股东大会信息 - 2024年度股东大会于2025年6月27日15:00起召开[2] - 现场参会报名截止时间为2025年6月26日17:00[3] - 本次会议共有12项提案[7] 业绩数据 - 2024年度公司归属于母公司股东的净亏损为494.40亿元，母公司净亏损为178.72亿元，可供股东分配利润额为 -101.07亿元[40] - 公司1992 - 2022年度连续31年现金分红，平均分红率33.4%，累计分红1030.3亿元，是历年股权融资金额2.81倍，2024年建议不派发股息等[41] 项目计划 - 2025年集团现有项目计划新开工及复工计容面积668.8万平方米，预计项目竣工计容面积1414.6万平方米[36] 财务资助与担保 - 公司董事会同意新增财务资助授权总净额不超过1013.33亿元，对单个被资助公司的财务资助额度不超过202.67亿元[45][46] - 公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保，授权有效期内新增担保总额不超过1500亿元，其中为资产负债率70%以上公司新增担保额度不超过1300亿元，低于70%的不超过200亿元[51] - 截至2024年12月31日，公司担保余额742.50亿元，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为36.64%[53] 借款相关 - 2025年2月深铁集团向公司提供42亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行债券的本金与利息[60] - 42亿元借款期限36个月，借款利率于最后可提款日为2.34%[61] - 未来三个月内，万科需提供不超过价值60亿元的资产进行抵押或质押，抵/质押率设定为70%[61] - 2025年初至公告披露日，公司向深铁集团转让红树湾项目投资收益权等，交易对价12.92亿元[65] - 2025年初至公告披露日，深铁集团累计向公司提供借款不超过148.52亿元[65] 股份发行 - 董事会提请2024年度股东大会授权发行不超过已发行H股20%的新增股份[67] - 授权发行的H股新股发行价格折让不超过20%[67] 章程修订 - 公司拟因法规等修订对《公司章程》进行修订[74] - 股东大会通过章程修订时，公司取消监事会设置，监事会议事规则废止[74] 其他 - 2025年德勤年度审计报酬为1388万元，2024年支付给毕马威的审计费用为1680万元[57] - 提请股东大会审议修订《万科企业股份有限公司股东会议事规则》[113]

股东大会安排 - 公司定于2025年6月27日15：00起召开2024年度股东大会，会期半天[1] - A股股东无法现场参会可网络投票，H股股东可委托大会主席投票[1] 参会报名 - A股个人、法人普通股股东及融资融券持有A股投资者需在2025年6月26日17:00前报名或提交资料[2][5] - H股股东需在2025年6月26日17:00前咨询报名事宜[5] 咨询方式 - 股东如有疑问可在2025年6月26日前电话或邮箱咨询[6]

业绩数据 - 2024年营收3431.76亿元，利润总额 - 471.87亿元，归母净利润 - 494.78亿元[5] - 2025年1 - 3月营收379.95亿元，利润总额 - 67.31亿元，归母净利润 - 62.46亿元[6] - 2024年末资产总额12862.60亿元，负债总额9474.05亿元，净资产2026.66亿元[5] - 2025年3月末资产总额12440.39亿元，负债总额9140.65亿元，净资产1967.29亿元[6] 担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，单笔低于125亿元由执行副总裁决策[1] - 前期贷款本金17亿元，余额12.17亿元，期限延长2年，担保本金12.17亿元[2] - 截至2025年5月31日，担保余额798.71亿元，占2024年末净资产比重39.41%[8] - 本次担保后，对外担保总额将为809.34亿元，占比将为39.93%[8] - 公司无逾期担保事项[8]

业绩总结 - 2024年度公司归属于母公司股东的净亏损为494.40亿元，母公司净亏损为178.72亿元[29] - 2024年度母公司可供股东分配利润为 -101.07亿元[30] - 1992 - 2022年连续31年现金分红，平均分红率33.4%，累计分红1030.3亿元，是历年股权融资金额2.81倍，2024年不分红[31] 未来展望 - 2025年集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积668.8万平方米[25] - 2025年集团预计项目竣工计容面积1414.6万平方米[25] 财务相关 - 新增财务资助授权总净额不超过1013.33亿元，不超最近一期经审计归属于上市公司股东净资产的50%；对单个被资助公司额度不超202.67亿元，不超10%[35] - 公司及控股子公司为其他控股子公司新增担保总额不超1500亿元，其中资产负债率70%以上公司不超1300亿元，低于70%公司不超200亿元[38] - 截至2024年12月31日，公司担保余额742.50亿元，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产比重为36.64%，无逾期担保[40] - 2025年德勤年度审计报酬为1388万元，2024年毕马威审计费用为1680万[45] 借款与质押 - 深铁集团于2025年2月向公司提供42亿元借款，持有公司27.18%股权[48] - 42亿元借款期限36个月，利率于最后可提款日为2.34%，按季度付息，每半年还款提款金额的0.5%，最后一次到期日还款97%[49] - 未来三个月内，公司需提供不超过60亿元资产抵押或质押，抵/质押率70%[49] - 补充协议签订后2个月内，公司须召开股东大会审议不超过60亿元万物云股票质押事项，质押率70%[51] - 质押股票预警线不低于130%，平仓线不低于100%[52] - 2025年初至公告披露日，公司向深铁集团转让项目交易对价12.92亿元，深铁集团累计提供借款不超过148.52亿元[53] 股权相关 - 董事会提请2024年度股东大会以特别决议批准授予董事会发行不超过已发行H股20%的一般性授权[55] - 批准配发的H股新股数量不超过已发行H股数量的20%[55] - 批准配发的H股发行价格折让不超过20%[55] 股东大会相关 - 本次股东大会为A股股东设现场和网络投票，H股股东仅能现场投票[12] - 本次股东大会议案1至8为普通决议，须经参加表决股东所持表决权二分之一以上通过，议案8大股东深铁集团需回避表决[12] - 本次股东大会议案9至12为特别决议，须经参加表决股东所持表决权三分之二以上通过[12] - 2024年度股东大会现场会议时间为2025年6月27日15:00起，地点在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心[14] 法规与制度 - 《中华人民共和国公司法（2023年修订）》于2024年7月1日起施行[62] - 中国证监会于2025年3月28日颁布《上市公司章程指引》《上市公司股东会规则》[62] - 中共中央办公厅和国务院办公厅于2025年5月26日联合发布《关于完善中国特色现代企业制度的意见》[62] - 《到境外上市公司章程必备条款》于2023年被废止[62] 公司治理 - 股东大会审议通过章程修订时，公司取消监事会设置，《万科企业股份有限公司监事会议事规则》废止[62] - 公司董事、高级管理人员在任职期间每年转让股份不得超过所持有公司股份总数的25%[67] - 公司董事、高级管理人员离职后半年内，不得转让所持有的本公司股份[67] - 公司董事、高管、持股5%以上股东6个月内买卖股票收益归公司[68] - 公司为他人取得股份提供财务资助累计总额不得超已发行股本总额10%[68] - 董事会为他人取得股份提供财务资助决议需全体董事2/3以上通过[68] 利润分配 - 公司分配当年税后利润时应提取利润的10%列入法定公积金[95] - 法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上时可不再提取[95] - 法定公积金转为增加注册资本时，留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的25%[95] - 公司须在股东会对利润分配方案作出决议后或董事会制定具体方案后两个月内完成股利（或股份）的派发事项[95] - 利润分配方案须经出席股东会的股东（包括股东代理人）所持表决权的二分之一以上表决同意[96] - 公司利润分配政策调整须经出席股东会的股东（或股东代理人）所持表决权的三分之二以上通过[96]

债券基本信息 - 债券代码149975，简称22万科05[3][4] - 债券余额29亿元，期限5年，票面利率3.21%[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年7月7日，资金到账和摘牌日7月8日[5][6][8] - 赎回价格103.21元/张，赎回比例100%[6][7] 付息信息 - 按年付息，到期一次还本[15] - 每10张派息32.10元（含税）[24] 税收信息 - 个人等利息所得税税率20%，付息网点代扣[27] - 2021 - 2025年境外机构暂免相关税[27] - 其他持有者自行缴纳利息所得税[28]

上海商业地产现状 - 上海拥有400多家购物中心，约每8万人拥有一家大型购物中心，密度是东京的2.5倍 [3] - 上海人均商业面积仅次于迪拜，是东京的3倍 [4] - 2025年预计新开商业项目约60个，总规模超过300万平米，其中闵行区新开12家商业体量超100万平米 [6] - 第一季度上海社会消费品零售总额增速为负，显示商业供给过剩趋势 [7][10] 商业项目案例研究 - 闵行吴中路爱琴海购物中心（2017年开业，体量50万方）室外商铺空置率达90%，室内部分运营冷清 [16][23][35] - 恒基旭辉天地(The Roof)作为网红打卡地，内街商铺接近50%关闭或装修，消费转化率低 [39][49][51] - 青浦淀山湖东渡蛙城开业不到一年即陷入萧条，从主题乐园沦为电影取景地 [53][55] - 七浦路批发市场租金从峰值7万/月跌至500元/月，部分商铺仅需缴纳物业费即可租赁 [61][62][86] 行业转型与资产处置 - 万达2017-2025年累计出售近90座万达广场，自持数量从500+降至300+座 [99][101][103] - 万科2024年以23.84亿元出售上海七宝万科广场50%股权，20亿元出售南翔印象城48%股权 [109] - 远洋集团40亿元出售北京颐堤港二期64.79%股权，亏损17.63亿元 [112] - 华润考虑出售南翔五彩城等低效资产，聚焦万象城核心产品线 [117][120] 市场分化与趋势 - 七浦路市场出现两极分化：转型高端的圣和圣等商场人流如织，而老兴旺等传统市场空置率达90% [66][73][79] - 新兴商业项目如普陀中海环宇城MAX和徐汇西岸梦中心保持高人气 [127] - 行业整体从规模扩张转向效率提升，进入存量竞争阶段 [122][123][129]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[1] - 截至2025年5月31日，担保余额798.71亿元，占比39.41%[10] - 本次担保后，对外担保总额将为809.34亿元，占比39.93%[10] 贷款情况 - 徐州万欣向交行申请3.01亿元贷款，期限15年[1] - 石狮和安向厦门银行申请1.2亿元贷款，期限15年并提款[5] - 连江宏晟向厦门银行申请1.32亿元贷款，期限15年并提款[7] 资产情况 - 截至2024年12月31日，徐州万欣资产133,366.93万元，净资产93,511.68万元[3] - 截至2025年5月30日，石狮和安资产23,407.97万元，净资产4255.13万元[6] - 截至2025年5月30日，连江宏晟资产27,786.06万元，净资产6,213.86万元[8] 其他 - 公司无逾期担保事项[10]

债券信息 - 债券代码149142，简称20万科06[3] - 债券余额12亿元，期限7年，票面利率3.90%[11] 赎回情况 - 赎回登记日2025年6月18日，资金到账和摘牌日6月19日[4][5][7] - 赎回价格103.90元/张，赎回比例100%[5][6] - 赎回金额120,000万元，兑付利息4,680万元[20] 其他 - 公司已完成赎回，对公司无实质不利影响[18][20]

债券基本信息 - 债券代码149975，简称22万科05，余额29亿元[12][10][13] - 债券期限5年期，当前票面利率3.21%，按年付息到期一次还本[13][14][15] 赎回信息 - 赎回登记日为2025年7月7日，资金到账和摘牌日为7月8日[5][6][8] - 赎回价格103.21元/张，含当期利息且利息含税[6][24] - 债券赎回比例为100%[7] 利息派发 - 每10张债券（面值1000元）派发利息32.10元（含税）[24] - 个人、基金扣税后每10张实际派发25.68元[24] - 非居民企业每10张实际派发32.10元[24] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率为20.00%[27] - 2021 - 2025年境外机构投资境内债券利息暂免税[27]