行业趋势 - 自2025年"好房子"国家标准颁布后，中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企密集推出"好房子"产品系，注重解决行业痛点和满足用户隐性需求 [2] - 行业从传统高周转开发模式转向聚焦产品力，房企需转变思维，从客户需求出发构建能力 [3][7] - 房地产行业进入"卷产品"时代，房企需整合运营能力和资源以满足用户深层次需求 [10][11] 客户痛点与解决方案 - 房屋渗漏(18%)、噪音(15%)、收纳不足(12%)是2024年住宅质量投诉前三的痛点 [4] - 中海地产基于3.3万份案例提炼"6633"需求框架，聚焦101项高频痛点，涵盖防水、隔音、安全等基础品质 [4] - 防水方面采用自粘聚合物卷材+"三道设防"工艺，北京中海甲叁號院渗漏率降低80%，交付后投诉趋零 [5] - 隔音方面研发石膏复合材料系统，北京海淀项目将撞击声控至65分贝以下，投诉率降87% [5] - 华润置地采用"夹胶玻璃+阻尼板"组合，深圳华润城室内噪音控至35分贝，满意度达95% [5] - 保利发展推出"成长型户型"可调空间布局，并针对老年人需求增设防滑设施和L型扶手 [6] 资源整合与产品创新 - 龙湖集团整合商业、养老、医疗等资源，大悦城控股融入中粮健康理念打造"梦想厨房"等标签 [8] - 中海地产利用母公司中国建筑技术优势，如光伏建筑一体化使呼和浩特项目能源自给率提升30% [13] - 华润置地联动华润集团商业IP，深圳华润城社区商业销售溢价率达25% [14] - 招商蛇口依托招商局港口物流优势构建"前港-中区-后城"模式，越秀地产结合传统文化打造地标项目 [9][14] - 贝壳贝好家应用交易大数据精准推演户型配比和去化周期，覆盖全开发流程 [9] 核心竞争力构建 - 中海地产依托中国建筑在绿色建材和数字孪生技术优势，郑州项目实现全链条数字化 [13] - 华润置地整合集团能源技术，北京朱房项目综合能效提升至85% [14] - 保利发展融合保利艺术博物馆资源，绿城中国与中交集团协同发展TOD项目 [14] - 建发地产利用建发集团供应链优势控制建安成本，形成差异化竞争力 [14]

市场监管总局电梯更新政策 - 市场监管总局起草《关于进一步做好住宅老旧电梯更新有关工作的通知（征求意见稿）》，要求更新电梯选配的驱动主机、控制系统、门系统等部件安全性能指标不得低于原在用电梯 [1] - 鼓励老旧电梯更新时同步配置稳定可靠的电动自行车智能阻止系统 [1] 保利发展中期票据付息 - 保利发展2024年度第四期中期票据（24保利发展MTN004）将于2025年5月30日付息，发行金额20亿元，期限3年，利率2.52% [2] - 本期应偿付利息金额为5040万元 [2] 五矿地产董事变更 - 独立非执行董事林中麟将于2025年6月27日股东周年大会结束时退任，同时卸任审核委员会、薪酬委员会及提名委员会成员职务 [3] - 苏鲁闽自2025年5月23日起接任独立非执行董事及上述委员会成员职务 [3] 金地商置董事变更 - 执行董事凌克将根据公司细则轮值退任，股东周年大会结束后不再担任执行董事 [4] - 李荣辉获提名于股东周年大会上选举为执行董事 [4] 专项债收购闲置土地情况 - 截至5月20日，全国拟使用专项债收购闲置土地数量近3000宗，总面积1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [5] - 1-2月公示地块393宗，总金额超580亿元；3月公示地块超830宗，总金额超1000亿元；4月公示地块超1500宗，总金额超1700亿元 [5]

北京头部房企竞争格局 - 2025年前4月权益销售TOP10中，第1名华润置地(86.4亿元)与第4名越奔地产(76.1亿元)差额仅10.3亿元，2-4名间每多卖2亿元就会改变排名[1][2] - 一线城市豪宅项目成为头部房企业绩关键，核心区拿地能力与豪宅产品力决定市场地位[4] - 保利北京权益销售额排名从2023年第5下滑至2024年前4月第9，主要因低门槛改善项目库存见底[4] 保利北京项目分析 在售项目表现 - 顺义保利颐璟和煦：746套房源去化率45%，成交价较指导价低16%(3.6万/㎡ vs 4.3万/㎡)[5] - 石景山保利璟山和煦：798套房源去化率55%，剩余300余套库存[6] - 大兴和锦诚园：现房成交价较期房下降16%(5.1万/㎡ vs 6.1万/㎡)，存在业主维权[7] - 朝阳保利天汇：820套房源仅剩30套尾盘，朝阳保利朝央和煦贡献全年近1/4销售额[8] 新项目布局 - 朝阳三间房地块(保利朝观天珺)：与金茂合作开发，主打100%得房率，面临区域内5000套竞品压力[8][9] - 海淀永丰地块(嘉华天珺)：852套房源去化率仅18.9%，网签金额13.87亿远低于89.01亿地价[12] - 海淀半壁店地块：楼面价7.84万/㎡需售价11万/㎡，但存在规划限制、环境噪音等不利因素[15][18][20] 战略调整与管理层变动 - 保利2024年重点加仓海淀，连续获取永丰和半壁店地块，但两项目均非热门地块[13][14] - 2024年2月管理层更迭，李红亮接任北京总经理，营销负责人更换为敬甫，面临团队磨合挑战[23][24] - 朝阳区2025年拟供地19宗(180万㎡)，重仓房企将面临巨大去化压力[9] 市场竞争环境 - 海淀成为房企必争之地，中海、绿城、越秀、华润已布局多个豪宅项目[10][11] - 海淀宝山村地块将成半壁店项目直接竞品，具备更好区位条件和更低起步价[20] - 北京东部与西部客群需求差异显著，保利需重新适应海淀豪宅市场特性[22]

行业整体表现 - 2024年房地产行业持续深度调整，新建商品房销售面积97385万平方米同比下降12.9%，销售额96750亿元同比下降17.1%，规模分别回落至2009年和2015-2016年水平[24][25] - 沪深300指数全年上涨14.68%而申万房地产指数下跌2.15%，恒生内地地产指数下跌17.41%，板块显著跑输大盘[20][21] - 上市房企总资产均值1334.04亿元同比下降6.66%，房地产开发收入均值228.49亿元同比下降11.42%，净利润均值首次转负至-1.37亿元[27][29] 企业竞争力排名 - 华润置地、保利发展、中国海外发展维持综合实力前三，招商蛇口、龙湖集团等分列4-10位，华发股份为新晋10强企业[19][12] - 50强榜单变动率6%较上年下降6个百分点，新增嘉里建设、九龙仓集团、上海临港3家企业[19] - 新城控股、建发国际集团、华润置地位列特定细分榜单前三[11]，绿城中国、滨江集团领衔其他专项排名[9] 财务指标分析 - 偿债能力持续承压，净负债率均值上升7.24个百分点至83.99%，现金短债比中位数降至1.05[27][29] - 盈利能力指标全面下滑：净资产收益率均值0.24%下降1.18个百分点，总资产报酬率均值0.93%下降0.22个百分点[29][31] - 经营效率指标走弱，存货周转率均值0.36、总资产周转率均值0.15均连续下降[35][36] 业务战略动向 - 头部房企聚焦一二线核心地块，10强房企新增土地价值4093亿元同比降42.8%，中小房企普遍收缩投资[35] - 行业加速数字化转型，第四代住宅成为产品创新重点，经营性业务被视作营收压舱石[39] - 44家50强房企发布ESG报告，但纳税额均值同比下降23.92%至9.32亿元[37] 供应链表现 - 装饰设计、幕墙工程等传统供应链企业营收利润双降，建筑电气、智慧停车等细分领域保持平稳增长[1] - 伟星新材、老板电器、欧派家居等入选供应链典范企业，良信股份、坚朗五金等获评投资潜力企业[15][16][17]

大连新房价格变动 - 4月大连新房价格环比上涨0.5%，与上海并列70城涨幅第一 [1][2] - 1-4月大连新房价格波动：1月+0.2%、2月+0.3%、3月下跌、4月反弹 [4] - 价格上涨主因：优质项目入市支撑（如第四代住宅），改善型需求释放 [1] 房企销售表现 - 1-4月大连TOP10房企销售额合计46.97亿元，销售面积27.71万平方米 [4] - 中海地产以14.35亿元销售额居首，保利发展（8.55亿元）、大连新型房地产（4.63亿元）分列二三位 [4][6] - 大华集团1-4月销售4.3亿元，主力项目为锦绣华城、锦绣海岸等 [7] 市场供需数据 - 4月大连商品住宅成交9.65万平方米（环比显著增长），均价13632元/平方米（环比微涨） [7] - 土地市场：成交4宗宅地（规划建面9.09万平方米），楼面价2592元/平方米（同比明显上涨） [7] - 核心区域（高新区、金普新区）项目因配套优势受关注，带动供给量增加 [7] 政策与市场反应 - 大连推出人才购房补贴（最高10万元）、公积金首付比例降至20%等政策 [8] - "五一"假期新房到访量环比+65%，认购面积环比+72%，中海寰宇未来等项目去化率超70% [8] - 5月LPR下调（5年期降至3.50%），或进一步提振楼市预期 [9][10] 区域对比与结构性特点 - 东北其他城市（沈阳、长春等）4月新房价格普遍环比下跌0.1%-0.5% [9] - 大连二手房价格环比-0.3%、同比-7.7%，与新房市场分化明显 [7] - 市场结构性矛盾：总量过剩但高端改善型项目稀缺，导致优质项目热销 [9]

NO.1 住建部等多部门重磅发声支持城市更新 NO.4 保利发展联手北京建工45.45亿元北京拿地 在5月20日举行的国新办新闻发布会上，住建部副部长秦海翔表示，我国城市发展已转向存量提质与增 量调整并重，进入城市更新重要时期。自然资源部将建立自然资源管理和国土空间规划"一张图"，加强 存量资源资产调查，摸清数量、权属和利用情况。金融监管总局将出台专门的城市更新项目贷款管理办 法。财政部将聚焦财政金融政策协同发力，为城市更新注入资金。国家发展改革委目前正在组织计划申 报和项目评审等工作，将于今年6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。 点评：城市更新作为稳投资、扩内需的关键抓手，不仅释放绿色转型与高质量发展信号，还可能引导资 金向新型基建和高端制造领域长期配置，增强市场对经济结构性复苏的预期。政策落地后，具备技术迭 代能力和资源整合优势的企业或进一步巩固市场地位，推动行业格局优化。 NO.2 前4月国有土地使用权出让收入9340亿元 5月20日，财政部发布2025年1—4月财政收支情况。1—4月，全国政府性基金预算收入12586亿元，同比 下降6.7%。其中，国有土地使用权出让收入9340亿元， ...

地块拍卖结果 - 北京海淀半壁店地块由保利和建工联合体以45 45亿元竞得 溢价率11 95% 成交楼面价7 84万 平方米 [1] - 参与竞拍的房企包括海开 保利和建工联合体 城建和绿城联合体 [1] 地块规划调整 - 地块由两宗小地块组成 总计用地规模4 06万平方米 地上建筑规模5 8万平方米 [2] - 建筑高度从18米降至15米 楼层从6层变为5层 [2] - 两条街坊路宽度明确为11米 东侧街坊路由18米调整为不占用0004地块容积率 增加地上实际使用面积 [2] - 0003 0004地块占地面积分别为2 35万平方米和1 71万平方米 容积率调整为统筹核算 [2] 区域发展分析 - 海淀田村板块位于西四环 享有环线优势及永定河引水渠生态资源 [2] - 海淀近两年土拍热点持续西移北拓 产业引擎 教育医疗配套与城市界面升级成为区域增值核心动能 [2]

股东大会召开信息 - 2024年年度股东大会将于2025年6月9日14点30分在广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场召开 [2] - 股东大会采用现场投票和网络投票相结合的方式 网络投票通过上海证券交易所系统进行 时间为2025年6月9日9:15-15:00 [2] - 对中小投资者单独计票的议案包括议案6-10及议案12 关联股东需回避表决的议案为议案8和10 [5] 会议审议事项 - 提交股东大会审议的议案包括2024年度董事会工作报告、财务决算、2025年度投资计划等12项议案 [20] - 议案涉及2025年度对外担保、财务资助、关联交易等事项 其中关联交易涉及保利财务有限公司及关联合伙企业 [20] - 独立董事将在股东大会进行述职报告 [5] 董事变更情况 - 於骁冬因工作调整辞去董事职务 董事会提名彭祎为第七届董事会非独立董事候选人 [18] - 彭祎现任中国保利集团战略投资中心主任 曾任保利置业集团副总经理等职 具备董事任职资格 [20][21][22] - 董事变更议案已获董事会全票通过 将提交股东大会审议 [17][19] 股东参会安排 - 股权登记日为2025年6月5日 登记方式包括现场、信函或传真 [11][12] - 公司委托上证信息提供智能短信提醒服务 方便中小投资者参与网络投票 [6] - 股东可通过任一股东账户参与网络投票 重复表决以第一次投票结果为准 [7]

一、召开会议的基本情况 (一)股东大会类型和届次 2024年年度股东大会 (二)股东大会召集人：董事会 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-044 保利发展控股集团股份有限公司 关于召开2024年年度股东大会的通知 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： (三)投票方式：本次股东大会所采用的表决方式是现场投票和网络投票相结合的方式 (四)现场会议召开的日期、时间和地点 召开的日期时间：2025 年 6 月 9 日 14 点 30 分 召开地点：广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场 (五)网络投票的系统、起止日期和投票时间 网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统 网络投票起止时间：自2025 年 6 月 9 日 至2025 年 6 月 9 日 采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股 东大会召开当日的交易时间段，即 9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00；通 过互联网投票平台的投票时间为股东大会召开当日的 9 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-043 2025 年第 5 次临时董事会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）2025 年第 5 次临时 董事会于 2025 年 5 月 19 日以通讯表决方式召开，会议召集人为公司董事长刘平 先生，会议应参加表决董事八名，实际参加表决董事八名。会议的召集和召开符 合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及《公司章程》的有关 规定，会议审议通过了以下议案： 一、董事会以 8 票同意、0 票反对、0 票弃权通过《关于选举公司董事的议 案》。 於骁冬先生因工作调整申请辞去公司董事职务，董事会对於骁冬先生在任期 间的工作表示感谢。 根据公司实际控制人中国保利集团有限公司的提名，同意彭祎先生作为公司 第七届董事会非独立董事候选人，任期自公司股东大会审议通过之日至公司第七 届董事会任期届满之日止。彭祎先生简历详见附件 1。 本事项已经 2025 年第三次董事会提名委员会审议通过，提名委员会对董事 ...