报告行业投资评级 - 优于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 信阳住建局公示的现房销售制度是地方政策变化，预计全国性政策四季度前出台且有融资支持政策 [3] - 现售制短期使房企ROIC大幅下降，长期重塑行业商业模式，从“资产负债表生意”走向“利润表生意” [3][10] - 投资上短期市场会调整，长期不悲观 [3][13] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 5月13日信阳市住建局官网公示措施，已开工项目预售条件不变，新开工项目主体结构封顶方可预售，新拿地项目一律现房销售，还有预售资金监管要求 [3] 评论 传统报表角度 - 预售是房企低成本扩表手段，助力规模增长，本质是接近融资的负债扩张，引致资产负债率上升19% [4] - 取消预售，房企维持资产规模需增加有息负债，利息支出约为总资产2.9%，收缩负债则营业收入规模大幅下降 [4] - 取消预售使现金流分布改变，投资回收期拉长，项目IRR承压，假设项目IRR由43%降为8% [4] - 取消预售土地市场下行，新房供给减少，利于稳定房价 [4] 公司金融角度 - 建立公司ROIC与项目利润率、回款时间、预售资金监管比例定量关系，以特定项目为例，预售变现售项目IRR从7%降至3%，ROIC从12.4%降至2.9% [7][9] 长远影响 - 现售制下拿地利润率上升，房企ROIC下降幅度不如静态计算猛烈，财务特点从“低利润率、高杠杆率、高ROE”演变为“中利润率、中杠杆率、中ROE” [10] 演进 - 现房销售制度大局已定，大概率四季度前推出，会有配套融资支持政策 [11] 应对 - 应对现售制的方式有加快建造过程、小股操盘、寻求供方垫款 [12] 投资建议 - 短期政策推出市场有悲观情绪，中长期行业向低杠杆、中利润率、中ROE发展，长期不悲观 [13]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、商业地产行业 - **公司**：华润置地、龙湖集团、新城控股、太古、恒隆、凯德信托、融信中国、中海物业、华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、新湖中宝 纪要提到的核心观点和论据 现房销售制度 - **政策推进情况**：自2023年起逐步推进，住建部多次发文，2024年开始试点并明确大力推进商品住房销售制度改革[2] - **推进原因**：现房销售占比提升各方适应度提高；减少新房供给与严控增量政策导向一致；避免三高模式开发降低风险推动好产品开发；从制度上排除交付风险保护购房者权益[3] - **实际落地情况**：2023年至今仅15宗土地出让涉及现房销售条款，远低于2016 - 2022年间的250宗，主要受市场调整和房企资金压力影响[1][3] - **对市场影响**：大概率采用新老划断模式，整体供给影响相对平滑；优质房企受影响较小，有望实现更快去化和更高溢价；全面推进面临阻力，过程将循序渐进[1][6] 商业地产投资逻辑变化 - **市场需求多元化**：消费升级和城市化进程加快，不同类型商业物业均有发展潜力[4] - **运营能力提升**：注重后期运营管理能力，通过提升服务质量和客户体验增强竞争力[4] - **科技赋能**：智能化技术应用广泛，有助于提高运营效率、降低成本并优化用户体验[4] - **绿色可持续发展**：环保意识增强促使商业地产向绿色建筑方向发展，符合政策导向提高竞争力[5] 2025年商业地产投资逻辑 - **政策助力消费市场**：2024年消费市场热度平淡但四季度以来有所改善，2025年政策红利将持续释放，有利于线下消费场景和商业地产运营商[1][7][8][11] - **供应端压力**：2024年新增供应力度同比基本持平，但高能级城市供应为主力，一线城市可能面临供应过剩问题[8] - **租金表现**：2024年首层租金下降3.3%，租金下滑主要由于需求和供应不平衡，运营商多以价换量[8][10] - **关注消费结构变化**：消费者更加注重性价比，务实且个性化需求增加，如黄金珠宝、运动户外等品类表现良好[8][9] 内资和港资商业地产运营商差异 - **规模扩张**：内资头部运营商如华润置地、龙湖集团、新城控股等保持高增长率，贡献过半新增供应；港资运营商如太古、恒隆维持前年水平甚至有所下降，凯德信托规模缩减[2][12][13] - **经营表现**：内资头部运营商在终端集聚效应、单店客流及销售额方面均有积极表现，租金收入显著增加；港资运营商如太古、恒隆为负增长[13] - **品牌定位**：高端消费需求在2024年下滑，内资华润通过多元化品牌线平滑市场影响，运营效果更优；港资恒隆高端商场零售额同比下滑[16] - **城市能级**：三四线城市消费市场比预期好，新城控股专注三四线城市，外延式增长数据及单位坪效表现均有正增长[16] 三四线城市商业地产运营环境优势 - **弱财富效应**：三线城市房产价值偏低，消费者更倾向于购买新房，房价下跌不影响消费意愿[20] - **更友好的竞争环境**：2020年以来开发商往三四线城市发展的项目减少，运营商竞争环境温和[20] - **消费降级影响**：近年来三线城市旅游热潮增加，为商业地产创造了更好的发展环境[20] 商业保险在REITs市场中的作用 - **打通商业逻辑**：2024年消费基础设施REITs起航，商业零售物业的融资、投资、管理和退出环节得以全面打通[20] - **市场认可**：已有8只消费基础设施REITs成功发行，总发行规模达250多亿元，所有已上市的消费REITs累计表现均跑赢指数[20] - **对运营商意义**：快速实现资产变现，补充流动性；提升资产流动性溢价和管理溢价，对公司资产价值重估有重大意义；扩大管理半径，实现轻资产运营[21] 头部内资运营商租售并举表现 - **毛利占比提升**：华润置地来自租金收入的毛利占比接近30%，龙湖和新城达到50%，购物中心运营利润重要性日益凸显[22] - **估值低估**：当前市值显示龙湖和新城显著低估，华润置地整体折价率超过51%，低估值为商业地产板块提供关注催化剂[22] 2025年商业地产板块投资机会 - **贝塔属性**：促消费政策催化下，看好2025年消费市场，为商业地产提供坚实终端市场土壤[23] - **阿尔法属性**：头部运营商管理相对优势持续提升，强化阿尔法属性并演绎集中度提升逻辑[24] - **消费赋能提升**：运营商拥有更广阔的发展空间[24] - **价格低估优势**：目前持有物业板块估值与市值基本相当甚至高于市值表现[24] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025年一季度现房销售面积和金额占比均达到30%左右，而2021年这一比例仅为10%[6] - 2024年全国社零增速为3.5%，北京和上海分别为约3%的负增长，2025年一季度全国社零增速有所改善，但北京和上海仍呈现负增长状态[16] - 2024年餐饮增速与商品零售持平，线上渠道分流加剧对线下场景造成一定冲击，四季度至今消费表现有所改善，餐饮收入优势持续收窄，线下场景客流显著提升但客单价下降[8] - 2025年一季度内资头部商业地产运营商品牌表现稳定且良好，新城控股和新城发展比去年下半年表现更好，龙湖集团也有更好表现，华润置地稳定在高位水平[15] - 2024年上半年中国重奢市场衰退明显，日本市场高速增长，下半年日本汇率回归正常，中国市场降幅未明显收窄，2025年一季度LV在中国市场同比降幅进一步加深，日本市场也呈现负增长[17]

印巴局势对资本市场的影响 - 巴基斯坦使用中国武器击落印度飞机引发国内网民情绪高涨 类似"修仙爽文"情节 [1] - 印度综合实力远超巴基斯坦 GDP是巴11倍 人口14 3亿对2 4亿 外汇储备多45倍 军费多8倍 军队规模多2倍 坦克和飞机数量均多60% [1] - 印巴两国拥有300多枚核弹头 对战争升级持谨慎态度 印度未大肆宣传报复 [1] - 印度实施断水行动导致杰纳布河下游干涸 冲击巴基斯坦粮食和纺织业 [1] - 中证军工指数连续上涨 昨日涨3 3% 今日再涨2 2% 成飞板块涨7% [2] - 巴基斯坦股市大跌7 65% 盘中触发熔断 总市值仅3000多亿人民币 与印度差近百倍 [2] - A股制造业板块普涨 轨道交通和通信均涨2 7% 通用设备涨2 4% 光伏涨2 2% 电机和元件均涨2 1% [2] 中国制造业与军工关系 - 强大民用制造业是军事工业基础 中国作为制造业第一大国 军事能力不容小觑 [3] - 当前中国制造业产能过剩 世界局势动荡可能使战争成为消化产能的新市场 [3] - 现阶段中国不畏惧战争 但需要道义正当性才能动员民众 类似二战前美国情况 [3] 其他市场动态 - 政府考虑全国推广商品房现房销售制度 重塑购房者信心 楼市去杠杆后时机已成熟 [4] - 美联储维持利率4 25-4 5%区间 符合预期 鲍威尔称关税对通胀影响超预期 [4] - 特朗普将宣布与英国达成重要贸易协议 此前猜测日本但因分歧未能达成 [4] - 比特币价格重返10万美元 跌破8万后反弹 持仓比例为币39% U61% [4] - 泡泡玛特被股东减持22亿 A股ST墨龙摘帽后连续涨停 港股股东趁机减持13% [6]