业绩数据 - 2024年1 - 10月美源光电营收4440.61万元，净利润1416.70万元[5] - 2024年1 - 10月宁波万嘉合营收2219.79万元，净利润168.31万元[10] - 2024年1 - 9月万科营收2198.95亿元，利润总额 - 154.40亿元，归属母公司股东净利润 - 179.43亿元[15] 担保与贷款 - 2023年度股东大会同意公司新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[1] - 截至2024年10月31日，公司担保余额1164.29亿元，占2023年末经审计归属于上市公司股东净资产比重46.43%[17] - 本次担保发生后，公司及控股子公司对外担保总额将为1239.70亿元，占比将达49.43%[17] - 美源光电、宁波万嘉合、公司分别向招行、农行申请贷款并以股权质押担保[2][7][12]

担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[1] - 截至2024年10月31日，担保余额1164.29亿元，占2023年末净资产比重46.43%[11] - 本次担保后，对外担保总额将达1231.09亿元，占2023年末净资产比重49.09%[11] 贷款与授信 - 向平安银行申请22亿元贷款，期限5年，余额3亿元[2][4] - 从深圳农商银行获18亿元授信，期限5年，余额17.44亿元[5] - 向邮储银行贷款本金从16亿变更为9亿，余额8亿[7] 财务数据 - 截至2023年12月31日，资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[8] - 2024年1 - 9月，营业收入2198.95亿元，利润总额 - 154.40亿元，归属母公司股东净利润 - 179.43亿元[8]

会议安排 - 万科第二十届董事会第十一次会议通知于2024年11月8日以电子邮件送达董事[2] - 公司于2024年11月13日前收到全体董事表决意见[2] 议案表决 - 《关于为合营公司绍兴元昊贷款提供担保的议案》表决结果为赞成11票，反对0票，弃权0票[3]

公司财务 - 绍兴元昊2023年末资产402,189万元，负债316,068万元，净资产86,121万元[3] - 2023年营收0万元，利润总额 - 2,519万元，净利润 - 1,893万元[3] - 2024年10月末资产472,961万元，负债308,292万元，净资产164,669万元[3] - 2024年1 - 10月营收55万元，利润总额 - 1,803万元，净利润 - 1,452万元[3] 贷款担保 - 绍兴元昊拟向平安银行申请不超8亿贷款期限调整至2027年5月23日[1] - 万科和大悦城各按50%比例为绍兴元昊提供担保[1] - 公司及杭州元廷担保金额及质押担保均不超4亿[4] - 截至2024年10月31日，公司担保余额1,164.29亿，占比46.43%[6] - 本次担保后，公司对外担保总额将为1,168.29亿，占比46.59%[6] 公司信息 - 绍兴元昊注册资本170,000万元[2]

基金募集 - 中信万科消费基础设施基金募集规模22.34亿元[1] 认缴情况 - 万聚盈通和深圳万科合计认缴12.52157亿元，占比56.05%[2] - 中信金石基金管理有限公司认缴100万元，占比0.04%[2] - 万聚盈通认缴1000万元，占比0.45%[2] - 中信证券投资有限公司认缴19894.3万元，占比8.91%[2] - 泰康人寿认缴78190万元，占比35.00%[3] - 中邮人寿认缴67020万元，占比30.00%[3] - 深圳万科认缴57195.7万元，占比25.60%[3] 份额转让 - 公司有权转让不超36.05%认缴份额给后续投资人[2] - 2024年11月12日深圳万科将30%认缴份额转让给中邮人寿[2]

投资评级 - 万科A（000002.SZ）的投资评级为增持（维持）[1]。 核心观点 - 万科A 2024年1 - 10月销售规模同比收缩销售单价有所下滑但行业排名稳居前列销售规模明显领先于同行业平均水平行业排名持续保持领先地位同时拿地强度有所收缩土储相对充足贷款担保动作频繁融资端获支持力度充分负债结构不断优化维持增持评级[3]。 销售规模相关 - 2024年10月万科A实现销售面积143.9万平方米同比下降28.05%实现销售金额213.6亿元同比下降32.89%2024年1 - 10月累计实现销售面积1474.4万平方米同比下降26.94%实现销售金额2025.5亿元同比下降35.17%2024年10月项目销售单价为14843.64元/平方米同比下降6.73%2024年1 - 10月项目累计销售单价13735.00元/平方米同比下降11.27%据克而瑞数据显示2024年1 - 10月全口径销售金额排名行业第四[3]。 土地储备相关 - 2024年9月万科A获取两宗土地共计占地面积6.9万平方米建筑面积17.2万平方米权益建筑面积4.2万平方米权益地价3.35亿元其中一宗土地位于杭州市西湖区西湖大学站点权益比例20.7%占地面积6.0万平方米综合容积率2.5建筑面积15.0万平方米权益建筑面积3.1万平方米权益地价3.00亿元另一宗土地位于青岛市黄岛区海岸万科城权益比例51.0%占地面积0.9万平方米综合容积率2.4%建筑面积2.2万平方米权益建筑面积1.1万平方米权益地价0.35亿元2024年9月无新增物流地产项目[3]。 财务相关 - 预计2024 - 2026年万科A归母净利润分别为 - 60.5、0.75、27.55亿元EPS分别为 - 0.51、0.01、0.23元当前股价对应PE估值分别为 - 18.8、1504.2、41.2倍[3]。 - 2022 - 2026年万科A营业收入分别为5038.38亿元、4657.39亿元、3540.91亿元、3395.64亿元、3317.13亿元YOY分别为11.3%、 - 7.6%、 - 24.0%、 - 4.1%、 - 2.3%[4]。 - 2022 - 2026年万科A毛利率分别为19.6%、15.2%、9.1%、12.6%、14.3%净利率分别为7.5%、4.4%、 - 2.8%、0.0%、1.4%ROE分别为9.3%、5.1%、 - 2.6%、0.0%、1.2%[4]。

债券发行 - 本期债券发行规模16亿元[4] - 期限7年期，附第5年末发行人赎回等选择权[5] - 票面利率4.11%，前5年固定不变[7] - 发行价格100元/张，按面值平价发行[8] 时间信息 - 起息日为2020年11月13日[10] - 付息日为2021 - 2027年每年11月13日[10] - 兑付日为2027年11月13日[11] - 本次付息债权登记日为2024年11月12日[15] 利息相关 - “20万科08”本次付息每手（面值1,000元）债券派发利息41.10元（含税）[14] - 个人投资者利息所得税征税税率为利息额的20%[17] - 境外机构投资境内债券市场取得债券利息收入暂免征收企业所得税和增值税实施期限为2018年11月7日至2025年12月31日[18] 公司及机构信息 - 公司联系地址为深圳市福田区梅林路63号万科大厦，邮编518000[19] - 公司联系人肖哲，电话0755 - 25606666，传真0755 - 25531696[19] - 主承销商为中信证券股份有限公司，法定代表人张佑君[19] - 登记结算机构为中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司[19] 公告信息 - 公司董事会公告日期为2024年11月11日[20]

业绩总结 - 2024年10月合同销售面积143.9万平方米，金额213.6亿元[2] - 2024年1 - 10月累计合同销售面积1474.7万平方米，金额2025.5亿元[2] 市场扩张 - 2024年9月以来新增开发项目2个，无新增物流地产项目[3][4] - 两个新增项目占地6.9万平方米，计容积率建面17.2万平方米[6] - 两个新增项目需支付权益地价合计3.35亿元[6]

万科企业股份有限公司 关于为银行贷款事项提供担保的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：2024-118 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）之控股子公 司北京绿城银石置业有限公司（以下简称"北京绿城银石"）近期向银行申请贷款，公司之 控股子公司北京万科企业有限公司（以下简称"北京万科"）通过股权质押、信用保证以及 差额补足方式为相关贷款提供担保。 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提 供担保的议案》，同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银 行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额须 不超过人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东大会 决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司总裁对于单笔对外担 保金额低于人民币 125 亿元进行决策。 本次担保事项在上述担保 ...

报告投资评级 - 维持买入评级并调整目标价至11.42元 [2] 报告核心观点 - 行业处于深度调整期万科前三季度营收利润下降开发业务结算及毛利率下降叠加计提减值影响业绩但短期内公开债信用风险较低且多元化业务稳健发展经营性资产释放价值 [1] 根据相关目录分别进行总结 财务状况 - 2024年前三季度营业收入2198.9亿元同比下降24.3%归母净利润为 -179.4亿元同比下降231.7%开发业务结算规模同比 -24%结算毛利率同比下降10.2pct至8.3%投资净收益大幅下滑97%计提减值损失74.7亿元较23年增加36亿元 [1] - 2022 - 2026年营业收入、营业利润、归属母公司净利润等多项财务指标呈现不同程度的同比增长或下降趋势如2024 - 2026年预测归母净利润为 -207.1/ -122.6/21.8亿元 [3] - 万科在2024年1 - 9月累计销售额1812亿同比降幅小于行业及头部房企回款率超100%开展存量资源盘活累计盘活项目36个推进大宗资产交易签约金额233亿新增融资与再融资774亿经营性物业贷合计落地262亿偿还有息负债约700亿元年内已无境内外公开债 [1] - 2024年前三季度经营服务业务稳健物业/租赁/商业/物流仓储收入同比增长12%/4%/2%/ -1%在REITs取得多方面进展 [1] 估值与可比公司 - 可比公司25年PB为0.6X对应目标价11.42元 [2] - 列出保利发展、招商蛇口、华润置地等可比公司的最新价格、PB、每股净资产等估值数据 [5]