股价与交易表现 - 11月20日盘中股价上涨2.01%，报7.09元/股，成交额9.27亿元，换手率1.11%，总市值848.70亿元 [1] - 主力资金净流出4890.88万元，特大单买入1.71亿元（占比18.47%），卖出1.70亿元（占比18.30%），大单买入2.19亿元（占比23.64%），卖出2.70亿元（占比29.08%） [1] - 今年以来股价下跌18.43%，近5个交易日下跌2.61%，近20日下跌5.59%，近60日下跌9.91% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为房地产开发和经营，房地产销售收入占主营业务收入89.98% [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括房屋租赁、REITs概念、大盘、养老产业、基金重仓等 [1] 财务业绩 - 2025年1-9月实现营业收入1737.22亿元，同比减少4.95% [2] - 2025年1-9月归母净利润19.29亿元，同比减少75.31% [2] 股东与分红信息 - 截至9月30日股东户数24.77万，较上期增加13.96%，人均流通股48319股，较上期减少12.25% [2] - A股上市后累计派现649.76亿元，近三年累计派现122.69亿元 [3] - 十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司为第三大股东，持股3.57亿股不变，香港中央结算有限公司为第五大股东，持股1.81亿股，较上期减少3.33亿股 [3] - 第七、九、十大流通股东分别为华夏上证50ETF（持股1.37亿股，减少368.29万股）、华泰柏瑞沪深300ETF（持股1.23亿股，减少577.19万股）、易方达沪深300ETF（持股8839.00万股，减少283.44万股） [3]

行业转型趋势 - 中国房地产行业在经历25年大规模建设后，正从新建住宅转向租赁资产运营，并伴随REIT市场发展 [1][3] - 这一转变可能重塑开发商竞争格局，并重新定义行业长期投资逻辑 [1][3] C-REITs市场潜力与现状 - 政策利好正加速C-REIT扩容，长期市场规模有望达到约1万亿美元，为当前市值的30倍以上 [2][6][16] - 截至2025年9月，境内市场共上市75只公募C-REITs，累计发行规模约人民币2000亿元，总市值约人民币2200亿元，较2021年首批上市时规模增长8.3倍，市值增长6.8倍 [10] - 当前C-REITs仅占中国整体股市市值的0.15%，商业地产类REITs占总上市数量的75%和总市值的79% [10] - 参考成熟市场经验，中国C-REITs潜在市值可达8000亿至1万亿美元，占2024年GDP的5.4%及当前股市总市值的5% [15][16] 开发商受益逻辑 - 开发商因拥有庞大租赁资产组合但在REIT发行方面参与度偏低，有望从该主题中受益 [2][4][6] - 通过REIT剥离资产可释放价值、优化盈利质量、提升股息可持续性，并通过资本循环实现去杠杆 [6] 重点受益公司分析 - 对开发商租赁资产分析显示，华润置地具备最强的通过REIT剥离提升基本面的潜力 [2][4][7] - 新城控股与龙湖集团因拥有规模庞大购物中心但质押率较高，短期受益潜力次之 [7] - 中国海外发展、招商蛇口、万科企业等公司因非零售租赁资产丰富，可能在中期随REIT覆盖范围扩展而受益 [7] 市场表现与驱动因素 - 受持续降息影响，当前REITs平均交易收益率已压缩至4.4%，较IPO时平均下降约184个基点，价格平均上涨约10% [11] - 自2025年第三季度以来，增量政策利好加速了境内REITs发行，资产范围和发行主体背景均有所扩展 [6] - REIT发行常态化、商业资产范围扩展、发行人持有条件放宽等因素将强化中期投资逻辑信心 [2][7] C-REITs发展历程 - C-REIT发展历经四个阶段：初步筹备期（2001-2006）、渐进发展期（2007-2015）、推广加速期（2016-2020）和全面提速期（2021年至今） [9] - 首批九只REITs于2021年6月上市，至2025年前九个月共有75只REITs完成上市 [9][10]

宏观经济与政策动向 - 债券交易员关注即将密集发布的美国经济数据，这些数据将影响市场对美联储降息节奏的预期，美国国债价格在降息预期推动下已创下2020年以来最大涨幅 [2] - 美国政府停摆结束后将集中补发关键经济报告，包括9月份就业数据，私人部门数据（如ADP薪资数据）的持续疲软已促使美联储在9月和10月两次下调基准利率 [2] - 官方经济数据存在超预期风险，若数据表现强劲可能导致美联储在12月10日会议上维持利率不变，或打压市场对2026年的降息预期 [2] - 中国人民银行于2025年11月17日开展2830亿元7天期逆回购操作，中标利率1.40%，当日实现净投放1631亿元 [12] - 截至11月14日，美国二年期国债收益率上行4个基点至3.62%，十年期收益率上行3个基点至4.14% [7] - 截至11月14日，中国二年期国债收益率为1.43%，十年期国债收益率为1.81% [7] 一级市场发行与审批 - 保利发展控股集团股份有限公司人民币150亿元小公募项目状态更新至"提交注册" [3] - 香港按揭证券公司有2年期、30年期、3年期、5年期债券的潜在发行计划 [4] - 中国银行有3年期债券的潜在发行计划 [4] - 桂林经开投资控股有限责任公司有3年期债券的潜在发行计划 [4] - 四川凯州发展控股集团有限公司有3年期债券的潜在发行计划 [4] 信用评级变动 - 泰康人寿保险有限责任公司发生保险财务实力评级变动 [5] - 紫金财产保险股份有限公司发生保险公司财务实力评级变动 [5] - 中国银行迪拜分行拟发行的多种债券（包括高级抵押债券、3年期浮动利率高级抵押票据等）获得预期评级 [5] - 香港按揭证券公司拟发行的多种计价票据（港元、美元、离岸人民币）获得长期评级 [5] - 河南国有资本运营集团有限公司发生长期本外币发行人评级变动 [6] - 龙湖集团控股有限公司发生长期发行人信用评级及高级无抵押票据的长期评级变动 [6] 公司特定事件 - 华夏幸福基业股份有限公司收到债权人龙成建设的预重整申请，法院已决定受理预重整，但尚未收到受理重整申请的文件，后续是否进入重整程序存在重大不确定性 [3] - 泰禾集团全资子公司河北泰禾嘉兴与天津银行合作展期，借款到期日调整至2026年10月20日，公司提供连带责任保证担保，展期后担保额度不超过23,900万元，担保期限不超过3年 [3] 中资美元债市场表现 - 2025年11月17日，中资美元债涨幅榜前十的债券价格涨幅显著，例如阳光城集团股份有限公司2024年到期债券价格上涨245.766%，中间价0.384 [10] - 中资美元债跌幅榜前十的债券价格下跌明显，例如新力控股（集团）有限公司2022年到期债券价格下跌62.887%，中间价0.090 [10] 行业动态与市场观点 - 石油交易商不指望OPEC+会在明年减产，尽管有预测称全球供应过剩可能使油价进一步下跌，但预计过剩程度不足以迫使OPEC+逆转今年实施的增产举措 [10]

国有土地使用权出让收入 - 前10个月全国国有土地使用权出让收入为24982亿元，同比下降7.4% [1] - 全国政府性基金预算收入34473亿元，同比下降2.8%，地方政府性基金预算本级收入30855亿元，同比下降3.3% [1] - 土地市场调整尚未结束，但已从断崖式下跌转为温和下滑，市场韧性有所增强 [1] 曲美家居债务优化 - 公司为境外子公司Ekornes QM Holding AS申请不超过23亿挪威克朗、期限不超过5年的银行贷款提供担保 [2] - 担保方式以其持有的全资子公司Ekornes AS 100%股权质押，旨在优化公司债务结构 [2] - 此举带来汇率和经营风险，公司走出困境关键在于债务优化成效及Ekornes盈利能力提升 [2] 欧派家居现金管理 - 公司计划使用3.2亿元闲置募集资金投资于结构性存款，投资期限为52天 [3] - 投资金额分别为2.5亿元和7000万元，预计年化收益率分别为0.65%～1.9%和0.65%～2.5% [3] - 该操作在确保资金安全前提下提高资金使用效率，符合公司一贯的稳健经营风格 [3] 荣盛发展债务重组 - 公司与中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司签署约20亿元债务重组协议 [4] - 协议约定，若按时足额偿付10.5亿元，信达河北同意豁免重组标的中的其余债务 [4] - 此次债务重组通过现金加实物方式大幅减轻负债，为公司争取喘息空间 [4] 保利发展融资结构 - 公司85亿元可转换公司债券启动转股，债券期限为6年，票面利率第一年至第六年介于2.20%至2.45% [5] - 最新转股价格调整为15.92元/股，此举是优化融资结构的长期布局 [5] - 当前实际转股规模预计有限，主要意义在于履行发行条款，为未来债务转股权预留空间 [5]

可转债发行与挂牌概况 - 公司向特定对象发行了8500万张可转换公司债券，每张面值100元，募集资金总额为850,000万元（85亿元人民币）[2] - 本次可转债于2025年6月19日在上海证券交易所挂牌转让，证券简称为“保利定转”，证券代码为“110817”[2] - 债券期限为发行之日起六年，即自2025年5月15日至2031年5月15日[3] 可转债核心条款 - 转股价格为15.92元/股[2][3] - 转股期起止日期为2025年11月21日至2031年5月15日[2][3] - 票面利率采用阶梯式设计，第一年2.20%，第二年2.25%，第三年2.30%，第四年2.35%，第五年2.40%，第六年2.45%[3] 转股价格调整机制 - 初始转股价格为16.09元/股，因实施2024年度利润分配方案（每股派发现金红利0.17元含税）而调整至15.92元/股[10] - 转股价格调整公式为P1=P0-D，其中P0为调整前转股价，D为每股派送现金股利[10][11] - 调整后的转股价格自2025年8月20日起生效[10] 转股操作细则 - 转股申报单位为手，一手为1,000元面额，转换成股份的最小单位为1股[5] - 可转债转股申报方向为卖出，价格为100元，转股申报一经确认不能撤单[5] - 无限售条件可转债转股新增股份，可于转股申报后次一个交易日上市流通，并享有与原股份同等的权益[7] 限售期安排 - 本次可转债本身无限售安排[13] - 可转债持有人将其持有的可转债转股后，所转股票自本次可转债发行结束之日起18个月内（即2026年11月22日前）不得转让[13]

可转债发行 - 公司发行8500万张可转换公司债券，募集资金850000万元，期限6年[3] - 2025年6月19日挂牌转让，2025年11月21日起可转股[3] 票面利率 - 可转债票面利率第一年2.20%、第二年2.25%、第三年2.30%、第四年2.35%、第五年2.40%、第六年2.45%[4] 转股价格 - 当前转股价格为15.92元/股，转股期为2025年11月21日至2031年5月15日[5] - 初始转股价格16.09元/股，因分红调整为15.92元/股，2025年8月20日生效[10][11] 转股规则 - 转股申报单位为手，一手1000元面额，最小单位1股，申报方向为卖出，价格100元[6] - 持有人可在转股期内上交所交易日正常时间申报转股（特定时间除外）[6] 付息方式 - 可转债每年付息一次，计息起始日为2025年5月15日，付息日为发行首日起每满一年当日[8] 限售安排 - 可转债无限售安排，转股后股票自发行结束之日起18个月内不得转让，2026年11月23日起部分情况不限售[14]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 央行将完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式，住建部推广历史文化街区保护利用经验 [6][15] - 周度一手房销售同环比均下降，二手房销售同比下降但环比上升，去化周期继续下降 [4][6] - 投资重点为财务稳健、业绩表现良好的龙头房企及有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，板块相对收益为3.78%，表现强于大盘 [3][11] - 个股方面，中国武夷、华夏幸福、冠城新材、*ST美谷、荣盛发展涨幅居前；*ST亚太、大名城、深深房A、渝开发、沙河股份跌幅居前 [11] 行业新闻追踪 - 住建部发布《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单》，涵盖规划管控、修缮技术等多维度案例 [14][15][16] - 央行发布三季度货币政策报告，提出将着力推动保障性住房再贷款等政策落地，完善房地产金融基础性制度 [15][16] - 湖北黄冈市优化住房公积金政策，包括提高现房公积金贷款额度和开展公积金"适儿化"改造提取 [15][16] 个股公告及新闻追踪 - 建业地产10月物业合同销售额5.61亿元，同比减少41.4%；1-10月累计合同销售额66.82亿元，同比减少12.1% [17][19] - 保利发展披露"21保利发展MTN004"中期票据付息安排，本期应偿付利息金额7100万元人民币 [17][19] - 贝壳-W计划通过B+产品模式覆盖更多低线级城市，9月已在4个城市试点，计划年底进入超过30个城市 [17][19] - 中国金茂10月取得签约销售金额119.97亿元；1-10月累计签约销售金额926.82亿元 [17][19] - 华润置地"25润置03"公司债券在深交所上市，发行总额18亿元，票面年利率1.78% [18][19] 行业基本面：重点城市一手房成交分析 - 本周（11.7-11.13）38个重点城市一手房合计成交20673套，同比增速-31.4%，环比增速-2.5%；成交面积217.1万平方米，同比增速-35.5%，环比增速-0.1% [4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-21.8%，环比2.6%；二线城市同比-26.3%，环比-6.5%；三四线城市同比-47.8%，环比-3.1% [20] - 本月至今（11.1-11.13）38城一手房合计成交36412套，同比-34.3%，环比44.1%；成交面积372.2万平方米，同比-39.3%，环比52.1% [22] 行业基本面：重点城市二手房成交分析 - 本周（11.7-11.13）16个重点城市二手房合计成交18576套，同比增速-23.8%，环比增速3.4%；成交面积185.5万平方米，同比增速-18.7%，环比增速6.2% [4][32] - 分能级看，一线城市成交套数同比-23.4%，环比2.7%；二线城市同比-28.0%，环比6.8%；三四线城市同比-8.4%，环比-5.0% [32] - 本月至今（11.1-11.13）16城二手房合计成交33131套，同比-25.3%，环比128.3%；成交面积327.5万平方米，同比-21.8%，环比142.5% [40] 行业基本面：重点城市库存情况分析 - 本周（11.7-11.13）17个重点城市商品房库存面积18843.9万平方米，环比增速0.1%，去化周期173.4周 [50] - 分能级看，一线城市去化周期132.3周，二线城市226.0周，三四线城市233.7周 [50][60] 行业基本面：土地市场供给与成交分析 - 本周（11.3-11.9）供应土地6292.4万平方米，同比增速2.9%；供应均价1549元/平方米，同比增速1.8% [5] - 本周成交土地1189.5万平方米，同比增速-73.9%；土地成交金额221.1亿元，同比增速-73.8%；成交楼面价1859元/平方米，溢价率1.4% [5][61] - 分能级看，一线城市溢价率0%，二线城市0.5%，三四线城市4.5% [61] 行业基本面：房地产行业融资分析 - 本周（11.7-11.13）房地产企业合计发行信用债46.2亿元，同比增速-6.29%，环比增速-50.05% [5][77] - 本月至今房地产企业合计发行信用债138.7亿元，同比增速6.37%，环比增速863.19% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标作用，配置地产板块相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量优质民企有望在未来格局中受益 [4] - 城市能级偏好明确，持续看好一线城市、约三分之二的二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、闲置土地处置）出现新变化，一二线城市预计将更受益于政策落地 [4] - 2025年下半年板块仍由政策主导，建议把握政策beta机会，注重投资节奏和仓位控制 [4] 分章节总结 10月70城房价数据 - 2025年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降2.6% [1][11] - 分城市能级看，一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为6个，较上月增加1个；环比下跌城市数量为64个，较上月增加1个 [1][11] - 10月70城二手住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.5% [1][11] - 一线、二线、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，环比下跌城市数量为70个，已连续两个月全面下跌 [1][11] - 一线城市二手房价格环比跌幅小幅收窄至0.9%（此前连续三个月跌幅达1%），但跌幅仍高于其他能级城市 [1][11] - 北上广深10月二手房价格环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%、0.9%，其中北京、广州跌幅小幅扩大，上海、深圳跌幅小幅收窄 [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计上涨2.7%，领先沪深300指数3.78个百分点，在31个申万一级行业中排名第7位 [1][14] - 房地产板块上涨个股共84支，较上周增加18支；下跌个股共30支 [14] - 涨幅前五的个股为乾景园林（61.0%）、中国武夷（30.0%）、华夏幸福（26.3%）、冠城大通（21.6%）、荣盛发展（18.2%） [14][19] - 重点关注的48家A/H房企中，上涨33支，涨幅前五为华夏幸福（26.3%）、荣盛发展（18.2%）、绿景中国地产（16.7%）、华侨城A（15.3%）、远洋集团（11.5%） [14][23] 重点城市新房及二手房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积为159.0万平方米，环比提升17.4%，同比下降34.6% [2][24] - 分能级看，一线城市成交43.2万方（环比+12.6%，同比-42.5%）；二线城市成交88.1万方（环比+24.7%，同比-23.4%）；三线城市成交27.6万方（环比+4.9%，同比-47.7%） [2][24] - 年初至今（46周）样本30城新房累计成交面积8419.6万方，同比下降8.9%；一线城市累计2249.5万方（同比-5.4%）；二线城市累计4088.7万方（同比-8.9%）；三线城市累计2081.5万方（同比-12.2%） [2][26] - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.3万方，环比增长4.7%，同比下降17.0% [2][31] - 分能级看，一线城市成交85.6万方（环比+8.7%）；二线城市成交87.3万方（环比+1.4%）；三线城市成交27.3万方（环比+3.7%） [2][31] - 年初至今二手房累计成交面积9053.0万方，同比增长10.6%；一线城市累计3736.9万方（同比+12.1%）；二线城市累计4172.4万方（同比+9.9%）；三线城市累计1143.7万方（同比+8.2%） [2][31] 房企信用债情况 - 本周（11.10-11.16）共发行房企信用债4只，环比减少8只；发行规模共计36.20亿元，环比减少66.3亿元 [3][40] - 总偿还量108.29亿元，环比增加43.59亿元；净融资额为-72.09亿元，环比减少109.89亿元 [3][40] - 发行债券的主体评级均为AAA级（占比100.0%）；债券类型以私募债为主（占比55.2%）；期限以1-3年期为主（占比55.2%） [40] 投资建议与标的 - 建议配置方向包括：1）基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展）；A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份） [4] - 2）地方国企/城投/化债主题：城投控股、城建发展 [4] - 3）中介机构：贝壳 [4] - 4）物业公司（跟涨属性）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]