报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] - 报告推荐四类投资方向：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（2025/10/04-2025/10/10）34个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降61.3% [2][3] - 其中，一二线城市成交89.5万平米，环比下降63.1%；三四线城市成交8.5万平米，环比下降18.7% [2][3] - 10月（10/1-10/10）34城一手房成交同比-33.5%，较9月同期环比-56% [2] - 一二线城市10月成交同比-32.2%，三四线城市同比-45.3% [2][5][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交48.7万平米，环比下降32% [2][10] - 10月累计成交同比-18.8%，较9月同期环比-62.9% [2][10] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘20万平米，成交36万平米，成交推盘比为1.85倍 [2][19] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [2][19] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9026.9万平米，环比-0.2% [2][19] - 3个月移动平均去化月数为26.4个月，环比上升0.6个月 [2][19] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - 住建部部长倪虹明确“好房子”需要有好的标准、设计、材料、建造和运维五项工作，并指出在“十五五”期间将展现在消费者面前 [2][27] - 住建部将重点抓三件事：高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制“十五五”规划 [2][27] 地方政策 - 广州发布政策允许自持住房转售、存量商办改建租赁住房 [2][29] - 长春降低首贷及二贷无房者公积金贷款首付比例至15% [2][29] - 南京提升单人缴存公积金贷款最高额度至80万元/人 [2][29] 土地市场 - 中国海外发展以9.2亿元竞得广州海珠区一宗宅地 [2][29] - 广州白云区两宗宅地以19.8亿元成交 [2][29] 重点公司动态总结 地产公司 - 保利发展1-9月累计签约面积1010.4万方（-25.1%），签约金额2017.3亿元（-16.5%）；9月单月签约面积111.9万方（-10.5%），签约金额205.3亿元（-1.8%） [2][32][33] - 新城控股发行1.60亿美元境外债券（2年期，票面利率11.9%） [2][33] - 保利发展控股股东保利南方将所持45.1亿股公司股份无偿划转至保利集团，划转后保利南方不再持股 [2][33] 物管公司 - 贝壳-W于10月6日至10月10日期间共耗资约2438万美元回购股份约394万股 [2][35][36] 板块行情回顾总结 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益为-0.3%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第23位 [2][38] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.2/15.0倍 [2] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.6%，相对收益为-0.09%，板块表现弱于大市 [2][43] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2]

在经过整整一年的等待后，保利临江大道项目终于有了权威消息。 据房产君了解，就在本月底，项目将开放售楼部，未来，这里将成为广州，乃至全国楼市的风向标。 而本月接下来的时间，保利将陆续发布案名，产品，服务等一系列重磅消息。 这个让富豪们心心念的超级明星，终于要揭开面纱。 | 保利临江大道项目效果图 广州最值得期待的项目，没有之一 去年9月29日，保利以117.5亿的价格拿下临江大道地块，这是业内公认的，广州土拍历史上最好的一块地。 它迅速成为很多人的唯一，大把富豪非它不可，宁愿推迟买房计划，也要耐心等一等。 不少朋友为了筹备资金，提前把珠江新城的二手房卖了，但他们也知道，即便All in，也未必能抢到一套。 几乎每一天，市场上都会有项目的各种传言，以至于保利不得不辟谣：别急，别慌，别上当，请以官方发布为准。 但不管保利如何降温，临江大道项目都热得滚烫。 它身上叠加了数不清的buff，哪怕什么信息都没有，它也是广州2025年最值得期待的项目，没有之一。 | 保利临江大道项目效果图 天选之地，广州规格最高的城市封面 为何？ 其一：2009年，珠江新城最后一宗宅地拍出，从此CBD核心的地段，再无靓地出让，更不要说一线江 ...

市场整体表现与企稳迹象 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量增至9个，高于7月的6个，市场暖意扩散[1] - 一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅较7月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.4%显示韧性[1] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较7月收窄0.1个百分点，市场逐步企稳[1] - 三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅较7月扩大0.1个百分点，市场仍面临较大压力[1] - 市场出现结构性积极变化，个别区域和种类住房市场有趋稳迹象[1] - 市场企稳存在阶段性回稳和结构性回稳两种迹象，但整体持续企稳仍需积蓄更大力量[3] 行业深度调整与认知转变 - 房地产自2021年步入调整期，本次是与以前不同的深度调整[1] - 行业面临发展质量升级和发展模式转型，需从"以开发商为中心"转向"以客户为中心"[2] - 需要从认知上进行根本转变，城市或企业才能找到突破点[1] - 行业机会集中在高品质住房供给、运营能力提升及模式创新领域[2] 关键指标与合理区间 - 国际上房价收入比合理范围是2-6倍，中国一线城市2019年曾达40倍，目前仍远高于合理值[4] - 租售比合理范围为1:200-1:300，中国重点城市多在1:300之上[4] - 房地产市场企稳关键是供求数量基本平衡、结构基本匹配，租售价格处在合理区间[3] 市场需求分化与产品供给 - 改善需求是真实的，"卖旧换新"占很大比例，但好房子供给没跟上[6] - 分化的核心是需求尤其是对好房子的需求有，但供给不足[6] - 好房子需满足"安全、舒适、绿色、智慧"标准，核心是宜居[6] - 开发商需从"我盖什么你买什么"变成"你要什么我盖什么"，精准调研需求[6] 未来趋势与空间功能重构 - 远程办公普及将导致空间功能重构，房子需具备"住、办公、休闲"一体功能[8] - AI对住房产生颠覆性影响，可能优化通勤路线、智能管理小区、实现虚拟办公空间[8] - 职住一体可能提高家庭生育率，导致户型需求扩大和功能综合化[11] - 好房子需要考虑多功能，能住、能办公、能休闲[7] 房企转型挑战与生存特征 - 房企转型最大挑战是需求判断不准和融资难[12] - 未来能存活房企特征包括财务稳健、专注核心能力、跟得上趋势[13] - 预计仅10%左右房企能存活，最多不超过20%[13] - 高负债房企需靠资产重组和坏账处理填补负债窟窿[14] 长期发展机遇与转型方向 - 房地产长期转型有信心，行业将从高增长转向高质量[15] - 好房子缺口很大，远程办公、AI带来的空间变革将创造新需求[15] - 房企转型高科技需注重资源投入和业务联动，避免蹭概念[17] - 非传统房地产业务需专注，在特定领域建立难以复制的护城河[18]

昆明楼市国庆期间整体表现 - 国庆期间昆明楼市总成交1055套，同比上涨19% [1] - 总体来访12371组，同比上涨51% [1] - 节后部分楼盘宣布涨价，带来一波小的"涨价潮" [1] 新规住宅项目市场表现 - 新规项目认购套数提升显著，邦泰·悦九章·彩云等6个项目转化率均在10%以上，认购套数在25-57套 [2] - 以改善型、高端改善型为主的项目如邦泰春华序等，受总高总价影响，认购套数在11-37套，转化率约5%-10% [3] - 龙湖峯萃作为新入市项目，国庆假期认购套数较平时直接翻了3倍 [4] - 邦泰春华序、邦泰映悦加推去化率分别达到58%和69%，成交均价约10000-11000元/㎡和9500-10500元/㎡ [11] 旧规项目及学区房市场策略 - 旧规项目多以推出特价房方式提升客户上访量，加速去库存 [4][9] - 保利城、筑友双河湾等6个占有优质教育资源的项目最为畅销，认购套数在19-71套 [5] - 筑友双河湾、华发书香云海两个项目认购套数比节前高出至少3倍 [6] - 金茂府、美的·北京路9號认购套数比节前多出将近一半 [6] 价格促销策略及市场反馈 - 能建未来城、昆明湖等4个项目推出特价房，价格吸睛 [7] - 首创誉华洲部分房源价格降至"4字头"，昆明湖、筑友翰林府第最低单价降至5000元/㎡起 [8] - 首创誉华洲国庆假期卖出50套房源，主推77-126㎡户型 [8] - 保利城公寓提出第二套半价促销策略，9月以来成交均价约12700元/㎡ [9] 新开盘及加推项目去化情况 - 国庆期间6个项目开盘加推，邦泰春华序、邦泰映悦加推表现亮眼 [10][11] - 远大云锦壹号、能建未来城受旧规影响，去化率仅约6%和7% [11] - 金地都会风华去化率约13%，新希望·锦官府去化率38% [11][12] - 义承·金川翠屿首开即劲销1.6亿元，为国庆期间唯一新开楼盘 [14] 节后价格调整趋势 - 至少十余个楼盘宣布回收优惠、涨价，最高涨幅1500元/㎡ [15][16] - 邦泰观云宣布优惠整体收回，价格上调2%；旭辉广场·铂森林语价格上调3% [15] - 万科桂语东方等项目优惠回收力度在2-5%之间，涨幅约在500-1500元/㎡不等 [16] - 本轮"涨价潮"实为优惠力度"回收潮"，对市场影响尚需观察 [17]

保利置业股价异动 - 10月10日保利置业股价收盘大幅上涨19.51% 盘中涨幅一度超过20% 成交额显著增加 [2] - 公司发布澄清公告 确认无导致股价及成交量波动的任何原因 建议股东及潜在投资者不要依赖市场传言 [2] 保利发展股权架构调整 - 保利南方将其持有的保利发展45.12亿股股份 占总股本37.69% 无偿划转至保利集团 [3] - 划转完成后 保利集团对保利发展的直接持股比例从3.03%跃升至40.72% 保利南方不再持有股份 [3] - 股权关系由"保利集团—保利南方—保利发展"三级持股变为"保利集团—保利发展"二级直接管控模式 [3] - 公司回应称股权调整主要为响应对法人层级压减相关要求 其他架构及管理安排没有变化 [5] 同业竞争与历史整合尝试 - 为避免同业竞争 保利发展与保利置业有地域划分协议 共同进入城市从4个增加至7个 [6] - 保利置业偏重长三角和大湾区 保利发展布局全国但有意绕开深圳等城市 [6] - 2016年曾提出两家公司于2018年完成合并 但因涉及跨资本市场整合 难度较大 始终未有实质性进展 [7] 公司近期经营业绩 - 2025年1-9月保利发展实现签约面积1010.42万平方米 同比减少25.13% 签约金额2017.31亿元 同比减少16.53% 仍居行业首位 [7] - 2025年1-9月保利置业累计实现合同销售面积约129.5万平方米 合同销售金额约395亿元 位居克而瑞房企销售排行榜第15位 [7]

一级市场发行概况 - 本周共发行7笔中资离岸债券，包括5笔美元债和2笔港币债，发行规模分别为1.7亿美元和5亿港币 [1] - 所有债券均采用直接发行方式发行，美元企业债单笔最大发行规模为0.5亿美元，由国际金融公司发行 [1] - 本周最高美元债发行票息为4.5%，由国际金融公司发行 [1] 二级市场表现 - 中资美元债收益率多数上行，Markit iBoxx中资美元债综合指数周度上涨0.22%至250.46 [2] - 投资级美元债指数上涨0.25%至242.9，高收益美元债指数下跌0.05%至245.55 [2] - 分板块看，地产美元债指数下跌0.14%至187.22，城投美元债指数上涨0.08%至152.35，金融美元债指数上涨0.12%至290.03 [2] 基准利率环境 - 中美10年期基准国债利差缩小至228.02个基点，较前一周收窄8.47个基点 [3] 国内市场要闻 - 银行间债券市场境外机构一站式开户平台已于2025年9月15日上线试运行 [5] - 中央结算公司与同业拆借中心联合推出集中债券借贷业务，首批参与机构共计78家，覆盖多种金融机构类型 [6] - 香港政府计划在未来半年发行167.5亿港元债券和110亿元人民币债券，暂定各进行6次投标 [7] 海外政策动态 - 美联储理事沃勒表示支持在今年剩余两次会议上每次降息25个基点，但强调需谨慎行事 [8][9] 公司特定事件 - 花样年控股境外债重组计划聆讯定于2026年1月16日进行 [10] - 保利发展45.12亿股股份被无偿划转至保利集团，划转后保利集团持股比例达40.72% [11] - 奥园美谷第一次临时债权人会议定于2025年10月25日召开 [12]

公司项目与产品定位 - 公司于2025年推出保利·朝观天珺项目，定位为进驻朝阳核心的"现象级"高端资产 [1][2] - 项目作为天系美学顶序作品，强调"只定制，不复制"的开发理念，产品定位高端 [2] - 项目户型设计突出，139㎡户型得房率达到99%，157㎡户型为市场仅存四面宽且南向面宽达15米的户型 [2] - 项目会所运用大量石材和玉石，设计9米高的大门，并打造"璞玉流光"色彩体系以白色灰色为底，金色作为跳色营造奢华感 [2] 设计理念与美学追求 - 项目设计承袭东方美学，包含溯承故宫太和殿的飞檐仪门、水墨玉奢石影壁、6米银沙飞瀑及870㎡立体翡翠水院等景观节点 [3] - 设计理念基于"四个禀赋"：始于天赋定位高端、汇于天际匹配高奢场景服务、贵于天选甄选最优、精于天工采用顶尖材料工艺 [2] - 项目旨在将东方美学空间与生活艺术深度融合，营造静谧隐奢、自然友好的意境 [3] 市场布局与品牌战略 - 公司天系产品线已发展13年，2024年推出海淀项目保利建工·嘉华天珺，2025年推出朝阳项目保利·朝观天珺，形成"东西双珺"市场格局 [2] - 公司通过"东方礼遇"高端物业品牌提供超精细化服务，并为业主颁发专属"黑金卡"权益，包括免费享受会所八大功能模块基础服务及多项增值服务 [3] - 项目品质兑现获得业主认可，业主表示项目品质超越预期，对未来生活充满期待 [4]

2025年9月销售业绩 - 2025年9月公司签约面积111.90万平方米，同比减少10.46% [1] - 2025年9月公司签约金额205.31亿元，同比减少1.84% [1] - 2025年1-9月累计签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13% [1] - 2025年1-9月累计签约金额2017.31亿元，同比减少16.53% [1] 新增土地储备 - 公司近期新增加房地产项目6个 [3] - 新增项目信息以附图形式展示具体位置 [3]

股权变更核心信息 - 公司控股股东由保利南方变更为保利集团，实际控制人未发生变化仍为保利集团 [1] - 保利集团将其全资子公司保利南方持有的公司45.12亿股股份（占总股本的37.69%）无偿划转至自身 [1] - 划转后保利集团直接持有公司股份48.75亿股，占总股本的40.72%，保利南方不再持有公司股份 [1] 股权变更性质与影响 - 本次无偿划转属于国有资产内部无偿划转，是国有资产优化布局的典型操作 [1][2] - 股权结构优化有望提升公司决策效率，加强对市场变化的响应速度 [1] - 划转后保利集团直接控股比例提升，减少中间层级，决策传导更高效，利于集团战略快速落地 [2] 市场影响与后续程序 - 此次划转不涉及实质性股权增减，对股价短期冲击小，且传递出集团重视旗下核心资产的积极信号 [2] - 本次划转事项尚需取得备案表、完成交易所合规性确认及完成过户登记程序 [2] 公司近期经营业绩 - 2025年上半年公司实现营业总收入1169亿元，同比下降16.08% [2] - 2025年上半年实现利润总额99亿元，同比下降29.7%，归母净利润27.11亿元，同比下降63.5% [2] - 业绩下滑主要因房地产项目结转规模下降，以及结转项目盈利能力下降 [2]

公司战略与产品定位 - 公司深入落实"好房子"政策，致力于以超越时代的审美开启生活艺术新篇章 [1] - 公司天系产品线已走过13个年头，坚持"只定制，不复制"的高品质开发理念 [3][7] - 公司2025年持续推进"好服务"战略，从客户视角出发优化服务 [15] - 公司2025年全面提质增速，确保品质呈现被业主看见 [23] 产品具体特征 - 天系美学顶序作品保利·朝观天珺拥有9米高大门，会所运用大量石材和玉石 [3] - 项目139㎡户型得房率达到99%，157㎡户型为市场仅存四面宽且南向面宽达15米的户型 [3] - 项目园林和会所设计经过数十次打磨，强调稀缺性、奢华性和文化属性 [7] - 项目采用独特的"璞玉流光"色彩体系，以白色和灰色为底，金色作为跳色 [7] - 会所设计包含溯承故宫太和殿的飞檐仪门、水墨玉奢石影壁、6米银沙飞瀑及870㎡立体翡翠水院 [11] 客户服务与体验 - 为提升服务品质，公司采集超过8.9万个客户惊喜点和敏感点进行优化，并研发出25项业主专属服务 [15] - 项目为业主代表颁发专属"黑金卡"，权益包括免费享受会所八大功能模块基础服务及多项增值服务 [15] - 公司通过"东方礼遇"高端物业品牌，以超精细化服务模块为业主提供安心生活 [15] 市场布局与项目进展 - 2024年天系首作保利建工·嘉华天珺落子海淀，2025年保利·朝观天珺进驻朝阳核心，形成"东西双珺"格局 [3] - 目前保利·朝观天珺会所『珺集』已实境盛放 [23]