债券基本信息 - 债券代码149975，简称22万科05，余额29亿元[12][10][13] - 债券期限5年期，当前票面利率3.21%，按年付息到期一次还本[13][14][15] 赎回信息 - 赎回登记日为2025年7月7日，资金到账和摘牌日为7月8日[5][6][8] - 赎回价格103.21元/张，含当期利息且利息含税[6][24] - 债券赎回比例为100%[7] 利息派发 - 每10张债券（面值1000元）派发利息32.10元（含税）[24] - 个人、基金扣税后每10张实际派发25.68元[24] - 非居民企业每10张实际派发32.10元[24] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率为20.00%[27] - 2021 - 2025年境外机构投资境内债券利息暂免税[27]

上海商业地产现状 - 上海拥有400多家购物中心，平均每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍（东京每20万人一家）[1] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍[2] - 2024年预计新开商业项目约60个，总规模超300万平米，其中闵行区新开12家商业体量超100万平米居全市首位[4] 消费与供给失衡 - 2024年第一季度上海社会消费品零售总额1280.06亿元（3月单月），同比下降1.5%；1-3月累计4057.45亿元，同比下降1.1%[7] - 商品零售额1-3月累计3559.85亿元（-0.8%），餐饮收入497.60亿元（-3.4%）[7] - 商业供给过剩导致核心商圈百货陆续关闭，包括太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹等[10] 典型案例分析 爱琴海购物中心 - 2017年开业，体量超50万平米，室内自持运营但室外商铺空置率超90%[16][22] - 室外商铺散卖给小业主，部分30平米商铺月租金仅1600元+500元物业费[30] - 同片区面临华润万象城（体量50万平米）竞争分流客流[34] 恒基旭辉天地 - 建筑大师让·努维尔设计，主打里弄文化概念，但内街商铺近半数关闭或装修[48] - 商业仅占一层和负一层，主要功能为办公楼，逐渐沦为打卡地而非消费场所[46][50] 七浦路批发市场 - 峰值时3000家商铺，现部分商场转型高端（如新七浦、圣和圣）成功，亚麻风女装单价达900元[74][75] - 未转型的老兴旺商场空置率超90%，部分商铺免租金仅需缴纳年物业费7800元（约650元/月）[85][89] 行业抛售潮 万达集团 - 2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座[103][104] - 2025年5月一次性出售48座，接盘方主要为险资企业（新华保险12家、阳光保险5家）[106] - 出售策略保留运营权，转向轻资产模式收取冠名费和管理费[109] 其他房企动态 - 万科七折出售上海七宝万科广场50%股权（23.84亿元）[113] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元[117] - 华润万象生活考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线[123][127] 行业趋势 - 商业地产进入存量竞争阶段，两极分化加剧[96][130] - 成功案例包括普陀中海环宇城MAX、徐汇西岸梦中心等新兴顶流项目[134] - 行业从规模扩张转向效率提升，头部企业整合资源淘汰低效资产[129][137]

销售情况 - 2025年5月公司实现销售金额141.9亿元，同比下降39.18%，销售面积97.0万平方米，同比下降48.16% [3] - 2025年1-5月累计销售金额570.4亿元，同比下降44.19%，销售面积424.5万平方米，同比下降42.83% [3] - 2025年5月销售均价14629元/平方米，同比增长17.32%，1-5月均价13437元/平方米，同比下降2.39% [3] 股东支持与资金运作 - 深铁集团2025年6月拟提供不超过30亿元借款，利率2.34%，系年内第五次借款，累计金额达148.52亿元 [4] - 借款用途明确用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [4] - 公司通过集中竞价出售7295.6万股A股(占总股本0.61%)，成交总额4.79亿元，均价6.57元/股 [2] 盈利预测调整 - 开源证券下调2025-2026年盈利预测并新增2027年预测：2025年归母净利润-73.22亿元(原-19.92亿元)，2026年5.57亿元(原17.51亿元)，2027年13.14亿元 [2] - 对应EPS分别为-0.61元、0.05元、0.11元，2026-2027年PE估值140.7倍、59.7倍 [2] 行业策略应对 - 公司采取大宗交易、REITs发行及金融政策支持等方式缓解经营压力 [2] - 90天内10家机构评级显示：3家买入、4家增持、3家中性，目标均价7.76元 [6]

报告公司投资评级 - 投资评级为中性（下调） [1] 报告的核心观点 - 销售规模下降幅度较大，股东持续借款提供支持，下调至“中性”评级 [5] - 预计2025 - 2027年公司归母净利润分别为 - 73.22、5.57、13.14亿元（原值 - 19.92、17.51亿元），EPS分别为 - 0.61、0.05、0.11元，当前股价对应2026 - 2027年PE为140.7、59.7倍 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 当前股价6.44元，一年最高最低为10.69/6.18元，总市值768.34亿元，流通市值625.76亿元，总股本119.31亿股，流通股本97.17亿股，近3个月换手率54.83% [1] 销售情况 - 2025年5月，销售金额141.9亿元，同比下降39.18%，销售面积97.0万平方米，同比下降48.16%；2025年1 - 5月，销售金额570.4亿元，同比下降44.19%，销售面积424.5万平方米，同比下降42.83% [6] - 2025年5月，签约销售均价14629元/平方米，同比增长17.32%；2025年1 - 5月，签约销售均价13437元/平方米，同比下降2.39% [6] 股份出售与借款情况 - 2025年已完成所有A股库存出售，出售股份数量7295.6万股，占总股本0.61%，所得资金4.79亿元，成交均价6.57元/股 [5] - 6月6日，第一大股东深铁集团拟向公司提供不超过30亿元借款，借款利率2.34%，为年内第五次借款，累计借款148.52亿元 [5][7] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|465,739|343,176|312,622|292,232|274,797| |YOY(%)|-7.6|-26.3|-8.9|-6.5|-6.0| |归母净利润(百万元)|12,163|-49,478|-7,322|557|1,314| |YOY(%)|-46.4|-506.8|85.2|107.6|135.8| |毛利率(%)|15.2|10.2|16.4|18.4|19.5| |净利率(%)|4.4|-14.2|-2.6|0.3|0.8| |ROE(%)|5.1|-14.4|-2.5|0.2|0.7| |EPS(摊薄/元)|1.03|-4.17|-0.61|0.05|0.11| |P/E(倍)|6.4|-1.6|-10.7|140.7|59.7| |P/B(倍)|0.3|0.4|0.4|0.4|0.4| [8] 土地获取情况 - 2025年3月银川金凤区、5月郑州中原区和成都高新西区、6月武汉经济技术开发区获取土地，权益比例有100%、50%、51%等 [17] A股库存股出售情况 - 出售前后人民币普通股（A股）、境外上市外资股（H股）等股份数量和比例无变化 [20]

万科A股库存股出售情况 - 公司在3个工作日内完成全部A股库存股出售 出售期间为2025年6月10日至6月12日 [1] - 出售股份数量为72,955,992股 占总股本比例0.61% 资金总额4.79亿元 [1] - 成交价格区间为6.48-6.72元/股 均价6.57元/股 [1] - 单日最高出售量30,100,000股 低于日均成交量25% [1] - 库存股来源于2022年回购 目的为维护公司价值及股东权益 [1][2] 库存股回购及出售背景 - 2022年3月董事会批准回购计划 6月完成回购72,955,992股 [2] - 2025年4月董事会批准出售计划 原定出售窗口期为5月27日至7月2日 [2] - 分析师指出出售行为反映公司面临显著现金流压力 [2] 股东支持情况 - 深铁集团年内累计提供5笔股东借款 总额达148.52亿元 [3] - 最近一笔借款发生在6月6日 金额30亿元 [3] - 分析师认为借款行为显示公司存在经营和财务压力 [3]

华润置地销售数据 - 5月总合同销售金额183.5亿元 同比减少11.4% 总合同销售建筑面积64.9万平 同比减少26.6% [1] - 前5月累计合同销售金额868.5亿元 同比减少6.3% 总合同销售建筑面积322.2万平 同比减少19.0% [1] 万科股票回购 - 通过集中竞价交易出售7295.6万股A股库存股 成交总额4.79亿元 均价6.57元/股 最高价6.72元/股 最低价6.48元/股 [1] 越秀集团人事变动 - 张招兴因退休不再担任党委书记及董事长职务 陈强接任党委书记、董事长等职务 陈强曾任广州城投等多家公司董事长 [2] 土储专项债发行 - 2025年新发土储专项债规模达1083.48亿元 涉及442个项目、24只专项债 [2] - 土储专项债资金用途占比7.75% 当前占比不高 未来或有提升空间 [2] 保障性住房政策 - 中办、国办提出加大保障性住房供给 引导社会力量运营长期租赁住房 推动常住地提供基本公共服务 [2] - 支持灵活就业人员参加住房公积金制度 推动农业转移人口享有同迁入地户籍人口同等权利 [2] 广州房地产政策调整 - 全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [3] - 2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个 更新老旧电梯超9000台 完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [3] - 优化住房公积金政策 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 优化租房提取措施 [3]

中美经贸与稀土政策 - 商务部重申中国依法依规审查稀土出口许可申请，已批准一定数量合规申请并将持续加强审批工作 [2] - 中美经贸磋商机制首次会议就落实元首共识达成原则一致，双方同意继续沟通推动经贸关系稳定发展 [2] - 美国宣布自6月23日起对钢制家电（洗碗机、洗衣机、冰箱等）加征50%关税，可能推高消费价格 [4] 金融与资本市场动态 - 中国人民银行与国家外汇局联合推出12条措施支持福建建设两岸融合发展示范区，包括便利台资企业上市及参与大陆金融市场 [5][6] - 香港证监会计划自2025年中分两阶段下调证券最低上落价位50%-60%，研究调整每手交易股数并优化沪深港通产品覆盖 [7] - 高盛指出2024年港股IPO融资规模较2023年翻倍，上半年总额已超去年全年，主因政策利好及优质内地企业赴港上市 [9] - 新华保险与中国人寿各出资112.5亿元认购225亿元私募基金份额，险资长期股票投资试点推进 [11] 新能源汽车与科技行业 - 乘联会秘书长崔东树称个人选择燃油车系因低里程及充电不便，但强调不否定新能源车发展 [10] - 哪吒汽车陷入资金链危机，创始人遭员工讨薪，部分区域门店关闭且被保险拒保 [15] - 蚂蚁集团两家子公司官宣申请香港及新加坡稳定币牌照，继京东后第二家互联网企业布局该领域 [14] 上市公司重大事项 - 万科完成所有A股库存股出售，累计回笼资金4.79亿元 [16][26] - 中国电建中标107.7亿元海上风电EPC项目 [29] - *ST工智被深交所终止上市 [21] - 台基股份筹划控制权变更停牌 [27] 行业趋势与市场表现 - 港股科技股领跌，恒生科技指数跌2.2%，快手跌近6%，阿里巴巴、小米跌超3% [17] - 美股科技股带动指数小幅收高，甲骨文领涨，道指涨0.24% [18] - 券商看好科技、消费、红利板块轮动，建议关注AI、人形机器人、低空经济等主题机会 [19] 并购与资产重组 - 西部黄金拟16.55亿元收购新疆美盛100%股权 [28] - 津投城开拟58.62亿元置入供热资产实现主业转型 [27] - 蜂助手2.06亿元收购控股子公司剩余30%股份实现全资控股 [28]

宏观新闻 - 中国已依法批准一定数量的稀土相关物项出口许可合规申请 [2] - 央行、外汇局进一步加大金融支持海峡两岸融合发展力度 [3] - 中美经贸团队在伦敦举行首次会议，就落实两国元首共识达成原则一致，并在解决彼此经贸关切方面取得新进展 [5] - 中国人民银行与欧洲中央银行签署《合作谅解备忘录》，围绕经济金融形势、国际货币体系改革等议题深入交流 [6] 行业新闻 - 蚂蚁国际计划在香港申请稳定币牌照，待法案生效后提交申请 [4][8] - 中国人民银行、国家外汇局联合印发12条政策措施支持福建探索海峡两岸融合发展新路 [8][9] - 香港证监会研究调整每手交易股数方案，以提升高价股、碎股交易便捷性和市场流动性 [9] - 广西推出提振消费专项行动，支持汽车、家电、家装厨卫等以旧换新及购新补贴 [9] - 乌鲁木齐市谋划2025年文旅项目82个，总投资448.15亿元，重点引进高端酒店集群项目 [9] - 四川省体育局计划借鉴"苏超"经验完善"川超"联赛体系，推动群众足球与校园足球发展 [10] 公司新闻 - 新华保险拟出资不超过150亿元认购私募基金份额 [11] - 万科A累计出售7296万股A股库存股以补充流动资金 [12] - *ST工智被深交所终止上市 [13] - 易点天下表示泡泡玛特是其重要客户 [13] - ST金一股票撤销其他风险警示，6月16日复牌 [14] - 小方制药与上海皮肤病医院合作开发治疗脱发中药1.1类新药复方侧柏酊 [15] - 中国电建中标约107.7亿元海上风电EPC总承包项目 [15] - 青木科技仅为泡泡玛特天猫旗舰店提供电商代运营服务 [16] - 台基股份控股股东筹划控制权变更，股票停牌 [17] - 恒宝股份董事高强拟减持不超过19.75万股股份 [17] - 景津装备实际控制人、董事长兼总经理被留置 [18] - 菲林格尔完成核查，股票6月13日复牌 [19] 投资机会参考 - 泡泡玛特因IP热度攀升扩产能，但需求远超供应链反应速度，中泰证券看好IP行业投资价值，关注潮玩龙头、内容厂商和IP运营商 [22] - 德国核聚变初创公司ProximaFusion获1.3亿欧元融资，方正证券看好全球核聚变时间点提前 [23][24] - 中国商业航天领域前五个月融资超10亿元，专家称行业正迎来前所未有发展机遇 [25] - AI发展推动交换机需求，国金证券预计800G交换机将成重要推手，CPO、OCS、白牌等成战略高地 [26]

万科A库存股出售情况 - 公司于2025年6月12日完成所有A股库存股出售，通过集中竞价交易方式实现[1] - 出售期间为2025年6月10日至12日，共出售7295.6万股，占总股本0.61%，资金总额4.79亿元（未扣费），成交均价6.57元/股，最高价6.72元/股，最低价6.48元/股[5] - 库存股源于2022年回购计划，当时回购数量同为7295.6万股，耗资12.92亿元，最高成交价18.27元/股，最低17.01元/股[6][7] 股东支持与资金动向 - 深铁集团作为第一大股东持续提供资金支持：2025年6月拟借款不超过30亿元用于偿债，此前4月提供33亿元借款（期限36个月），2月分两次提供28亿元和42亿元借款[7][8] - 公司近期在武汉、郑州土地市场有新动作，显示资金压力下仍保持战略布局[8] 行业动态 - 5月以来房企债务重组进展加速，超10家房企（含融创中国、碧桂园、旭辉控股等）债务重组出现积极信号[8]

万科A库存股出售情况 - 公司已完成所有A股库存股的出售，出售期间为2025年6月10日至6月12日 [1][5] - 出售股份数量为7295.6万股，占总股本0.61%，所得资金总额4.79亿元（未扣除交易费用） [5] - 成交价区间为6.48-6.72元/股，均价6.57元/股，出售前后总股本及结构无变化 [5] 库存股来源及历史回购 - 库存股源于2022年回购计划，旨在"维护公司价值及股东权益" [6] - 2022年回购7295.6万股A股，耗资12.92亿元，成交价区间17.01-18.27元/股 [7] - 2025年4月董事会批准出售库存股，计划窗口期为2025年5月27日至7月2日 [7] 股东支持与资金动向 - 深铁集团作为第一大股东持续提供资金支持，6月6日拟借款不超过30亿元用于偿债 [7] - 2024年深铁集团累计提供借款133亿元（2月28亿+42亿，4月33亿，6月30亿） [8] 行业动态与公司战略 - 公司近期在武汉、郑州拿地，显示土地市场活跃度 [8] - 行业层面，5月以来超10家房企（如融创、碧桂园、旭辉等）债务重组取得进展 [8] - 市场认为库存股出售量小对股价影响有限，但有助于企业及时回笼资金 [7]