报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

房地产ETF市场表现 - 截至2025年11月5日09:51，房地产ETF(512200)上涨0.56%，成交额为3994.46万元[1] - 其跟踪的中证全指房地产指数同步上涨0.56%[1] - 近3个月该ETF规模增长5.57亿元，今年以来份额增长10.98亿份[1] 成分股价格表现 - 成分股盈新发展上涨9.33%，海南机场上涨6.45%，世荣兆业上涨4.83%[1] - 珠免集团上涨3.06%，海南高速上涨2.31%[1] 政策环境分析 - 2025年三季度以来，各地区各部门因城施策推动房地产市场止跌回稳[1] - 截至10月28日，今年超200个省市县出台政策超510条[1] - 三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] 机构市场展望 - 中金公司指出2025年市场处于止跌回稳初期的跌幅缓和阶段[2] - 中性情景下预计2026年总住房销量同比降幅略收窄至-5.0%，新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[2] - 华泰证券认为市场筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善等基础[2] - 预计2026年成交与投资同比跌幅将收窄，行业有望呈现哑铃型分化走势[2] 指数与ETF构成 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数[3] - 指数前十大权重股包括保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场等[3]

文章核心观点 - 七大券商在10月份对A股1014家上市公司进行了研究覆盖，其中目标价空间在50%以上的个股仅75只，表明券商研究聚焦于少数具备显著上行潜力的公司 [2] - 券商目标价的显著调整，特别是对龙头公司目标价的上调，反映了分析师对其所在赛道长期景气度与公司核心竞争力的坚定看好 [2] - 通过梳理各券商目标价变动，可以挖掘市场共识指向的潜在“价值洼地” [2] 中信证券研究覆盖总结 - 10月份共覆盖196家A股上市公司，其中首次覆盖7家，包括航宇科技、汇成股份等 [3] - 目标价空间最高的三只个股为九号公司-WD（目标价98元，空间62.95%）、中船特气（目标价75元，空间59.98%）和学大教育（目标价64元，空间58.02%） [3] - 对巨人网络给予57元目标价，较其11月3日收盘价36.33元有56.90%上行空间，公司三季度营收同比增长115.63%至17.06亿元，净利润同比增长81.19%至6.4亿元 [3] 华泰证券研究覆盖总结 - 10月份共覆盖434家A股上市公司，其中13只个股目标价空间超50%，且多为科技股 [5] - 目标价空间前三为：中芯国际（目标价从118.3元上调至238元，空间101.18%）、聚辰股份（目标价208.8元，空间99.43%）、尚太科技（目标价130.32元，空间76.32%） [5][6] - 看好以华为为代表的国产AI芯片发布带动国内先进工艺代工需求，以及美国设备出口管制倒逼中芯国际等国内代工企业份额提升 [5] 国泰海通证券研究覆盖总结 - 10月份共覆盖197家A股上市公司，其中13只个股目标价空间超50% [7] - 目标价空间前三为：中鼎股份（目标价37.33元，空间66.80%）、开普云（目标价299.52元，空间66.39%）、汉钟精机（目标价40.55元，空间65.38%） [7][8] - 百亿私募重阳投资在三季度进入中鼎股份前十大流通股名单，持股440.44万股 [7] 中信建投研究覆盖总结 - 10月份共覆盖120家A股上市公司，整体偏向银行、电力、券商等板块，仅2只个股目标价空间超50% [9] - 目标价空间最高的个股为新城控股（目标价21.82元，空间55.97%）和常熟银行（目标价11元，空间54.93%） [9][10] - 百亿私募冯柳旗下的“高毅邻山1号远望1号”在三季度退出新城控股前十大流通股东 [9] 华创证券研究覆盖总结 - 10月份共覆盖77家A股上市公司，研究侧重白酒股，15只个股目标价空间超50% [11] - 目标价空间前三均为白酒股：古井贡酒（目标价300元，空间88.26%）、贵州茅台（目标价2600元，空间81.18%）、五粮液（目标价215元，空间80.70%） [11][12] - 看好春节动销可能超预期，古井贡酒作为徽酒龙头有望受益于春节返乡潮催化 [11] 国投证券研究覆盖总结 - 10月份共覆盖108家A股上市公司，研究侧重汽车零部件、半导体、医疗器械，2只个股目标价空间超50% [13] - 目标价空间前三为：百亚股份（目标价35.57元，空间57.53%）、长城汽车（目标价35.19元，空间55.09%）、石头科技（目标价235元，空间49.71%） [13][14] - 认为石头科技以消费者需求为导向，持续迭代技术推出创新产品，为未来收入增长提供动力 [13] 东方证券研究覆盖总结 - 10月份共覆盖32家A股上市公司，仅1只个股目标价空间超50% [15] - 目标价空间最高的个股为上汽集团（目标价26.25元，空间61.84%），其次为紫金矿业（空间45.63%）和华阳集团（空间44.40%） [15][16] - 预计上汽集团四季度自主品牌销量及市占率将继续突破向上，合资品牌加快智能电动化转型 [16]

地块成交概况 - 大兴区西红门镇6038地块以19.04亿元底价成交，竞得人为中建壹品与湖北联投联合体 [1] - 成交楼面价为3万元/平方米，较中建壹品去年在同一板块所拿地块的楼面价降低了约28% [1][6] - 该地块用地规模约2.76公顷，规划地上建筑面积约6.35万平方米，容积率2.3 [2] 地块属性与开发价值 - 地块位于五环至六环之间，邻近规划中的地铁19号线二期西红门东站，具备轨道一体化的发展要求 [2][3] - 相较于周边项目，该地块容积率较低，建筑高度45米（局部60米），具备打造高品质住宅产品的良好基础 [2] - 地块位于组团中相对远离南五环及经开高速的位置，整体环境更为优越，开发价值较高 [2] - 可共享板块内成熟配套，包括荟聚中心、山姆会员店、皇城根小学大兴分校（在建）、北京四中大兴分校及北京大学第一医院南院区 [2] 区域市场与竞争格局 - 西红门东板块自2020年至今已出让10宗宅地，新房项目扎堆，去化难度增大 [4][6] - 板块未来发展依赖于丽泽商务区和首都商务新区的建设推进，预计2029年通车的19号线二期将提升区域连通效率 [3] - 若西侧6037地块后续顺利拍出，2026年板块内将有四个主要项目形成竞争格局 [7] - 中建壹品去年在该板块开发的元启项目，共计1065套房源，目前网签244套，去化率23%，成交均价5.3万元/平方米 [7] 历史土地出让回顾 - 2020年4月，板块内两宗地块成交楼面价分别达3.89万元/平方米和3.9万元/平方米 [4] - 2021年至2023年，华润置地等企业所获地块楼面价在3.6万元/平方米至4.16万元/平方米之间 [4][5][6] - 2024年2月，中建壹品所获地块楼面价为4.15万元/平方米，而9月北京兴创所获地块楼面价约为3.38万元/平方米 [6]

评级与目标价调整 - 摩根士丹利将新城控股评级上调至超配 [1] - 目标价上调25%至19.7元 [1] 业务表现与战略进展 - 公司通过提升市场份额实现超预期的租金增长 [1] - 在通过私募REITs出售成熟商场业务方面取得积极进展 [1] 财务影响与盈利预测 - 出售成熟商场业务将改善公司现金流并提升盈利质量 [1] - 将2026至2027年的每股收益预测上调3-5% [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4][66] 报告核心观点 - 房地产板块报表走弱是对旧发展模式的告别，而“好房子”等新发展模式将为优质企业孕育新机遇 [1][4][66] - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破 [4][66] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [4][66] - 尽管行业整体业绩偏弱，但房企间分化加大，少数优质企业预计将有所改善 [3][5] 根据相关目录分别总结 1. 25Q1-Q3 板块营收与业绩表现 - 2025年第一季度至第三季度，房地产板块整体主营业务收入同比下降10.4%，较2024年降幅收窄8.9个百分点 [3][12] - 从房企结构看营收增速：三线房企(+5.5%) > 二线房企(-12.7%) > 一线房企(-15.4%) [3][12] - 板块整体净利润同比下降125.1%，较2024年降幅收窄2385.1个百分点，各线房企业绩均值均出现亏损 [3][13] - 从房企结构看业绩增速：三线房企(-5.7%) > 二线房企(-127.5%) > 一线房企(-144.1%) [3][13] - 业绩大幅下降源于结算走弱、毛利率持续低位、费率继续走高等因素 [3] 2. 25Q1-Q3 盈利能力指标 - 板块整体毛利率为14.9%，较2024年微升0.1个百分点 [3][18] - 从结构看毛利率：三线房企(18.4%) > 二线房企(17.4%) > 一线房企(12.2%) [3][18] - 板块整体三项费用率为11.7%，较2024年上升1.9个百分点 [3][26] - 从结构看费用率：一线房企(8.2%) < 三线房企(13.9%) < 二线房企(17.3%) [26] - 板块整体净利率为-6.6%，较2024年负值收窄2.2个百分点 [3][22] - 从结构看净利率：三线房企(-1.1%) > 一线房企(-7%) > 二线房企(-11.9%) [3][22] - 减值损失占营收比为4.3%，较2024年下降4.1个百分点 [3][33] 3. 25Q1-Q3 末财务杠杆与偿债能力 - 板块整体资产负债率为73.7%，较2024年末下降0.4个百分点 [3][37] - 板块整体剔预负债率为70%，较2024年末下降0.1个百分点 [3][37] - 板块整体净负债率为89.4%，较2024年末上升5.8个百分点，主要源于业绩持续亏损导致的净资产下降 [3][47] - 从结构看净负债率：二线房企(157%) > 三线房企(79.4%) > 一线房企(74.2%) [47] - 板块整体现金短债比为0.9倍，较2024年末下降0.09倍，但降幅趋缓 [3][54] - 从结构看现金短债比：三线房企(1.2倍) > 一线房企(0.9倍) > 二线房企(0.6倍) [3][54] 4. 25Q1-Q3 销售回款与预收情况 - 板块销售商品及劳务的现金流入同比下降15.5%，降幅较2024年收窄10.1个百分点 [3][58] - 销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为80%，较2024年提升6个百分点 [3] - 期末预收账款同比下降31.3%，较2024年末降幅扩大4.8个百分点 [3] - 期末预收账款锁定率为0.53倍，继续下降并创2012年以来新低，意味着后续可结算资源储备进一步下降 [3][61] - 从结构看预收锁定率：二线房企(0.73倍) > 一线房企(0.69倍) > 三线房企(0.38倍) [3][61] 5. 投资分析意见与推荐标的 - 推荐四类投资方向：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4][66] - 好房子房企推荐标的包括建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国等 [4][66] - 商业地产重估推荐标的包括新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等 [4][66] - 二手房中介推荐贝壳-W，关注我爱我家 [4][66] - 物业管理推荐绿城服务、华润万象、招商积余等 [4][66]

公司整体财务表现 - 2025年前三季度公司实现营收343.7亿元，同比下降33.3% [1] - 2025年前三季度归母净利润为9.7亿元，同比下降33.0% [1] - 2025年第三季度单季实现营收122.7亿元，同比下降30.5% [1] - 2025年第三季度单季归母净利润为7901.0万元，同比下降42.1% [1] - 2025年第三季度单季扣非后归母净利润为6199.8万元，同比下降61.6% [1] 商业运营业务表现 - 2025年前三季度商业运营总收入约105.1亿元，同比增长10.8% [1] - 2025年9月单月商业运营总收入约11.7亿元，同比增长10.1% [1] - 前三季度出租物业数量达177处，较2024年增加10处 [1] - 商业运营总建筑面积1630.0万平方米，出租率保持97.7%的行业高位 [1] - 商业运营租金收入达98.1亿元，同比增长10.8% [1] 开发业务表现 - 2025年前三季度累计实现合同销售金额约150.5亿元 [2] - 2025年前三季度累计合同销售面积约195.9万平方米 [2] - 2025年9月单月实现合同销售金额约14.8亿元，销售面积约21.1万平方米 [2] 融资活动 - 2025年10月2日公司境外子公司新城环球完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券 [2] 业务结构与盈利展望 - 公司高毛利的商业收入占比不断提升，整体盈利结构得到优化 [2] - 预计公司2025-2027年归母净利润复合年增长率为19.4% [2]

公司财务业绩 - 前三季度实现营业收入343.71亿元 [1] - 商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82% [1] - 公司已连续七年实现经营性现金流为正 [1] 商业运营表现 - 商业运营成为驱动公司增长的重要引擎 [1] - 商业运营对整体业绩形成有力支撑 [1] 公司战略与管理 - 公司持续做好信用管理，确保债务结构安全稳定 [1] - 未来将在深度运营基础上迭代机制、深挖效能、创新经营 [1] - 贯彻吾悦商管"五边形经营理念"，持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验 [1]

公司财务业绩 - 前三季度实现营业收入343.71亿元 [1] - 前三季度归属于上市公司股东的净利润为9.74亿元 [1] - 截至三季度末经营性现金流净额为10.26亿元，连续多年保持正向流入 [1] 商业运营表现 - 1月—9月商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82% [1] - 第三季度商业运营总收入35.7亿元，同比增长9% [1] - 商业持续创收，对公司整体业绩形成有力支撑，成为驱动增长的重要引擎 [1] 债务与融资管理 - 公司持续做好信用管理，确保债务结构安全稳定 [1] - 将充分借助政策支持，持续实现融资总量和结构的优化以及融资成本的连续下降 [1] - 确保公开市场的到期债务全额兑付 [1] 未来经营策略 - 未来将在深度运营基础上，进一步迭代机制、深挖效能、创新经营 [2] - 贯彻吾悦商管"五边形经营理念"，持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验 [2] - 坚持做有人格的商业 [2]

投资评级 - 投资评级为“买入”，并予以“维持” [9] 核心观点 - 自持业务贡献提升拉高毛利率，公司估值重塑可期 [1][2][6] - 行业景气加速下行背景下政策博弈预期提升，公司偿债高峰期已过且融资能力持续修复，市场风险偏好有望提升 [2][13] - 较充裕的在手土储对销售形成一定保障，自持业务稳健增长，成为公司重要的盈利与融资来源，公司价值有望重估 [2][13] 2025年三季度财务表现 - 2025年前三季度实现营收343.7亿元，同比下降33.3% [6][13] - 2025年前三季度实现归母净利润9.7亿元，同比下降33.0%；扣非归母净利润10.1亿元，同比下降31.8% [6][13] - 2025年前三季度综合毛利率为25.6%，同比提升5.4个百分点，主要因高盈利性物业出租及管理业务扩张有效对冲开发业务毛利率承压 [13] - 2025年上半年结算毛利率同比下滑3.0个百分点至8.0% [13] - 2025年前三季度公司商业运营总收入同比增长10.8%至105.1亿元，完成全年目标140亿元的75.1% [13] 业务运营分析 - **开发业务**：2025年前三季度竣工面积350万平方米，同比下降59.8%；全年修正后竣工目标547万平方米，较2024年实际下降64.2% [13] - **销售表现**：2025年前三季度实现销售金额151亿元，同比下降52.7%；销售面积196万平方米，同比下降54.6%；销售均价同比上升4.1%至0.77万元/平方米 [13] - **土地储备**：年中公司可租售宅地储备为2909万平方米，对未来销售形成一定保障 [13] - **自持业务**：截至2025年第三季度，全国已开业及委托管理在营吾悦广场达176座，自持总可出租面积970万平方米，同比增长4.6%，平均出租率达97.7%，同比提升0.1个百分点 [13] 融资能力与财务展望 - 融资能力持续修复，母公司新城发展于2025年6月成功发行3亿美元高级无抵押债券，为近三年来首笔民营地产境外债；公司于9月再次发行1.6亿美元同类债券 [13] - 境内融资方面，公司于8月发行10亿元中债增担保中期票据，票息2.68%；9月发行9亿元同类票据，票息3.29% [13] - 公司持有型不动产ABS于8月获上交所批准通过，规模10.64亿元 [13] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为8.1亿元、11.3亿元、13.1亿元，对应市盈率（PE）分别为39.4倍、28.3倍、24.4倍 [13]