证券代码：524484 证券简称：25 蛇口 02 证券代码：524485 证券简称：25 蛇口 03 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年面向专业投资者 公开发行公司债券（第二期）票面利率公告 本公司及其董事、高级管理人员保证公告内容真实、准确和完整，并对公告中 的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。 （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（公章） 年 月 日 （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 招商证券股份有限公司（公章） 年 月 日 （本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年面向专业 投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告》之签章页） 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"）发行不超过人 民币 129.30 亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证监许可[2025]1210 号文注册。招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 ...

指数整体表现 - 深证国企ESGR指数10月22日报收1592.08点，下跌0.02% [1] - 指数当日成交额为301.97亿元，换手率为0.94% [1] - 指数成份股中24家上涨，21家下跌，通裕重工领涨3.95%，广东宏大领跌5.35% [1] 十大权重股表现 - 前三大权重股为海康威视（权重9.64%）、京东方A（权重9.31%）、五粮液（权重8.62%） [1] - 十大权重股中涨幅最大为海康威视，上涨2.73% [1] - 十大权重股中跌幅较大为招商蛇口（-1.50%）、中航光电（-1.43%）、浪潮信息（-1.03%） [1] 成份股资金流向 - 指数成份股整体主力资金净流出3.4亿元，游资净流入2.14亿元，散户净流入1.26亿元 [1] - 海康威视获主力资金净流入3.74亿元，净占比11.31% [2] - 中材科技、云铝股份、中钨高新分别获主力资金净流入1.41亿元、1.37亿元、1.11亿元 [2]

融资相关 - 公司获批面向专业投资者公开发行不超129.30亿元公司债券[1] 时间安排 - 原簿记建档时间为2025年10月22日15:00至18:00[1] - 簿记建档结束时间延长至2025年10月22日19:00[1]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年1-9月，全国土地市场呈现“量缩价升”格局，百城宅地成交建面同比下降但成交均价同比上升，市场热度向高能级核心城市集中[1][4] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现“止跌企稳”[4][117] - 投资建议聚焦结构性机会，关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块[5][118] 百城土地市场供需总结 - **整体供需**：2025年1-9月，百城土地成交建面8.24亿平，累计同比-7.2%；百城供应土地建面9.77亿平，累计同比-11.9%[11] - **住宅用地供需**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交建面1.54亿平，累计同比-6.2%；百城住宅类用地供应建面1.97亿平，累计同比-16.5%[20] - **分能级城市供应**：一线城市住宅用地供应建面726万平（累计同比-26.9%），二线城市供应建面8,753万平（累计同比+1.4%），三线城市供应建面10,217万平（累计同比-26.8%）[1][29][39][47] - **分能级城市成交**：一线城市住宅用地成交建面613万平（累计同比-23.6%），二线城市成交建面6,893万平（累计同比+8.2%），三线城市成交建面7,940万平（累计同比-14.5%）[1][29][39][47] - **供需比**：2025年1-9月，百城中一、二、三线城市的住宅类用地供需比分别为1.2、1.3、1.3[29][39][47] 百城土地市场价格总结 - **整体地价**：2025年1-9月，百城土地成交楼面均价1,703元/平方米，累计同比+10.4%[55] - **住宅用地价格**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交楼面均价6,847元/平方米，累计同比+17.1%[1][55] - **一线城市价格**：2025年1-9月，一线城市住宅类用地成交楼面均价41,137元/平方米，累计同比大幅+42.0%[1][66] - **二线城市价格**：2025年1-9月，二线城市住宅类用地成交楼面均价7,628元/平方米，累计同比+13.1%[1][69] - **三线城市价格**：2025年1-9月，三线城市住宅类用地成交楼面均价3,522元/平方米，累计同比+8.9%[1][77] 重点房企拿地情况总结 - **TOP50房企拿地价值**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储价值8,476亿元，累计同比大幅+63.9%[82] - **TOP50房企拿地面积**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储面积4,856万平，累计同比+5.5%[87] - **新增土储价值排名**：2025年1-9月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,124亿元）、招商蛇口（941亿元）、绿城中国（632亿元）[2][90] - **新增土储面积排名**：2025年1-9月，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（383万平）、绿城中国（287万平）、保利发展（279万平）[2][90] 核心城市土地市场总结 - **30城市场热度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面7,430万平（累计同比+5.2%），成交总价8,671亿元（累计同比+31.8%），成交楼面均价11,670元/平（累计同比+25.3%），整体溢价率11.1%（同比+5.9个百分点）[3][98] - **市场集中度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面占百城比重48.1%，但其成交总价占百城比重高达82.0%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重47.0%[4][104] - **价格梯队**：2025年1-9月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为26,845元/㎡、11,833元/㎡、6,847元/㎡，呈现明显梯度[4][104] - **高溢价地块**：2025年9月，光大核心30城成交的165宗宅地中，有7宗溢价率超过20%，占比约4.2%[115] 投资建议总结 - **主线一（稳健龙头）**：看好产品美誉度高、销售排名持续提升、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，推荐招商蛇口、保利发展、中国金茂等[5][118] - **主线二（存量运营）**：看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港、新城控股等[5][118] - **主线三（物业服务）**：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5][118]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：增持 [4] 报告核心观点 - 2025年9月地产行业仍处下行通道，前端投资降幅加剧，传统周期下价格仍有压力 [2] - 新房与二手房价格差拉大，新项目的边际效益在递减 [2] - 前9月地产投资累计同比下降13.9%，预计全年下降将超过10%，对应投资额减少约1万亿元，如何对冲地产投资下滑成为市场焦点，预计城市更新和新科技基建是有力补充 [5] - 企业策略转向“抛开库存、仅看新增”，聚焦好地段、好品质的新项目以获取好销售和好利润，该趋势预计将持续 [63] 2025年1-9月行业整体数据表现 - 开发投资完成额累计67,706亿元，同比下降13.9% [8][11][12] - 商品房销售额累计63,040亿元，同比下降7.9% [8][11][27] - 新开工面积累计4.54亿平方米，同比下降18.9% [8][11][18] - 竣工面积累计3.11亿平方米，同比下降15.3% [9][11][18] - 房企到位资金累计72,299亿元，同比下降8.4% [8][9][11][46] 2025年9月单月数据环比变化 - 开发投资完成额环比下降9.9% [8] - 商品房销售额环比上升47.3% [8] - 商品房销售面积环比上升48.5% [8] - 新开工面积环比上升21.8% [8] - 竣工面积环比上升29.1% [8] - 开发资金来源环比上升13.5% [8] 投资与开发指标深度分析 - 住宅开发投资累计52,046亿元，同比下降12.9%，占房地产开发投资比重为76.9% [12] - 2025年1-8月土地购置费为23,751.87亿元，同比减少10.2% [14] - 房屋施工面积64.86亿平方米，累计同比下降9.4% [18] - 单月投资增速已降至-21.3%，新开工面积和销售金额降幅收窄至-15.0%和-12.4%，分别收窄4.8和2.4个百分点 [5][62] 销售市场表现与结构分化 - 商品房销售面积累计6.58亿平方米，同比下降5.5% [11][27] - 住宅销售额同比下降7.6%，办公楼销售额同比下降8.1%，商业营业用房销售额同比下降12.8% [27] - 一线城市商品住宅销售面积2,010万平方米，累计同比上升1.6%，销售额9,421亿元，累计同比持平 [30][32] - 二线城市商品住宅销售面积10,856万平方米，累计同比下降0.6%，销售额17,284亿元，累计同比下降4.4% [30][32] - 三四线城市商品住宅销售面积42,197万平方米，累计同比下降8.1%，销售额28,624亿元，累计同比下降12.6% [30][32] - 9月新房市场部分城市如北京、上海、杭州出现环比上涨，而70大中城市二手房市场无环比上涨城市 [5][63] 库存与资金状况 - 截至2025年9月末，全国商品房待售面积7.59亿平方米，去化周期为8.99个月 [38][45] - 35城月度可售面积3.18亿平，库存出清周期22.18个月；一线、二线代表、三四线代表城市库存出清周期分别为12.68个月、24.34个月、26.45个月 [39] - 2025年1-9月销竣比为2.11 [38][44] - 资金来源中国内贷款累计11,294亿元，同比下降1.4%；自筹资金累计26,111亿元，同比下降9.3%；个人按揭贷款累计9,884亿元，同比下降10.6% [9][48] 投资建议与推荐标的 - 推荐关注四类企业：开发类、商住类、物业类、文旅类 [5][61] - 具体推荐标的包括：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正、华侨城A [5][61] - 短期以扩张型公司为首选 [63]

行业经营策略转变 - 房地产企业转变经营策略，注重“以销定产”以加速资金回流，并致力于打造高科技含量、高居住体验的“好房子”来塑造差异化竞争优势 [1] - 市场对于高品质居住需求升级，高端改善型产品成交占比提升，“好房子”成为衡量居住品质与满足高端改善需求的关键标尺，房企应着力打造高品质产品以适应市场需求变化 [11][18] 2025年1-9月厦门房企销售业绩 - 厦门市房地产企业销售额TOP10企业商品房签约金额合计约460.27亿元，TOP10企业商品房累计签约面积153.87万平方米 [1][2] - 建发房产、国贸地产和厦门轨道集团销售金额居前三位，建发房产销售额110.20亿元，销售面积30.19万平方米位列第一 [1][2][3] - 销售额TOP10门槛值为19.53亿元，销售面积TOP10门槛值为5.32万平方米 [3] - 厦门房地产市场格局呈现“国央领航、本土扛鼎”特点，建发房产等本土企业成为中坚力量 [2] 住宅市场价格走势 - 2025年9月厦门市新建商品住宅价格为28696元/平方米，环比下跌0.55%，同比下跌2.03%，新房价格指数连续五个月小幅下滑 [4] - 2025年9月厦门二手住宅成交价格为42721元/平方米，环比下跌1.14%，同比下跌13.23% [7] 住宅市场供求与表现 - 2025年1-9月厦门新建商品住宅累计供应量110.85万平方米，同比增加51%，累计成交量110.70万平方米，同比增加4% [8] - 2025年9月多个新盘入市带动供应量升至27万平方米，创2023年以来次高位，环比增加398%，同比增加182% [8] - 2025年9月新房成交面积约为9.73万平方米，环比增加18%，同比增加19%，市场活跃度在8月达阶段性低位后于9月回升 [8] - 截至2025年9月末，厦门房地产市场库存规模约为262.32万平方米，环比增加7%，去化周期为15.91个月，环比增加0.95个月 [14] 产品成交结构变化 - 2025年以来厦门新建商品住宅市场高端改善及豪宅产品成交占比提升，分别为12%和7%，较2024年全年分别提升2.77个百分点和0.18个百分点 [11] - 2025年以来刚需、刚改及再改产品成交占比分别为44%、26%和11%，较2024年全年分别下滑0.41个百分点、2.45个百分点和0.10个百分点 [11] - 2025年9月单月，刚需产品成交占比为28%，环比下滑7.41个百分点，刚改型产品成交占比约为39%，环比增加8.22个百分点 [11] 区域市场表现 - 2025年1-9月集美区、湖里区和同安区商品住宅成交规模居全市前三位，分别为27.59万平方米、23.86万平方米和18.03万平方米，成交占比分别为25%、22%和16% [15] - 岛内的思明区和湖里区成交均价居前列，分别为69944元/平方米和60189元/平方米，岛外的海沧区成交均价为31756元/平方米 [15]

房地产市场整体表现 - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比全部下降，同比降幅继续呈收窄态势 [1] - 2025年1-9月上海市房地产开发投资比去年同期增长2.2% [1] 房地产ETF及个股表现 - 房地产ETF基金今日逆势上涨1.41% [1] - 持仓股票盈新发展、珠免集团、光明地产、天保基建涨停 [1] - 房地产ETF基金紧密跟踪中证全指房地产指数 [1] 指数权重股构成 - 中证全指房地产指数前十大权重股为保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场、衢州发展、滨江集团、新城控股、万业企业、万通发展 [1]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[2] 报告核心观点 - 2025年第三季度土地市场整体压力仍然较大 供应量 成交量和出让金均同比下降 但市场呈现供需回归理性 流拍率改善以及一线城市溢价率显著上升的结构性特征[5][9][44] - 投资方面 当前房地产销售市场与土地市场仍处于修复期 政策环境保持宽松 预计板块估值将随政策保持修复态势 建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企及物业公司[9][44] 2025Q3全国土地供应及成交情况 推出建面与土地出让金 - 土地推出建面方面 2025年Q3全国供给土地规划建面7.60亿平方米 同比增速为-9.42%[5][12] - 土地出让金方面 2025年Q3全国实现土地出让金0.68万亿元 同比增速为-9.74%[5][12] - 从单月表现看 2025年7-9月全国全口径推出建面分别为2.15亿平方米 2.35亿平方米 3.10亿平方米 同比变化为-10.59% -12.30% -6.22%[16] - 各月全口径成交用地建面分别为1.25亿平方米 1.17亿平方米 1.51亿平方米 同比变化为-8.96% -9.17% 0.27%[16] - 全口径出让金分别为2180.76亿元 1680.11亿元 2920.84亿元 同比变化为5.50% -26.07% -7.97%[16] 溢价率 - 2025年Q3土地出让平均溢价率为4.56% 相比2024年Q3上升0.81个百分点[5][26] - 分城市能级看 2025年Q3一线 二线 三四线城市土地出让溢价率平均值分别为18.18% 2.60% 3.02%[5][26] - 2025年9月单月全国 一线 二线 三四线溢价率分别为3.13% 11.86% 1.50% 3.05%[5][26] - 分区域看 2025年9月东北 珠三角 中西部 长三角 环渤海溢价率分别为0.99% 1.69% 3.16% 3.17% 4.23%[26] - 台州市2025年Q3溢价率大于20%的地块数为18块 数量突出[26] 流拍率 - 2025年Q3平均流拍率为10.16% 2024年Q3流拍率为16.86% 同比下降6.69个百分点[6][30] - 2025年Q3的7-9月流拍率分别为13.17% 14.60% 4.67%[6][30] 高总价及高溢价率地块的城市分析 高总价地块分布 - 2025年Q3高总价地块数共有4宗 主要分布在一线城市[33] - 总价超过50亿元的地块中 上海有3块 深圳有1块[33] - 具体地块包括深圳市新安街道住宅用地（成交总价86.4亿元） 上海市虹口区北外滩地区hk315-11地块（64.719亿元） 普陀区W060401单元A03D-01地块（62.14亿元） 静安区C050202单元053-b-1地块（53.6346亿元）[37] 高溢价率城市数量 - 全口径土地溢价率超过20%的城市数量 2025年7月为13城 8月为19城 9月为12城 呈现先升后降趋势[8][40] - 全口径土地溢价率超过30%的城市数量 2025年7月为7城 8月为10城 9月为7城[8][40] - 住宅口径土地溢价率超过20%的城市数量 2025年7月为11城 8月为17城 9月为15城[40] - 住宅口径土地溢价率超过30%的城市数量 2025年7月为6城 8月为13城 9月为12城[40] 各省市土地出让金 - 2025年Q3有14个省份及直辖市累计出让金同比为正增长[46] - 增速排名前列的包括黑龙江（同比+198.60%） 新疆建设兵团（+164.55%） 甘肃（+132.87%） 吉林（+114.50%） 重庆（+84.28%） 青海（+55.14%）[46] - 从绝对数值看 江苏 浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三[8][46] 重点公司关注 - 报告重点覆盖公司包括保利发展 招商蛇口 招商积余 华润万象生活 保利物业等[2] - 投资建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企如招商蛇口 滨江集团 华发股份等 以及物业板块的华润万象生活 中海物业 保利物业 招商积余 绿城服务等[9][44]

房地产中介行业规范 - 广州房地产中介协会发布倡议书 呼吁抵制以承诺返还佣金方式争抢新房客源的行为 [1] - 返佣行为已造成交易纠纷激增 市场秩序扭曲及行业形象受损 [1] - 返佣诱发离职失联和逃佣等风险 形成劣币驱逐良币效应 侵蚀从业人员合理报酬与行业诚信基础 [1] 土地市场交易动态 - 武汉市集中出让18宗地块 其中17宗以起始价成交 总成交面积约38万平方米 总成交金额14.25亿元 [2] - 成交的6宗涉宅地块均由地方国资或产业平台底价摘牌 [2] - 此次土地出让在民营房企参与不足的背景下进行 国资托底成为常态 [2] 商品房供应计划 - 深圳市公布2025年第四季度商品房供应计划 预计有39个项目取得预售 总供应面积160.19万平方米 房源12334套 [3] - 截至10月16日 住宅项目供应面积为130.75万平方米 房源10112套 占总供应量的82% [3] - 充足的商品房供应有望加速本地房企的去化与资金回笼 [3] 房企融资活动 - 招商蛇口计划发行规模不超过40亿元的公司债券 债券起息和发行日为2025年10月23日 [4] - 品种一“25蛇口02”为3年期固定利率债券 票面利率预设区间为1.50%至2.50% [4] - 品种二“25蛇口03”为5年期固定利率债券 票面利率预设区间为1.70%至2.70% [4] - 发债目的为补充公司营运资金和置换高息负债 契合其优化债务结构的需求 [4] 上市公司监管与治理 - 梦洁股份收到湖南证监局行政监管措施决定书 公司存在跨期冲减营业收入以及职工薪酬与社保跨期计提等情形 [5] - 公司及相关责任人姜天武、涂云华、李云龙被采取责令改正及出具警示函的监管措施 并记入证券期货市场诚信档案 [5] - 该事件暴露公司经营隐患 市场对其财报真实性及治理能力的信任度可能受到冲击 [5]

财务数据 - 截至2025年6月末，公司股东权益为2789.45亿元，合并口径资产负债率为67.86%，母公司报表口径为82.08%[10] - 2022 - 2024年度年均可分配利润为487402.39万元[10] - 最近三年及一期经营活动现金流净额分别为221.74亿元、314.31亿元、319.64亿元及 - 20.06亿元[50] - 最近三年及一期末存货净额分别为4115.49亿元、4167.02亿元、3691.83亿元及3829.08亿元[17] - 2024年度公司开发业务收入占营业收入比重87.38%[18] - 近三年，公司母公司投资收益分别为4.21亿元、17.46亿元、192.76亿元，占母公司营业利润比例为86.23%、66.19%和104.36%[20] - 最近三年及一期，公司归属于母公司所有者净利润分别为42.64亿元、63.19亿元、40.39亿元及14.48亿元[20] - 最近三年及一期，公司非经常性损益分别为8.77亿元、5.87亿元、15.89亿元及4.86亿元，占净利润比重分别为9.63%、6.45%、37.94%和27.95%[21] 债券发行 - 本次债券于2025年6月12日获证监会注册，面值不超129.30亿元，本期为第二期，发行规模不超40亿元[9] - 本期债券仅面向专业机构投资者发行，上市后仅限专业机构投资者交易[24] - 发行人主体评级为AAA，评级展望为稳定，本期债券无评级[27] 股权交易 - 拟发行股份购买南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权，交易完成后对招商前海实业持股比例由83.10%增至85.99%，权益比例提升约13.65%[13] - 拟向不超35名特定投资者非公开发行普通股募集配套资金，金额不超85亿元[13] 股份回购 - 公司拟回购股份资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元，回购价格不超过15.68元/股[22] 优先股发行 - 2025年9月13日，公司发布向特定对象发行优先股预案，发行优先股数量不超过8200万股，募集资金总额不超过82亿元[28][29] 行业数据 - 2020 - 2024年全国商品房销售额分别为17.36万亿元、18.19万亿元、13.33万亿元、11.66万亿元、9.68万亿元[15] - 2020 - 2024年全国商品房销售面积分别为未提及、17.94亿平方米、13.58亿平方米、11.17亿平方米、9.74亿平方米[15] - 2025年1 - 6月全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.42万亿元，下降5.5%[15] 公司风险 - 公司面临销售、市场竞争、去库存、地域集中等风险[63][64][65][67] - 公司面临原材料价格波动、开发及销售周期长、安全生产等风险[68][69][71] - 公司面临子公司管理、人力资源管理、资金管理等管理风险[73][74][75] 公司历史 - 1992年2月19日招商局蛇口工业区有限公司注册成立，设立时注册资本20,000万元，招商局集团持股100%[141] - 1998年7月招商蛇口企业类型变更为有限责任公司，注册资本增加至3亿元[142] - 2002年8月招商蛇口注册资本增加至22.36亿元[144] 子公司情况 - 截至2024年末，发行人有多家持股比例高于50%但未纳入合并范围的公司[177] - 截至2024年末，发行人有多家持股比例不高于50%但纳入合并范围的公司[179] - 深圳市乐享置业有限公司2024年末负债下降、净资产上升，2024年度营业收入、净利润大幅上升[180] - 深圳招商房地产有限公司2024年末总资产、负债下降，2024年度净利润下降，开发业务毛利率同比降低[180] 公司治理 - 公司董事会由9名董事组成，目前现任8名董事[76] - 公司设总经理1名，副总经理若干名[197] - 总经理对董事会负责，有多项职权，如主持生产经营管理等[197][198]