报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 PVC产业暂无实际政策落地，社会库存高企，部分生产企业检修即将结束，期货仓单仍处高位，成本端走强，预计近期PVC震荡运行[1] 根据相关目录分别进行总结 行情分析 - 上游西北地区电石价格稳定，供应端PVC开工率环比减少0.12个百分点至76.57%，仍处近年同期偏高水平；下游开工率继续提升，超过去两年同期，但仍偏低[1] - 印度BIS政策延期至2025年12月24日执行，中国台湾台塑11月报价下调30 - 40美元/吨，中国大陆地区进口PVC反倾销税上调50美元/吨左右，四季度出口预期减弱，但9月出口较好，目前出口签单未明显走弱[1] - 上周社会库存略有增加，仍偏高，库存压力大；2025年1 - 9月房地产仍在调整阶段，各项指标同比降幅大，30大中城市商品房周度成交面积环比回落，处于近年同期最低水平附近，改善仍需时间[1] - 氯碱综合利润为正，PVC开工率同比偏高；新增产能方面，万华化学等企业有新装置投产或试生产[1] 期现行情 - 期货方面，PVC2601合约增仓震荡运行，最低价4707元/吨，最高价4748元/吨，收盘于4716元/吨，在20日均线下方，跌幅0.21%，持仓量增加37096手至1248205手[2] 基差方面 - 10月28日，华东地区电石法PVC主流价下跌至4630元/吨，V2601合约期货收盘价4716元/吨，基差 - 86元/吨，走弱13元/吨，处于中性偏低水平[3] 基本面跟踪 - 供应端，航锦科技等企业检修，PVC开工率环比减少0.12个百分点至76.57%，仍处近年同期偏高水平；新增产能方面，万华化学等企业有新装置投产或试生产[4] - 需求端，房地产仍在调整阶段，2025年1 - 9月全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%等多项指标下降；截至10月26日当周，30大中城市商品房成交面积环比回落2.09%，处于近年同期最低水平[5] - 库存上，截至10月23日当周，PVC社会库存环比增加0.13%至103.52万吨，比去年同期增加24.87%，仍偏高[6]

然而，从2021年下半年开始，中国房地产市场出现了一系列明显的调整迹象。一方面，全国平均房价从 去年上半年最高点的一万一千元，下跌至今年六月底的九千八百六十元，平均跌幅超过百分之十。更令 人关注的是，在全国七十个大中城市中，截至六月份，有四十八个城市的房价同比下跌，仅有二十二个 城市出现同比上涨。这充分说明房价下跌并非个别现象，而是正在蔓延至全国范围。 另一方面，房地产企业的经营业绩也大幅下滑。克而瑞的数据显示，今年上半年，百强房企的累计业绩 规模同比下降高达百分之五十点三，与2020年同期相比也下降了百分之二十七点八。其中，近八成百强 房企的累计业绩规模同比降幅超过百分之三十。面对困境，不少房企不得不选择降价促销，以尽快回笼 资金，缓解资金压力。 中国房地产市场在经历了几十年的飞速发展后，正面临着前所未有的变革。回溯往昔，自从1998年住房 制度改革以来，中国居民的居住条件得到了显著改善，人均居住面积从最初的六七平方米跃升至三十九 平方米，极大地提升了生活品质。与此同时，全国平均房价也经历了令人瞩目的增长，从二十多年前的 每平方米两千元，一路攀升至去年上半年最高点的一万一千元，涨幅高达百分之五百五十。尤其是 ...

房地产市场整体调整态势 - 2025年第二季度全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降2.7%，同比下降7.8%，创近五年最大跌幅[1] - 市场调整始于2024年底，开发商当时已推出降价10%以上等优惠政策以加速去化[1] - 截至2025年6月，全国商品房库存规模达53.7亿平方米，去化周期延长至17个月，远高于12个月的健康水平[1] - 房地产投资增速连续8个月为负，土地成交面积同比下降23.5%[1] 受冲击最严重的群体 - 高杠杆购房的年轻家庭受冲击最大，在一二线城市此类购房者占比达37%[3][4] - 依赖房地产产业链的就业工作者同样受巨大冲击，该产业链涉及约2.5亿就业人口[4] - 高杠杆购房家庭面临资产缩水与“高位接盘”心理落差，部分家庭出现还贷困难[3][4] 房地产产业链就业影响 - 2025年上半年全国房产中介门店数量减少近15%，从业人员流失率高达30%[4] - 全国建筑业新增就业人数同比下降17.3%，部分地区建筑工人工资水平下降15%-20%[4] - 某知名家居卖场客流量同比下降40%以上，成交额腰斩，品牌商撤柜或减少展位面积[6] 市场政策与潜在机遇 - 2025年3月多部门联合发布措施，提出降低首付比例、下调房贷利率、取消限购等政策[7] - 4月推出支持刚需和改善性住房需求的专项信贷计划[7] - 6月全国商品房销售面积环比增长5.3%，降幅较5月收窄2.1个百分点，市场现触底反弹迹象[7] - 结构性机会存在于二手房交易、房屋租赁、旧房改造等领域[7]

房地产市场调整趋势 - 自2021年下半年起中国房地产市场开启价格下行浪潮，调整从三四线城市开始并蔓延至郑州、天津、石家庄、武汉、杭州等区域性中心城市，许多省会城市房价已跌回三年前水平 [1] - 至去年年底北京、上海、深圳等一线城市房价增长势头也戛然而止，甚至出现微小下滑 [1] 高位售房业主的后续困境 - 部分业主在2021年上半年高位售房后，将资金投入股票、基金、银行理财产品等高收益领域，但去年多数人在股市遭遇亏损，基金和银行理财产品也出现大幅账面损失 [3] - 一些业主担忧未来房价报复性反弹，因各地政府出台政策为房地产市场松绑，银行大幅下调房贷利率至4.2%的低位，首付比例也降低至两成 [5] - 部分业主售房后获得数百万巨款，但在当前实体经济不景气环境下，面临亲友借贷且资金难以收回的困境 [5] 对售房业主的投资建议 - 建议已高位售房的业主谨慎对待股票、基金、银行理财产品等高收益投资品种，首要任务是保障本金安全，可将资金存入银行 [9] - 建议业主切忌盲目跟风购房，尽管有利好消息，但房地产市场的深度调整是大势所趋，政策利好仅能延缓调整进程而无法逆转整体趋势 [8][10]

行业长期趋势转变 - 中国房地产市场结束长期上涨周期，进入漫长调整阶段 [1] - 全国平均房价在二十余年间飙升五倍半，当前新建商品住宅均价为每平方米16199元，二手房均价为每平方米15945元 [1] - 截至2022年10月，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下跌城市达58个，二手住宅价格环比下跌城市达62个 [1] 市场供需关系变化 - 商品房市场已呈现供过于求状态，96%的家庭拥有住房，41.5%的家庭拥有两套及以上房产 [3] - 全国空置房数量高达7500万套，在“房多人少”的供需关系下，未来房价稳中有降成为大势所趋 [3] 人口结构影响 - 社会老龄化加速，60岁以上老年人口达2.67亿，预计2025年将突破3亿 [5] - 年轻人口数量逐代递减，80后人口2.19亿，90后1.75亿，00后降至1.45亿 [5] - 未来许多年轻人可继承父辈房产，导致刚性购房需求大幅萎缩 [5] 住房供应体系变革 - 保障性住房建设提速，将形成商品房、租赁房、共有产权房三大市场并行的格局 [7] - 保障性住房将满足中低收入群体居住需求，显著分流商品房市场需求 [7] - 投资性购房需求将逐渐退出，房价的居住属性将愈发凸显 [7]

房地产市场现状 - 房地产市场经历深度调整，政策与市场变化导致多城市房价普遍下跌 [1][2] - 宁波市二手房市场在九月出现热度，成交量创下近五年九月新高 [8] 卖方市场行为与困境 - 部分业主在房价高位购入房产，面临大幅亏损，例如有业主210万购入房产后挂牌180万仍难以售出 [1] - 尽管市场存在成交量，但许多二手房东感觉房屋难以出售，主要因卖家死守价格预期，不愿在价格上妥协 [8] - 行业观点认为当前约90%的房产已失去流动性，潜在买家资金不足是核心问题 [4] 买卖双方心理博弈 - 买家当前行为谨慎，捂紧荷包并倾向于大幅砍价，而卖家则期望市场反弹，不愿降价，导致交易僵局 [4][8] - 行业共识是只要价格足够低，没有卖不掉的房子，但卖家需做好被买家大幅砍价的准备 [4] - 市场现实是同时实现高价卖出和低价买进已不现实，建议采取便宜卖出便宜买进的策略 [6]

房地产市场整体表现 - 2023年1月至11月全国商品房销售面积12.12亿平方米，同比下滑23.3% [1] - 同期商品房销售额11.86万亿元，同比下降26.6% [1] - 截至11月末全国商品房待售面积约5.52亿平方米，较去年同期增加10.0% [1] - 11月全国100个重点城市二手住宅平均价格为每平方米15231元，环比下跌0.62%，同比下跌2.86% [1] - 二手房市场均价已连续9个月呈现下滑趋势 [1] 多套房产持有者面临的局面 - 一线城市核心区域房价出现松动，例如上海中心城区老旧小户型房屋单价从2021年每平方米10万多元跌至6至7万元 [6] - 房价泡沫越大的区域面临破裂的风险越高，持有两套房产的家庭将承受资产缩水压力 [6] - 二手房挂牌量激增，北京挂牌量超过15万套，上海挂牌量达到18万套以上 [8] - 居民收入普遍下降导致购房需求萎缩，房产难以快速变现 [8] - 拥有多套房产的家庭面临沉重的还贷压力及更高的持有成本，即便空置也无法减免相关费用 [8] 行业历史背景与当前调整 - 行业当前深度调整与2018年李嘉诚关于房价巨变及开发商过度依赖负债扩张时代结束的预判相符 [1][3] - 大量此前盲目扩张的房企因负债累累陷入债务危机和烂尾楼困境 [3] - 对于仅拥有一套房产的家庭，市场成交量低迷及房价下跌影响相对有限 [4]

政策支持措施 - 全国各地下调房贷利率和首付比例以鼓励购房 [1] - 郑州及合肥推出允许使用住房公积金支付新建商品房首付款的措施 [1] - 业界专家呼吁对北京上海广州深圳等一线城市的限购限售政策进行审慎优化调整 [1] 房价下跌趋势 - 2023年5月全国百城新建商品住宅价格环比下跌城市数量为54个，较4月增加10个 [3] - 2023年5月全国百城二手住宅价格环比下跌城市数量为83个，较4月增加7个 [3] - 房价下跌的城市数量呈上升趋势，且此态势尚未结束 [3] 新房市场成交量 - 开发商面临销售压力，整体销售额和实际成交面积出现大幅下降 [4] - 昆山及广东惠州等地出现开发商因大幅降价促销而受处罚的案例 [4] - 购房者决策趋于审慎理性，导致新房成交量显著下滑 [4] 居民房贷与储蓄行为 - 2023年4月居民部门房贷减少2411亿元，其中短期贷款减少1255亿元，长期贷款减少1156亿元 [6] - 居民购房及投资需求减弱，选择提前偿还房贷 [6] - 2023年一季度居民存款总额达9.9万亿元，平均每月新增存款约3.3万亿元 [6] 二手房市场动态 - 多地二手房挂牌量激增，合肥超16万套、南京超17万套、成都近19万套、重庆及武汉均超20万套、杭州达21万套 [6] - 一线城市如北京二手房挂牌量超11万套，上海达16万套 [6] - 二手房挂牌量井喷反映炒房行为退潮及投资者对未来房价预期转弱 [6]

日本经济复苏态势 - 自2021年以来日本经济一直保持正增长，年均增速将近1% [2] - 失业率维持在3%以内，以CPI衡量的通货膨胀率接近3%，超过了央行设定的2%的通胀目标 [2] - 长期困扰日本经济的通货紧缩结束，日本似乎看到了真正的曙光 [2] 劳动力市场结构性转型 - 薪酬更低的非正式员工在劳动者中的占比已经由20世纪80年代的15%增至目前的将近40% [5] - 劳动力市场竞争更为激烈，员工晋升更多以绩效而不是年资为导向，雇佣关系解除更为便利 [5] - 终身雇佣制和年功序列制等传统用工制度是特定历史背景产物，仅适用于后发优势较强的赶超阶段 [5] - 目前日本每位劳动者每年平均的劳动时长比美国更短，劳动者更重视工作与生活之间的平衡 [5] 企业生态与创新驱动转型 - 日本经济需要更多依靠创新而非规模扩张，作为创新主力的中小企业（瞪羚企业）是关键 [6][14] - 瞪羚企业的成长会削弱目前规模巨大的“大象企业”的市场地位，这种利益之争阻碍了政策体制转型 [6] - 瞪羚企业在金融科技、人工智能、生物科技等领域凭借敏捷创新挑战旧有秩序 [14] - 传统企业巨头正推进组织变革和数字化转型，日本经济未来取决于新兴力量与传统巨头的互动 [14] 政府角色与政策调整 - 政府与市场关系发生变化，引导经济发展的方式由产业政策转向了竞争政策 [7] - 政府以往与企业关系紧密易滋生腐败，日本政府力图通过公务员制度改革这类现象 [7] - 经济增长由规模扩张驱动转向创新驱动，需要更多依靠市场机制来决定资源配置 [7] 房地产与金融体系调整 - 泡沫经济破灭后房地产价格持续下跌近二十年，成为拖累经济复苏的重要原因之一 [8] - 政府初期纵容商业银行掩盖房地产价格下跌引发的损失，延缓了金融体系深度改革 [8] - 只有在房地产市场达到新均衡且金融体系实施深度改革后，日本经济才真正具备复苏条件 [8] 体制转型的根本性作用 - 一些貌似周期性的经济困难，实质是现有经济社会体制已不适应新的发展阶段 [9] - 根本解决途径并非逆周期宏观经济政策，而是现有经济社会体制的转型和改革 [9] - 需要建立更具竞争性和开放性的市场环境，完善僵尸企业退出机制，健全社会安全网 [9]

市场结构性转变：二手房成为主战场 - 全国已有15个省（区、市）的二手房成交量超过新房，二手房正加速成为楼市主战场 [4] - 具体城市表现：上海上半年二手房成交13万套，是新房的5.3倍；北京是4.8倍，广州1.9倍，深圳1.3倍；成都二手房成交12.3万套，是新房的2.3倍；杭州为1.6倍 [4] - 市场本质是过去房地产泡沫的系统性出清，交易数据真实反映供需，住房回归居住本质 [4] 一线城市“老破小”交易活跃度激增 - 上海市普陀区真光新村上半年卖了199套二手房，平均每天一套，部分房源挂牌当天即被秒掉 [5] - 深圳“9·5新政”松绑限购后，9月6日至14日全市二手房签约量环比上涨27.8%，其中宝安区暴涨67.6%，罗湖区上涨48.1% [7] - 交易热潮源于业主为快速离场而“以价换量”，甚至出现惠州业主“免费送房”或贴钱送房的极端案例 [7][8] 价格深度回调与投资价值显现 - 截至2024年7月，一线城市二手房价格已回落至2016年水平，业主自主定价释放巨大议价空间 [10] - 广州二手房均价从2025年1月的2.93万/平跌至10月的2.09万/平，每平方米缩水超8000元 [13] - 核心地段房产亦大幅降价，如广州珠江新城保利心语70㎡户型两年内暴跌555万元，单价从14万元/㎡跌至6万元/㎡ [13] - 租金回报率显著提升，2025年上半年重点50城租金回报率为2.08%，但上海华为西岑片区租售比达3.52%，金山石化街道因房价仅7000-9000/㎡而回报率最高达4.4% [13] - 北京案例显示，有投资者以120万总价购入双地铁小户型，月租金4000元，年租金收入近5万元，租金回报率达4% [15] 二手房相对于新房的竞争优势 - 二手房具备“所见即所得”优势，能规避新房烂尾风险，实现产权清晰、现房交付 [15] - 二手房多位于市中心核心区位，生活配套成熟，而新楼盘通常位于郊区配套不成熟 [15] - 全国百城二手房挂牌量同比大幅增长10.44%，达到258.42万套历史高位，供应量上涨使购房者掌握交易主动权 [15] - 对于改善型家庭，虽然旧房出售价格缩水，但目标新房同样大幅降价，整体置换压力减轻 [15] 政策预期与市场前景 - 市场从投机驱动转向居住本位，为政策从“救项目”转向“保民生”提供现实基础 [16] - 有观点认为房地产调控政策工具箱应从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”，以扭转单边下跌预期 [18] - 稳定房地产市场被视为提振总需求、修复居民和企业资产负债表的关键支点 [18]