股票简称：保利发展 股票代码：600048 保利发展控股集团股份有限公司 向特定对象发行可转换公司债券 募集说明书 （申报稿） 保荐机构（主承销商） 中国国际金融股份有限公司 （北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层） 二〇二四年九月 保利发展控股集团股份有限公司 募集说明书（申报稿） 声 明 本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律 责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书中财务会计资 料真实、完整。 中国证券监督管理委员会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均 不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对 发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相 反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自 行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发 行后因发行人经营与收益变化或者证券 ...

报告公司投资评级 - 报告给予公司"买入"评级,维持此前评级 [2] 报告的核心观点 - 公司销售规模有所收缩,但销售行业排名稳居首位,龙头地位稳固 [1] - 公司拿地强度回升,融资渠道畅通,资金成本优势明显,有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化 [1] - 公司 1-8 月拿地金额权益比 78.8%,拿地强度 11.8%,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] 公司投资评级分析 - 公司销售排名稳居行业第一,看好市占率持续提升 [1] - 公司拿地力度较大,尤其在一线城市的拿地占比较高,有利于公司未来发展 [3] - 公司融资渠道畅通,负债结构优化,资金成本优势明显 [3]

报告评级和核心观点 投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 核心观点 - 公司销售规模有所收缩,但销售行业排名稳居首位,龙头地位稳固 [1] - 公司拿地强度回升,融资渠道畅通,资金成本优势明显,有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化 [1] - 公司 1-8 月拿地金额权益比 78.8%,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] 公司经营情况 销售情况 - 2024 年 8 月,公司签约金额 221.15 亿元,同比减少 29.36%;签约面积 125.43 万平方米,同比减少 21.83% [5][6][7] - 2024 年 1-8 月,公司实现签约金额 2207.69 亿元,同比减少 26.20%;实现签约面积 1224.64 万平方米,同比减少 28.89% [5][6][7] - 2024 年 8 月,公司项目销售均价 17631.35 元/平方米,同比下降 9.64%;2024 年 1-8 月公司项目累计销售单价 18027.26 元/平方米,同比增长 3.79% [1] - 据克尔瑞数据显示,2024 年 1-8 月,公司全口径销售排名全行业第一 [1] 拿地情况 - 2024 年 8 月,公司以招拍挂形式获取上海市青浦区一宗住宅用地,拿地成本 4.29 亿元,权益比例 100% [3] - 公司 1-8 月拿地 20 宗,总建筑面积 165.4 万平方米,对应土地款 259.7 亿元,其中在一线城市拿地金额占比 60.2% [3] 财务情况 - 公司 2024 年 1-7 月成功发行公开市场债券 359.02 亿元,包括 95 亿元中票和 54 亿元公司债,票面利率不超过 3.2%,较年初下降 25BP,持续保持低位 [3] - 截至 2024 年上半年,公司有息负债 3725 亿元,综合成本降至 3.31%;扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22,资产负债结构保持稳健 [3]

特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-076 2024 年 8 月份销售情况简报 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 2024 年 8 月，公司实现签约面积 125.43 万平方米，同比减少 21.83%；签约 金额 221.15 亿元，同比减少 29.36%。 2024 年 1-8 月，公司实现签约面积 1224.64 万平方米，同比减少 28.89%； 签约金额 2207.69 亿元，同比减少 26.20%。 由于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 董事会 二〇二四年九月十日 ...

保利发展控股集团股份有限公司 自公司《关于本公司获得房地产项目的公告》（公告编号 2024-058）披露以 来，公司新增加房地产项目 1 个，项目信息如下（具体位置详见附图）： 单位：平方米、万元 序号 项目名称 获取 方式 土地 用途 用地 面积 规划容积 率面积 我方需支 付价款 权益 比例 1 上海市青浦区 毛家角路南侧地块 招拍挂 住宅 14,008 28,015 42,863 100% 由于项目开发过程中存在各种不确定性，上述数据可能与定期报告披露的数 据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。 特此公告。 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-077 董事会 关于本公司获得房地产项目的公告 二〇二四年九月十日 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 图 1：上海市青浦区毛家角路南侧地块 注：" "为近期新获取项目，" "为历史主要获取项目。 上海市青浦区 毛家角路南侧地块 ...

北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第三次临时股东大会的 法律意见 北京市西城区金融街 19 号富凯大厦 B 座 12 层 电话:010-52682888 传真:010-52682999 邮编:100033 北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第三次临时股东大会的法律意见 北京德恒律师事务所 关于保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第三次临时股东大会的 法律意见 德恒 01G20240039-04 号 致：保利发展控股集团股份有限公司 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）2024 年第三次临时 股东大会（以下简称"本次会议"）于 2024 年 9 月 5 日（星期四）召开。北京 德恒律师事务所（以下简称"德恒"）受公司委托，指派本所律师（以下简称"德 恒律师"）出席了本次会议。根据《中华人民共和国证券法》（以下简称"《证 券法》"）、《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、中国证券监 督管理委员会《上市公司股东大会规则》（以下简称"《股东大会规则》"）、《保 利发展控股集团股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"）的 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-075 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第三次临时股东大会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次会议是否有否决议案：无 一、 会议召开和出席情况 | 1、出席会议的股东和代理人人数 | 1,619 | | --- | --- | | 2、出席会议的股东所持有表决权的股份总数（股） | 6,900,363,707 | | 3、出席会议的股东所持有表决权股份数占公司有表决权股份总数的比例（%） | 58.1553 | 上表中公司有表决权股份总数不含公司回购账户所持 105,031,600 股。 (四) 表决方式是否符合《公司法》及《公司章程》的规定，大会主持情况等。 本次股东大会由董事会召集，公司董事长刘平先生主持本次会议，并采取现 场投票与网络投票相结合的方式召开及表决。本次股东大会的召集与召开程序、 出席会议人员资格及表决程序符合《公司法》及《公司章程》的有关规定。 (一) 股东大会召开的时间：2024 年 9 月 ...

截至目前，公司已取得有权国资监管单位中国保利集团有限公司对本次发行 的批复，中国保利集团有限公司同意公司向特定对象发行可转换公司债券，发行 总额不超过人民币 95 亿元（含本数）。 本次发行尚需获得公司股东大会审议通过，并报中国证监会等证券监管部门 核准。公司将积极推进相关工作，并及时履行信息披露义务。 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2024-074 关于向特定对象发行可转换公司债券获得有权国资 监管单位批准的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2024 年 8 月 16 日 召开第七届董事会第七次会议、第七届监事会第六次会议，审议通过关于公司向 特定对象发行可转换公司债券（以下简称"本次发行"）的相关议案，具体内容 详见公司于 2024 年 8 月 20 日披露的公告。 董事会 二○二四年九月三日 ...

2024 年第三次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第三次临时股东大会 会议资料 （2024 年 9 月） 2024 年第三次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第三次临时股东大会须知 根据中国证券监督管理委员会《上市公司股东大会规则》和《公 司章程》的有关规定，为确保公司股东大会顺利召开，特制定会议须 知如下，望出席股东大会的全体人员遵守执行： 一、股东参加股东大会，应当认真履行其法定义务，不得侵犯其 他股东权益； 二、股东大会期间，全体出席人员应以维护股东的合法利益、确 保大会正常秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责； 三、出席大会的股东依法享有发言权、咨询权、表决权等各项权 利，但需由公司统一安排发言和解答； 四、任何人不得扰乱大会的正常秩序和会议程序，会议期间请关 闭手机或将其调至振动状态。 2024 年第三次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2024 年第三次临时股东大会 会议议程 一、会议时间： 现场会议召开时间：2024 年 9 月 5 日（星期四），下午 14:30 网络投票时间：采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系 统投票平台的投票 ...

报告公司投资评级 - 报告给予保利发展"买入"评级 [2] 报告的核心观点 营收和利润情况 - 2024年上半年保利发展实现营业总收入1392.5亿元,同比增长1.6%;归母净利润74.2亿元,同比下降39.3% [8][12] - 营收平稳增长,但受权益比下降影响业绩同比下滑 [8] - 上半年毛利率、净利率、归母净利率分别为16.0%、7.7%、5.3%,同比分别下降5.2、3.3、3.6个百分点 [8][15] - 年化ROE为7.4%,同比下降4.9个百分点 [17][20] 资产负债情况 - 截至2024年6月末,公司有息负债规模3735亿元,同比增长4.8%;融资成本3.31%,同比下降25BP [21][26] - 剔除预收账款后的资产负债率为66.7%,净负债率66.2%,现金短债比1.98X,处于绿档房企行列 [23][26] - 公司融资渠道畅通,新增融资938亿元,融资成本2.93%,较2023年下降21BP [8] - 公司计划发行95亿元可转债,有助于优化债务结构 [8] 销售和拿地情况 - 2024年1-7月公司实现销售金额1986.5亿元,同比下降25.8%;销售面积1099.2万平,同比下降29.6% [31][32] - 上半年公司市场占有率较2023年提升0.06个百分点至3.68%,38个核心城市市占率提升0.3个百分点至7.1% [36][37] - 上半年公司新增项目12个,均位于38个核心城市,建面116万平,同比下降70%;拿地金额126亿元,同比下降82% [38][42] 其他业务发展 - 保利物业持续扩大物业服务规模,上半年实现营收78.7亿元,归母净利润8.5亿元,同比分别增长10.2%、10.8% [7] - 公司酒店、购物中心、写字楼等商业经营类资产项目151个,在管面积505万平,上半年实现营收22.6亿元,同比增长3% [7]