报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 铁矿石窄幅震荡，螺纹钢和热轧卷板因市场情绪共振偏弱震荡，硅铁因成本预期松动弱势震荡，锰硅因商品情绪共振弱势震荡，焦炭和焦煤高位震荡，动力煤供需弱平衡节前煤价以稳为主，原木小幅探涨 [2] 各品种总结 铁矿石 - 期货I2605收盘价783元/吨，跌8.5元/吨，跌幅1.07%，持仓520,684手，减少20,544手；卡粉等进口矿和邯邢等国产矿现货价格均下跌；基差、价差有不同变化 [4] - 中国1月RatingDog制造业PMI 50.3，预期50.3，前值50.1；多家房企部分不再需每月上报“三条红线”指标，部分出险房企需向专班组定期汇报财务指标 [4] - 趋势强度为0 [5] 热轧卷板和螺纹钢 - 1月29日钢联周度数据显示，产量上螺纹增0.28万吨、热卷增3.8万吨，五大品种合计增3.58万吨；库存上螺纹增23.43万吨、热卷减2.2万吨，五大品种合计增21.43万吨；表需上螺纹减9.12万吨、热卷增1.45万吨，合计减7.78万吨 [8][10] - 12月重点统计企业中厚板轧机产量同比上升，热连轧机、冷连轧机产量同比下降；1 - 12月中厚板轧机、冷连轧机累计产量同比上升，热连轧机累计产量同比持平 [10] - 2026年1月中旬，重点统计钢铁企业粗钢日产环比降0.9%，生铁日产环比增1.8%，钢材日产环比增3.0%；钢材库存量环比上一旬增7.3%等 [10] - 1月中旬，21个城市5大品种钢材社会库存环比降0.3%等 [10] - 必和必拓上半年铁矿石产量创历史新高，接受部分铁矿石价格下调；1月19日包头包钢板材厂球罐爆炸影响生产 [10] - 2025年12月我国进口钢材环比增4.2%，1 - 12月累计进口同比降11.1%；商务部等对部分钢铁产品实施出口许可证管理 [11] - 螺纹钢和热轧卷板趋势强度均为0 [11] 硅铁和锰硅 - 硅铁2603收盘价5624元/吨，跌36元；硅铁2605收盘价5616元/吨，跌30元；锰硅2603收盘价5800元/吨，跌42元；锰硅2605收盘价5834元/吨，跌38元 [12] - 硅铁现货价涨20元/吨，锰硅现货价跌20元/吨；锰矿、兰炭价格有相应表现；期现价差、近远月价差和跨品种价差有不同变化 [12] - 两部门将提升煤电机组固定成本回收比例，完善电力市场交易和价格机制 [12] - 2月2日硅铁72多地价格有变动，75多地价格有上涨；锰矿3月多家对华报价环比上涨 [13][14] - 1月内蒙硅锰开炉增加，产量约470500吨；1月全国硅铁开工率43.91%，产量预计44.35万吨 [15] - 河钢2月75B硅铁招标询盘价跌60元/吨，量减1163吨 [15] - 1月30日锰矿库存总量环比增12.07万吨 [16] - 硅铁和锰硅趋势强度均为0 [17] 焦炭和焦煤 - 焦煤JM2605收盘价1141.5元/吨，跌14元，跌幅1.2%；焦炭J2605收盘价1680.5元/吨，跌41元，跌幅2.4% [19] - 焦煤和焦炭现货价格多数持平，部分有小变动；基差、价差有不同变化 [19] - 2月2日CCI冶金煤指数部分下跌；炼焦煤线上竞拍流拍率18%，较上周五涨9%，平均溢价27.1元/吨，成交价涨跌互现 [19] - 焦炭和焦煤趋势强度均为0 [22] 动力煤 - 山西大同5500等产地价格、港口价格、海外价格、2月长协价格有不同表现 [23] - 2月2日港口市场维稳，上游报价持稳，下游观望居多，采购意愿不强；产地市场涨跌互现，多数煤矿产销基本平衡，价格持稳 [24] - 印尼煤炭RKAB批复有新进展，部分煤矿全年减量20% - 60%，若确认或支撑低卡印尼煤价格 [24] - 1月30日国家发展改革委等发布完善发电侧容量电价机制通知 [24] 原木 - 2603、2605、2607合约收盘价、成交量、持仓量有不同变化；现货 - 合约价差、合约间价差有不同表现 [25] - 原木现货市场多种木材价格有不同日涨跌幅和周涨跌幅 [25] - 中国1月RatingDog制造业PMI 50.3，预期50.3，前值50.1；多家房企部分不再需每月上报“三条红线”指标，部分出险房企需向专班组定期汇报财务指标 [27] - 原木趋势强度为1 [28]

行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业的投资评级 核心观点 * 行业呈现阶段性企稳迹象，二手房市场表现优于新房市场，同时监管政策出现松动信号，宽松政策有望持续释放[6] * 看好经营稳健的优质房企，并建议关注开发、商业、物业管理及中介服务等细分领域的龙头企业[6] 行情回顾 * 报告期内（1月26日至1月30日），申万房地产板块下跌2.2%，跑输同期上涨0.1%的沪深300指数2.3个百分点，板块交易额为1466.5亿元，环比下降13.3%[12] * 个股方面，大悦城、京能置业、新城控股等涨幅显著，而华联控股、西藏城投、城建发展等跌幅显著[12] 基础数据 * **新房市场**：截至1月30日，1月份43城新房累计成交面积同比下降18.1%，环比12月下降43.9%[18]。分城市能级看，一线、二线、三四线城市1月成交面积同比分别下降17.2%、20%和14.1%，环比分别下降30.6%、53.2%和24.4%[18] * **二手房市场**：截至1月30日，1月份14城二手房累计成交面积同比上升11.7%，环比12月同期微降1.9%，显示出相对韧性[19] * **库存与去化**：截至1月29日，17个重点城市商品房库存面积为18724.3万平方米，环比微降0.3%，去化周期为158.2周[24]。其中，一线、二线、三四线城市去化周期分别为121.4周、191周和258.5周[24] * **土地市场**：上周（1月19日至1月25日），100大中城市供应土地面积2166.4万平方米，同比增长3%，供应均价为1636元/平方米，同比大幅上涨110.3%[31]。同期，成交土地面积1185.8万平方米，同比下降34%，土地成交金额162.4亿元，同比下降20.7%[31]。土地成交楼面价为1370元，整体溢价率为3.6%，其中一线、二线、三四线城市溢价率分别为0%、6%和2.6%[31] 行业及公司动态 * **政策动态**：1月28日，据财联社消息，多家房企不再被要求每月上报“三条红线”指标，仅部分出险房企需定期汇报，显示监管政策出现松动[6][36] * **公司动态**： * **新大正**：拟收购嘉信立恒75.1521%股权，交易价格9.17亿元，交易完成后中信资本将持有公司约15%股权，成为重要股东[6][40][45] * **京能置业**：成功发行10亿元中期票据，期限3年，发行利率2.10%[39] * **金融街**：发行14亿元中期票据，期限3+2年，发行利率3.05%[39] * **华联控股**：拟以约1.75亿美元现金收购Argentum Lithium S.A. 100%股份，以获得Arizaro锂矿项目80%权益[41] * **光明地产**：2025年第四季度新开工面积同比下降100%至0平方米，竣工面积同比增长5.67%至16.45万平方米，签约金额同比下降15.84%至14.81亿元[42][43] * **天健集团**：2025年第四季度在施工承包、工程总承包等业务板块合计新签订单金额超过36亿元[44] 投资建议与关注标的 * 报告建议关注以下四个方向的优质公司[6][46]： * **开发企业**：华润置地（1109.HK，评级买入）、龙湖集团（0960.HK，评级持有）[47] * **商业地产**：中国国贸（600007.SH，评级持有）、新城控股（601155.SH，评级买入）、华润万象生活（1209.HK，评级买入）[47][49] * **物业管理**：保利物业（6049.HK，评级买入）、中海物业（2669.HK，评级买入）、万物云（2602.HK，评级买入）、新大正（002968.SZ，评级买入）[47][49] * **中介服务**：贝壳-W（2423.HK，评级买入）[49]

市场表现与预期 - 恒生指数上涨0.5%，国企股指数上涨0.4%，恒生科技股指数下跌1.0%[1] - 美国道指上涨0.1%，纳指下跌0.7%，标普500指数下跌0.1%[1] - 恒指夜市期指收报27,829点，较现货低水139点[1] 宏观与行业数据 - 香港2025年接待旅客近5,000万人次，较2024年增长12%，其中内地旅客3,800万人次（增长11%），非内地旅客1,210万人次（增长15%）[2] - 美国截至1月24日当周首次申领失业金人数为20.9万人，较前周减少1,000人[2] 房地产与金融 - 市场预期房地产监管可能放宽，因部分房企表示无需再每月上报“三条红线”指标[1] - 大型内银、保险、贵金属及石油行业近期表现强势[1] 医药与科技 - 恒生医疗保健指数下跌0.8%[3] - 英矽智能股价飙升9.7%，其临床前候选化合物ISM0676与司美格鲁肽联用在小鼠实验中实现最高31.3%的减重效果[3] 新能源与公用事业 - 铀价升至98美元/磅，接近两年新高[4] - 中广核矿业股价上涨3.3%[4] - 光大环境、北控水务、粤海投资股价上涨1.1%至4.5%[4] - 粤海投资预计FY25综合溢利同比增长约43%[4] 消费板块 - 贵州茅台股价飙升8.6%，因飞天茅台批发价回升[4] - 青岛啤酒、华润啤酒、百威亚太股价上涨3%至5%[4] - 锅圈食汇预计2025年净利润同比增长83%至92%[4]

报告基本信息 - 报告类型为铁矿石日评 [1] - 报告日期为2026年1月29日 [2] - 黑色金属研究团队研究员有翟贺攀、聂嘉怡、冯泽仁 [3] 行情回顾 - 1月28日，铁矿石期货主力2605合约震荡偏弱，开盘震荡回落后低位运行，收报783.0元/吨，跌0.70% [7] - 当天主要铁矿石外盘报价环比前一交易日涨跌互现，环比变化 -0.6至+0.2美元/吨，青岛港主要品位铁矿石价格较前一交易日下滑了1 - 5元/吨 [9] - 铁矿石2605合约日线KDJ指标下行，K值、D值继续下行，J值调头回落；日线MACD指标绿柱转为放大 [9] 期货合约价格、成交及持仓情况 1月28日钢材、铁矿期货主力合约 |合约代码|前收盘价|开盘价|最高价|最低价|收盘价|涨跌幅|成交量|持仓量|持仓量变化|资金流入流出| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |RB2605|3126|3126|3131|3115|3123|-0.32%|607,256|1,744,406|29,747|0.61| |HC2605|3289|3283|3290|3275|3280|-0.39%|283,776|1,517,650|9,222|0.12| |SS2603|14540|14580|14595|14260|14465|-1.13%|312,567|123,373|-13,718|-1.46| |I2605|788|788|789.5|780.5|783|-0.70%|217,818|564,613|-6,440|-0.87|[5] 1月28日黑色系期货持仓情况 |合约|前20多头持仓|前20空头持仓|前20多头持仓变化|前20空头持仓变化|多空对比|偏离度| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |RB2605|1,068,989|1,146,962|4,552|27,895|-23,343|-2.11%| |HC2605|1,123,176|1,141,676|5,785|6,858|-1,073|-0.09%| |SS2603|83,211|96,250|-9,574|-10,514|940|1.05%| |J2605|26,846|28,052|-141|-254|113|0.41%| |JM2605|244,105|335,759|-5,559|-5,203|-356|-0.12%| |I2605|362,334|376,948|-2,988|-11,649|8,661|2.34%|[8] 后市展望 - 消息面上，必和必拓曾在部分铁矿石交易上接受更低价格，力拓与必和必拓将联合开发皮尔巴拉地区两大相邻的核心矿区；高盛报告指出铁矿石市场步入多年供应过剩周期，短期价格或因库存结构争端与季节性补库获得支撑，但中长期基本面趋松将驱动价格逐步下行，预测2026年Q4铁矿石价格或将跌至95美元/吨，2028年低点或探至81美元/吨 [10][11] - 目前铁矿基本面呈现短期阶段性的边际转强格局 供应端澳巴19港发运在连续3周回落后有所回升，上周发运量增加了160.9万吨至2325万吨，到港量上周环比减少了129.7万吨至2530万吨，预计后续到港量仍将在低位运行；需求端上周五大材总产量再度小幅回升，连续四周增长，日均铁水产量小幅回升至228.1万吨，同比去年同期增加了2.65万吨，铁矿需求仍维持韧性；库存方面港口铁矿库存持续攀升，现已累积至近1.68亿吨，再次刷新历史高点，钢厂已进入节前补库阶段，库存可用天数环比前一周增加了2天至23天，预计补库节奏将持续到春节前一周 [12] - 虽消息面对矿价形成利空，且贵金属大幅波动影响铁矿价格，但考虑到铁矿自身基本面阶段性边际转强，春节前补库需求将支撑矿价，预计矿价在回落后仍有反弹驱动，但过高的港口库存会带来上方压制，上方空间相对有限 [13] 行业要闻 - 有房企告知所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [14] - 美国向以色列通报针对伊朗可能采取军事行动的准备情况，准备工作预计两周内完成，可能在未来数月内出现行动“机会窗口”，若美国总统特朗普下达命令，行动可能提前进行 [14] 数据概览 报告展示了青岛港主要铁矿石品种价格、价差、基差，巴西与澳洲铁矿石发货量，45个港口铁矿石到货量，国内矿山产能利用率，主要港口铁矿石成交量，钢厂铁矿石库存可用天数，进口矿烧结粉矿库存，港口铁矿石库存与疏港量，样本钢厂不含税铁水成本，高炉开工率与炼铁产能利用率，电炉开工率与产能利用率，全国日均铁水产量，钢材五大品种表观消费量、周产量、钢厂库存等数据图表，数据来源均为Mysteel和建信期货研究发展部 [16][23][24]

热点资讯 - 美联储维持基准利率在3.50%-3.75%不变，连续三次降息25个基点后暂停行动，符合市场预期；主席候选人沃勒支持降息25个基点，与米兰立场一致；声明指出失业率初步企稳，通胀仍处高位，经济前景不确定性高；鲍威尔表示加息非基本假设，建议下一届主席远离政治 [2] - 截至2025年底，全国累计发电装机容量38.9亿千瓦，同比增长16.1%；太阳能发电装机容量12亿千瓦，增长35.4%；风电装机容量6.4亿千瓦，增长22.9% [2] - 多家房企不再被要求每月上报“三条红线”指标，但部分出险房企仍需向总部所在城市专班组定期汇报财务指标 [2] - 特朗普再次威胁伊朗，称庞大舰队前往，下次打击更猛烈；伊朗外长表示武装力量高度戒备，将果断回应侵略 [2] - 期货交易所收紧风控，上金所自1月30日收盘清算起调整Ag（T+D）合约保证金和涨跌停板；上期所调整10个期货品种相关合约涨跌停板幅度和交易保证金比例 [3] 板块表现 重点关注 - 尿素、碳酸锂、黄金、沥青、塑料 [4] 夜盘表现 - 非金属建材涨1.75%，贵金属涨39.90%，煤焦钢矿涨8.17%，能源涨2.31%，化工涨9.22%，谷物涨1.00%，农副产品涨2.44%，油脂油料涨7.71%，软商品涨2.33%，有色涨25.17% [4][5] 板块持仓 - 展示近五日商品期货板块持仓变动情况 [6] 大类资产表现 |类别|名称|日涨跌幅%|月内涨跌幅%|年内涨跌幅（%）| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |权益|上证指数|0.27|4.60|4.60| |权益|上证50|0.27|0.97|0.97| |权益|沪深300|0.26|1.90|1.90| |权益|中证500|0.61|15.21|15.21| |权益|标普500|-0.01|1.94|1.94| |权益|恒生指数|2.58|8.57|8.57| |权益|德国DAX|-0.29|1.36|1.36| |权益|日经225|0.05|6.00|6.00| |权益|英国富时100|-0.52|2.25|2.25| |固收类|10年期国债期货|0.05|0.32|0.32| |固收类|5年期国债期货|0.06|0.10|0.10| |固收类|2年期国债期货|0.01|-0.06|-0.06| |商品类|CRB商品指数|0.00|6.29|6.29| |商品类|WTI原油|1.81|10.47|10.47| |商品类|伦敦现货金|4.51|25.37|25.37| |商品类|LME铜|0.62|4.72|4.72| |商品类|Wind商品指数|2.40|48.37|48.37| |其他|美元指数|0.61|-1.95|-1.95| |其他|CBOE波动率|0.00|9.36|9.36| [7]

养老服务设施政策 - 自然资源部、民政部、国家卫健委联合发文，要求新建城区、居住区及新建住宅项目按规划标准同步配套养老服务设施[2] - 政策旨在降低养老服务用地成本，激活银发经济需求，培育社区养老消费场景，并倒逼房地产模式优化以提升住宅品质[2] - 部分已建成的养老服务设施因权责不清而陷入运营困境或闲置，需政策托底与市场化专业力量并举，探索多元化运营模式以形成可持续生态[3] 房地产“三条红线”政策调整 - 多家房企表示，目前监管部门已不要求其每月上报“三条红线”指标，但部分出险房企仍需向地方专班组定期汇报资产负债率等财务指标[4] - “三条红线”政策执行五年半，曾有力推动行业整体负债率下降，提前释放金融风险，但也导致部分房企资金链断裂并引发债务违约潮[4] - 鉴于房地产市场持续低迷对经济增长形成拖累，监管方式正从“一刀切”转向更具针对性的定向管理，为经受住压力测试的房企提供更灵活的发展空间[5] 云服务行业涨价 - 谷歌云宣布自2026年5月1日起涨价，北美、欧洲、亚洲地区的数据传输价格涨幅分别达100%、60%和42%[6] - 亚马逊云科技此前已上调其EC2机器学习容量块价格约15%，例如p5e.48xlarge实例每小时费用由34.61美元涨至39.80美元[6] - 涨价源于AI浪潮下硬件成本上升及运行AI大模型需求激增，可能预示着行业定价逻辑从规模扩张转向基于技术壁垒与差异化服务的差异化定价[6][7] 香港房地产市场复苏 - 2025年全年香港私人住宅楼价上涨3.3%，为2021年以来首次年度回升，12月楼价环比上涨0.2%，连续第七个月增长[8] - 楼市复苏得益于额外印花税政策撤销、税费减免上限提高以降低交易成本，以及人才引进计划和港股回暖带来的增量需求[8] - 世邦魏理仕预计2026年香港楼价将上涨3%-5%，摩根士丹利预测涨幅为10%，理由包括投资需求增加、租金趋势强劲以及内地人才和学生持续流入[8] - 租房市场火热带动租金上涨及租金回报率修复，增强了房产吸引力，成为楼价回升的重要支撑[9] 黄金交易平台兑付危机 - 深圳市杰我睿公司经营异常，平台用户无法提现，各地投资者在平台的未结清余额合计高达133.92亿元[10] - 平台模式疑似与客户对赌黄金价格，提供数十倍高杠杆，远高于正规期货市场，近期黄金白银价格飙升导致做多客户盈利惊人，平台难以兑付[10] - 该平台以实物交割为幌子进行无实物对赌交易，属违法违规且缺乏监管，模式极其脆弱[11] 美元指数走势 - 美东时间1月27日，ICE美元指数跌破96.00至95.60下方，刷新2022年2月以来低位，日内跌约1.5%，最近六个交易日累计跌幅超3%[12] - 美元急跌部分源于特朗普表态暗示不担心美元下跌且可操纵汇率，降低了市场对政府干预汇率的预期[12] - 美元贬值趋势也受到美联储独立性遭挑战、美国债务升高及政策反复无常等因素加速[13] 宽基ETF资金流动 - 开年以来，股票型ETF日均成交额达2427亿元，同比翻倍，但宽基ETF遭遇大规模赎回，年内净流出规模累计7382亿元[14] - 据估算，9只重点宽基ETF的基金份额较“国家队”去年底持仓减少近870亿份，“国家队”减持金额或接近3600亿元[14] - “国家队”对宽基ETF的交易主要影响指数层面，对市场大多数小盘股影响有限，其操作往往“买在无人问津处，卖在人声鼎沸时”[14][15] A股市场动态 - 1月28日，沪指涨0.27%报4151.24点，深成指涨0.09%报14342.89点，创业板指跌0.57%报3323.56点，两市成交额2.97万亿元[16] - 美元汇率回落及国际金价走高推动黄金板块涨停，并带动小金属、有色等资源股领涨，半导体板块因全球芯片涨价潮和扩产潮而冲高[16] - 房地产板块早盘一度走强，因多家房企表示不再被要求每月上报“三条红线”指标，而商业航天、AI应用等题材概念板块全天回落[16] - 市场投机资金在不同板块间游走，短期内对“国家队”抛售宽基ETF以调节指数涨幅的迹象置若罔闻[17]

政策执行调整 - 多家房企已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标 多家上市房企内部人士证实该消息 [1] - 有出险房企内部人士表示 早期出险阶段曾按要求定期汇报数据 目前已不再执行每月固定报送的要求 这一调整或与企业规模相关 [1] - “三条红线”政策自2020年8月试点 2021年全面推行 要求房企每月上报指标 并根据触线情况限制有息负债增速 [1] 行业现状与债务化解 - 截至2025年12月 已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整 累计化解债务规模达1.2万亿元 涉及总负债超2万亿元 [2] - 从实际化债方案来看 融创、旭辉等房企通过重组方案进行了实质性的削债 大幅减轻了债务压力 [2] - 全国房企到位资金连续4年负增长 年均为-17.5% 超过了新建商品房销售额4年来年均-15.7%的跌幅 [2] 专家观点与分析 - 专家表示 “三条红线”在目前情况下已经不合时宜 房企高杠杆、高负债扩张模式正在消退 [2] - 专家指出 即便放开“三道红线” 现在开发贷资金、预售资金都已经实现专款专用、封闭流转 保障交付没有问题 风险也降低了很多 [2] - 专家认为 目前应该鼓励金融机构支持房地产投资 行业整顿进入末期 留存下来的企业转向打造高品质的“好房子” [2] - 专家分析 当前需求端比较疲弱 开发商销售和回款尚不稳定 如果融资不支持 可能导致“金融不支持-资金链紧张-降价甩卖-预期转弱-销售下滑-资金链紧张”的恶性循环 [2] - 实际调研中 有的开发商反映符合“白名单”条件 但由于当地过去发生多起房企爆雷或银行经营策略调整 大型金融机构退出了民企融资 导致其无法融资 [2] 企业沟通机制 - 有出险房企人士表示 公司总部与专班保持常态化对接 约1-2周开展一次会议沟通 同步企业最新动态 [1] - 沟通内容会根据企业实际情况灵活调整 例如企业发布公告时专班会重点了解公告内容安排 涉及资产处置工作时会跟进具体推进情况 若出现信访等相关问题专班也会及时进行风险提示 [1]

政策调整 - 监管部门已不再要求多家房企每月上报“三条红线”指标 [1] - 该调整已得到多家上市房企内部人士证实 有房企负责人表示目前不需要每月上报也没有要求上报其他类似指标 [1] - 一家出险房企内部人士透露 早期出险阶段曾按要求定期汇报 目前已不再执行每月固定报送 并认为调整或与企业规模相关 [1] 沟通机制与政策背景 - 上述出险房企表示 公司总部与专班保持常态化对接 约1-2周开展一次会议沟通 同步企业最新动态 [1] - 沟通内容会根据企业实际情况灵活调整 例如关注企业公告内容、资产处置推进情况 并及时进行风险提示 [1] - “三条红线”政策于2020年8月试点 2021年全面推行 旨在控制房企有息债务规模 并根据触线情况限制有息负债增速 [1] - 具体指标包括：剔除预收款后的资产负债率不得超过70%、净负债率不得超过100%、现金短债比不得小于1倍 [1] 行业债务重组进展 - 截至2025年12月 已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整 累计化解债务规模达1.2万亿元 涉及总负债超2万亿元 [2] - 从实际化债方案来看 融创、旭辉等房企通过重组方案进行了实质性的削债 大幅减轻了债务压力 [2] 专家观点与行业现状 - 专家指出 “三条红线”在目前情况下已经不合时宜 [2] - 一方面 全国房企到位资金连续4年负增长 年均为-17.5% 超过了新建商品房销售额4年来年均-15.7%的跌幅 [2] - 由于地产下行 金融机构贷款投放已经过度收缩谨慎 同时很多企业经营收缩 对贷款的需求在下降 [2] - 另一方面 房企高杠杆、高负债扩张模式正在消退 即便放开“三道红线” 开发贷资金、预售资金已实现专款专用、封闭流转 保障交付没有问题 风险降低了很多 [2] - 专家认为目前应该鼓励金融机构支持房地产投资 [2] - 行业经过调整 高风险企业退出 行业整顿进入末期 留存下来的企业转向打造高品质的“好房子” 其中不乏优质房企 [2] - 但由于市场调整进入探底阶段 需求端疲弱 开发商销售和回款尚不稳定 如果融资不支持 可能导致恶性循环 [2] - 实际调研中 有符合“白名单”条件的开发商反映 因当地曾发生多起房企爆雷或银行策略调整 大型金融机构退出民企融资 导致其无法融资 [2]

政策执行现状 - 多家房企已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标 [1] - 部分出险房企仍需向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [1] 政策背景回顾 - “三条红线”政策于2020年8月推出，旨在控制房企有息债务规模 [1] - 2021年该政策扩围至数十家房企，并要求这些房企每月上报相关指标 [1]

销售表现 - 2025上半年全口径合约销售金额267亿元同比减少6% 合约销售面积96.1万平方米同比减少13.7% [1][4] - 合约销售均价达27763元/平米同比提升8.7% 创近年新高 主要因上海销售金额占比22.8% 长三角地区销售额占比54.8% [1][7] - 已竣工可售物业存货货值较期初增长3.2%至466.9亿元 占存货货值比例由36%提升至37.4% 存货去化压力未好转 [1][4] 土地投资 - 新增9个项目 新增土储建面118.3万平方米 权益比例74% 拿地总价337亿元 拿地销售比1.26 投资力度大幅提高 [1][10] - 上海 杭州 广州三个核心城市投资占比达88% [1][10] - 总土储建面1308万平方米较期初减少0.6% 其中在建512万平方米 待建796万平方米 长三角和大湾区土储建面占比45% 一线城市占比30%提升1个百分点 平均土地成本11076元/平方米保持高位 [12] 盈利能力 - 营业收入184.4亿元同比增长48.1% 毛利润32.2亿元同比增长81.3% 毛利率17.5%同比提升3.2个百分点 [2][24] - 净利润2.32亿元同比减少6.5% 净利率1.3%同比下降0.7个百分点 归母净利润2.08亿元 归母净利率1.1%同比下降1.9个百分点 [2][16][24] - 归母核心净利润0.29亿元同比减少92.3% 归母核心净利率0.2%同比下降2.8个百分点 盈利能力有待改善 [2][16][24] - 销售费用同比增长93%至8.3亿元 部分项目土地增值税偏高 合联营业绩由正转负 [16] 财务指标 - 平均融资成本2.9%较期初下降0.48个百分点 发行3笔共40亿元公司债券票面利率均低于2.7% 其中一笔3+2年期利率低至2.46% [2][20] - 持有现金284.7亿元较期初减少17.9% 短期有息负债174.8亿元减少10.5% 现金短债比1.62 [2][20][24] - 总有息负债682亿元同比减少3.2% 净负债率85.3%较期初提升8.4个百分点 剔除预收款后的资产负债率69.5%降低0.9个百分点 三条红线指标首次达到绿档 [2][21] - 两年内有息负债占比50.6% 债务结构优化 一年后但两年内到期规模170.7亿元占比25% 两年后但五年内到期250.3亿元占比36.7% 五年后到期86.2亿元占比12.7% [20]