文章核心观点 贸易战背景下针对内需的宏观政策积极有为、靠前发力，看好房地产行业板块整体表现，推荐布局核心城市的开发商、物业管理公司、中介公司及优质商业地产公司 [1][4] 新房与二手房成交情况 - 一季度重点40城新房成交面积2580万方，同比增长4.5%，3月新房成交面积1124万平，同比增长3.5%，一线城市新房成交面积同比增速达两位数 [1] - 一季度重点13城二手房成交面积1960万方，同比增长33%，3月二手房成交面积850万方，同比增长37%，北上广深成杭核心城市一季度二手房成交套数增速均超30% [1] 百强房企销售情况 - 一季度百强房企全口径销售金额7874亿元，同比下降7.3%，累计降幅较1 - 2月扩大4.2个百分点，3月单月同比降低12%，跌幅较2024年全年明显收窄 [2] - 3月及一季度百强房企销售金额下滑，一方面受新增供给收缩影响，Top10房企一季度新增住宅供应套数5.3万套，同比下降35%，另一方面二手房成交占比提升吸纳部分购房需求 [2] 土地市场情况 - 3月百强房企新增货值1841亿元，同比增长36.8%，较2月增速扩大19.8个百分点，2025年以来连续3个月同比正增长 [3] - 土地市场分化，整体供给及成交规模筑底，核心城市土拍火热，3月北京、杭州等城市拍出单价地王，全国宅地成交溢价率17.15%，环比上升4.4个百分点 [3] 投资建议 - 看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司，重点推荐A股滨江集团、建发股份、金地集团，港股贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务 [4] - 推荐优质商业地产公司华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等 [4]

行业整体表现 - 2025年一季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面4534万平方米，同比增加6%，较2024年全行业17%的增速进一步放缓[5] - 一季度呈现"头部稳健、腰部发力、尾部变动剧烈"的格局，TOP20中有12家企业新增规模同比上涨，其中同比涨幅超过100%的企业以新入局且房地产主业经验丰富的企业为主[11] - 行业新拓保持高集中度，TOP1-5企业新拓规模占比达到52%，但TOP3企业占比同比下降7个百分点至38%[8] 头部企业表现 - 绿城管理以断层优势保持龙头地位，一季度新拓面积是第二名的2倍[5] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团新增建面均超过300万平方米，其中旭辉建管政府代建比例达56%，润地管理政府新签规模约301万平方米[5] - 润地管理和金地管理等较早入局的企业保持TOP5地位，新拓建面同比分别增长44%和15%[11] 科技赋能趋势 - 龙湖龙智造全面接入开源大模型DeepSeek R1 671B并完成本地化部署，升级AI算法研发"AI冷站智控"等产品助力建筑节能减排[14] - 蓝乐集团开展《AI时代下的效能革新》专题培训，系统拆解AI工具在智能办公场景的应用[14] - 腾云筑科自主研发康养科技系统，以"健康宅·智慧家"产品战略实现热销[15] 品牌传播格局 - 品牌传播力前六名为绿城管理、金地管理、旭辉建管、蓝城集团、而今管理、润地管理，维持强者恒强局面[14] - 绿城管理表示将应用数字化与AI技术打造成巩固行业龙头地位的核心引擎[14]

土地供应 - 4月9日成都发布2025年度国有建设用地供应计划，总量2600公顷，较2024年减少2200公顷，其中住宅类用地460公顷，占比17.8% [1] 企业销售 - 4月9日招商蛇口披露3月销售简报，实现签约销售面积59.5万平方米，签约销售金额156.17亿元 [2] - 4月9日金地集团披露3月销售简报，实现签约面积22.1万平方米，同比下降46.88%，签约金额31亿元，同比下降49.43% [3] 行业融资 - 4月9日中指研究院数据显示，3月房地产企业债券融资总额454.3亿元，整体融资成本下降，信用债是融资绝对主力，首开发行额度最高，苏州高新融资成本最低 [4] - 3月房地产行业信用债融资332.1亿元，占比73.1%；ABS融资122.2亿元，占比26.9% [4] 二手房市场 - 4月9日58安居客研究院数据显示，2025年3月上海二手房整体挂牌均价约5.02万元/平方米，环比下降1.7%，静安区二手房挂牌均价约8.03万元/平方米，环比上涨4% [5]

业绩总结 - 2025年3月签约面积22.1万平方米，同比降46.88%[1] - 2025年3月签约金额31.0亿元，同比降49.43%[1] - 2025年1 - 3月累计签约面积54.0万平方米，同比降45.18%[1] - 2025年1 - 3月累计签约金额81.5亿元，同比降51.31%[1]

文章核心观点 3月24日金地集团发布2024年可持续发展报告，展示了公司在环境、社会、治理等方面的成果与进展，包括项目获奖、合规建设、环境标准体系、双碳规划、员工学习平台及公益活动等内容 [1] 公司治理 - 期内累计完成4份定期报告与62份临时公告，未因信息披露受监管处罚 [1] - 自2001年上市累计现金分红23次，金额达231.49亿元 [1] - 新上线多门合规课程，各级公司开展约335场合规宣传，覆盖各类业务人员 [1] - 2024年未发现重大商业贿赂及舞弊事件 [1] 环境方面 - 自主研发G - WISE引领标准体系，聚焦3大维度、8大模块，有127项健康技术标准 [2] - 2025年新建项目绿建一星及以上占比100%、二星及以上占比20%，2030年二星及以上占比30%，均进展中 [3] - 2026年金地集团G - WISE引领标准指导项目获绿建基本级及以上认证、GI银级100%应用，均进展中 [3] - 编制双碳规划，明确“3060”双碳目标，制定“12415”碳中和行动方案，开展减排技术应用试点 [3] 社会方面 - 自2020年8月打造在线学习平台，有8000余门课程，累计学习人次超300万 [4] - 2024年赏雪630611人次、学课量667130门次、完学量172660门次、课程上线量442门 [5] - 2024年登录学课率106%、学习完课率79%、课程学习登录比率64% [5] - 2024年公益慈善捐赠金额820.92万元，助力贫困地区教育 [5] 项目与奖项 - 2024年10个项目新获广厦奖，获国家及行业级奖项15项、省市级奖项65项 [1] - 2024年新增66个工艺样板展示区，输出工程品控体系等 [1]

核心观点 - 公司2024年合约销售金额685.1亿元，同比下降55.4%，经营性现金流净流入136亿元，主要得益于加强往来款收缴力度和减少税费支出 [3][6][7] - 公司投资谨慎，仅在2024年底恢复拿地，存货账面价值下降37%至838亿元，存货跌价损失达38亿元 [3][9][12] - 公司房地产开发业务毛利率14%，净利润亏损78.2亿元，主要受存货跌价损失、信用减值损失和投资亏损影响 [4][14][17][18][20] - 公司现金短债比0.71，净负债率49%，表外债务风险值得关注，包括802亿元其他应收款和为联营企业提供的56亿元担保 [4][5][22][25] 合约销售与现金流 - 2024年公司合约销售金额685.1亿元，同比下降55.4%，销售面积471.4万平方米，同比下降46.2%，销售均价14533元/平方米，同比下降17% [3][6][7] - 上海、东莞、北京等6个城市合约销售金额超20亿元，其中上海最高达36亿元 [7] - 经营性现金流净流入136亿元，同比增加114亿元，主要因往来款项净流入28亿元（去年同期净流出34.7亿元）和税费支出减少54亿元 [7] - 公司减少建设支出，新开工面积101万平方米，竣工面积992万平方米，2025年计划新开工127万平方米，竣工468万平方米 [8] 投资与存货 - 公司自2023年8月至2024年12月未拿地，仅在2024年底和2025年初于武汉、杭州、上海获取三块地，投资额较低 [9][11] - 总土地储备2916万平方米，同比下降29%，权益土地储备1245万平方米，同比下降31%，一、二线城市占比77% [12] - 存货账面余额914亿元，同比下降34%，存货跌价准备76亿元，账面价值838亿元，同比下降37% [3][12] - 房地产开发成本计提存货跌价准备27.8亿元，房地产开发产品计提12.8亿元 [12] 财务表现 - 2024年营业收入753亿元，同比下降23%，其中房地产开发收入600亿元，同比下降30%，占总营收80% [4][14][15] - 毛利润113亿元，同比下降34%，毛利率15%，同比下降2.5个百分点，房地产开发业务毛利率14%，同比下降2个百分点 [15] - 净利润亏损78.2亿元，主要因存货跌价损失38亿元、信用减值损失24亿元（其中其他应收款计提20亿元）和投资亏损27亿元 [4][17][18][20] - 其他应收款账面余额845亿元，坏账准备48亿元，其中天津金地风华房地产开发有限公司坏账准备11.09亿元，计提比例超50% [18][20] 债务与表外风险 - 2024年底现金227亿元，同比下降24%，短期有息负债320亿元，现金短债比0.71，净负债率49%，剔除预收后的资产负债率59.7% [4][23] - 总有息负债738亿元，同比下降20%，债务融资加权平均成本4.05%，同比下降31个BP [23] - 表外债务风险显著，其他应收款802亿元，其他应付款459亿元，长期股权投资534亿元 [5][25] - 为表外合联营企业提供担保合计56亿元，若项目公司无法偿还贷款，公司需承担连带还款责任 [5][25] 多元化业务 - 物业出租及其他营业收入42.8亿元，同比下降8%，毛利率54% [28][29] - 商业地产、产业地产、租赁住宅业务保持稳定，购物中心客流、销售坪效稳定，写字楼新租、续租面积超20万平方米 [29] - 代建业务布局全国超60座城市，累计签约管理面积3831万平方米 [29]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [9][12] 报告的核心观点 - 受制于市场需求下行及行业性的信用收缩，公司经营导向趋于审慎；债务压力临近、资金链趋紧下，公司紧抓销售回款，积极抵押与处置优质资产换取现金流；公开债的压力高峰期已过，作为老牌优质房企，公司相对突出的运营效率和开发优势仍在，随着宽松政策持续加码，等到市场止跌回稳，公司凭借高效的运营和卓越的品牌，有望迎来经营层面的边际改善 [2][12] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司实现营收753亿（-23.2%），归母净利润亏损61亿（去年同期盈利8.9亿），扣非后归母净利润亏损44亿（去年同期亏损11亿），综合毛利率14.9%（-2.5pct） [6] 事件评论 - 收入与毛利率双降，大力度减值与投资收益亏损拖累业绩表现：2024年公司营收753.4亿（-23.2%），开发业务结算收入同比下降29.8%至600.3亿；归母净利润亏损61.2亿，综合毛利率同比下降2.5pct至14.9%，投资净收益亏损27.4亿，公允价值变动净收益为亏损8.1亿，资产与信用减值亏损62.8亿；截至2024年底公司账上预收楼款合计339.9亿（-48.6%），预收款/结算收入=0.57X，毛利率与减值压力仍存，后续收入与业绩预计仍将承压 [12] - 降杠杆下销售与开工量收缩明显，节约资金审慎投资是理性选择：2024年公司销售额685.1亿（-55.4%），克而瑞行业排名降至第14位；销售均价1.45万元/平（-17.0%）；2024年仅获取一宗武汉项目，全口径拿地额3.5亿（去年同期125亿），金额维度的拿地强度0.5%；截至2024年底公司未结算土储2916万方（-28.9%）；2024年公司新开工/竣工量分别为101/992万方，同比下降67.7%、26.1%，完成去年中计划目标的106%、93%；2025年计划新开工/竣工127/468万方，新开工计划对计划同比下降30.6%，竣工计划对实际下降52.8%，后期竣工结算资源量明显减少或将导致收入与业绩承压，资金链允许下公司仍需补充优质土储保障销售规模 [12] - 降负债是主基调，融资成本持续下行：截至2024年底公司有息负债合计735.2亿元（-20.0%），其中银行借款占比96.3%，公开债到期高峰已过；长债占比56.7%，债务结构稳健；资产负债率64.8%，剔除合同负债后的资产负债率59.7%，净负债率49.1%；2024年债务融资加权平均成本为4.05%（-0.31pct） [12] 投资建议 - 预计2025 - 2027年归母净利为2/3/5亿元，2025 - 2027年业绩对应当前股价的PE分别为127/62/40X，维持“增持”评级 [12] 财务报表及预测指标 - 利润表：2024 - 2027E营业总收入分别为75344、49312、48077、47330百万元；归母净利润分别为-6115、165、341、530百万元 [16] - 资产负债表：2024 - 2027E资产总计分别为293906、282315、279115、275478百万元；负债合计分别为190433、178567、174688、169993百万元 [16] - 现金流量表：2024 - 2027E经营活动现金流净额分别为13620、14159、13288、11531百万元；投资活动现金流净额分别为2462、1997、1002、1138百万元；筹资活动现金流净额分别为-23584、-3571、-3537、-3457百万元 [16] - 基本指标：2024 - 2027E每股收益分别为-1.35、0.04、0.08、0.12元；市盈率分别为—、126.85、61.65、39.63；市净率分别为0.33、0.35、0.35、0.35 [16]

券商评级调整概况 - 过去一周（3月21日至3月27日）共有15只股票被分析师调整评级 [1] - 评级上调主要基于业绩改善与困境反转逻辑，地产板块的金地集团同时被中金公司及中银证券上调评级 [1] - 多只消费股因业绩不及预期或盈利下降被下调评级，部分公司因短期涨幅过大被下调 [1] 困境反转逻辑驱动的评级上调 - 金地集团2024年营收753.44亿元（同比-23.22%），归母净利润-61.15亿元（同比-788.54%），但债务压力大幅减轻（2025-2026年国内债券到期规模仅5.6亿/5.0亿元），并在核心城市重启拿地，中银证券上调至"买入"，中金公司上调至"跑赢行业" [3][4] - 中国石化2024年归母净利润503.1亿元（同比-16.8%），东方证券因炼油行业格局改善上调至"买入"，目标价7.42元/股 [4] 业绩改善驱动的评级上调 - 福瑞达2024年扣非净利润显著增长，第四季度化妆品收入回暖，方正证券上调至"强烈推荐" [6] - 海螺水泥2024年归母净利润76.96亿元（同比-26%），但第四季度净利24.98亿元（同比+42%），中邮证券上调至"买入" [6][7] 事件驱动型评级上调 - 卓越新能因脂肪醇涨价及产能投放预期被方正证券上调至"强烈推荐" [7] - 华大九天因拟收购芯和半导体被国海证券上调至"买入" [7] - 移远通信因全球物联网模组龙头地位及端侧AI应用潜力被东方财富证券上调至"买入" [7] 消费板块评级下调 - 舍得酒业2024年净利3.46亿元（同比-80%），金徽酒净利3.88亿元（同比+18%但估值偏高），均被中国银河证券下调至"谨慎推荐" [9][10] - 劲仔食品被太平洋证券下调至"增持"，爱美客被国证国际证券下调至"增持" [10] - 万通液压因短期涨幅过大且机器人产品处于研发阶段被江海证券下调至"持有" [10]

文章核心观点 截至2025年3月28日收盘，金地集团股价下跌，市值有排名，2024年年报业绩不佳，股东户数减少，2024年度利润分配方案为不进行派现、送股和公积金转增股本 [1][2][4] 本周股价表现 - 截至2025年3月28日收盘，金地集团报收于4.65元，较上周的4.68元下跌0.64% [1] - 3月26日盘中最高价报4.76元，3月24日盘中最低价报4.49元 [1] 市值排名 - 公司当前最新总市值209.93亿元，在房地产开发板块市值排名13/92，在两市A股市值排名758/5139 [1] 股本股东变化 - 截至2025年2月28日公司股东户数为10.01万户，较2月10日减少1894户，减幅为1.86% [1][5] - 户均持股数量由上期的4.43万股增加至4.51万股，户均持股市值为21.51万元 [1] 业绩披露要点 - 2024年年报显示，公司主营收入753.44亿元，同比下降23.22% [2] - 归母净利润 -61.15亿元，同比下降788.54% [2][5] - 扣非净利润 -43.87亿元，同比下降299.17% [2] - 2024年第四季度，单季度主营收入343.41亿元，同比下降25.07% [2] - 单季度归母净利润 -27.05亿元，同比下降425.85% [2] - 单季度扣非净利润 -17.3亿元，同比下降69.11% [2] - 负债率64.79%，投资收益 -27.37亿元，财务费用20.56亿元，毛利率14.95% [2] 公司公告汇总 - 2024年度实现营业收入75343746673.02元，同比下降23.22% [3] - 归属于上市公司股东的净利润为 -6115084228.32元，同比下降788.54% [3] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -4386955557.42元 [3] - 经营活动产生的现金流量净额为13619761151.52元，同比增长521.20% [3] - 总资产为293906275277.89元，同比下降21.38% [3] - 归属于上市公司股东的净资产为59039922204.51元，同比下降9.25% [3] - 加权平均净资产收益率为 -9.86%，基本每股收益为 -1.35元，稀释每股收益为 -1.35元 [3] - 2024年度利润分配方案为不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本，该方案已通过董事会审议，尚需提交股东大会审议 [4][5] - 2024年度公司归属于上市公司股东的净利润为 -6115084228.32元，母公司净利润为 -1736381617.68元，母公司可供分配利润为11930216101.91元 [4] - 因2024年度公司实现的可分配利润为负值，不满足现金分红条件 [4]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 金地集团2024年年报显示房地产项目结转规模减少致营收下滑，计提减值及股权投资亏损拖累利润表现，下调2025 - 2026盈利预测并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为 - 1.1、0.93、2.93亿元，EPS为 - 0.02、0.02、0.06元，当前股价对应2025 - 2026、2026 - 2027年PE为222.1、70.2倍，公司销售情况维持前列，物业管理业务经营稳健，减值计提充分卸下历史包袱，优质土储有望在市场边际修复后超预期兑现业绩，维持“增持”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 营收与业绩 - 2024年实现营业总收入753.44亿元，同比减少23.22%；归母净利润 - 61.15亿元，同比减少788.54%；毛利率、净利率分别为14.95%、 - 10.39%，同比分别 - 2.46pct、 - 13.65pct，营收下滑系房地产项目结转规模减少，归母净利润大幅下滑因减值损失大幅增加和权益法核算的长期股权投资收益大幅亏损 [6] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为702.43亿元、675.51亿元、651.94亿元，同比分别 - 6.8%、 - 3.8%、 - 3.5%；归母净利润分别为 - 1.06亿元、0.93亿元、2.93亿元 [5][9] 销售与土储 - 2024年全口径销售金额685.0亿元，排名行业第14位，新开工面积101万平方米，竣工面积992万平方米 [7] - 截至2024年末，总土地储备约2916万平方米，权益土地储备约1245万平方米，一、二线城市占比约77% [7] 物业管理与出租业务 - 2024年物业管理营业收入78.08亿元，同比增长0.78%，毛利率10.11%，同比 + 2.47pct，在管面积达2.52亿平方米 [8] - 写字楼物业新租、续租面积合计超过20万平方米，长租公寓成熟期项目出租率保持93% [8] 财务指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|98,125|75,344|70,243|67,551|65,194| |YOY(%)|-18.3|-23.2|-6.8|-3.8|-3.5| |归母净利润(百万元)|888|-6,115|-106|93|293| |YOY(%)|-85.5|-|-|-|216.3| |毛利率(%)|17.5|15.0|13.5|16.4|19.2| |净利率(%)|0.9|-8.1|-0.2|0.1|0.4| |ROE(%)|2.7|-7.6|-0.3|0.3|0.8| |EPS(摊薄/元)|0.20|-1.35|-0.02|0.02|0.06| |P/E(倍)|23.2|-3.4|-194.4|222.1|70.2| |P/B(倍)|0.3|0.3|0.3|0.4|0.4|[9]