土拍整体结果 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，全部成交，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗以底价成交 [1] - 本次土拍整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [2] - 总计吸引20余家品牌房企参与竞拍，多为央国企及本地城投平台 [1][4] 地块表现分化 - 核心城区地块竞争激烈，徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦东外滩三宗地块均刷新板块地价单价纪录，但溢价率均低于20% [1][2][3] - 徐汇区WS5单元地块成交楼面价14.85万元/平方米，刷新区域纪录，较2024年同区域地块12.61万元/平方米的成交价高出17.7% [3] - 外围区域地块表现冷淡，徐汇华泾、宝山杨行和松江中山街道三宗地块均仅有一家企业参拍，最终以底价成交 [4] 房企策略与市场参与 - 联合体拿地成为趋势，本次土拍中除两宗地块外，其余四宗均为联合体竞得 [4] - 房企拿地策略主要秉持补仓或发挥资源优势，例如越秀地产凭借商业项目开发运营经验参与静安苏河湾地块 [2] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未成功拿地，但显示出民企参与度有所提升 [2][6] 政策环境影响 - 本次土拍6宗地块全部取消中小套型比例限制，标志着上海新房市场彻底告别户型管控 [6] - 政策优化与“好房子”标准落地相契合，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块装修标准不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [7] - 政策调整适配以改善型需求为主导的市场方向，为房企开发高端改善型产品创造良好环境 [5][6][7] 产品与市场趋势 - 核心区域地块开发将聚焦高端改善产品，例如徐汇滨江地块预计主力户型瞄准200平方米以上改善客群 [7][8] - 政策引导推动产品升级，要求开发商具备综合运营能力，如静安苏河湾地块要求配建27%的文体用地并引入特定业态 [8] - 市场预计将形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局，核心区域优质地块热度将持续，但溢价空间受新房销售预期约束 [8]

公募REITs市场认购热度 - 华夏中海商业REIT公众和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.28%和0.31%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，比例配售前累计认购金额达1593.3亿元，是拟募集规模的100.5倍 [1] - 华夏凯德商业REIT比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍，拟募集规模为22.872亿元 [4][5] - 华夏中海商业REIT公众发售部分提前结束募集，网下发售和公众发售比例配售前募集规模分别约为1066.21亿元和516亿元 [5] 消费类REITs的强劲表现 - 上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，其中嘉实物美消费REIT净值涨幅为50.35% [6] - 华夏华润商业REIT上半年营收3.63亿元，同比增长35.7%，净利润0.16亿元，大幅高于去年同期 [6] - 中金印力消费REIT实现营业收入1.69亿元，租金收缴率达99.86%，2025年上半年客流量达1117万同比增长6.16%，销售额（不含汽车）达22.55亿元同比增长17.78% [6] 底层资产运营质量 - 华夏中海商业REIT首发底层资产映月湖环宇城商业可租赁面积6.39万平方米，2024年营收1.37亿元，截至2025年一季度末出租率达97.9% [7] - 华夏中海商业REIT预测2025年4月1日至12月31日及2026年的净现金流分派率分别为4.00%（年化）和4.21% [7] - 华夏凯德商业REIT的底层资产包括长沙凯德广场·雨花亭和广州凯德广场·云尚，均位于核心商圈，具备优质运营能力和稳定收益 [7] 发起方资质与行业趋势 - 消费类REITs主要由国央企及头部民企发起，因其在股权和财务合规性上更易梳理，例如华夏中海商业REIT由中海地产发起，具备全周期资产管理能力 [8] - 大型企业发起的REITs更具竞争力，因其优质资产多且具扩募潜力，例如华夏华润商业REIT已发起二次扩募，拟购入三个万象汇项目 [8][9] - 商业综合体运营方通过提升资产运营能力，以打通"投融管退"的投资闭环，形成良性循环 [4]

北京豪宅市场项目表现 - 紫京宸园10月首开实现销售额56.5亿元，推出559套房源中当日售出353套，133平米户型售罄，全案均价在10万元以上 [2] - 运河玖院9月开盘售出573套房源，揽金47亿元，截至10月15日签约515套，成交均价6.15万元/平方米，去化率达67% [15] - 紫京宸园与璞樾构成黄杉木店“双子”项目，璞樾计划于10月17日开盘，排卡量达400多组，主力户型为152和188平米 [6][8] 中国建筑旗下地产业务竞争格局 - 2025年1-9月北京房企权益销售金额排名显示，中海新城以192.63亿元位列第一，中建智地以158.43亿元位列第二，北京中海以125.35亿元位列第三 [9][11] - 中建智地销售排名从2020年的30名以外快速提升，2023年进入前十，2024年排名第四，2025年1-9月在“中建八子”内部稳居首位 [11] - 中海地产已连续7年保持北京市场销冠，业务由北京中海和中海新城两个团队贡献；中海新城近期以153亿元拿下朝阳区组合地块，扩展业务布局 [9][12] 房企土地获取与战略布局 - 中建智地2025年4月联合体以126亿元底价摘得北京朝阳区黄杉木店地块，9月以43.145亿元、39.18%溢价率拿下朝阳区太阳宫地块，楼面价8.53万/㎡ [5][14] - 中建玖合2025年6月以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站地块开发运河玖院，2023年以54.05亿元获取大兴区西红门地块 [16] - 中建智地业务重心从全国范围转向北京市场，区域布局从房山、顺义、昌平向中心区域朝阳靠拢；中建玖合则聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区 [16]

行业投资评级与核心观点 - 报告标题为“金九楼市回暖，继续聚焦‘止跌回稳’”，表明行业正处于企稳回升阶段 [1] - 核心观点认为9月整体楼市回暖，政策延续宽松以推动市场“止跌回稳”，预计10月成交量将逐步修复 [4] - 投资启示预计二级市场需求持续改善并好于一级市场，买家继续偏好国企项目，中长期看好华润置地和越秀地产 [4] 房企销售表现 - 2025年9月前百开发商全口径销售总额环比上升20.9%至2,661亿元人民币，销售总面积环比上升1.4%至约1,175万平方米 [12] - 2025年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至24,948亿元 [12] - 跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%，但销售面积环比下跌9.1% [13] - 国企市场份额持续提升，9月销售额排名前10开发商中有9家为国企，前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4% [13] - 具体公司方面，华润置地9月销售额环比大增33%至176亿元，建发房产环比增30%至105亿元 [15] 实体市场数据 - 2025年9月10城新房成交量环比上升14.75%，供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月 [21] - 9月前四周30城新房成交量环比上升4.27%，其中一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2% [21] - 国家统计局2025年8月数据显示，70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%（7月：-3.4%），环比下跌0.3%；二手住宅价格指数同比下跌5.5%（7月：-5.9%），环比下跌0.6% [31] - 分城市等级看，一/二/三线城市新建商品住宅价格指数同比跌幅分别为-0.9%/-2.4%/-3.7%，跌幅持续收窄 [31] 政策环境回顾 - 2025年9月中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准 [35] - 具体政策包括国务院批复10个要素市场化配置综合改革试点、发改委推动保障性租赁住房REITs项目申报、外汇局便利境外个人境内购房结汇等 [36] - 地方层面，9月份全国超24城出台举措，从降低购房门槛、节省购房成本、优化信贷支持等维度为楼市提供支撑 [37] - 重点城市政策包括深圳优化调整房地产政策措施并缩圈限购区域、上海暂免征收非本市户籍居民家庭房产税、广州允许房企自持住房入市销售等 [38] 重点公司动态与估值 - 佳兆业境外债务重组生效，新票据及可换股债券发行总额达66.86亿美元 [39] - 碧桂园计划对九只境内公司债进行重组，债券余额约138.58亿元 [44] - 保利发展商业持有型不动产22.36亿ABS项目获上交所受理 [45] - 万科将全额赎回“20万科08”公司债，债券余额16亿元 [49] - 估值方面，报告覆盖的多家公司获“买入”评级，包括华润置地（目标价35.30港元）、越秀地产（目标价10.70港元）、碧桂园服务（目标价9.54港元）等，潜在涨幅显著 [3]

公司基本情况 - 公司为国内最大的建筑陶瓷制造商和销售商之一，专注于建筑陶瓷的研发、生产和销售 [1] - 公司在广东东莞、广东清远、江西丰城、重庆荣昌及美国田纳西州建有五大生产基地 [4] - 2022年至2024年公司营业收入位列国内建筑陶瓷行业第一，是行业综合实力第一梯队企业 [4] 财务业绩表现 - 2022年至2024年营业收入分别为86.61亿元、89.25亿元和73.24亿元 [4] - 2024年主营业务收入较2023年下降17.95% [5] - 2022年至2024年归母净利润数据在图表中显示，具体数值需参考图表 [2] - 2024年公司前五大客户合计销售收入14.51亿元，占总收入19.92% [5] 产品结构与收入构成 - 主营业务分为有釉砖、无釉砖两大板块 [4] - 2022年至2024年，有釉砖收入金额分别为82.95亿元、85.86亿元和71.50亿元，占比分别为96.30%、96.70%和98.14%，占比逐年上升 [4] - 2022年至2024年，无釉砖收入金额分别为3.18亿元、2.93亿元和1.35亿元，占比分别为3.70%、3.30%和1.86%，占比逐年降低 [4] - 有釉砖收入占比上升系终端消费者偏好变化，以抛釉砖为代表的有釉砖市场需求明显增长所致 [5] 发行基本信息 - 股票代码001386.SZ，发行价13.75元/股，机构报价15.30元/股 [2] - 发行市值147.87亿元，发行市盈率14.27 [2] - 所属行业为建筑陶瓷制品制造，行业市盈率为32.20 [2] - 可比公司东鹏控股动态市盈率25.20，蒙娜丽莎动态市盈率186.18 [2] 经营模式与销售渠道 - 采用"经销+直销"的销售模式 [4] - 经销模式为公司与经销商签订年度经销协议，将产品以卖断形式销售给经销商 [4] - 直销模式分为工程销售模式、受托生产销售模式、贸易客户销售模式、零售模式 [4] 募集资金用途 - 江西加美陶瓷有限公司智能陶瓷家居产业园(一期)建设项目拟投入募集资金6.74亿元，占比28.38% [2] - 江西唯美陶瓷有限公司陶瓷生产线绿色智能制造升级改造项目拟投入募集资金4.91亿元，占比20.68% [2] - 广东家美陶瓷有限公司绿色智能制造升级改造项目拟投入募集资金4.02亿元，占比16.92% [2] - 江西和美陶瓷有限公司建筑陶瓷生产线绿色智能制造升级改造项目拟投入募集资金3.82亿元，占比16.07% [2] 行业关联性与市场环境 - 公司所处行业与下游房地产行业具有密切相关性 [5] - 2022年至2024年各期末，房地产开发景气指数分别为94.31、93.29和92.78，截至2025年3月该指数小幅回升至93.96，景气水平整体呈下降趋势 [5] 成本结构 - 生产所需原材料主要为泥砂料、化工色辅料、包装材料等 [6] - 所需能源主要为天然气、电、煤、焦炉气 [6]

行业整体投资态势 - 今年前三季度全国百强房企拿地总额达7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [1][5] - 行业投资态度整体仍趋谨慎，市场呈现点状热度，难以带动整体投资积极性回升 [1][10] - 1-9月百强房企拿地销售比为0.31，较8月末升高0.04，但仍有近五成销售百强房企尚未拿地 [10] 市场集中度与马太效应 - 行业集中度显著提升，1-9月拿地金额TOP100企业中，TOP10和TOP20企业占比分别高达56.2%和68.6%，相比去年底分别提高14.8和13.7个百分点 [5] - 头部房企拿地力度持续加强，新增货值前三名为绿城中国1175亿元、保利发展1010亿元和中海地产952亿元 [5] - 拿地金额前十的企业中，8家为央国企，央国企在土地市场上占据主导地位 [5] 企业拿地表现 - 央国企为拿地主力，民企中滨江集团表现突出，拿地金额进入前十，邦泰集团跻身前二十 [5] - 从权益拿地金额看，中海地产、绿城、华润置地位列前三 [5] - 部分企业拿地金额具体为：建发房产689亿元、滨江集团580亿元、越秀地产521亿元 [3] 投资策略与土地获取方式 - 通过收并购获取核心城市优质地块成为房企扩储的重要途径，第三季度以来多家房企通过联合体形式进行大规模收购 [1][8] - 出现刷新纪录的天价交易，例如中海地产、招商蛇口等联合体以154.78亿元获得上海徐汇地块开发权，采用"承债收购"模式，实际成交总金额达439.5亿元 [8] - 华润置地子公司与上海南房组成的联合体以244.7亿元收购上海耀华路和余庆里项目 [8] 城市分化与区域热点 - 房企投资高度聚焦于北京、上海、杭州、成都等热点城市，这些城市出现高溢价地块，如北京太阳宫地块溢价率39.18%，杭州拱墅区地块溢价率超20% [9][10] - 北京、上海、厦门成为高总价地块集中地，9月份全国住宅用地成交总价TOP10地块中，北京2宗地总成交额72亿元，上海3宗地总成交额79亿元 [10] - 相比之下，青岛、南京、武汉等地土地市场持续低温运行 [9]

行业整体销售表现 - 前9个月百强房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较前8个月收窄1.1个百分点 [1] - 前三季度百强房企权益销售额18060.4亿元，权益销售面积9274.0万平方米 [1] - 9月份单月百强房企销售总额环比增长11.9%，显示市场有所回暖 [1] 重点企业销售情况 - 保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口位居销售额前五名 [1] - 保利发展前三季度全口径销售额2017亿元，绿城中国1785亿元，中海地产1705亿元，华润置地1544亿元，招商蛇口1406.6亿元 [1] - 建发、滨江、金茂、保利置业等房企9月份单月销售表现较为强劲 [1] 行业政策与市场展望 - 后续政策预计将维持宽松基调，聚焦"止跌回稳"目标，推动已出台政策加快落实 [1] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成一定支撑 [1] - 更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [1]

行业整体拿地情况 - 前三季度百强企业拿地总额为7278亿元，同比增长36.7%，增幅较前8个月扩大8.7个百分点 [1] - 百强企业前三季度新增货值总额为7638亿元，占整体市场的42.5% [1] 领先企业表现 - 拿地金额前三名企业为中海地产、绿城中国、华润置地 [1] - 新增货值前三名企业为绿城中国（1175亿元）、保利发展（1010亿元）、中海地产（952亿元） [1] 企业类型与拿地策略 - 9月份拿地金额前10家企业中有8家为央国企 [1] - 在重点城市拿地金额TOP10房企中，央企、国企和地方国资是主力，民企主要在重点深耕区域补充土储 [1] - 部分房企在9月份通过收购形式获取大规模土地 [1]

地块成交概况 - 中海地产以总价9.2亿元竞得广州大道南788号二期地块 [1] - 成交溢价率为6.98% [1] - 整体折合楼面价约为15285元/㎡ [1] - 住宅部分折合成交楼面地价约为33933元/㎡ [1] 地块基本信息 - 地块用途为居住、商业商务、服务设施用地一体 [1] - 宗地总面积34177.93平方米，其中出让宗地面积16177.91平方米 [1] - 需配建9班幼儿园2700.18平方米及城市道路、绿地、河涌等公共设施 [1] - 住宅部分计算容积率建筑面积27112平方米 [1] 历史地块对比 - 2022年10月10日，同一地段一期地块由保利发展以楼面地价48395元/㎡竞得 [1] - 一期地块楼面价曾位列广州楼面地价TOP 10榜单第7位 [1] - 对比一期，二期地块楼面价性价比明显更高 [1] 区域市场分析 - 本次二期地块成交楼面价符合当前海珠区市场实际情况 [2] - 2022年海珠区一手住宅成交均价为87601元/㎡，市场以高端改善型项目为主 [2] - 2023年前三季度海珠区一手住宅成交均价已下降至67414元/㎡，价差接近20000元/㎡ [2] - 区域市场供应增加，主打性价比的刚需刚改型项目开始涌现 [2] 广州土地市场整体情况 - 2023年前九个月（不含本地块）广州市已成交涉宅用地22宗 [2] - 成交总建筑面积116.63万平方米 [2] - 成交总金额约为212亿元 [2] - 对比2022年同期成交15宗，成交地块宗数大幅提升 [2]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14] 核心观点 - 天津房地产市场正进入以新产品为主导的发展阶段，老旧项目市场声量持续减弱 [3] - 为迎接“金九银十”销售节点，市场供应预计将迎来阶段性放量，9-10月市内六区及环城四区预计将有20余个新盘入市 [3] - 河西区成为供应热点，多个高品质项目集中亮相，预计区域市场竞争将进一步加剧 [3] - 中央层面发布推动城市高质量发展的意见，未来更多有效政策落地将有助于化解行业面临的重难点问题 [9] 企业销售业绩 - 2025年1-8月天津房地产TOP10企业销售额总计403.8亿元 [3] - TOP10榜单入榜门槛为17.7亿元 [3] - 泰达建设以69.3亿元的销售业绩位列榜首，中海地产以59.5亿元位列第二，天津城投集团以53.3亿元位列第三 [3] - 销售面积方面，泰达建设以21.2万㎡位列第一，金地集团以20.8万㎡位列第二，中海地产以19.6万㎡位列第三 [4] 项目销售表现 - 2025年1-8月天津商品住宅TOP10项目销售金额总计119.43亿元，入榜门槛为9.2亿元 [6] - 上东金茂晓棠/锦棠以14.83亿元的销售额蝉联榜首，金茂泮湖满庭以12.96亿元位列第二，体北金茂府以12.95亿元位列第三 [6] - TOP10项目销售面积总计49.2万㎡，入榜门槛为3.68万㎡ [6] - 上东金茂晓棠/锦棠以6.56万㎡的成交面积位居第一，中建·理想城以5.69万㎡位列第二，保利西棠和煦以5.37万㎡位列第三 [6] 政策环境 - 天津推出新举措，允许购房人提取本人及配偶住房公积金账户金额用于支付购买存量房的首付款，旨在降低购房门槛，为存量房市场注入活力 [8] 土地市场分析 - 2025年8月天津市共推出土地20宗，规划建筑面积142.54万㎡ [10] - 土地供应结构以工业用地为主（16宗），住宅用地仅1宗位于静海区，商业/办公用地1宗，其它用地2宗 [10] - 8月天津住宅用地成交3宗，均以底价出让，分别位于武清区、北辰区和红桥区，其中红桥区地块为城市更新地块，由地方国企竞得，可能引入代建模式 [13]