证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-043 2025 年第 5 次临时董事会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）2025 年第 5 次临时 董事会于 2025 年 5 月 19 日以通讯表决方式召开，会议召集人为公司董事长刘平 先生，会议应参加表决董事八名，实际参加表决董事八名。会议的召集和召开符 合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及《公司章程》的有关 规定，会议审议通过了以下议案： 一、董事会以 8 票同意、0 票反对、0 票弃权通过《关于选举公司董事的议 案》。 於骁冬先生因工作调整申请辞去公司董事职务，董事会对於骁冬先生在任期 间的工作表示感谢。 根据公司实际控制人中国保利集团有限公司的提名，同意彭祎先生作为公司 第七届董事会非独立董事候选人，任期自公司股东大会审议通过之日至公司第七 届董事会任期届满之日止。彭祎先生简历详见附件 1。 本事项已经 2025 年第三次董事会提名委员会审议通过，提名委员会对董事 ...

房地产行业市场表现 - 军工和航运港口板块保持强势的同时，房地产行业成为市场新的炒作方向，房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（512200）半日涨幅均超过1.5%，涨幅领先 [1] - 房地产ETF基金（515060）半日涨幅1.72%，现价0.652元；房地产ETF（512200）半日涨幅1.7%，现价1.377元 [2] - 房地产ETF（159768）半日涨幅0.76%，现价0.532元；地产ETF（159707）半日涨幅0.68%，现价0.593元 [2] 房地产行业投资逻辑 - 房地产"去库存"定调主要由于当前供求关系逆转、销售数据下滑导致商品房供过于求，库存去化周期拉长 [3] - 预计后续将有更多积极的财政及货币政策出台，同时叠加"好房子"系列新政，将能进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展 [3] 房地产ETF产品追踪指数及规模 - 房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（512200）追踪中证全指房地产指数，其中房地产ETF（512200）规模较大，为47.39亿份，上午成交金额1.61亿元 [3] - 房地产ETF（159768）追踪中证内地地产主题指数，规模为12.65亿份，半日成交金额1711.27万元 [6] - 地产ETF（159707）追踪中证800地产指数，规模为8.59亿份，半日成交金额1483.76万元 [9] 中证全指房地产指数成分股 - 中证全指房地产指数优选沪深市场中核心龙头国企，前五大成分股为保利发展（权重10.13%）、万科A（9.17%）、招商蛇口（6.43%）、海南机场（4.82%）、张江高科（3.92%） [4][5] - 成分股半数以上为市值规模100亿以下的中小企业 [3] 中证内地地产主题指数成分股 - 中证内地地产主题指数选取涉及住宅开发、商业地产、产业地产、物业管理等方面的房地产主题相关上市公司证券，前五大成分股为保利发展（权重14.8%）、万科A（14.2%）、招商蛇口（14.16%）、海南机场（11.81%）、张江昌科（9.61%） [7][8] 中证800地产指数成分股 - 中证800地产指数反映中证800指数样本中地产行业公司证券的整体表现，前五大成分股为保利发展（权重14.8%）、万科A（14.2%）、招商蛇口（14.16%）、海南机场（11.81%）、张江高科（9.61%） [10]

纪要涉及的行业或公司 保利发展 纪要提到的核心观点和论据 - **经营与销售表现**：2025年1 - 4月销售金额877亿元，同比降9%，仍居行业首位，自2023年连续两年领先 [3] - **核心城市销售贡献**：2025年1 - 4月核心城市认购占比91%，高于2024年的90%；增量项目销售占比64%，高于去年的60% [3] - **土地拓展进展**：2025年1 - 4月拓展15个项目，总面积146万平方米，同比增114%；拓展金额308亿元，同比增315%；拓展强度35%，较2024年全年高14个百分点 [4] - **资金成本情况**：2025年1 - 4月新增有息负债平均成本约2.8%，同比降12个基点；有息负债综合成本约2.96%，同比降21个基点，首次突破3%以下 [2] - **市场表现**：市场小阳春后回落，公司来访量同比降16%，五一来访人数同比降三成，但成交总数与去年持平，转化率提升 [2] - **拿地权益比例**：近期拿地权益比例高，反映对市场前景、财务和融资能力有信心，确保未来发展潜力 [8] - **拿地利润率**：坚持税前成本利润率不低于15%标准，个别年份或城市适当放宽；2024年新拓展地块利润率达9%以上 [9] - **毛利率与净利率**：新拿地税前成本利润率15%时，毛利率可达20%以上，但净利率因费用下调；预计2025年结算与2024年基本持平，2026 - 2027年逐步修复 [10][11][12] - **可售货值**：2025年总规划可售货值约2100亿元，已推未售为存量货值，新推部分动态调整，执行以销定产策略 [12] - **存量项目去化**：采取户型改动、配套完善等措施，2023 - 2024年分别去化约1600万、1000万平方米存量 [13][14] - **待开发土地与收储规划**：截至2024年底，存量未开工土地约5280万平方米，部分通过收储政策解决，已解决约十分之一，剩余约1500万平方米有方案推进 [15][16] - **减值压力**：2024年计提55亿减值，2025年减值压力取决于市场走势，目前减值压力基本释放 [17] - **现房销售影响**：推行节奏循序渐进，公司已做准备，优化开发流程缩短周期，具备适应调整能力 [18] - **三亚项目策略**：优先提升效率和节奏，拿地后短期内付清土地款，加快建设过程 [19] - **核心城市销售及市占率**：核心城市销售占比提升，2025年1 - 4月达91%；2024年底市占率7.1%，38个核心城市中14个超10%，16个连续三年排名前三 [20] - **可转债发行及融资计划**：可转债已获证监会批复并启动发行流程，未来借助融资优化资产负债结构，把握政策窗口开展资本运作 [21] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司预留1000亿元投资额度，对完成全年目标有信心 [2][5][9] - 2024年新拓展地块总金额680亿，其中60%实现开盘销售，贡献170亿销售额 [9] - 收储政策为解决低效资源提供方向，但额度有限，实际操作有挑战 [15] - 公司在三四线城市尝试换地，新推项目品质、销售流速、价格和利润率有改善 [16] - 河南省信阳市公开征集现房销售意见，该地新房预售规模小，主要解决保交付问题 [18] - 三亚部分项目从拿地到竣备周期约14个月，取得良好市场表现 [18]

房企现金储备 - 保利发展、华润置地、中海地产是2024年仅有的3家在手现金超千亿的房企，具备充足流动性和抗风险能力[1][2] - 现金储备前十房企还包括招商蛇口(856.3亿元)、建发股份(840.1亿元)、万科(840.1亿元)、绿城中国(688.6亿元)、龙湖集团(479.5亿元)、滨江集团(370.6亿元)、保利置业(345.1亿元)[1][4] - 期末现金不足百亿的房企包括北京城建(97.79亿元)、厦门国贸(80.46亿元)、融创中国(77.31亿元)，建业地产现金仅3.65亿元且面临百亿短期债务压力[6] 经营性现金流表现 - 经营性现金流前十房企为华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发股份和旭辉集团(106.6亿元)[8][10] - 保利发展经营性现金流62.57亿元仅排第15位，与头部房企差距显著[10][12] - 世茂集团(-2.44亿元)、远洋集团(-10.33亿元)、建业地产(-22.73亿元)等房企经营性现金流为负，反映经营支出无法被营收覆盖[10][12] 现金储备与投资活动关联 - 现金储备充足房企在2024年拿地积极，TOP100房企拿地总额9280亿元，其中中海地产(688亿元)、保利发展(583亿元)、华润置地(543亿元)位列权益拿地金额前三[6] - 万科虽全年亏损494.78亿元，但通过销售回款、资产处置和银团借贷维持840.1亿元现金储备，经营性现金流保持38亿元正值[6] 行业转型趋势 - 房企普遍从"三高"模式转向注重现金流稳健，经营性现金流成为衡量"造血能力"的核心指标[1][7] - 商业运营布局为华润置地等房企带来持续现金流，行业竞争重点从规模转向质量与现金流健康度[12]

高质量发展样本4月亮点表现 - 保利发展在杭州和厦门分别以5.2万元/平米和5.1万元/平米的楼面价摘得地块，成为4月单价最高的两宗地 [1] - 华润置地联合越秀地产和中能建于上海打造的翡雲悦府一期项目认购率达412%，开盘即售罄 [1] - 融创中国境外债务重组取得重大进展，95.5亿美元债务将全额转为股权 [1] 政治局会议巩固房地产市场稳定态势 - 政治局会议提出加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策 [1] - 央行宣布自5月8日起下调7天期逆回购利率0.1个百分点，5月15日起下调存款准备金率0.5个百分点 [1] 各地延续止跌回稳政策思路 - 政策重点包括扩大需求放开限购限售、落实"白名单"促进保交房、加速存量房收购和土地收储、支持"好房子"建设、扩围城市更新等 [2] 市场行情降温 - 2025年4月40城商品住宅销售面积996.3万平米，环比下降28.0%，同比下降6.2% [3] - 一线城市中北京成交面积44万平米环比下降26%同比上升10%，上海92万平米环比下降20%同比下降10% [4] - 核心二线城市武汉成交面积63万平米环比下降37%同比上升22%，成都94万平米环比上升1%同比下降24% [4] 结构性市场热度 - 上海、深圳、广州等城市仍有"日光盘"出现，华润置地翡雲悦府一期认购939组客户，认购率412%，均价10.72万元/平米 [5] 土地市场表现 - 4月监测城市住宅用地供应面积1862.6万平米，同比下降58.7%，环比下降53.0% [6] - 宅地成交建筑面积1700.5万平米，同比下降32.0%，环比下降30.6% [6] - 杭州17宗地块中有7宗溢价率超50%，南京NO.2025G28地块楼面价45053元/平米创历史第二高 [6][7] 房企投资集中度 - 4月TOP100房企权益拿地金额1165.3亿元，环比下降4.8%，同比上升87.4% [8] - 央企、国企、民企占比分别为34.4%、42.1%、23.6% [8] - 保利发展以128.0亿元成为4月唯一超百亿拿地企业 [9] 房企销售表现 - 4月TOP150房企全口径销售额2796.8亿元，环比下降19.2%，同比下降18.2% [11] - 保利发展1-4月销售额876.0亿元位列第一，绿城中国710.2亿元、华润置地685.0亿元紧随其后 [12] 房企融资情况 - 4月房企境内信用债融资规模409.67亿元，同比下降17.9%，平均票面利率2.7% [15] - 越秀地产发行10亿元担保票据，年利率4.10% [15] - 融创中国境外债务重组方案获26%债权人支持，涉及95.5亿美元债务 [15]

行业现状与趋势 - 2024年房地产上市公司收入转而下滑，净利润持续下滑，流动性压力仍在，股东回报下滑 [1] - 未来新房市场将缓慢复苏，行业将加速出清、重整，聚焦核心城市 [1] - 2025年一季度新房市场延续修复态势，政治局会议强调城中村改造和"加大高品质住房供给" [1] - 核心城市市场预计将继续修复，投资者更关注企业可持续运营能力 [1] 财务表现 - 2024年房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，同比下降11.5%，净资产均值为328.6亿元，同比下降12.6% [4] - 央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6% [5] - 2024年上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，净利润均值为-31.2亿元，68.1%企业亏损 [8] - 净利润率均值、净资产收益率均值分别为-27.8%、-21.2% [8] 负债与流动性 - 2024年房地产上市公司资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2% [11] - 现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48，流动性表现分化 [11] 市场表现 - 2024年末沪深300同比上涨15.4%，申万地产指数同比下降2.1%，恒生中国内地地产指数同比下降17.4% [13] 未来策略 - 房地产企业应保持精准投资、聚焦重点城市战略，避免盲目追逐高价地块 [14] - 加大"好房子"建设投入，提升产品力以实现资金快速回笼 [14] 优秀企业榜单 - 2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10包括保利发展、招商蛇口、万科A等 [18] - 2025内地在港上市房地产公司综合实力TOP10包括中国海外发展、华润置地、绿城中国等 [19] - 2025中国房地产上市公司财富创造能力TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [20][21] - 2025中国房地产上市公司财务稳健性TOP10包括保利发展、中国海外发展、绿城中国等 [22][23] - 2025中国房地产上市公司投资价值TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [24][25] - 2025中国上市公司商业地产运营TOP10包括华润置地、龙湖集团、新城控股等 [25] - 2025中国房地产上市公司代建运营优秀企业包括绿城管理控股、华润置地、金地集团等 [26] - 2025中国房地产上市公司治理TOP10包括华润置地、中国海外发展、保利发展等 [27][28]

上海第四批次土拍概况 - 上海第四批次土拍推出4幅地块，起始总价约84.07亿元，最终全部成功出让，共收金97.09亿元 [1][2] - 4幅地块分别位于虹口区、杨浦区、松江区以及青浦区 [1] - 相比前几次土拍，本次土拍略有降温，房企明显谨慎，地块溢价率均未超30% [2] 地块成交详情 杨浦区地块 - 杨浦区N090602单元L4-02地块被保利置业以42.41亿元总价竞得，溢价率26.3% [5][8] - 成交楼面价80199元/㎡，成为杨浦定海社区新的单价"地王" [5][9] - 地块位于杨浦滨江南段，直线距离黄浦江约500米，未来高层住宅或能一览江景 [9] - 吸引了5家开发商报名参与，最终由保利置业和中海地产激烈竞争，经过72轮报价 [8] 松江区地块 - 松江区SJC10006单元C03A-04号地块被中国铁建以24.71亿元总价竞得，溢价率20.42% [7][9] - 成交楼面价25288元/㎡ [7] - 周边3公里范围内近1年未有宅地成交，1公里范围内无新房在售 [9] - 中国铁建此前已在松江打造星樾云涧项目，该项目已全部售罄 [9] 青浦区地块 - 青浦区QPS5-0001单元36b-01地块被保利发展以8.41亿元底价获得 [10] - 成交楼面价15500元/㎡ [10] - 位于远郊，周边新房去化状况不理想 [9] 虹口区地块 - 虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块被北外滩集团以21.57亿元底价获得 [12][13] - 成交楼面价67130元/㎡ [13] - 为商业、文化用地，住宅面积较小，涉及历史建筑保护性开发 [9] 土拍市场分析 - 本次土拍共吸引9家房企参拍，包括6家央企、2家国企和1家港资企业 [17] - 中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征有助于提升土拍热度 [17] - 随着土地市场热度传递至楼市，叠加优质项目入市及政策优化，上海楼市稳定态势将得到持续巩固 [17]

报告公司投资评级 - 维持“强烈推荐”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 2024年公司归母净利润50亿元，同比下降58.6%，后续营收增速或承压，结算毛利率或逐步筑底；销售排名保持行业第一，新增投资聚焦；多措并举盘活存量资源，土储结构优化；融资成本下降，直融占比提升，可转债获批复；资产经营稳步发展，物业服务规模扩大；预计2025 - 2027年EPS分别为0.43、0.44和0.55元，公司具备穿越周期能力，若行业右侧出现仍是核心受益标的，盘活存量资源或缓释市场对减值压力的担忧 [1][8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据与估值 - 2023 - 2027年营业总收入分别为3468.94亿、3116.66亿、2805亿、2580.6亿、2593.5亿元，同比增长23%、 - 10%、 - 10%、 - 8%、0%；营业利润分别为243.18亿、151.41亿、139.26亿、132.02亿、147.83亿元，同比增长 - 30%、 - 38%、 - 8%、 - 5%、12%；归母净利润分别为120.67亿、50.01亿、50.98亿、51.83亿、65.2亿元，同比增长 - 34%、 - 59%、2%、2%、26%；每股收益分别为1.01、0.42、0.43、0.44、0.55元；PE分别为8.2、19.7、19.3、19.0、15.1；PB均为0.5 [2] 基础数据 - 总股本11970百万股，已上市流通股11970百万股，总市值994亿元，流通市值994亿元，每股净资产16.7元，ROE（TTM）为2.4，资产负债率74.1%，主要股东为保利南方集团有限公司，持股比例37.69% [3] 股价表现 - 1个月、6个月、12个月绝对表现分别为 - 3%、 - 29%、 - 4%，相对表现分别为 - 7%、 - 23%、 - 8% [5] 公司经营情况 - 销售方面，2024年销售签约面积1797万平方米，同比降24.7%，签约金额3230亿元，同比降23.5%；存量项目签约面积1078万平方米，推动存量项目面积降超20%，增量项目销售金额近2000亿元，占六成；38个核心城市销售占比90%，同比升2PCT，市占率7.1%，同比升0.3PCT；2024 - 2025年1 - 4月销售金额居行业第一 [7] - 土地拓展方面，2024年新拓展总地价683亿元，同比降58.1%，全口径投资力度21.1%，较2023年降17.5PCT；38城拓展金额占比99%，74%投资金额位于北上广核心区域；当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元，动态销净率超9% [7] - 盘活存量资源方面，推进存量土地“调转换退”，盘活约270万方存量未开工土地资源，盘活资金超百亿；2024年末土地储备计容建面约6258万平方米，可覆盖约3.5年；增量项目约1000万平方米，集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初降20% [7] - 融资方面，2024年末有息负债规模3488亿元，较上年末降54亿元；综合融资成本3.1%，同比降46BP，新增有息负债综合成本2.92%，同比降22BP；直接融资占比20.03%，同比升3.72PCT；三年以上到期债务1381亿元，占比39.6%，同比升8PCT；回笼金额3277亿元，签约回笼率超100%；定向可转换公司债券获批复，计划融资85亿元 [7] - 资产经营与物业方面，2024年末商业经营类资产项目累计开业534万方，收入约40亿元；规划34个可售项目转经营，融资37亿元；租赁住房规模超4.5万间，在营超2.2万间；保利物业合同管理及在管面积分别约9.9亿、8.0亿平方米，同比增0.7亿、0.8亿平方米；物业管理服务收入116.7亿元，同比增15.0%，毛利16.7亿元，毛利率14.3%，同比持平；第三方物业管理服务收入约49.87亿元，同比增19.6% [7] 财务预测表 资产负债表 - 2023 - 2027年流动资产分别为12685.39亿、11670.68亿、11389.52亿、11351.26亿、11762.58亿元；非流动资产分别为1683.73亿、1680.4亿、1663.31亿、1698.46亿、1766.16亿元；资产总计分别为14369.12亿、13351.08亿、13052.84亿、13049.72亿、13528.73亿元；流动负债分别为8137.31亿、7225.99亿、6812.46亿、6671.74亿、7016.67亿元；长期负债分别为2861.54亿、2699.8亿、2742.56亿、2809.81亿、2859.64亿元；负债合计分别为10998.85亿、9925.78亿、9555.02亿、9481.55亿、9876.31亿元；归属于母公司所有者权益分别为1985.43亿、1975.96亿、2006.77亿、2038.02亿、2082.31亿元 [13] 现金流量表 - 2023 - 2027年经营活动现金流分别为139.3亿、62.57亿、41.23亿、56.2亿、105.7亿元；投资活动现金流分别为72.66亿、 - 13.31亿、25.03亿、 - 27.85亿、 - 58.95亿元；筹资活动现金流分别为 - 499.62亿、 - 189.9亿、 - 117.18亿、 - 9.93亿、 - 0.28亿元；现金净增加额分别为 - 287.66亿、 - 140.63亿、 - 50.92亿、18.41亿、46.47亿元 [14] 利润表 - 2023 - 2027年营业总收入分别为3468.94亿、3116.66亿、2805亿、2580.6亿、2593.5亿元；营业成本分别为2913.08亿、2682.6亿、2420.71亿、2219.31亿、2225.22亿元；营业利润分别为243.18亿、151.41亿、139.26亿、132.02亿、147.83亿元；利润总额分别为246.26亿、155.81亿、143.75亿、136.6亿、152.5亿元；归属于母公司净利润分别为120.67亿、50.01亿、50.98亿、51.83亿、65.2亿元 [15] - 年成长率方面，营业总收入同比增长23%、 - 10%、 - 10%、 - 8%、0%；营业利润同比增长 - 30%、 - 38%、 - 8%、 - 5%、12%；归母净利润同比增长 - 34%、 - 59%、2%、2%、26% [15] - 获利能力方面，毛利率分别为16.0%、13.9%、13.7%、14.0%、14.2%；净利率分别为3.5%、1.6%、1.8%、2.0%、2.5%；ROE分别为6.1%、2.5%、2.6%、2.6%、3.2%；ROIC分别为3.1%、1.8%、1.7%、1.7%、1.9% [15] - 偿债能力方面，资产负债率分别为76.5%、74.3%、73.2%、72.7%、73.0%；净负债比率分别为21.5%、21.9%、21.1%、21.1%、20.5%；流动比率均为1.6、1.6、1.7、1.7、1.7；速动比率均为0.5 [15] - 营运能力方面，总资产周转率均为0.2；存货周转率均为0.3；应收账款周转率分别为88.1、71.0、59.6、60.3、63.1；应付账款周转率分别为1.7、1.7、1.7、1.7、1.8 [15] - 每股资料方面，EPS分别为1.01、0.42、0.43、0.44、0.55元；每股经营净现金分别为1.16、0.53、0.35、0.47、0.89元；每股净资产分别为16.59、16.51、16.91、17.18、17.55元；每股股利分别为0.41、0.17、0.17、0.17、0.22元 [15] - 估值比率方面，PE分别为8.2、19.7、19.3、19.0、15.1；PB均为0.5；EV/EBITDA分别为35.5、50.3、57.5、60.2、55.4 [15]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][23] 报告的核心观点 - 2024年保利发展营收和归母净利润双双下降，主要因交付结转规模、毛利率下降和计提减值所致；销售持续领先，在手资源优化；负债结构稳定；基于行业下行等因素，下调25、26年营收和归母净利润预测，但维持“优于大市”评级 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024年实现营业收入3117亿元，同比下降10.2%；归母净利润50亿元，同比下降58.6%；毛利率13.9%，同比下降2.5pct；全年计提减值约55亿元 [1][9] 销售情况 - 2024年销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；销售金额3230亿元，同比下降23.5%，连续两年稳居行业第一；权益销售金额约2465亿元，同比下降14.5% [2][10] - 38个核心城市销售占比达90%，同比提升2pct；销售市占率达7.1%，同比提升0.3pct，14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三 [2][10] 土地储备 - 2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二；新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高 [2][10] - 截至2024年末，在手土地储备计容面积约6258万平方米，增量项目约1000万平方米集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初下降20% [2][10] 负债结构 - 截至2024年末，三年以上到期有息负债占比39.6%，较年初提升8pct；新增有息负债综合成本同比下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1%，均创历史新低 [3][12] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年总营业收入分别为2842/2723/2758亿元，同比-9%/-4%/+1%；归母净利润分别为52/53/54亿元，同比+3%/+3%/+2%；每股收益分别为0.43/0.44/0.46元 [16][19] - 乐观情况下营收及毛利率好于预期且无减值计提；悲观情况下营收及毛利率不及预期且有大量减值计提；中性预测下2025、2026年EPS分别为0.43/0.44元 [20][21] 财务预测与估值 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表及关键财务与估值指标预测数据 [24]

证券研究报告 | 2025年05月12日 保利发展（600048.SH） 毛利率下行和资产减值拖累短期业绩 归母净利下降 59%。2024 年公司实现营业收入 3117 亿元，同比下降 10.2%； 实现归母净利润 50 亿元，同比下降 58.6%。公司营收和利润双双下降的主要 原因是年内交付结转规模下降，以及毛利率下降和计提减值所致。2024 年公 司实现毛利率 13.9%，同比下降 2.5pct，全年计提减值约 55 亿元。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算 销售持续保持领先，在手资源不断优化。2024 年公司实现销售面积 1797 万平方米，同比下降 24.7%；实现销售金额 3230 亿元，同比下降 23.5%，销 售金额连续两年稳居行业第一，实现归属于股东的权益销售金额相对稳定， 约 2465 亿元，同比下降 14.5%。公司核心城市深耕效果进一步凸显，全年 38 个核心城市销售占比达到 90%，同比提升 2pct；38 个核心城市销售市占 率达 7.1%，同比提升 0.3pct，其中 14 个核心城市取得 10%以上市占率，16 个城市连续三年排名前三。 ...