐璟和煦项目总投资367,857万元，预计销售额395,578万元[185] - 北京顺义项目总投资367,857万元，预计销售额395,578万元，净利率4.60%[190][192] - 佛山保利琅悦项目总投资495,913万元，预计销售额588,662万元[195] 未来展望 - 围绕客户需求迭代产品，推进库存去化，保障销售规模平稳[72] - 提升服务竞争能力和资产经营水平，构建新发展模式[73] - 推进“和翎计划”，加大低碳技术应用，实施绿色供应链管理[75]

公司基本信息 - 公司注册资本为1,197,044.3418万元人民币，注册于1992年9月14日，上市于2006年7月31日[6] 财务数据 - 2024年6月30日资产总额为138,998,432.26万元，较2023年末下降[8] - 2024年6月30日负债总额为104,677,581.69万元，较2023年末下降[8] - 2024年1 - 6月营业收入为13,924,918.07万元，2023年度为34,682,813.29万元[9] - 2024年1 - 6月净利润为1,069,777.32万元，2023年度为1,789,922.06万元[9] - 2024年1 - 6月归属于母公司的净利润为741,987.53万元，2023年度为1,206,715.68万元[9] - 2024年1 - 6月经营活动现金流量净额为 - 1,714,801.06万元，2023年度为1,393,000.75万元[10] - 2024年1 - 6月投资活动现金流量净额为 - 2,085.40万元，2023年度为726,572.08万元[10] - 2024年1 - 6月筹资活动现金流量净额为1,598,720.04万元，2023年度为 - 4,996,168.11万元[10] - 2024年1 - 6月非经常性损益合计为27,088.04万元，扣除所得税影响后为21,936.02万元[13] - 2024年1 - 6月流动比率为1.64倍，速动比率为0.52倍，资产负债率（母公司报表）为85.42%，资产负债率（合并报表）为75.31%[14] - 2024年1 - 6月应收账款周转率为30.27次，存货周转率为0.14次[14] - 2024年6月30日每股净资产为16.31元，每股经营活动现金流为 - 1.43元，每股现金流量为 - 0.10元[14] - 2024年1 - 6月扣除非经常性损益前基本每股收益和稀释每股收益均为0.62元，扣除非经常性损益后均为0.61元[14][15] - 2024年1 - 6月扣除非经常性损益前全面摊薄净资产收益率为3.70%，加权平均为3.69%；扣除非经常性损益后全面摊薄为3.61%，加权平均为3.60%[14][15] - 2024年1 - 6月房地产销售收入为127.78亿元，占主营业务收入的92.05%，主营业务收入合计为138.82亿元[16] - 2023年度归属于上市公司股东的净利润为120.67亿元，同比下降34.13%；2024年1 - 6月为74.20亿元，同比下降39.29%[34] - 报告期各期末负债合计分别为1097.02亿元、1149.20亿元、1099.89亿元和1046.78亿元；合并口径资产负债率分别为78.36%、78.11%、76.55%和75.31%[36] - 报告期各期末存货账面价值分别为809.66亿元、877.89亿元、869.51亿元和831.40亿元，占资产总额比重分别为57.84%、59.67%、60.51%和59.81%[37] - 报告期各期末存货跌价准备余额分别为1.79亿元、2.13亿元、5.04亿元和4.04亿元[37] - 截至2024年6月30日，所有权受限资产账面价值合计160.57亿元，占期末资产总额的11.55%[39] - 报告期各期，公司主营业务毛利率分别为26.55%、21.79%、15.78%和15.83%[41] - 报告期各期，公司分别实现投资净收益621,115.34万元、420,100.84万元、221,188.80万元和169,697.33万元[43] - 报告期各期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为1,055,121.72万元、742,237.71万元、1,393,000.75万元和 - 1,714,801.06万元[44] - 截至2024年6月30日，公司合并口径累计按揭担保余额为21,560,857.26万元[45] 业务情况 - 公司主营业务为房地产开发与销售，90%以上主营业务收入来源于此，报告期内无重大变化[16] - 截至2024年6月30日，公司合并报表范围内拟建和在建项目共计470个[40] 风险提示 - 公司面临房地产行业政策、信贷、土地、税收、需求端政策变化风险[17][18][19][20][21] - 公司面临未有效应对宏观经济、行业周期性波动风险[22] - 公司在投资拓展阶段面临土地拓展风险[23] - 房地产开发原材料价格波动影响成本及项目收益率，可能致存货跌价或现金流不稳定[24] - 房地产项目开发环节问题可能致周期延长、成本上升，难实现预期目标[26] - 跨地区开发存在产品定位、管理流程等运行及适应新环境风险[27] - 房地产销售受消费者需求和政府政策影响，可能出现产品滞销风险[30] - 公司与合作方联合开发项目可能因市场或合作方问题无法收回往来款，影响经营业绩[35] 可转债发行 - 可转换公司债券发行数量不超过9,500.00万张，募集资金总额不超过950,000.00万元，债券期限6年[53] - 本次可转债发行对象为不超过35名（含35名）符合条件的特定对象，保利集团拟认购不超过10亿元[56] - 2024年8月16日，发行人召开第七届董事会第七次会议审议通过多项发行可转换公司债券相关议案[69] - 2024年8月30日，保利集团同意公司本次向特定对象发行可转换公司债券方案[70] - 2024年9月5日，发行人召开2024年第三次临时股东大会审议通过多项发行可转换公司债券相关议案[71] - 本次发行尚需获得上交所审核通过并经中国证监会作出予以注册决定后方可实施[72] 其他 - 保荐机构为中国国际金融股份有限公司[77] - 保荐机构认为公司本次发行可转债符合上市要求，同意推荐公司本次发行的证券在上交所主板上市[79] - 截至2024年6月30日，公司持有保利发展5972762股，持股比例0.0499%；持有保利物业1207200股，持股比例0.2182%；持有中国海诚31428股，持股比例0.0067%；持有保利联合10443股，持股比例0.0022%[62] - 截至2024年6月30日，中央汇金直接持有中金公司约40.11%的股权，下属子公司共持有约0.06%的股权；通过中央汇金资产管理有限责任公司间接持有发行人1.47%的股份[63][64]

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-078 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于2024年10月8日收 到上海证券交易所（以下简称"上交所"）出具的《关于受理保利发展控股集 团股份有限公司沪市主板上市公司发行证券申请的通知》（上证上审（再融 资）[2024]231号）。上交所依据相关规定对公司报送的沪市主板上市公司发行 证券的募集说明书及相关申请文件进行了核对，认为该项申请文件齐备，符合 法定形式，决定予以受理并依法进行审核。 公司本次向特定对象发行可转换公司债券事项尚需通过上交所审核，并获 得中国证券监督管理委员会（以下简称"中国证监会"）作出同意注册的决定 后方可实施，最终能否通过上交所审核，并获得中国证监会同意注册的决定及 其时间存在不确定性。公司将根据该事项的进展情况，按照有关法律法规的规 定和要求及时履行信息披露义务。敬请广大投资者注意投资风险，理性投资。 二○二四年十月九日 关 ...

股权结构 - 截至2024年6月30日，公司总股本为119.70443418亿股[13] - 截至2024年6月30日，保利南方集团有限公司持股45.11874673亿股，占比37.69%[13] - 截至发行保荐书出具日，保利集团直接持有公司股权比例增至3.03%[14] 财务数据 - 2024年1 - 6月营业收入为13,924,918.07万元，净利润为1,069,777.32万元[21] - 2024年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额为 - 1,714,801.06万元[22] - 2024年6月30日资产总额为138,998,432.26万元，负债总额为104,677,581.69万元[20] - 2021 - 2023年现金分红金额分别为694,276.45、538,669.95、511,706.26，占净利润比例分别为25.35%、29.40%、42.40%[18] - 2021 - 2023年合并报表中归属于母公司所有者的净利润分别为2,738,783.66、1,832,016.19、1,206,715.68[18] 债券发行 - 公司拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金总额不超95亿元[3] - 本次拟发行的可转换公司债券每张面值为100元，按面值发行[55] - 可转债自发行结束日起六个月后可转股，转股期至到期日[80] - 可转债转股后，所转股票18个月内不得转让[81] 项目情况 - 截至2024年6月30日，公司合并报表范围内拟建和在建项目共计470个[116] - 本次募集资金在扣除发行费用后拟用于15个房地产开发项目及补充流动资金[74] 风险因素 - 2022年以来监管层出台支持房地产行业政策，政策变化或影响公司业务[90] - 信贷政策变化影响消费者购买能力和企业项目开发成本[92] - 土地政策变化或使公司无法及时获土地储备或致成本上升[93] 公司优势 - 公司销售回笼率长期保持行业较高水平，坚守“三道红线”绿档企业标准[133] - 公司深耕房地产行业30余年，形成全链条闭环管理能力和完备供应链体系[134] - 公司构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌[134]