担保情况 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，单笔低于50亿可指定高管决策[8] - 本次担保金额10118万元，抵质押期限至支付义务履行完毕[10] - 截至2025年9月30日，公司及子公司担保余额844.40亿元，占2024年末净资产比重41.66%[16] - 本次担保后对外担保总额将为845.42亿元，占比41.71%[16] 资产情况 - 杭州弘望2024年末资产10.23万元，2025年9月末为6795.40万元[11] - 杭州东学2024年末资产6769.47万元，2025年9月末为9682.06万元[12] - 上海万科投资2024年末资产5920892.50万元，2025年9月末为5423597.74万元[14]

担保相关 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[1] - 董事会转授权指定高管对单笔低于50亿元对外担保决策[1] - 本次担保金额合计10118万元[3] - 截至2025年9月30日，公司及控股子公司担保余额844.40亿元，占比41.66%[9] - 本次担保后，对外担保总额将为845.42亿元，占比41.71%[9] - 公司无逾期担保事项[9] 子公司业绩 - 截至2025年9月30日，杭州弘望资产总额6795.40万元，净利润-5359.36万元[4] - 截至2025年9月30日，杭州东学资产总额9682.06万元，净利润-6840.56万元[5] - 截至2025年9月30日，上海万科投资资产总额5423597.74万元，净利润176115.03万元[7] 诉讼情况 - 上海万科投资涉及诉讼金额约0.24亿元[7]

市场整体表现 - 沪指10月27日上涨1.18% [1] - 申万所属28个行业上涨，通信和电子行业涨幅居前，分别为3.22%和2.96% [1] - 传媒、食品饮料、房地产行业跌幅居前，分别为0.95%、0.20%和0.11% [1] - 两市主力资金全天净流出1.36亿元 [1] 行业资金流向 - 电子行业主力资金净流入规模居首，达61.12亿元，行业上涨2.96% [1] - 有色金属行业主力资金净流入25.29亿元，日涨幅2.39% [1] - 电力设备行业主力资金净流出规模居首，达33.54亿元 [1] - 汽车行业主力资金净流出21.76亿元 [1] 房地产行业整体情况 - 房地产行业今日下跌0.11%，位居跌幅榜第三 [1] - 行业全天主力资金净流入450.74万元 [2] - 行业共100只个股，今日上涨32只，涨停3只；下跌60只，跌停2只 [2] - 行业资金净流入个股43只，净流出个股57只 [2] 房地产行业资金流入个股 - 首开股份主力资金净流入居首，达3.69亿元，今日上涨10.08% [2] - 万通发展主力资金净流入9703.92万元，今日上涨5.72% [2] - 中国武夷主力资金净流入4631.12万元，今日上涨3.40% [2] - 资金净流入超千万元的个股共13只 [2] 房地产行业资金流出个股 - 万科A主力资金净流出居首，达1.58亿元，今日下跌0.63% [3] - 深振业A主力资金净流出9695.78万元，今日下跌5.27% [3] - 上实发展主力资金净流出8727.44万元，今日下跌4.19% [3] - 资金净流出超3000万元的个股共6只 [2]

行业投资评级 - 维持房地产行业“优于大市”评级 [3] 核心观点 - 未来五年中央对房地产的重视程度将提升，新房产品将顺应需求趋势提质发展，不合时宜的限制性政策将进一步解除 [1][3] - 供给侧将严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，供应结构以优质地块为主 [1][3] - 房地产市场正步入强者恒强的竞争格局，需求与资源加速向头部城市和蓝筹房企倾斜 [3] - 房地产高质量发展与房价稳定密不可分，未来五年止跌回稳是重要要求，2025年9月70个大中城市均没有出现房价环比上涨城市 [3] 政策导向分析 - 二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，相较十九届五中全会未直接提及房地产内容是一次显著提升 [3] - 全会重申“扩大内需”政策导向，提出“以新需求引领新供给，以新供给创造新需求”、“坚决破除阻碍全国统一大市场建设卡点堵点”等解决方针 [3] - 政策落地更加密集有力，2022年7月至2025年10月期间持续推出保交楼、城中村改造、差别化住房信贷、认房不认贷等多项支持政策 [7] 市场格局与数据 - 核心城市市场集中度提升，以22个集中供地城市为例，2020-2024年销售金额占全国比重30%-44%，2025年前三季度达40% [3] - 土地出让金向核心城市聚集，22城土地出让金占全国比重从2020-2024年的42%-48%上升至2025年前三季度的56% [3] - 价格分化加剧，新房和二手房之间价差继续拉大，中心城区好房好价定向激活高端购买力，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场 [3] 投资建议与公司推荐 - 看好蓝筹竞争格局，推荐开发类公司：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团（A股）及中国海外发展（H股） [3] - 推荐商住类公司：华润置地、龙湖集团 [3] - 推荐物业类公司：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3] - 推荐文旅类公司：华侨城A [3]

核心观点 - 尽管整体房地产市场表现疲软，但一线城市高端住宅项目逆势热销，市场购房主力正从刚需群体转向改善型与高净值人群 [1] - 高端项目凭借其稀缺性、地段价值和产品力，成为房企回笼资金的关键，政策优化也促进了高净值购房需求的释放 [1] - 房企正集中资源在核心城市针对高净值人群发起销售攻势 [1] 深圳市场表现 - 深圳龙岗改善盘中海大运玖章于10月21日晚开盘，一夜实现销售金额超21亿元，大平层产品去化率逾九成 [1][2] - 截至10月24日，中海大运玖章项目备案房源239套，已签认购书房源186套，整体去化率约77.82% [2] - 该项目地块由中海地产于今年1月16日以30.65亿元竞得，溢价率高达70.37%，楼面地价约2.96万元/平方米 [2] - 客户构成以龙岗本地改善型客户为主，同时吸引氢能、半导体等新兴产业的高端人才 [3] - 深圳市2025年四季度计划入市项目共39个，住宅供应约1.01万套，多个豪宅项目排队入市，包括南山、前海、宝安、福田等片区的项目 [5] - 相关片区二手房挂牌价在7.9万-19.8万元/平方米之间 [6] 北京市场表现 - 北京璞樾项目于10月17日开盘，售价在11.46万—12.9万元/平方米之间，累计售出230套房，销售金额达45.65亿元 [8] - 越秀地产在北京推出的和樾系项目表现亮眼，和樾望雲与和樾玉鳴在3月首开当天实现152亿元销售额，刷新北京同期开盘纪录 [8] 上海市场表现 - 上海万科高福云境项目于10月18日开盘，25套总价1.3亿—1.7亿元的大平层即告售罄，销售金额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额 [9] - 该项目均价达21万元/平方米，是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目 [9] - 嘉里金陵华庭二期于9月21日开盘即售罄，套均总价约8200万元的120套房收金98.43亿元 [9] - 上海壹号院套均总价5000万元起，年内四次开盘"日光"，成为2025年上海首个破百亿单盘项目 [9] 广州市场表现 - 广州保利发展旗下保利天曜与保利天奕两大项目年内网签金额合计超百亿元，分别占据单盘销冠与亚军 [10] 产品结构变化 - 高端改善型需求成为市场主要支撑力量，今年三季度四房户型成为新房成交结构中增长最显著的产品类型 [10] - 一线城市四房成交占比达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市也提升至30.9% [10] 市场驱动因素与分化 - 豪宅热销源于核心地段土地资源稀缺、高净值人群需求旺盛以及产品的保值与圈层价值 [11] - 市场呈现分化态势，成都近郊怡湖春晓项目因定价过高，开盘去化率仅45%；武汉武昌源著项目去化率不足三成 [11] - 深圳湾澐玺项目启动全民营销，推荐成交每套奖励现金10万元 [12]

央行流动性操作 - 下周中国央行公开市场将有8672亿元逆回购到期，其中周一至周五分别到期1890亿元、1595亿元、1382亿元、2125亿元、1680亿元 [1] - 下周一将有7000亿元MLF到期，下周三将有5000亿元182天期买断式逆回购到期 [1] 中国关键经济数据发布 - 周一将公布中国9月规模以上工业企业利润 [2] - 周五将公布中国10月官方制造业PMI [3] - 国内成品油将开启新一轮调价窗口 [2] A股市场事件 - 下周共有41只限售股解禁，解禁总市值为487.62亿元 [3] - 解禁市值居前三位的是厦门银行90.14亿元、箭牌家居51.46亿元、伟测科技40.48亿元 [3] - 解禁股数居前三位的是厦门银行13.49亿股、箭牌家居6.2亿股、沈阳机床3.81亿股 [3] - 下周将有3只新股发行，包括丰倍生物、德力佳及北交所中诚咨询 [3] - A股上市公司三季报披露进入尾声，10月27日至31日共有4347家上市公司披露三季报 [5] - 截至10月25日，已披露三季报的1087家公司中，647家前三季度净利润实现同比增长，占比约为59.52% [5] - 55家上市公司发布三季度分红方案，38家公司拟每10股派发现金股利超1元 [5] 全球宏观经济数据与央行决议 - 美联储将于29日公布利率决议，市场普遍预计将降息25个基点至3.75%~4.00%区间 [7] - 美联储主席鲍威尔将在利率决议后召开货币政策新闻发布会 [7] - 日本央行与欧洲央行将于10月30日同日公布利率决议，市场普遍预期两家央行均将维持现行利率不变 [8] - 日本央行行长植田和男、欧洲央行行长拉加德将召开货币政策新闻发布会 [8] - 周四将公布美国三季度实际GDP年化季环比初值 [5] - 周五将公布美国9月核心PCE物价指数同比数据 [5] - 美国联邦政府停摆已进入第四周，可能导致美国第四季度年化GDP增速下降0.45个百分点 [8] 重要公司财报 - 美股"七大科技巨头"中的五家企业——Meta、微软、谷歌母公司Alphabet、亚马逊和苹果将陆续发布财报 [6] - 卡特彼勒、波音等工业企业的财报也可能对市场产生重要影响 [6] - A股市场贵州茅台、比亚迪、万科、中国石化等公司三季报密集披露 [5] 科技行业事件 - 华盛顿特区NVIDIA GTC大会主题演讲将于北京时间10月29日举行，NVIDIA CEO黄仁勋将发表演讲 [9] 国际重要会议 - 2025年亚太经济合作组织领导人非正式会议将于10月31日至11月1日在韩国举行，中美元首将赴韩国 [6] - 2025金融街论坛年会将于10月27日至30日在北京举行，"一行两局一会"主要负责人将做主题演讲 [8]

公司近期土地收购 - 10月22日公司于成都和徐州以合计约5.3亿元底价成功竞得三宗涉宅用地 [1] - 在成都获取两宗相邻地块 总面积约4.63万平方米 规划建筑面积约6.94万平方米 总成交价3.16亿元 [5] - 在徐州获取一宗住宅用地 建筑面积约5.33万平方米 成交价2.13亿元 [6] 公司投资策略 - 当前投资策略为“量入为出、聚焦核心” 通过项目盘活改善现金流 为优质项目投资奠定基础 [1] - 拿地策略整体审慎 以存量资源去化为主 新增投资高度节制 2024年累计获取新项目13个 权益地价总额约55.6亿元 [7] - 采取“小步快跑”的补仓思路 维持适度土地储备 同时不对现金流构成过大压力 [6] - 具体表现为严控增量项目标准 聚焦客户基础好的区域 并积极推动存量土地资源转化 [7] 公司具体操作与资源支持 - 下半年以来在8个城市共拿地11宗 累计拿地金额约33亿元 [8] - 采取联合开发模式分摊风险 例如联合湖北长投以4.69亿元拿下武汉经开区项目 [8] - 依托经营性物业贷盘活存量资产 为拿地提供流动性支持 [8] 行业土地市场趋势 - 2025年前三季度TOP100房企拿地总额为7278亿元 同比增长36.7% 增长主要来自热点城市核心优质地块的争夺 [9] - 土地市场加速分化 宅地出让金前20城市占全国总金额的61% 核心一二线城市如杭州、北京、上海出让金均突破千亿元 [9] - 四季度通常为推地高峰期 规模可占全年四成左右 核心城市优质地块竞争将维持 [11] 行业政策环境与企业建议 - 国务院批准在10个地区开展要素市场化配置综合改革试点 要求深化产业用地市场化改革 [11] - 建议企业积极对接地方政府 推动存量商办用地及闲置土地资源盘活 例如将存量商办项目转为租赁住房等用途 [12]

公司核心事件与人事变动 - 万科董事长辛杰在失联23天后因个人原因辞去万科及深圳地铁的董事长职务 [1] - 万科前CEO祝九胜已被拘留 [7][8] - 辛杰自2025年初接任董事长以来，已9次向万科提供借款，总额超过250亿元 [3] 公司财务状况与债务压力 - 2024年万科归母净亏损高达497.78亿元，创历史记录 [8] - 2025年上半年营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%，归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.25%，为2008年以来最严重的半年度亏损 [9] - 截至2025年6月，公司总负债规模为8729.88亿元，净负债率升至90.38% [10] - 公司现金流约800亿元，但一年内需偿还的债务超过1000亿元，总债务超过4000亿元 [3] - 现金短债比在0.48至0.83之间，均低于安全阈值1 [10] - 存在872亿元合作项目担保，其中23个项目合作方已出现债务违约 [10] - 综合融资成本从2024年的4.4%升至5.2% [10] 公司经营业绩表现 - 2025年上半年合同销售金额691.1亿元，合同销售面积538.9万平方米，同比分别下降45.7%和42.6% [12] - 年销售额较巅峰时期下降约80% [5] - 2025年一季度归母净利润同比暴跌16倍 [9] - 房地产开发项目结算面积同比下降45%，毛利率低至10%的历史低位 [9] 大股东深圳地铁的处境与影响 - 深圳地铁作为万科第一大股东，持股比例为27.18% [12] - 深圳地铁入股万科的综合成本为20.47元/股，截至2025年10月万科股价已跌至不足10元，导致深圳地铁浮亏超过50% [12] - 2024年深圳地铁亏损超过300亿元，2025年一季度又亏损几十亿元 [3] - 2025年上半年深圳地铁营收72.84亿元，同比下降21.67%，净亏损33.61亿元 [12] - 深圳地铁已累计向万科提供借款超过200亿元 [12] 行业背景与未来展望 - 房地产行业进入下行周期，高杠杆模式成为企业负担 [5] - 万科被视为行业转型的缩影，从“好学生”陷入困境 [15] - 公司未来可能面临三种走向：深圳地铁继续输血、部分退出或全面接管 [13] - 公司正通过资产处置、业务转型及科技赋能等方式自救 [15] - 公司能否渡过危机取决于自身自救能力及大股东的决心 [16]

报告行业投资评级 - 维持房地产行业“增持”评级 [4] 报告核心观点 - 2025年前三季度土地市场整体呈现缩量提质态势，三季度较一、二季度市场小幅降温 [2][4][7] - 核心城市聚焦度大幅提升，一二线城市溢价率维持相对高位 [4] - 央国企和头部房企为拿地主力，投资策略趋同且更为积极 [4] 2025年前三季度土地市场缩量提质 - **土地供应与成交规模收缩**：前三季度全国样本城市土地供应建面63,680万平方米，同比下滑15.5%；土地成交建面47,827万平方米，同比下滑8.4% [4][8][17][23] - **土地成交金额逆势上涨**：前三季度土地成交金额15,746亿元，同比上涨6.7%，主要受成交楼面均价同比大幅上涨17.9%至3,292元/平方米拉动 [4][8][23] - **市场表现分化**：一二线城市表现优于三四线，一线城市土地成交金额同比+12.6%，二线城市同比+16.2%，三四线城市同比-3.9% [4][8][23] 优质地块主导与核心城市聚焦度提升 - **楼面均价普遍上涨**：一线城市楼面均价30,399元/平方米（同比+32.4%），二线城市5,809元/平方米（同比+19.9%），三四线城市1,764元/平方米（同比+6.7%） [4][8][27] - **溢价率显著提升**：全国样本城市平均溢价率5%，同比上涨1.4个百分点；一线城市溢价率12.9%（同比+7.3pct），二线城市9.3%（同比+5.3pct） [4][30] - **核心城市热度高**：杭州、深圳、上海、成都等城市溢价率维持高位，分别为29.2%、19.4%、26.8%、15.9% [4][30][38] - **城市集中度加强**：前三季度TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为47%、61%，较2024年全年分别提升13、10个百分点 [4] 央国企为拿地主力与重点房企投资策略 - **央国企主导投资**：前三季度权益拿地金额过百亿的10家房企中，9家为央国企，仅滨江集团1家民企 [4][44] - **拿地强度差异显著**：重点房企中滨江集团拿地强度最高，为91.2%；招商蛇口、建发房产、中国金茂拿地强度超过50% [4][44][45] - **头部企业集中度提升**：销售百强房企中TOP10的新增货值占比为68%，较2024年提升6个百分点 [49] 投资建议 - **推荐标的**：涵盖开发类（A股如万科A、保利发展等；H股如中国海外发展等）、商住类（华润置地、龙湖集团）、物业类（万物云、华润万象生活等）及文旅类（华侨城A）公司 [4][53]

合作项目概述 - 深圳市地铁集团有限公司与万科集团旗下长租公寓品牌泊寓正式签署协议，将深铁前海时代4号地块商务公寓交由泊寓运营[1] - 该项目是双方自2024年4月签订租赁运营合作框架协议后首个正式落地项目，标志着在住房租赁领域的融合发展迈出新一步[1] - 项目将引入泊寓管理的高端公寓品牌富瑞斯，为前海片区高端人才及商务精英提供373套服务式公寓[1] 合作背景与资产基础 - 2024年4月28日，深圳地铁置业集团有限公司与泊寓签署深铁项目租赁运营合作框架协议，双方将对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营[3] - 深铁置业总开发规模达1819万平方米，在建体量1104万平方米，连续十年销售额破百亿，为租赁运营合作提供了坚实的资产基础[3] - 战略协议签订后，双方仅用4个月即宣布推出首个合作项目，结合了深铁置业的项目资产优势与泊寓的品牌影响力和运营优势[3] 项目区位与定位 - 合作项目坐落于深铁置业打造的超百万方TOD地标综合体深铁前海时代，涵盖住宅、办公、酒店、商业、公园、学校等多功能业态[3] - 项目占据核心区位优势，邻近地铁1号线鲤鱼门站，紧挨华润万象商圈，休闲、教育等配套优质且步行10分钟即可抵达，"轨交+租赁"优势凸显[3] - 为匹配前海片区高端居住综合区定位，泊寓将以富瑞斯标准打造服务式公寓，为注重品质生活的商务人士提供高品质租住服务[5] 泊寓品牌实力与市场地位 - 万科泊寓已成长为国内长租公寓领域的标杆品牌，于2023年宣布实现业务盈利，规模、效率、纳保量三项关键指标均位列行业第一[6] - 截至稿前，万科长租公寓业务累计管理规模超28万间，其中纳保房源超13万间，出租率近95%，客户满意度长期保持95%以上[6] - 业务服务品质已获超5700家企业客户认可，包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业，并实现了RIETs等不动产基金的突破[6] 合作意义与行业影响 - 此次合作是泊寓与深铁集团融合发展的最新落地实践，有助于深铁资产的良性循环和万科长租公寓业务的发展[5] - 合作体现大股东对万科长租公寓业务的充分认可，用实际行动对其发展给予了大力支持[5] - 富瑞斯品牌已进驻深圳、成都、济南、苏州等城市，获评2024中国房地产产品力TOP100发布"全国十佳高端公寓产品系"，得到市场和行业认可[5]