基金市场与ESG产品周报 - 金融地产主题基金热度延续，净值上涨1.45% [3] - 国防军工基金净值呈现小幅回调 [3] - 国内新基市场热度回升，新成立基金24只，新发行基金34只 [3] - 不同投资范围ETF资金均呈现净流出，大盘宽基ETF合计流入-128.90亿元 [3] - 红利主题基金资金净流出显著，商品ETF资金流向转为流出 [3] - 科创、TMT主题ETF资金流入占优 [3] 石油化工行业周报 - 中美暂停实施加征关税，需求预期向好驱动油价反弹 [4] - 布伦特原油报收65.33美元/桶，较上周上涨2.3% [4] - WTI原油报收61.93美元/桶，较上周上涨1.4% [4] - 持续看好"三桶油"及下属油服企业 [4] 基础化工行业周报 - 政策密集出台助力低空经济发展 [5] - 2025年我国低空经济市场规模预计达1.5万亿元 [5] - 2035年市场规模有望达3.5万亿元 [5] - 持续看好MXD6产业链 [5] 建筑建材行业周报 - 2024年12月后公募REITs新基上市首日多涨停 [6] - 上市涨幅空间主要由评估基准日与上市日期所对应的无风险收益率差值产生 [6] - 建议参考一二级可供分配收益率差值研判新基上市涨幅空间 [6] - 需将新基资产质量与同业态产品进行对标分析 [6][7] 社消零售数据 - 2025年4月社消零售总额3.72万亿元，同比增长5.1% [8] - 限额以上企业商品零售额1.38万亿元，同比增长6.6% [8] - 1-4月社消零售总额16.18万亿元，同比增长4.7% [8] - 金银珠宝类4月同比增长25.3% [8] - 国补品类延续高增，体育娱乐、家电等品类增速维持双位数 [8] 新城控股动态跟踪 - 2025年4月租金收入10.6亿元，1-4月累计42.8亿元 [9] - 出租物业总数174个，总建筑面积1604.4万平方米 [9] - 4月合同销售金额17.6亿元，同比下降52.5% [9] - 1-4月合同销售金额68.6亿元，同比下降56.2% [9]

报告行业投资评级 - 强大于市 [1] 报告的核心观点 - 二季度数据走弱，4月全国商品房销售面积和均价同比下降，政策落地及效果对巩固房地产市场“稳定态势”至关重要 [9] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或具α属性，困境反转标的或有更大估值修复弹性 [9] - 建议关注四条主线，包括基本面稳定的房企、“小而美”房企、经营有变化的房企和受益于二手房修复的经纪公司 [9] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 本周新房成交面积环比转正、同比降幅扩大，二手房成交面积环比转正、同比降幅收窄，新房库存面积与去化周期环比上涨、同比下降 [19] - 40个城市新房成交套数和面积环比上升、同比下降，分能级看各线城市表现有差异 [20] - 12个城市新房库存套数和面积环比微增、同比下降，去化周期有不同变化 [32][43] - 18个城市二手房成交套数环比下降、同比上升，成交面积环比上升、同比下降，各能级城市表现不同 [51] 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨，不同能级城市表现各异，溢价率有不同变化 [63] - 百城全类型成交土地规划建面环比升、同比降，总价环比降、同比升，楼面均价环比降、同比升，溢价率同环比上升 [64] - 百城成交住宅土地规划建面环比降、同比升，总价环比降、同比升，楼面均价环比降、同比升，溢价率环比降、同比升 [83] 本周行业政策梳理 - 中央住建部召开支持民营经济发展推进会，中办、国办印发城市更新行动意见 [98] - 地方多地出台人才政策、购房补贴、公积金政策等 [99][100] 本周板块表现回顾 - 大盘指数上升，行业板块涨跌幅有差异，房地产行业绝对收益下降、相对收益上升，PE下降 [106] - A股和港股房地产公司涨跌幅靠前和靠后的公司各有不同 [112] 本周重点公司公告 - 高管变动涉及新城悦服务、金融街物业等多家公司 [115][120] - 股权变动包括荣盛发展、万通发展等公司 [115][118] - 经营数据涉及中国海外发展、中国金茂等多家公司 [116][120] - 其他重要公告包括恒大停牌、招商蛇口评级维持等 [117][122] 本周房企债券发行情况 - 本周房企国内债券总发行量环比降、同比升，总偿还量同环比降，净融资额为30.8亿元 [123] - 发行量最大的房企为上海地产住房发展、中海宏洋地产，偿还量最大的为首开股份、兴泰控股、金辉集团 [123]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2024年开发房企整体营收萎缩、大面积亏损、现金流承压，头部国央企在营收、盈利、融资等方面具备显著竞争优势，未来行业或延续去杠杆趋势，持续拿地、融资顺畅、布局核心的房企有望领先行业企稳，但目前仍面临销售规模下行、毛利率低位、减值压力等问题 [1][2][5] - 基于政策、行业竞争格局、城市组合销售表现、供给侧政策等因素，建议关注相关房地产股票，2025年以政策为核心主导力量，需注重节奏和仓位控制 [6] 根据相关目录分别进行总结 开发房企年报综述：2024年行业大面积亏损，现金流持续承压 - 2024年开发房企整体营收4.33万亿元，同比-19.2%；净利润-3763亿元，较2023年大幅下行；归母净利润-3740亿元，-771.4%；毛利率15.3%，-1.9pct；归母净利润率-8.6%，-7.8pct；在手现金规模1.63万亿元，-19.4% [13] - 行业销售规模于2021年见顶，营收于2024年明显下滑，盈利能力弱化及房价下跌带来减值压力，压制行业利润，销售低迷拖累回款，融资端承压，导致在手现金下降 [14] 重点房企财务及经营分析 营收因结转资源减少而承压，重点房企营收表现领先行业 - 2024年重点国央企营收同比-7.4%，重点民企同比-22.9%，重点房企营收占全行业168家开发房企营收比重达50.0%，头部国央企营收未来2 - 3年仍将领先行业 [41] - 2024年有2家房企营收超3000亿元，1家超2000亿元，5家超1000亿元；5家营收增长，9家负增长 [42] 开发业务毛利率继续承压 - 2024年重点国央企毛利率14.6%，同比降2.3pct，剔除万科后15.6%，降1.8pct；重点民企毛利率16.4%，同比降1.2pct，主要因高价地项目结转和新房价格下行 [47] - 主营业务含商业运营及持续聚焦核心城市拿地的房企毛利率表现较好，如华润置地毛利率21.6%领先，部分房企毛利率降幅较大 [48] 销管费用率继续上行，头部房企费用率优势明显 - 2024年重点国央企与民企营收口径销管费用率分别为4.9%、5.9%，销售额口径为4.5%、6.7%，销售额口径费率趋势上行，费用总支出有控制但费用率仍上升 [49] - 滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等头部房企费用率低且市场下行时费用率提升幅度小，部分房企费率逆势降低 [53] 投资收益大幅下行，国央企并表比例趋势性抬升 - 2024年重点国央企与民企投资收益同比分别-72.3%（剔除万科后-37.8%）、-53.4%，行业承压使非并表项目收益同步承压 [60] - 国央企转变开发模式，并表项目比重趋势提升，民企选择余地有限，投资收益占净利润比重国央企小幅提升，民企降低 [62][63] 全面计提减值，是拖累2024盈利的核心因素之一 - 2024年重点国央企计提资产减值规模422.7亿元，重点民企38.8亿元，14家房企全部计提，减值对2024年净利润平均拖累幅度40.0% [38][72] - 华润置地等部分房企计提规模大，中国海外发展等部分房企计提少，部分房企减值拖累利润小，部分超过50%，未来核心城市拿地等头部房企减值压力或较轻 [73] 归母净利润下滑趋势未止，未来头部房企业绩有望率先企稳 - 2024年重点国央企归母净利润同比-95.7%（剔除万科金地后-26.9%），民企同比-15.0%，重点房企业绩跑赢行业 [84] - 2024年重点国央企和民企归母净利润率分别为0.2%（剔除万科金地后4.1%）、4.8%，持续拿地等房企有望领先企稳，但利润仍有压力 [85] - 2024年归母净利润排名前三为华润置地、中国海外发展、龙湖集团，部分房企增长，多数下滑，部分房企归母净利率领先 [89] 国央企融资保持稳定，财务优势突出 - 2024年重点国央企有息负债同比微增0.7%，民企同比减少8.0%，未来行业或延续去杠杆趋势 [40][96] - 重点房企2024年融资成本整体下降，招商蛇口等融资成本低，部分房企降幅明显，部分房企现金短债比低于1倍，流动性有压力 [102] - 重点国央企货币资金2024年同比微增0.8%，民企同比下降14.0%，重点房企2024年各类现金流净额有收缩，将谨慎拿地确保现金流安全 [107] 销售：头部国央企持续跑赢行业，继续看好土储聚焦核心城市的房企 - 2024年重点国央企和民企销售金额同比-22.7%、-37.2%，销售面积同比-23.3%、-37.6%，销售均价微增0.7%、0.5%，头部国央企销售表现优于全行业 [119] - 2024年保利发展、中国海外发展销售金额超3000亿元，部分房企超2000亿元或1000亿元，中国海外发展销售额正增，其余多数房企双位数下降，看好土储聚焦高能级城市的房企 [120] 拿地：投拓意愿普遍低迷，头部房企聚焦高能级城市 - 文档未提及相关具体内容 重点房企估值表 - 文档未提及相关具体内容 投资建议 - 维持行业“增持”评级，关注基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等类型企业 [6][9]

房地产市场表现 - 4月全国新建商品房销售面积和金额同比降幅分别走阔至-2.1%和-6.7%，3月分别为-0.9%和-1.6% [1] - 高频口径新房销售面积同比转负至-14%，3月同比+2% [1] - 4月一、二手房总销量同比增幅降至个位数水平，130城二手住宅挂牌套数较3月末+1.0% [1] - 4月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅走阔至-1.3%，此前6个月环比跌幅均不超过-0.5% [1] - 4月中介口径80城二手住宅成交量指数同比增幅收窄至+13%，3月同比+45% [2] - 备案口径15城二手房成交面积同比增幅收窄至+17%，3月同比+32% [2] 房地产投资与开工 - 4月房企到位资金同比跌幅走阔至-5.3%，3月为-3.9% [4] - 4月房地产投资同比跌11.3%，3月为-10.0% [4] - 4月新开工面积同比跌22%，3月为-18% [4] - 4月竣工面积同比跌28%，3月为-12% [4] - 4月末施工面积同比跌9.7%，3月末为-9.5% [4] - 1-4月300城宅地成交建面和金额分别同比增长5%和34%，2024年分别为-22%和-27% [4] 政策动态 - 近期下调公积金贷款利率0.25个百分点 [3] - 4月底政治局会议提及"有力有序推进城中村和危旧房改造" [3] - 5月中旬中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 [3] 投资建议 - A股推荐招商蛇口(001979)、城建(600266)、金地(600383)，相关标的还有新城控股(601155) [5] - 港股推荐华润(01109)、建发国际(01908)、中海(00688) [5] - 多元板块推荐绿城服务(02869)、恒隆地产(00101) [5]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[3] 报告的核心观点 - 信阳出台现房销售政策引发关注，预售制度积累的风险仍在消解，现房销售使房企现金流回笼周期拉长，周转率和项目 IRR 或下降，ROE 承压，但地价可能降低，产品力重要性放大，行业将进一步出清，系统性金融风险有望降低，资金、操盘、建造角色或分离；对购房者而言可避免烂尾风险，修复信心；该制度下房企拿地更谨慎，地价或降，小地块成主流，土地财政下行压力可能加大；此次信阳政策按“新老有别”原则实施，现房销售制度目前限于地方试点，推广到高能级城市需“因城施策”和政策支持 [6][41] 根据相关目录分别进行总结 第 20 周市场行情回顾（2025.05.10 - 2025.05.16） 第 20 周行业指数表现 - 第 20 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，强于创业板指，相对沪深 300 指数收益为 -0.6%；沪深 300 指数报收 3889.1，周度涨幅 -0.2%；创业板指数报收 2039.5，周度涨幅 -1.1%；房地产指数（申万）报收 2167.8，周度涨幅 -0.8% [6][9] 第 20 周地产板块个股表现 - 第 20 周地产板块涨幅居前的公司为华夏幸福、*ST 中迪、*ST 南置、福瑞达、京基智农；跌幅居前的公司为万通发展、城建发展、黑牡丹、空港股份、和展能源 [10][11] 行业及公司要闻回顾（2025.05.10 - 2025.05.16） 行业一周要闻回顾 - 地方性政策方面，深圳福田区两个旧改计划失效，深圳多个旧改计划集体有效期调整；山西 2024 年公积金租房提取额 83.04 亿元，同比增长 22.08%；武汉扩大多子女家庭购房支持范围；河南信阳发布预售新政；河南洛阳优化经济适用住房认购条件；山东 16 市出台“好房子”标准；佛山启动优才安居宜居工作仪式，一类领军人才购房补贴最高可达 1000 万 [12][17] 房地产行业重点城市周度数据回顾 - 第 20 周 44 大城市新房销售 1.9 万套，较第 19 周增加 35.4%；21 大城市二手房销售 2.1 万套，较第 19 周增加 42.4%；一线城市新房、二手房交易较第 19 周分别增加 43.6%、63.8%；二线城市新房、二手房交易较第 19 周分别增加 32.3%、31.5% [15] - 截至第 20 周，18 大城市库存为 77.8 万套，较第 19 周减少 6.8 万套；库销比为 19.6 个月，较第 19 周减少 2.1 个月；一线城市库存量 25.82 万套，较第 19 周减少 0.2 万套，库销比为 12.3 个月，较第 19 周减少 0.6 个月；二线城市库存量 10.81 万套，较第 19 周减少 6.7 万套，库销比为 9.4 个月，较第 19 周减少 5.9 个月 [21] 重点城市土地市场跟踪 - 第 20 周 36 大城市市本级合计成交土地 8 块，一线城市、二线城市、卫星城（长三角）、卫星城（珠三角）分别成交 0、7、1、0 块，较第 19 周分别减少 6 块、2 块、2 块、无增减；土地出让金为 64.61 亿元，较第 19 周减少 96.76 亿元 [25] - 2025 年第 20 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 5.0%，较第 19 周减少 1.9%；一线城市、二线城市、卫星城（长三角）、卫星城（珠三角）的平均溢价率分别为 0.0%、0.0%、40.4%、0.0%；第 20 周 36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为 33 块 [32] 重点公司一周要闻回顾 - 中洲控股发布 2024 年年度报告（更新后），2024 年公司营收 43.23 亿元，同比减少 43.26%；归母净利润 -20.24 亿元，同比减少 9.75% [38] - 新城控股 2025 年 4 月份实现合同销售金额约 17.61 亿元，同比减少 52.46%，销售面积约 22.83 万平方米，同比减少 55.19% [38] - 华侨城 A2025 年 4 月份实现合同销售面积 11.7 万平方米，同比增加 15%，合同销售金额 17.8 亿元，同比增加 10% [38] - 云南城投发布重大资产重组进展公告；华夏幸福发布债务重组进展等事项的公告；荣盛发展发布诉讼事项及债务事项的公告 [38][39]

报告行业投资评级 - 看好/维持 [4] 报告的核心观点 - 4月一线城市二手房价格环比转跌，二三线城市二手房价格环比跌幅扩大；各线城市新房及二手房价格同比降幅均有所收窄 [1][2] - 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等也有望受益 [3] 根据相关目录分别进行总结 未来3 - 6个月行业大事 - 2025年6月中旬，统计局公布5月房地产数据 [4] 行业基本资料 - 股票家数113，占比2.5% [4] - 行业市值11932.8亿元，占比1.24% [4] - 流通市值11120.44亿元，占比1.42% [4] - 行业平均市盈率 - 6.97 [4] 70城房价数据 新建商品住宅 - 4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为 - 0.1%，前值为 - 0.1% [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为0.0%，前值为0.1%，其中北京、上海、深圳、广州当月环比增速分别为0.1%、0.5%、 - 0.1%、 - 0.2% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为0.0%，前值为0.0%；三线城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为 - 0.2%，前值为 - 0.2% [1] - 4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 - 4.5%，前值为 - 5.0% [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 - 2.1%，前值为 - 2.8%，其中北京、上海、深圳、广州当月同比增速分别为 - 5.0%、5.9%、 - 3.0%、 - 6.3% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 - 3.9%，前值为 - 4.4%；三线城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 - 5.4%，前值为 - 5.7% [2] 二手住宅 - 4月70个大中城市二手住宅价格指数环比增速为 - 0.4%，前值为 - 0.2% [1] - 一线城市二手住宅价格指数环比增速为 - 0.2%，前值为0.2%，其中北京、上海、深圳、广州当月环比增速分别为 - 0.6%、0.1%、 - 0.3%、0.0% [1] - 二线城市二手住宅价格指数环比增速为 - 0.4%，前值为 - 0.2%；三线城市二手住宅价格指数环比增速为 - 0.4%，前值为 - 0.3% [1] - 4月70个大中城市二手住宅价格指数同比增速为 - 6.8%，前值为 - 7.3% [2] - 一线城市二手住宅价格指数同比增速为 - 3.2%，前值为 - 4.1%，其中北京、上海、深圳、广州当月同比增速分别为 - 1.0%、 - 0.6%、 - 3.7%、 - 7.4% [2] - 二线城市二手住宅价格指数同比增速为 - 6.5%，前值为 - 7.0%；三线城市二手住宅价格指数同比增速为 - 7.4%，前值为 - 7.8% [2] 重点城市房价指数 新建商品住宅价格指数 - 报告列出上海、太原等多个重点城市2025年4月新建商品住宅价格指数的当月同比、上月同比、当月环比、上月环比数据 [8] 二手住宅价格指数 - 报告列出上海、北京等多个重点城市2025年4月二手住宅价格指数的当月同比、上月同比、当月环比、上月环比数据 [9] 相关报告汇总 - 行业普通报告《统计局70城房价数据点评：3月一线城市房价环比上涨，二三线城市房价继续下行》，日期为2025 - 04 - 16 [27] 分析师简介 - 陈刚为清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究 [28]

报告行业投资评级 - 看好 [4] 报告的核心观点 - 2025年4月新房销售与新开工面积降幅均有所扩大 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会 中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业 推荐保利发展、新城控股 华润置地、龙湖集团等也有望受益 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1 - 4月商品房累计销售面积同比增速为 - 2.8%、前值为 - 3% 累计销售金额同比增速为 - 3.2%、前值为 - 2.1% [1] - 4月商品房销售面积同比增速为 - 2.1%、前值为 - 0.9% 销售金额同比增速为 - 6.7%、前值为 - 1.6% 销售均价单月同比增速为 - 4.7%、单月环比增速为 3% [1] 开发投资情况 - 2025年1 - 4月房屋累计新开工面积同比增速为 - 23.8%、前值为 - 24.4% 房屋累计竣工面积同比增速为 - 16.9%、前值为 - 14.3% 开发投资累计金额同比增速为 - 10.3% 前值为 - 9.9% [2] - 4月单月新开工面积同比增速为 - 22.1% 前值为 - 18.1% 竣工面积同比增速为 - 27.9% 前值为 - 11.5% 开发投资金额同比增速为 - 11.3% 前值为 - 10% [2] 到位资金情况 - 2025年1 - 4月房地产开发企业累计到位资金同比增速为 - 4.1% 前值为 - 3.7% [3] - 4月单月到位资金同比增速为 - 5.3% 前值为 - 3.9% 其中 国内贷款同比增速为 14.5% 前值为 6.2% 自筹资金同比增速 - 9.6% 前值为 - 11.7% 定金及预收款同比增速为 - 8.5% 前值为 - 1.4% 个人按揭贷款同比增速为 - 12.7% 前值为 0.3% [3] 未来行业大事 - 2025年6月中旬 统计局公布5月房地产数据 [5] 行业基本资料 - 股票家数113 占比2.5% [5] - 行业市值11932.8亿元 占比1.24% [5] - 流通市值11120.44亿元 占比1.42% [5] - 行业平均市盈率 - 6.97 [5]

房地产市场运行情况 - 4月单月全国商品房销售面积6369万平方米，同比下降2.9%，降幅较3月扩大2.0个百分点 [1][2] - 高能级城市中40城新房4月销售面积同比下降4%，5月1-16日同比上升1% [1][2] - 房地产开发投资7826亿元，同比下降11.5%，降幅较3月扩大1.5个百分点 [1][2][3] - 新开工面积4840万平方米，同比下降22.3%，降幅较3月扩大4.2个百分点 [1][2][3] - 竣工面积2588万平方米，同比下降28.2%，降幅较3月扩大16.7个百分点 [1][2][3] 土地市场表现 - 房企在核心城市保持较高拿地热情，一线和二线城市宅地出让溢价率分别为14%和18% [1][3] - 一线城市宅地出让金额同比下降54.8%，二线城市同比上升10.6% [3] 行业趋势与投资建议 - 地产销售进入淡季，市场企稳势头需进一步巩固 [1][2] - 外部冲击下扩大内需将成为长期战略，地产支持性政策力度有望提升 [3] - 看好板块配置价值，推荐A股和港股多家房企及商业地产公司 [3]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [8] 报告的核心观点 - 经历一季度需求脉冲复苏后购房需求短期冲高回落，房企开工供给预期偏低影响下投资增速放缓，当前基本面再次回落，调控政策有望加速宽松以扭转行业下行 [5] 各部分总结 销售规模环比回落 - 2025 年 1 至 4 月，商品房销售面积 2.8 亿㎡（YoY - 2.8%），销售额 2.7 万亿（YoY - 3.2%），累计销售均价 9565.8 元/㎡（YoY - 0.3%）；4 月当月，销售面积 0.6 亿㎡（YoY - 2.1%），销售额 0.6 万亿（YoY - 6.7%），4 月销售环比 3 月回落明显 [2] - 经历一季度需求复苏带动的销售改善后，4 月销售环比季节性回落显著，商品房销售面积及销售金额 4 月单月环比回落幅度在 40%左右，与近三年同期环比回落幅度接近 [2] 施工活动仍待改善 - 2025 年 1 至 4 月，全国商品房新开工面积 1.8 亿㎡（YoY - 23.8%），竣工面积 1.6 亿㎡（YoY - 16.9%），施工面积 62 亿㎡（YoY - 9.7%）；单月层面，新开工面积 0.5 亿㎡（YoY - 22.1%），竣工面积 0.3 亿㎡（YoY - 27.9%），降幅相较于 3 月进一步扩大 [3] - 2025 年以来行业持续经历供给收缩，等待需求复苏带动房价进一步企稳；4 月，70 大中城市新建商品住宅房价中，一线城市同比下降 2.1%，二三线城市分别下降 3.9%及 5.4%；在房价企稳前，新开工面积仍将持续磨底 [3] 投资下行压力仍存 - 2025 年 1 至 4 月，房地产开发投资完成额 2.8 万亿（YoY - 10.3%），其中住宅投资完成额 2.1 万亿（YoY - 9.6%）；4 月当月，房地产开发投资完成额 0.8 万亿（YoY - 11.3%），住宅开发投资完成额 0.6 万亿（YoY - 11.1%），降幅相较于上个月均小幅扩大 [4] - 在开工与竣工规模下行背景下，施工面积仍旧维持低位，工程活动放缓传递至地产投资规模维持低位；相较于固定资产投资，地产投资增速落后 14.3 个百分点，房地产行业仍旧对经济活动产生拖累 [4] 投资建议 - 关注困境反转类房企，如金地集团、新城控股等；保持拿地强度的龙头，如招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团等；多元经营稳健发展的地方国企，如浦东金桥、外高桥等 [5]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[7] - 房地产服务评级为增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 4月数据显示行业投资端有压力，融资端白名单机制缓解房企资金压力，市场端房价同比降幅收窄，成交量季节性回落，核心城市表现更优 [1][73] - 看好核心城市复苏节奏，以及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“三好”逻辑地产股，分红与业绩稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳 [1][73] 根据相关目录分别进行总结 投资端仍有一定压力 - 4月全国房地产开发投资额同比 -11%，降幅较3月扩大1.3pct，1 - 4月累计同比 -10% [2][12] - 土地端4月涉宅用地供应建面同比 -19%，成交建面/成交金额分别同比 -3%/+23%，1 - 4月累计同比 -3%/+27%，土地市场高分化，核心城市带动成交金额增长 [2][12] - 开工端4月新开工同比下降22%，降幅较3月扩大4pct，1 - 4月累计同比 -24%，销售未企稳与拿地不足制约开工规模 [2][12] - 竣工端4月竣工面积同比下降28%，降幅较3月扩大16pct，1 - 4月累计同比 -17%，后续竣工或承压 [2][12] 投资当月同比降幅扩大 - 2025年1 - 4月全国房地产开发投资累计完成额2.8万亿元，累计同比下降10.3%，住宅开发投资累计完成额2.1万亿元，累计同比下降9.6% [13] - 4月全国房地产开发投资当月完成额0.8万亿元，同比下降11.3%，环比下降14.8%，住宅开发投资完成额0.6万亿元，同比下降11.1%，环比下降14.6% [13] 开竣工当月同比降幅扩大 - 2025年1 - 4月全国房屋新开工面积1.8亿平，累计同比下降23.8%，住宅新开工面积1.3亿平，累计同比下降22.3% [21] - 4月全国房屋新开工面积0.5亿平，同比下降22.1%，环比下降24.2%，住宅新开工面积0.4亿平，同比下降17.8%，环比下降21.4% [22] - 2025年1 - 4月全国房屋施工面积62.0亿平，累计同比下降9.7%，房屋竣工面积1.6亿平，累计同比下降16.9% [29] 成交季节性回落，房价同比降幅收窄 - 4月商品房销售面积/金额同比 -2.1%/-6.7%，环比 -43%/-41%，1 - 4月累计同比降幅分别收窄至3%/3%，40个重点城市1 - 4月新房销售面积和销售额同比分别 +0.1%/+2% [3][34] - 4月70城二手房价格指数同比下降6.8%，环比下降0.4%，一线、二线、三线二手房价格指数同比分别下降3.2%、6.5%、7.4%，较3月收窄0.9、0.5、0.4pct，环比分别下降0.2%、0.4%、0.4%，一线由升转降，二线、三线环比降幅分别扩大0.2、0.1pct [3][34] - 4月二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由3月的10个降至5个，分别为上海、成都、西宁、丹东、赣州，成都二手房价格指数已环比7个月上涨 [3][34] 销售量季节性回落 - 2025年1 - 4月全国商品房销售面积2.8亿平，累计同比下降2.8%，商品住宅销售面积2.4亿平，累计同比下降2.1% [35] - 4月全国商品房销售面积0.6亿平，同比下降2.1%，环比下降42.5%，商品住宅销售面积0.5亿平，同比下降2.4%，环比下降42.1% [35] - 2025年1 - 4月全国商品房销售金额2.7万亿元，累计同比下降3.2%，商品住宅销售金额2.4万亿元，累计同比下降1.9% [42] - 4月全国商品房销售金额0.6万亿元，同比下降6.7%，环比下降40.8%，商品住宅销售金额0.6万亿元，同比下降6.6%，环比下降40.2% [42] 房价同比降幅收窄 - 4月70城新房价格指数同比下降4.5%，降幅较3月收窄0.5pct，环比下降0.1%，降幅较3月持平 [50] - 70城二手房价格指数同比下降6.8%，降幅较3月收窄0.5pct，环比下降0.4%，降幅较3月扩大0.2pct [50] - 4月新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为22个，较3月减少2个，二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由3月的10个降至5个 [50] 国内贷款累计同比回正，缓解房企现金流压力 - 4月房企到位资金同比 -5%，较3月降幅扩大1.5pct，定金及预收款、个人按揭贷款同比 -8%、-13%，环比 -15%/-20% [4][57] - 4月国内贷款同比 +15%（3月 +6%），1 - 4月累计同比 +0.8%（1 - 3月 -2.3%），自筹资金同比下降10%，降幅较3月收窄2pct [4][57] - 截至5月7日，白名单项目贷款审批通过金额增至6.7万亿元，较2024年的5万亿提升明显，后续白名单机制将缓解房企现金流压力 [4][57] 投资建议 - 重点推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份 [5][73] - 重点推荐港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产 [5][73] - 重点推荐物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务 [5][73]