报告行业投资评级 - 看好 [5] 报告的核心观点 - 当前整体市场仍面临压力 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会 中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业 推荐保利发展、新城控股 华润置地、龙湖集团等也有望受益 [4] 报告各部分总结 操盘销售额top100 - 1 - 4月top100房企实现销售金额（操盘）10181.6亿元 同比增速为 - 6.8% 前值为 - 5.9% 其中4月单月实现销售金额（操盘）2846.6亿元 同比增速为 - 9.1% 前值为 - 11.3% [2] - 1 - 4月top10/top11~top20/top21~top30/top31~top50/top51~top100房企的销售金额（操盘）同比增速分别为 - 11.1%/-7.5%/3.5%/7.3%/-6.2% 其中4月单月同比增速分别为 - 16.9%/-24.8%/52.9%/16.2%/-5.0% [2] - 1 - 4月top10/top11~top20/top21~top30/top31~top50/top51~top100房企的销售金额（操盘）分组累计占比分别为49.4%/16.7%/8.7%/11.7%/13.4% 去年同期分组累计占比分别为51.8%/16.9%/7.9%/10.2%/13.3% [2] 重点房企销售 - 1 - 4月51家主流房企中 销售金额（全口径）最大的5家房企为保利/华润/中海/招商/绿城 销售金额分别为876.1/685/665.2/497.8/477.2亿元 [3] - 1 - 4月51家主流房企中 销售均价（全口径）最高的5家房企为滨江/越秀/绿城/金隅/保利置业 销售均价分别为3.98/3.94/3.41/3.05/2.73万元/平 [3] - 1 - 4月51家主流房企中 销售金额（全口径）同比增速最高的5家房企为中铁/华发/电建/越秀/铁建 同比增速分别为55.4%/49.1%/49.1%/37.1%/22.7% [3] - 4月单月51家主流房企中 销售金额（全口径）同比增速最高的5家房企为中铁/荣盛/华发/阳光城/建发 同比增速分别为280.9%/102.4%/73.5%/68.7%/53.3% [1][3] 未来3 - 6个月行业大事 - 2025年5月中旬 统计局公布1 - 4月房地产数据 [6] 行业基本资料 - 股票家数113 占比2.5% 行业市值11917.99亿元 占比1.28% 流通市值11095.45亿元 占比1.46% 行业平均市盈率 - 6.96 [7]

董事会决议 - 新城控股第四届董事会第十次会议于2025年4月30日以通讯方式召开，应参加董事5名，实际参加5名，董事长王晓松主持[1] - 会议全票通过《关于提名公司董事候选人的议案》，提名管有冬为第四届董事会董事候选人，任期自股东大会通过至第四届董事会届满[1] - 董事会提名委员会此前以3票同意审议通过该提名议案[2] - 会议全票通过《关于召开公司2024年年度股东大会的议案》，定于2025年5月26日在上海新城控股大厦召开[4] 股东大会安排 - 2024年年度股东大会将于2025年5月26日14:00在上海普陀区中江路388弄6号新城控股大厦召开[4][9] - 采用现场投票与网络投票结合方式，网络投票通过上交所系统进行，交易时段为9:15-15:00[7][9] - 会议将审议15项议案，其中议案8和13为特别决议议案，议案5-8、10、12、15对中小投资者单独计票[8][9] - 议案12涉及关联股东回避表决，富域发展和常州德润为应回避股东[10] 董事候选人信息 - 管有冬，男，1983年1月出生，中欧国际工商学院MBA，曾任普华永道高级审计员、江苏新城地产财务负责人，现任公司高级副总裁兼财务负责人[5] 投票规则 - 股东可通过交易系统或互联网平台(vote.sseinfo.com)投票，首次网络投票需完成身份认证[10] - 持多个账户的股东表决权为全部账户持股总和，重复投票以第一次为准[10][11] - 选举董事采用累积投票制，每股拥有与应选人数相等的投票权，可集中或分散投票[22][23] - 融资融券、沪股通投资者投票按上交所自律监管指引执行[8] 会议登记 - 现场登记时间为2025年5月22-23日9:00-16:30，地点在上海立信维一软件有限公司[15] - 需携带身份证、股东账户卡等材料，异地股东可传真或邮寄授权委托书[16] - 不接受电话登记，股东不得直接前往公司办理[17]

核心观点 - 本轮房地产周期供求关系变化，量价下行时间长，去库存是止跌回稳必要选择；“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放；房地产市场矛盾从“有没有”转向“好不好”，能拓宽增量需求；预计后续有积极政策，叠加“好房子”新政助力行业发展 [2][3][4] 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑 - 2023 年 7 月进入去库存周期，后续多次会议提出相关措施，要保持量价平稳 [7] - 新房方面，322 城宅地成交面积 2019 年达 19.6 亿平米后下降，2024 年成交 7.1 亿平，同比 -13%；商品住宅销售面积 2021 年达 15.7 亿平后下滑，2024 年成交 8.15 亿平，同比 -14% [10] - 截至 2025 年 3 月，重点 30 城平均去化周期 21.3 个月，三四线城市去化慢 [13] - 二手房挂牌量自 2023 年 6 月攀升，截至 2025 年 4 月底，60 城挂牌量 407.28 万套，较 2023 年 6 月增长 19.5%，房价下跌 [17] 地产政策持续出台、接连不断，本轮周期量价下行时间更长 - 2023 年以来房地产政策宽松力度大，限购仅京沪深限制大，首付比例和房贷利率为历史最低，税费和普宅认定标准优化 [20] - 货币政策方面，新发放贷款利率由 2021 年四季度 5.63%降至 2024 年四季度 3.09%，累计下调 254BPs；存量按揭利率两次调整，每年减少利息支出约 3200 亿元；公积金贷款利率下调至 2.85% [22] - 财政政策支持力度大，有 3000 亿元保障性住房再贷款资金、100 万套城中村改造货币化安置等 [24] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超 30 个月，高于前两轮，去库存是必要选择 [26] “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放 “好房子”写入政府工作报告 - 2024 年 12 月和 2025 年 3 月相关会议和报告提出增加“好房子”供给，完善标准规范 [31] - 住建部 2025 年 3 月 31 日发布《住宅项目规范》，在层高、隔声等多方面加强要求 [35] 各地跟进出台住宅品质新推，新房市场向“高品质化”转型 - 2025 年 2 月北京印发相关通知，对平原多点地区居住建筑规范审批管理统一规范 [39] 从有到优，拓宽房地产增量需求 从有到优，拓宽房地产增量需求 - 截至 2020 年，居民户均住房间数 3.18 间，人均住房建筑面积 37.76 平米，人均住房间数 1.07 间，市场矛盾从“有没有”转向“好不好” [45] - 住房房龄集中在 1990 - 2014 年，2000 - 2009 年、2010 - 2014 年、1990 - 1999 年户数比例分别为 30.34%、21.46%、20.55%，房龄老龄化带来置换和更新需求 [46] - 居民对户型设计痛点前三为户内承重墙多、室内层高太低、动静不分区，期待前三为户型全明设计、空间便于灵活改造、动静分区 [52] - 居民对社区配套需求前三为社区会客空间、小型运动场、环形跑道；对智能安防需求前三为智能安防系统、智能家居控制系统、智慧社区系统 [57] 投资建议 - 预计后续有积极财政及货币政策，叠加“好房子”新政挖掘释放改善型需求，助力行业发展 [60] - 推荐布局城市基本面好、把握改善型需求的强信用房企，如绿城中国等；住宅与商业地产双轮驱动房企，如华润置地等；二手房交易及后服务市场企业，如贝壳 - W 等 [60]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 认为去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳方向正确，需求侧强调修复居民资产负债表并释放消费，供给侧强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复，近期稳地产战略重要性提升，预计政策将进一步发力，地产Alpha和Beta或将共振 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比上升20.1%，一二线环比上升22.2%、三四线环比下降9.2%；4月34城月成交同比下降17.8%，一二线同比下降12.6%、三四线同比下降52.3% [4][7] - 二手房成交量：上周13城周成交环比下降29.7%，4月累计成交同比下降0.2%，年初累计至今成交同比上升20% [13] - 新房库存：15城上周推盘131万平，成交推盘比为0.94倍，可售面积环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比下降2个月 [22] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部《住宅项目规范》实施推动住宅品质升级，2025年1 - 4月TOP100房企拿地总额同比增长26.6%；4月50家房企单月销售额同比下降23.5%、1 - 4月累计销售额同比下降16.1%；多地出台因城施策、公积金政策、购房补贴等政策 [32] - 物管行业：住房城乡建设部下发通知要求做好“五一”假期和汛期安全防范工作 [36] 重点公司公告 - 地产公司：2024年及25Q1部分房企业绩承压，部分企业有融资、人事变动等情况，如龙湖集团增发、万科A获股东借款等 [37] - 物管公司：保利物业部分股票解锁，部分物管公司公布2025Q1归母净利润，贝壳 - W、新大正有股份回购动作 [43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌3.04%，跑输沪深300指数，在31个板块中排第31位；个股表现有涨有跌 [47] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨1.28%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [54][58]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标积极，市场预期改善，量价脉冲季节性回落但有韧性 [7] - 行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压时产业政策迎宽松窗口，后续关注节奏 [7] - 去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，地产对经济内循环重要性不容忽视 [7] - 重视具备核心资产的优质房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业 [7] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 市场 - 本周长江房地产指数-2.80%，相对沪深300超额收益-2.37%，行业排名31/32；年初至今长江房地产指数-6.43%，相对沪深300超额收益-2.26%，行业排名26/32 [8] - 本周板块表现差，开发类标的以下跌为主，物管类、收租类标的有涨有跌 [8] 政策 - 中央：国家税务总局称满足条件的“二套转首套”房贷可享住房贷款利息个人所得税专项附加扣除，每年1.2万元税前扣除额 [9] - 地方：南京发布房票政策，允许房票跨区安置，余额可兑付现金，可给予购房奖励；上海发布公积金新政，取消户籍限制；武汉推出九条购房新政，包括优化公积金贷款政策、加大“以旧换新”收购力度；重庆新政提及多渠道争取资金支持保障性住房和租赁住房建设，推进城中村和城乡危旧房改造 [9] 销售 - 样本城市4月新房备案同比转负，二手同比增幅回落 [10] - 37城新房成交面积四周滚动同比-7.5%，增速较上周-0.8pct，19城二手房四周滚动同比+19.3%，增速较上周-1.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+0.9%，19城二手房成交面积累计同比+28.7% [10] - 4月37城新房成交面积当月同比-7.9%，19城二手成交当月同比+17.6%，12城新房及二手合计当月同比+5.5% [10] 当周热点 - 地产板块4月交易波动大，上旬“关税冲击”、中旬“政策预期”、下旬“政策兑现” [11] - 尽管短期政策不及预期，但地产股处底部区间，持续宽松方向不变，近期基本面转弱，年中或迎政策交易窗口 [11] - 行业调整进入下半场，量价下行最快时期已过，股票底部区间大概率探明；业绩基数和机构仓位低，低市净率隐含较大房价下跌预期 [11] - 产业政策持续宽松，市场止跌回稳态势不牢固，4月百强房企全口径销售额同比降10%以上，环比弱于季节性，重点城市新房备案同比转负；中介领先指标预示4月二手房价降幅加大；关税冲击对出口负面影响或在二季度放大 [11] - 政策宽松有空间，包括跟随性降息、重点城市限制性措施打开、税费优惠等常规层面，以及潜在类消费定向支持，只是相机抉择问题 [11] - 配置层面，开发类关注区域和产品力，持有类和物业类重视派息潜力 [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 4月房企销售额单月同比-23.5%、累计同比-16.1%，销售边际回落，国内销售市场结构性分化明显，后续房地产市场呈“结构偏强+总量偏弱”格局，看好布局核心城市的优质房企销售表现 [4] - 4月单月销售中保利、中海、华润排名前三，房企销售分化，优质房企同比增长明显；1 - 4月累计销售中保利、华润、中海排名前三，前4月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大 [4] - 新房销售热度回落，房企分化明显，去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳方向正确，预计政策将进一步发力，地产Alpha和Beta或将共振 [4] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 4月30日克而瑞发布2025年4月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，销售金额246亿元，中海、华润单月销售额分别为201、173亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期213亿元降至173亿元；4月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期增加2家，对比2023年同期减少5家 [2] 点评 - 销售数据：2025年4月，50家房企单月销售金额1948亿元，同比-23.5%、较前值-4.1pct；销售面积为1071万方，同比-26.1%、较前值-6.7pct。2025年1 - 4月累计销售金额7563亿元，同比-16.1%、较前值-3.3ct；销售面积3951万方，同比-22.0%、较前值-2.5pct [4] - 单月销售排名：保利、中海、华润排名前三，部分优质房企同比增长显著，如华发+73%、阳光城+69%、越秀+24%等 [4] - 累计销售排名：保利、华润、中海排名前三，前4月优质房企销售跑赢行业，如华发+49%、越秀+37%、阳光城+13%等 [4] - 投资分析意见：维持“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、低估值修复房企、物业管理等类型企业 [4] 估值情况 - 主流AH上市房企估值：给出保利发展、招商蛇口等多家房企2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [30] - 主流AH上市物业管理企业估值：给出招商积余、碧桂园服务等多家物管企业2024A、2025E、2026E的EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [31]

财务表现 - 2025Q1营收97.4亿元（-32.2%），归母净利润3.0亿元（+34.0%），扣非归母净利3.0亿元（+3.5%）[1] - 竣工面积59万平（-56.7%）拖累营收，商业运营总收入34.5亿元（+13.5%）拉动综合毛利率同比+4.8pct至29.5%[2] - 2025年竣工目标555万平（较2024年实际-63.7%），商业运营收入目标140亿元（较2024年实际+9.3%）[2] 销售与土储 - 2025Q1销售金额51亿元（-57.3%），销售面积66万平（-60.2%），销售均价0.78万元/平（+7.2%）[3] - 2025年开工目标170万平（较2024年实际-38.5%），2024年末可租售土储3144万平保障后续销售体量[3] 自持业务 - 截至2024年末布局200座吾悦广场，173座已开业，开业面积1601万平（+6.8%），出租率98.0%[4] - 2024年在营吾悦广场销售额905亿元（+19%），商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），2025Q1达34.5亿元（+13.5%）[4] - 2024年新增经营性物业贷及其他融资205亿元，未质押项目头寸为2025年资金安全提供保障[4] 未来展望 - 预计2025-2027年归母净利润为8.1/11.3/13.1亿元，对应PE为37.2/26.7/23.0X[5] - 偿债高峰期已过，自持业务成为现金流、盈利与融资核心，支撑估值修复[5]

活动框架 - 青浦区五五购物节推出"3+6+11+X"促消费活动矩阵，包括3大核心活动、6个产业联动活动、11个街镇特色联动及超百场品牌促销 [1] - 活动依托春日户外活力场景，以"绿动GO青浦"为主题，全面激活春夏消费市场 [1] - 活动旨在打造多元化、沉浸式的消费体验，挖掘青浦商文旅体展农消费特色场景 [1] 核心活动 - "青"快微途汽车消费节深度融入2025国际车展，联动汽车门店与商业地标，打造集购车、试驾、休闲、购物于一体的沉浸式消费场景 [3] - 精致消费购享生活节以高端零售、品质餐饮、家居美学为核心，联合区内商业综合体推出精品商品促销活动 [3] - 年"青"力生活消费季瞄准年轻消费群体，整合购物、体育、玩乐、休闲等内容，联动华为、美的等入驻青浦的产业园区 [3] - 年"青"力生活消费季创新构建"商业综合体+特色街区+产业社区"三维消费场景，塑造"青春消费"新地标 [3] 产业联动活动 - 2025青浦咖啡文化节集结50余家长三角咖旅品牌，打造国潮体验新场景 [3] - 长三角国际铁人三项赛融合铁三运动+古典文化，推出契合赛事主题的5条路线及惠民活动 [3] - 第二届玫瑰文化旅游购物节以一朵玫瑰为媒，拓展医药、化妆品、食品等领域应用 [4] - 十三届夏阳枇杷节融合枇杷采摘、露营、汉服巡游、非遗展示等多重元素，特别推出夏阳之夜枇杷音乐会 [5] - 第二届绣球花节通过摄影大赛、儿童节派对、端午民俗体验等多样活动，结合花田露营、主题市集 [5] - 幻彩花谷·花漾生活花卉节依托虹桥花谷生产基地和花漾客厅，组织花卉、花艺展示 [5] 街镇特色活动 - 徐泾镇"乐活徐泾・潮购狂欢季"融合夏都小镇"四季乐活・全龄体验"和天空万科广场"都市潮购"特色 [5] - 赵巷镇围绕百联奥特莱斯"家"年华、社区邻里节等活动，突出亲子游、休闲游的属性 [7] - 赵巷镇引导在奥特莱斯购名品、山姆囤家庭刚需、宝龙享城市服务、水街品田园乐趣等场景，形成环奥莱商旅秀带"一站式"节日消费生态 [7] - 11个街镇以"一镇一主题"形式融入全区"55购物节"，形成"全域消费一张网" [7] 品牌促销活动 - 青浦区内重点商圈、企业推出超百场促销 [7] - 蟠龙天地携手非遗艺术家推出"江南风物季·纸艺篇"，通过沉浸式纸艺展览强化江南文化标签 [7] - 青浦奥莱以"19周年店庆"为主线推出折上折，结合奢品私享会与公益环保艺术展 [7] - 吾悦广场以"我爱你吾悦"为主题推出满赠、团购券 [7] - 青浦万达茂推出"城市咖啡漫游"面包咖啡生活节，以露营咖啡轰趴、拉花比赛、咖啡手作课堂等活动延伸消费场景 [7] 营销推广 - 推出"淘淘"形象IP作为青浦消费推荐官，以短视频、图文、定制周边等形式贯穿活动宣传 [8] - 发布《微途GO消费地图》全域消费"导航仪"，整合商旅资源，标出"必打卡"场景 [8]

基金经理变动 - 中银基金基金经理王睿因个人原因于2025年4月24日离任 [1] - 王睿2018年加入中银基金，曾任副总裁，此前在华宝兴业基金和交银施罗德基金任职 [1] - 王睿卸任6只基金的基金经理职务，包括中银高质量发展机遇混合基金、中银新经济灵活混合基金等 [2] - 接任基金经理包括郭昀松、杨成、涂海强、李思佳、刘腾、杨亦然等 [2] 基金业绩表现 - 王睿任职期间表现最好的基金是中银新经济灵活混合A，任职回报88.66% [1] - 中银新经济灵活混合A成立于2014年9月，初始认购金额22.01元，2025年一季度末资产净值2.49亿元 [1] - 中银兴利稳健回报灵活配置混合A自2021年11月成立以来净值下跌23.07% [1] - 王睿2023年3月开始管理中银兴利稳健回报灵活配置混合A，任职回报-7.66% [1] 基金持仓情况 - 中银兴利稳健回报灵活配置混合A 2025年一季度末规模1.76亿元 [3] - 该基金股票持仓占比74.21%，债券持仓占比6.20% [3] - 前十大持仓个股包括国泰君安、中信证券、石化机械等金融和制造业公司 [3] - 一季度减持硬科技和中小市值公司，加仓AI应用端和政策支持预期的顺周期方向 [3] 基金净值表现 - 中银兴利稳健回报灵活配置混合A 2025年4月25日单位净值0.7693，单日下跌0.13% [3] - 近1月净值下跌4.67%，近3月下跌1.02%，近6月下跌5.49% [3] - 近1年上涨9.14%，近3年下跌20.61% [3]

文章核心观点 公司发布2025Q1业绩报告，虽营收下降但归母净利润增长，开发业务单价企稳带动毛利率恢复，商业运营向好，受益于政策且债务违约风险低，有望推动估值修复，维持“推荐”评级 [1][4] 公司业绩情况 - 2025Q1公司实现营收97.38亿元（yoy - 32.17%），归母净利润3.04亿元（yoy + 34.00%），扣非归母净利润2.99亿元（yoy + 3.46%） [1] 开发业务情况 - 2025Q1公司累计销售单价7757.8元/㎡，高于2024年全年水平（7455.2元/㎡），带动毛利率快速恢复至29.46%（去年同期24.71%） [1] - 2025Q1公司实现销售金额51.02亿元（yoy - 57.29%），销售面积65.77万㎡（yoy - 60.18%） [1] - 2024年2月后公司累计销售单价持续触底企稳，开发业务有望减亏，后续恢复土拍后有望获取优质项目重回增长轨道 [1] 商业运营情况 - 2025Q1吾悦广场实现租金收入32.2亿元（yoy + 13.42%），整体出租率维持97.2%高位（去年同期96.86%） [2] - 截至2025Q1，公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座 [2] - 吾悦广场有望受益于三四线城市复苏，低线城市单位商业面积未饱和且消费意愿走高 [2] 政策影响 - 2025年政策以提振消费为主旋律，公司作为商管龙头有望优先受益 [3] - 公司吾悦广场布局下沉市场，有望受益于中低收入群体收入提高 [3] 债务情况 - 2025Q1公司境内外无到期公开债，2030年前待偿规模约173亿元 [3] - 截至2024年底公司持有的投资性房地产余额为1214亿，1025亿已抵押，还余189亿物业可抵押，2025Q1在手现金约90亿元，公开债务违约风险较低 [3] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年收入分别为622.1、536.3、503.0亿元，归母净利分别为8.6、9.8、11.2亿元，对应PE分别为35.2x、30.7x、27.0x，维持“推荐”评级 [4]