赣州房地产市场概况 - 2025年6月赣州新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降3.2% [2][4] - 二手房价格环比下降0.7%，同比下降2.3%，降幅较上月扩大 [2][8] - 90㎡及以下小户型新房价格环比降幅达0.7%，显著高于其他面积段 [6][10] 价格变动趋势 - 新房价格在3-4月连续下降后，5月短暂反弹，6月再次转跌 [4] - 二手房价格上半年除4月环比上涨外，其余月份均下降 [8] - 各面积段二手房价格全面下跌，90㎡及以下降幅最大(0.7%) [10] 市场结构性特征 - 新房市场呈现政策利好与供应收缩并存的局面 [15] - 二手房市场持续"以价换量"，经开区刚需盘活跃但均价承压 [15] - 改善需求正从二手房向新房转移 [15] 全国市场对比 - 70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降 [12] - 上海新房价格表现突出，同比上涨6.0% [5] - 太原是少数新房价格同比上涨(1.3%)的城市之一 [5] 未来展望 - 预计将形成"新房稳中提质、二手房以价换量"的分化格局 [15] - 开发商需精准把握客户需求变化 [15] - 购房者需关注置换链条与价格波动 [15]

房价下跌预测 - 高盛报告预测中国房价下跌过程仅完成40%，剩余60%调整将持续至2027年底，累计跌幅可能达30% [1][3] - 国家统计局数据显示2025年5月70个大中城市中58个新房价格环比下跌，62个同比下跌，一线城市同比跌幅3-7%，二三线城市普遍超10% [3] - 调整周期参考国际经验需6-8年，中国本轮自2021年开始仅4年，预计持续至2027年 [7] 下跌驱动因素 - 人口负增长导致购房主力减少：2025年上半年出生人口376万同比降8.9%，预计2027年25-39岁人群减少4200万（占15%） [5] - 商品房库存高企：截至2025年5月待售面积6.89亿平方米，去化周期超24个月 [5] - 居民杠杆率达63.5%（2025年一季度），一线城市房价收入比12倍远超国际警戒线 [5] - 房企经营恶化：2025年前5月TOP100房企销售额同比降29.7%，37家上市房企违约涉及债务2.7万亿元 [5] 区域分化特征 - 一线城市预计累计跌幅15-20%，2025年5月环比平均跌0.3% [9] - 强二线城市（如杭州、南京）预计跌20-25% [9] - 普通二三线城市预计跌30-35%，三四线城市可能超40%，2025年5月环比平均跌0.8% [9] 经济连锁反应 - 房地产及上下游占GDP25%，2025年一季度建筑业就业减少287万 [7] - 建材价格较峰值下跌40%以上，政策刺激效果持续不足两个月 [7] - 政策导向从"托市"转为"稳市"，重点控制跌幅而非逆转趋势 [7] 行业转型判断 - 市场从增量时代进入存量时代，短期难现大涨行情 [9][11] - 核心城市优质资产抗跌性更强，建议自住需求优先考虑一线及强二线核心区 [9] - 城镇化潜力与人口结构变化形成长期多空博弈 [11]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：华润、龙湖、新城、融创、万科、滨江、金茂、万象、绿城服务、贝壳、链家 纪要提到的核心观点和论据 市场现状 - 中国房地产市场进入调整下半段，全国住宅销售额和销售面积降约 50%，百强房企销售额降 70%，开工量减 70%，房价从高点跌幅 34%-35%，但降幅收窄，新房和二手房价格仍高，实际房贷利率居高不下[1][2] - 城市间市场表现分化，多数城市难回 2017 年水平，核心城市豪宅市场好，新房库存去化周期长，高净值客群需求旺[1][5] - 商业物业经济整体承压，优质商企如华润、龙湖、新城等同比增长，有自持店和第三方外拓轻资产，股息率 5%-7%[1][6] - 物业管理业务具红利价值，市值超 21 亿港元的物业公司 15 家，平均股息率 6.2%，部分公司预计双位数增长，但有物业费降价和收缴率问题[1][7][8] - 二手房市场渐成主导，去年占新房加二手房总成交量 46%，核心城市比例更高，贝壳二手房市场占有率 32%，新房 12%，佣金率下降但链家佣金有所修复[1][10] 未来趋势 - 未来市场继续承压但降幅收窄，预计全年商品房成交量和面积降为个位数，销售额接近 8 万亿元，开工和竣工受去年拿地强度影响，需政策催化[1][3] - 2030 年城镇化率达 72%，对应约 7 亿平方米新开工面积，市场向存量转化[3][12] - 中国住房总量趋于饱和，家庭户增速放缓，套户比接近 1.1，房价长期走势由货币供应和人均 GDP 决定，核心城市超核心地块有长期价值[3][13][14] 企业应对与关注公司 - 企业应采取断舍离策略，卖掉资产降杠杆、加快周转，向多元化业务转型[17] - 值得关注的公司有优质基本面的华润、滨江、金茂等，具弹性的新城、龙湖，困境反转型的融创，优质商业地产公司如华润内资及港资物业，以及贝壳等[18] 其他重要但可能被忽略的内容 - 今年前五个月 300 张图的一创金增长 28%，但面积下降 4%[4] - 长三角地区物业费压力和收缴情况相对较低，三四线城市及居民收入低、经济承压地区压力更大[9] - 参考日本和美国经验，房价筑底后会出现 EPS 和估值的双击，泡沫破裂后板块或龙头企业股价在基本面筑底前更偏向交易性质[15] - 中国房地产市场未真正稳住，部分规模小但加大拿地获优质土储的企业减值压力小，有优质商业资产重估的企业表现较强[16]

房地产市场调整现状 - 全国百强城市中新建商品房价格上涨城市仅剩29个 下跌城市高达69个 [1] - 二手房市场更为严峻 仅23个城市房价上涨 74个城市下跌 [1] - 当前房价下跌趋势温和 呈现"稳中有降"态势 跌幅多在10%左右 [1] 房价下跌感知不明显的原因 - 心理预期差异 与之前每年20-30%涨幅相比 当前跌幅微不足道 [1] - 开发商降价幅度普遍控制在10%以内 避免引发老业主维权 [3] - 大幅降价可能导致成交量下降 因购房者存在"买涨不买跌"心理 [3] - 二手房业主惜售现象普遍 降价幅度仅5-10% 幻想未来反弹 [3] - 建材人工成本上涨压缩利润空间 开发商降价空间有限 仅能小幅降价5-10% [5]

楼市降价潮现状 - 全国范围内楼市降价潮已成定局 昆山开发商率先以八折优惠促销 惠州开发商将备案价1 4万元 平方米的楼盘以五折出售 [1] - 二手房市场同样低迷 一线城市核心地段房源积压严重 挂牌量激增 中小城市二手房几乎陷入滞销 [1] 降价潮原因 - 房地产市场调整趋势不可逆转 开发商和业主被迫降价以求脱手 否则面临贬值和烂尾风险 [3] - 商品房库存积压严重 开发商资金链承压巨大 降价成为去库存和回笼资金的唯一途径 [3] - 部分城市已放宽限价令 如广州 珠海 赋予开发商更大自主定价权 [3] 未来趋势 - 业内人士预测降价潮将持续甚至加剧 房地产市场面临产能过剩 居民购房能力下降和人口老龄化等多重挑战 [3] - 若开发商和业主仍固守高价 将面临更大风险 [3] 受益群体 - 资金有限的刚需家庭 降价大幅降低其购房成本 [5] - 房地产开发商 通过降价促销快速去库存和回笼资金 改善现金流 避免破产和烂尾风险 [5]

合约销售 - 2025年6月TOP100房企实现单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，上半年累计销售操盘金额16526.8亿元 [3] - TOP30房企销售操盘金额门槛同比增长1.2%至119.8亿元，其他梯队门槛略有降低，TOP21-30梯队销售规模同比持平，TOP10、TOP11-20、TOP51-100梯队同比降低 [5] - 近六成百强房企单月业绩环比增长，28家环比增幅超30%，中海地产、华润置地、招商蛇口等表现突出 [6] 企业拿地 - 6月30家典型房企单月投资金额635亿元，环比增长99.6%，同比增120.4%，新增土地建筑面积329万方，环比增57%，同比增46% [10] - 央国企主导土地市场，中海以近180亿元领跑，保利、建发超80亿元，民企仅滨江、大华区域拿地 [10] - 销售TOP10房企拿地销售比达0.4，64%百强房企未拿地，头部房企中中海、保利拿地超500亿元，金茂、滨江拿地销售比超0.6 [11] 企业融资 - 6月65家房企融资总量464.42亿元，环比增38.3%，同比增22.6%，创年内新高，华润置地单家融资超200亿元 [14] - 境外债权融资172.95亿元，环比增179.7%，新城发行3亿美元境外优先票据为民企境外债"破冰"，利率达11.88% [14][15] - TOP10房企上半年平均融资额114.98亿元最高，TOP51+梯队融资成本最低为2.55%，较2024年降1.5pct [16] 组织动态 - 中海地产调整深圳、福建、成都等多地高管，总部北方大区营销副总离职，战略转向"收缩战线、强化管控" [20] - 招商蛇口裁撤华东、华南等五大区域公司，总部直管城市公司，新设资产管理部整合自持资产 [21] - 万科、华发、越秀等多家房企出现高管离职或职务变动，行业组织变革加速 [19]

百强房企销售业绩 - 2025年1-6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点 [1] - 6月单月TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月降幅扩大1.2个百分点 [1] - 超千亿房企4家（同比减少2家），百亿房企46家（同比增加2家） [1] - 中指院全口径销售额前三：保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.4亿元 [1] - 克而瑞统计前三：保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元，差异源于绿城代建金额统计口径 [1] - 万科从去年第五下滑至第七，销售额686.6亿元，落后于招商蛇口888.9亿元和建发房产706.8亿元 [1] 销售面积与城市贡献 - 保利发展以701.5万㎡销售面积居首，绿城中国533万㎡、万科525.5万㎡分列二三位 [2] - 20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市（同比降6.8个百分点），一线城市贡献率同比增9个百分点至40% [3] - 招商蛇口、越秀地产等一线城市销售贡献率超50%，保利发展、中海地产等超40% [4] - 上海、北京、广州为销售额贡献前三城市，占比分别为16.9%（+4.5pct）、10.6%（+3.8pct）、9.0% [4] 土地市场与投资动态 - TOP100房企上半年拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点 [5] - 300城住宅用地出让金同比增超20%，平均溢价率超10% [6] - 保利发展、绿城中国、中国金茂新增货值前三，分别为899亿元、831亿元、749亿元 [5] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元居首，京津冀888亿元、中西部422亿元分列二三位 [6] - 央国企占拿地金额前十中8席，滨江集团为民企代表进入前十 [5][6] - 招商蛇口在北上蓉宁四城拿地金额前十，绿城在沪杭苏宁重点布局 [7]

房地产市场整体趋势 - 2025年上半年房地产市场在政策引导、需求调整与行业转型中稳中向好，市场在分化中寻找新机，从"增量下行"向"品质提升"深度调整 [1] - 行业整体呈现止跌回稳态势，新房、二手房、租赁市场各环节相互作用推动市场平衡 [1] 新房市场 - 重点66城新房线上找房热度同比降9.1%，城市梯队分化显著：一线城市内部分化，高品质改善需求项目热度提升；新一线城市韧性最强，成都、杭州等成为需求外溢承接区；三四线城市走势低迷，库存压力大 [2] - 重点66城新房均价同比微降0.5%，一线城市因核心地段稀缺供应及高端改善项目集中，均价微涨0.8%；新一线、二线城市因刚需盘占比提升，均价微降0.5% [2] - 面积段需求中，90-120㎡刚需仍主导，但5-6月120-140㎡、180-220㎡改善户型占比提升，反映市场向"刚需+改善双轮驱动"转型 [2] 二手房市场 - 百城二手房月均挂牌量增长，但一线、二线城市增速放缓，核心城市供应增量边际收窄 [3] - 一线城市外围区域二手房流通难度提升，挂牌时长延长，但二手房成交占比持续提升，市场回稳趋势明显 [3] - 二手房对新房分流效应加剧，重点城市二手房找房人数占比达67%，较去年同期升5个百分点；三四线城市占比超65%，重点城市分流强度平均30%，三四线达36% [3] 租赁市场 - 重点40城租赁景气度整体"温"态运行，22城挂牌租金环比小幅下跌，仅西部核心城市（乌鲁木齐、呼和浩特）微涨 [4] - 新一线城市凭借产业活力，需求热度领跑，二季度后新一线、二线需求小幅回升；低能级城市需求增长乏力 [4] - 新一线城市平均挂牌周期45天，流通性更强，租赁市场适配经济与人口流动变化 [4] 土地市场 - 重点监测65城涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，核心24城表现突出，杭州溢价率35.5%领跑 [5] - 企业拿地结构优化，地方国企占比降16%，央企、民企分别升3%、9%，民企活力回升 [6] 趋势展望 - 需求端房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策；供给端加快保障性住房建设，推动老旧小区改造与城市更新 [7] - 一线城市核心地段高端项目支撑均价上行，新一线、二线城市"好房子"项目供应增加，价格有望企稳回升；三四线城市或维持"以价换量"策略 [7] - 改善型需求将持续主导市场，120-140㎡、180-220㎡户型需求占比有望进一步提升，房企将加大绿色建筑、智能家居等投入 [7] - 房地产经纪行业景气度跌破荣枯线（均值46.9），需向"精准匹配、服务增值"转型，利用大数据分析消费者需求，提供一站式服务 [8]

融资情况 - 2024年全年偿还公开债务约200亿元，公开债务流动性危机已经解除 [3] - 截至一季度末有息负债余额735亿元，其中96.30%为银行借款，最新有息负债已低于700亿元 [3] - 剩余公开债务仅两笔：2024年10月到期6000万元和2025年4月到期5亿元 [3] - 银行融资稳健，从信用融资转向抵押融资和物业经营性贷款融资 [3] - 关注同行公开市场融资动态，但采取稳健策略调整债务结构和久期 [3] - 公司保持金融市场零违约记录，正跟踪融资品种和动态以择机行动 [4][5] 市场观点 - 房地产行业调整周期已持续4年多，但中国市场长期规模仍可能维持在4-5万亿元/年 [6] - 一二线城市投资占比大（77%），预计这些区域市场韧性较强，有助于资产负债表恢复 [6][10] - 2021年以来行业下行幅度空前，公司2024年出现上市以来首次亏损 [6] - 未来需平衡开发业务体量，重点发展轻资产业务、物业服务和商业运营 [7] 投资策略 - 偿债高峰期间暂停投资，2024年一季度后尝试恢复 [9] - 坚持安全第一原则，无明确投资额度，根据市场企稳情况动态调整节奏 [8][9][10] - 2024年已获取两宗土地：杭州临平宅地（40%权益，7436万元）和上海松江宅地（9%权益，7337万元） [10] - 总土地储备2916万平方米（权益1245万平方米），货值4325亿元（权益1759亿元），权益比例40.7% [10]

行业趋势 - 预计下半年去库存和优化库存结构仍是行业主旋律，多数房企将维持审慎的投资策略，将销售回款和现金流安全置于首要位置 [1] - 2025年以来土地供应和成交规模连续6个月同比回落，6月单月土拍平均溢价率延续回落趋势，一二线城市溢价率回落至2025年以来的低位 [10] - 2025年上半年土拍平均溢价率同比显著提升4.8个百分点至9.2%，核心城市优质地块持续受到热捧 [24] 土地市场表现 - 2025年1-6月全国300城经营性土地招拍挂成交4570万平方米，同比下降4%，成交金额1573亿元，同比增长22% [12] - 6月平均楼板价3443元/平方米，环比上升23%，同比增长27%，主要因一线城市宅地成交占比上升 [12] - 2025年1-6月新增土储百强房企的新增货值、总价和建面之和分别为11594亿元，5968亿元和5162万平方米，货值同比增长23.2%，投资金额同比增长42% [17] 房企投资动态 - 上半年9家房企拿地金额突破200亿元，中海地产以506.1亿元居首，保利发展502.2亿元，绿城中国443.0亿元 [3] - 销售TOP10房企新增货值占销售百强新增货量的73%，较2024年末增加约10个百分点 [20] - 上半年销售百强房企整体拿地销售比为0.26，销售TOP10拿地销售比升至0.4 [20] - 6月单月央国企主导土地市场，中海地产拿地金额近180亿元，保利、建发房产超80亿元 [15] 市场格局 - 行业"强者恒强"格局持续深化，销售TOP10房企市场主导地位进一步巩固 [20] - 上半年仍有64%的销售百强房企未进行土地投资，市场参与度持续降低 [20] - 资金实力雄厚的央国企将继续主导土地市场，重点布局一二线城市核心区域优质地块 [25]