宏观经济总体展望 - 中国经济将保持稳健向好势头，产业升级将创造新的发展空间，超大规模市场需求将加快释放 [1] - 当前中国经济处于弱复苏状态，未来宏观政策将延续宽松基调，为“十五五”开局奠定坚实基础 [2] 工业生产 - 经济学家对11月工业增加值同比增速预测均值为5.0%，高于上月4.9%的公布数据 [1][3] - 11月制造业PMI指数为49.2%，比10月提升0.2个百分点，但已连续8个月位于荣枯线之下 [3] - 高频数据显示生产活动有所分化，汽车轮胎、螺纹钢、甲醇等开工率回升，而高炉、石油沥青、纯碱等开工率回落 [3] - 外需是生产的重要支撑，11月PMI中新出口订单指数回升至47.6，生产指数回升至50 [4] - 11月高速公路货车通行量增速为2.5%，好于10月的-1.0%；港口货物吞吐量增速上行至3.2% [4] 消费市场 - 经济学家对11月社会消费品零售总额同比增速预测均值为3.09%，稍高于上月2.9%的公布数据 [1][5] - 消费品以旧换新政策效应持续释放，1～11月带动相关商品销售额超2.5万亿元，惠及超3.6亿人次 [5] - 具体以旧换新成果包括：汽车超1120万辆，家电超1.28亿台，手机等数码产品超9015万件，电动自行车超1291万辆，家装厨卫“焕新”超1.2亿件 [5][6] - 通信、家电零售业销售收入同比分别增长20.3%和26.5% [6] - “双11”购物节期间全网销售总额较上年同期增长17.6%，但日均销售额同比下降6.0% [6] - 11月邮政快递揽收量同比增长7.9%，较10月回升2.2个百分点 [6] - 餐饮收入回暖趋势有望延续，10月同比增速提高2.9个百分点至3.8% [6] - 消费结构正在转型，服务零售额同比增速有望持续快于商品零售额增速，文娱旅游、交通出行等服务消费领域发展空间广阔 [7] 固定资产投资 - 经济学家对1～11月固定资产投资增速的预测均值为-2.1%，低于上月-1.7%的公布数据 [1][8] - 基建投资面临下行压力，11月石油沥青、水泥发运率落至近年低位 [8] - 制造业投资方面，10月工业企业利润同比由正转负，可能抑制投资意愿，但5000亿元新型政策性金融工具或对计算机电子等高技术制造业投资形成支撑 [8] - 5000亿元新型政策性金融工具已全部投放完毕，共支持2300多个项目，项目总投资约7万亿元，重点投向数字经济、人工智能、消费基础设施及城市更新等领域 [9] - 去年和今年分别安排了7000亿元、8000亿元超长期特别国债支持“硬投资”项目建设 [10] - 基础设施REITs是稳投资重要抓手，截至今年11月，已累计推荐105个项目，83个已发行上市，发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [10]

政策法规 - 国家能源局启动“人工智能+能源”试点，旨在通过“场景牵引、揭榜挂帅、试点先行、全面推广”的思路，推动人工智能技术与能源产业深度融合，以破解行业痛点并培育新的增长极 [8][9] - 试点项目将设定降本增效、降碳减排、安全保障等可量化的建设目标，并组织专家评审遴选高价值应用场景清单，技术供给方可“揭榜”组建联合体申请试点 [9] - 激励机制包括将符合条件的试点项目推荐纳入国家人工智能示范工程体系、支持成果固化为标准规范，以及对成果突出的单位在承担国家级示范任务时予以优先推荐 [14] - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确符合条件的储能设施项目、各类清洁能源项目、充电基础设施等均可申报REITs，拓展了能源基础设施的融资渠道 [15][18] - 上海市发布通知加强公共领域新能源汽车充（换）电设施安全管理，要求设施需符合国家安全标准并逐步强制要求通过CCC认证（2026年8月1日起全面实施），同时明确了从设计施工、日常管理到应急监测的全流程安全责任 [16] 市场洞察 - 2025年1-10月，深圳新能源轻卡销量达2.2万辆，位居全国第一，新能源渗透率达78.8%，但增速已放缓，市场趋于饱和转入存量更新阶段 [20][21] - 同期，深圳新能源轻卡销量同比增长40.5%，但近两月同比呈负增长，其中10月销售1252辆，同比下降46.9% [23] - 深圳新能源轻卡市场产品结构特征明显：纯电动车型占比高达97.1%，厢式上装形式占75.7%，电池电量集中在96-110度区间的车型占62.1% [23][24] - 2025年1-10月，深圳新能源轻卡市场集中度高，TOP3企业份额合计达54.5%，TOP5达76.7% [25] - 远程汽车以4772辆的销量和21.3%的市场份额稳居深圳市场榜首，江淮汽车销量达3343辆，同比激增1098.2%，市场份额增长11.2个百分点 [25] - 深圳对新能源轻卡提供补贴与通行政策双重支持：报废旧柴油车换购最高补贴8万元，个人购车根据车价补贴0.5万至1.5万元；通行方面，轻型厢式及封闭式货车除深南大道部分路段外全天候允许通行，政策有效期至2026年6月30日 [31][32][33][35][36][37] 企业监测 - 远程新能源商用车计划于2026年1月正式上市其首款Robovan产品神童T6，该车为面向城市与园区中短途物流的L4级无人物流车，搭载远程自研的智能驾驶系统，采用一体式车架结构以实现可定制和可拓展 [40][41][42] - 采埃孚与卡尔动力在商用车智能驾驶领域达成全面战略合作，双方将聚焦干线货运自动驾驶领域，围绕L4级系统前装量产、线控底盘技术集成及多场景智慧货运解决方案开展合作 [44][45] - 国轩高科在全固态电池技术方面取得进展，已推进2吉瓦时（GWh）量产线的设计工作 [39]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：同步大市 [4] - 评级变动：维持 [4] 报告的核心观点 - 新房销售持续低迷，二手房销售降幅扩大，高频销售数据表明新房及二手房市场均面临较大下行压力，市场信心全面修复仍需时日 [6] - 随着楼市的量价表现进一步下探，政策出台概率正在加强 [6] - 短期看，基本面进一步下行带来的政策宽松预期有望推动板块估值修复 [8] - 长期需关注房企在新模式下的发展机遇，建议短期关注政策宽松带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业 [8] 行业销售数据总结 - **全国新房销售**：42城新房年内累计销售面积(1/1-12/06)同比增速为-5.5%，较前值(1/1-11/29)的-7.0%略有收窄；当月累计销售面积同比增速为-34.2%，上个月整月为-36.1% [6] - **全国二手房销售**：20城二手房年内累计销售面积(1/1-12/06)同比增速为6.0%，较前值(1/1-11/29)的7.8%回落；当月累计销售面积同比增速为-41.5%，降幅较上个月整月的-19.4%显著扩大 [6] - **全国新房及二手房合计销售**：19城新房及二手房年内累计销售面积(1/1-12/06)同比增速为-3.2%，较前值(1/1-11/29)的-2.1%下滑；当月累计销售面积同比增速为-40.0%，降幅较上个月整月的-27.9%扩大 [6] 核心城市销售数据总结 - **核心城市新房销售（年内累计同比）**： - 北京：-13.7% [7] - 上海：-8.5% [7] - 深圳：-34.0% [7] - 广州：-10.2% [7] - 杭州：1.5% [7] - 成都：-21.1% [7] - **核心城市新房销售（当月累计同比）**： - 北京：-41.9% [7] - 上海：19.8% [7] - 深圳：-80.6% [7] - 广州：-28.9% [7] - 杭州：-27.1% [7] - 成都：-43.5% [7] - **核心城市二手房销售（年内累计同比）**： - 北京：3.7% [7] - 上海：9.5% [7] - 深圳：13.2% [7] - 杭州：-0.5% [7] - 成都：4.9% [7] - **核心城市二手房销售（当月累计同比）**： - 北京：-36.3% [7] - 上海：-30.0% [7] - 深圳：-46.6% [7] - 杭州：-43.1% [7] - 成都：-49.6% [7] - **核心城市新房及二手房合计销售（年内累计同比）**： - 北京：-2.8% [8] - 上海：1.6% [8] - 深圳：-6.6% [8] - 杭州：0.6% [8] - 成都：-6.7% [8] - **核心城市新房及二手房合计销售（当月累计同比）**： - 北京：-37.9% [8] - 上海：-13.8% [8] - 深圳：-60.4% [8] - 杭州：-33.9% [8] - 成都：-47.5% [8] 近期行业政策与动态 - **深圳公积金新政**：12月5日，深圳市进一步放宽住房公积金提取规定，增设购房首付款提取、购房税款提取、异地购房还贷提取，支持“既提又贷”，同时优化租房提取政策，并加大对参与老旧住房更新改造项目职工的提取支持力度 [8] - **REITs范围拓展**：国家发展改革委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，拓展了基础设施REITs发行范围，将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围 [38] - **重庆“好房子”建设**：重庆出台十条措施支持“好房子”建设，提出中心城区新供土地原则上为“好房子”产品供地，“好房子”绿色建材应用比例不低于70%，积极推广应用智慧家居整体解决方案 [38] - **长三角国土空间规划**：国务院原则同意《长三角国土空间规划（2023-2035年）》，提出支持上海发挥龙头带动作用，加强上海大都市圈与苏锡常都市圈空间融合，以及与南京、杭州、合肥、宁波都市圈空间统筹，支撑世界级城市群建设 [38] - **新型城镇化与城市更新**：国务院总理李强指出，新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体，要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [40]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数小幅下跌，成交金额降低，仅新型基础设施类和水利设施类REITs小幅上涨，交通基础设施类REITs跌幅最高；国家发改委拓展发行范围，今年19只公募REIT完成发行，26只基金待上市，市场有望扩容；在资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [5][40] 各部分内容总结 二级市场 - 本周公募REITs市场小幅下跌，中证REITs指数和全收益指数较上周分别下跌0.98%和0.85% [10] - REITs市场总成交规模4.61亿份，较上周环比下跌28.75%，成交额19.62亿元，环比下跌30.25%，区间换手率降至1.77% [11] - 产权类和特许经营类公募REITs指数分别下跌0.91%和1.20%，仅新型基础设施类和水利设施类REITs小幅上涨 [13][17] - 不同类型公募REITs成交额多数下跌，仅仓储物流类环比上涨12.23%；多数换手率下跌，仅仓储物流类持平 [18][22] - 77只公募REITs中16只上涨、2只持平、59只下跌，涨幅靠前为华夏基金华润有巢REIT等，跌幅靠前为浙商证券沪杭甬高速REIT等 [25] 一级市场 - 截至2025年12月5日，共发行78只公募REITs，规模合计2018.69亿元，2025年以来19只完成发行，11月新发行1只规模24.48亿元 [3][31] - 26只公募REITs基金待上市，其中13只为首发、13只为扩募；10只通过、7只已反馈、4只已问询、4只已受理、1只已申报 [33] 公募REITs政策及市场动态 - 12月1日国家发改委印发清单，拓展基础设施REITs发行范围至15个行业领域 [36][37] - 12月3日全国首单城市更新类REITs落地北京亦庄，规模7.53亿元，可提供可复制路径 [38] 投资建议 - 本周REITs指数下跌，成交金额降低，仅新型基础设施类和水利设施类REITs上涨，交通基础设施类跌幅最高 [5][39] - 国家发改委拓展发行范围，今年19只公募REIT完成发行，26只基金待上市，市场有望扩容 [5][40] - 资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [5][40]

新型城镇化与城市更新 - 国务院强调新型城镇化是扩大内需、促进产业升级、做强国内大循环的重要载体，需因地制宜优化“人、产、城”布局 [1][2] - 深入实施城市更新行动，将其与消除安全隐患、稳楼市结合，推进好房子建设和房地产高质量发展 [2] - 国家发改委将老旧街区、老旧厂区更新改造等城市更新项目纳入新版基础设施REITs项目行业范围清单 [4] 金融与资本市场政策 - 证监会将对优质机构适当“松绑”，优化风控指标，适度打开资本空间和杠杆限制，提升资本利用效率 [1][5] - 国家金融监督管理总局下调保险公司多项业务风险因子，如持仓超三年的沪深300指数成分股风险因子从0.3下调至0.27 [7] - 11月A股新开户238万户，环比增长3%，2025年前11个月累计新开2484万户，同比增长7.95% [6] 行业融合发展与促进措施 - 两部门印发行动方案，促进文旅与民航业融合发展，目标到2027年提升旅游出行服务水平，丰富融合产品与场景 [1][4] - 国家发改委下达2025年第四批以工代赈中央预算内投资60亿元，全年中央投资达355亿元，预计带动超400万名低收入群众就近务工 [5] - 市场监管总局发布实施《外卖平台服务管理基本要求》国家标准，旨在规范平台收费与促销，推动信息透明与公平竞争 [1][7] 对外贸易与宏观经济 - 2025年1-10月，中国服务进出口总额65844.3亿元，同比增长7.5%，其中出口增长14.3%，进口增长2.6%，贸易逆差同比减少2693.9亿元 [3][4] - 经合组织维持2025年全球经济增速预期为3.2%，2026年为2.9%，指出经济韧性超预期但面临贸易壁垒、人工智能泡沫等风险 [1][9] - 商务部表示中国政府依法依规开展稀土相关物项出口管制，对民用合规出口申请及时批准，并适用通用许可等便利化措施 [3] 基础设施与房地产金融 - 新版基础设施REITs项目行业范围清单发布，将体育场馆、四星级及以上酒店、超甲级商务楼宇及城市更新等项目纳入 [1][4] - 人民银行于12月5日开展10000亿元买断式逆回购操作，期限3个月，以保持银行体系流动性充裕 [1][6] 消费与民生相关行业 - 国家邮政局监测数据显示，截至2025年11月30日，中国快递年业务量首次突破1800亿件，成为促消费、扩内需、稳增长的重要支撑 [8] - 中国药品价格登记系统正式上线，实现价格“一地受理、全国共享、全球公开”，亿帆医药、罗氏制药等9家药企完成首批登记 [7][8] - 六大国有银行已全面停售5年期大额存单，部分股份制银行及城商行也收缩长期存款业务，同时多家银行持续下调存款利率 [6] 国际经贸与市场动态 - 俄罗斯总统普京签署法令，中国公民可免签入境俄罗斯30天，有效期至2026年9月14日 [1][9] - 欧盟达成协议，将从2026年底起禁止进口俄罗斯液化天然气，2027年秋季起禁止进口管道天然气 [10] - 白银价格本周飙升至历史新高，首次站上58美元/盎司，今年以来涨幅已超100% [11]

报告投资评级 - 行业评级为“看好” [2] 报告核心观点 - 报告认为2026年建筑装饰行业投资将保持稳定，部分新兴板块预计将随着国家重大战略实施而获得较高投资机会 [4] - 报告建议关注中西部区域投资、新基建、出海以及“好房子”等方向，并指出低估值破净企业估值有望修复 [4] 建筑装饰行业市场表现 - 报告期内（2025年12月01日至12月05日），SW建筑装饰指数下跌0.07%，而沪深300指数上涨1.28%，行业相对收益为-1.34个百分点 [4] - 周度表现最好的三个子行业为国际工程（上涨2.08%）、基建央企（上涨2.05%）和专业工程（上涨0.47%） [4][7] - 对应行业内表现突出的公司包括：中材国际（上涨5.37%）、中国中冶（上涨6.60%）和亚翔集成（上涨16.86%） [4][7] - 年初至今表现最好的三个子行业为基建民企（上涨59.52%）、生态园林（上涨52.35%）和装饰幕墙（上涨45.77%） [4][7] - 对应行业内表现突出的公司包括：诚邦股份（上涨199.57%）、国晟科技（上涨325.08%）和东易日盛（上涨167.00%） [4][7] - 周度个股涨幅前五名为：招标股份（上涨58.43%）、名雕股份（上涨19.89%）、亚翔集成（上涨16.86%）、国晟科技（上涨11.13%）、浦东建设（上涨10.49%） [4][10] - 周度个股跌幅后五名为：东易日盛（下跌17.17%）、*ST天沃（下跌15.74%）、郑中设计（下跌13.91%）、园林股份（下跌12.95%）、时空科技（下跌12.77%） [4][10] 行业及公司近况 - 行业主要政策变化包括：国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，旨在高质量推进项目申报 [4][12]；住建部召开数字家庭建设试点总结会，明确“十五五”期间重点发展方向 [4][12] - 重点公司主要业务动态包括：中铝国际联合中标电解铝项目，总金额30.30亿元人民币，占其2024年营业收入的31.24% [4][14]；东珠生态中标环保工程项目，总金额3.97亿元人民币，占其2024年营业收入的105.59% [4][14] - 其他公司动态还包括设计总院、华建集团、重庆建工、中材国际等公司获得新订单，以及部分公司发生股东减持或人事变动 [16] 投资分析意见与重点公司 - 报告建议关注以下四个方向的标的 [4]： - **中西部区域投资**：四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 - **新基建**：圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 - **出海**：精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 - **好房子**：建发合诚 - 报告同时指出，低估值破净企业估值有望修复，建议关注中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [4] - 报告提供了重点公司的盈利预测与估值表，涵盖中国中铁、中国化学、中材国际、建发合诚等24家公司，列出了其收盘价、每股收益（EPS）预测、市盈率（PE）及归母净利润增速预测等数据 [20]

文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围，旨在更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环和支持实体经济的作用 [1] 基础设施REITs的定义与作用 - REITs是将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品 [2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济的质量和效率 [2] - 自2020年4月试点启动以来，基础设施REITs制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，并于2024年进入常态化发行阶段 [2] 行业范围的历史扩围与2025版清单新变化 - 基础设施REITs发行范围自试点以来持续扩围，初期涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业 [3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 [4] - 2025版清单新增加了商业办公设施（如超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目）和城市更新设施（如老旧街区、老旧厂区更新改造项目及城市更新综合设施项目） [4] - 消费基础设施领域在清单中新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目 [4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [4] 市场发展现状与数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市 [5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型 [5] - 已发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [5] 民间投资项目的参与与支持 - 民间投资项目在多个领域成为“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应 [6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及今年8月发行的首批数据中心REITs项目均为民间投资项目 [6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，推动市场扩围扩容，并指导各地建立健全专项协调服务机制以解决项目培育中的困难 [6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [6] - 未来将在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [6]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周债市大幅调整，REITs市场整体承压，仅周三短暂修复，其余四个交易日持续走低，流动性明显收缩，各板块普跌，唯数据中心逆势收涨 [3] - 政策面继续突破，国家发改委办公厅印发清单，首次将体育场馆等纳入申报范围，证监会吴清主席强调“十五五”时期将稳步发展REITs，为行业发展注入信心 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共1单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降35.8% [4] - 本周平安西安高科产业园REIT已受理，底层资产评估价值13.6亿元；华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，预计募集资金总额为11.385亿元 [4] - 当前审批流程中，已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [4] 二级市场：本周流动性减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.85% - 本周中证REITs全收益指数收于1031.50点，跌幅0.85%，跑输沪深300 2.13个百分点、跑输中证红利1.07个百分点 [4] - 中证REITs全收益年初至今涨幅6.57%，跑输沪深300 9.94个百分点、跑赢中证红利6.99个百分点 [4] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.64%，特许经营权类REITs下跌1.39% [4] - 分资产类型来看，数据中心（+0.44%）、环保水务（-0.09%）、仓储物流（-0.24%）、能源（-0.26%）板块表现占优 [4] - 分个券来看，本周共16只上涨、59只下跌，华夏基金华润有巢REIT（+2.12%）、易方达深高速REIT（+1.18%）、华泰南京建邺REIT（+1.08%）位列前三，浙商沪杭甬REIT（-5.78%）、华夏南京交通高速公路REIT（-4.59%）、招商高速公路REIT（-4.16%）位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.33%，较上周-14.73/-13.65BP，周内成交量3.49/1.12亿份，周环比-28.72%/-28.99% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.40%，仓储物流（5.59%）、交通（5.32%）、园区（4.85%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 国家发改委办公厅印发清单，首次将体育场馆等纳入申报范围 [3][33] - 郑州城发安居科技有限公司进行租赁住房公募REITs基金管理人及专项计划管理人服务采购比选 [33] - 山东水发集团水务板块公募REITs基金管理人和专项计划管理人项目中标单位为建信基金，投标报价为7000万元 [33] - 浙江新能珊溪水利REITs发行项目专项法律服务服务选聘项目成交供应商为北京市中伦律师事务所 [33] - 证监会主席吴清在《人民日报》署名文章中强调“十五五”时期将稳步发展REITs [3][33] - 华夏基金华润有巢REIT战略配售份额0.7亿份将于2025/12/9解禁 [34] - 华泰南京建邺REIT战略配售份额1.05亿份将于2025/12/3解禁 [34] - 华夏越秀高速REIT公布2025年10月运营数据及多次分红方案 [34][35] - 博时蛇口产园REIT、鹏华深圳能源REIT、易方达深高速REIT等公布分红方案 [34][35] - 广发成都高投产业园REIT战略配售份额1.5亿份将于2025/12/19解禁 [35]

基础设施REITs政策扩围与市场发展 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围，旨在更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环以支持实体经济的作用 [1] 基础设施REITs的定义与作用 - REITs是通过证券化方式将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为可在证券交易所公开发行交易的标准化、权益型金融产品 [2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济的质量和效率 [2] - 自2020年4月试点启动以来，基础设施REITs制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，并于2024年进入常态化发行阶段 [2] 行业范围持续扩围历程 - 基础设施REITs市场启动初期，发行范围涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等行业 [3] - 后续逐步将清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业和资产类型纳入发行范围 [3] - 在2025版清单发布前，基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 [4] 2025版清单的主要扩围内容 - 新增商业办公设施行业，包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目 [4] - 新增城市更新设施行业，包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目 [4] - 在消费基础设施领域，新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目 [4] - 清单的发布将便利相关项目申报，提高推荐效率，并有助于在城市更新、消费等领域进一步盘活存量资产、激发市场活力 [4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [4] 市场发行与规模数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市 [5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型 [5] - 发售基金总额共计2070亿元，预计可带动新项目总投资超过1万亿元 [6] 民间投资项目的参与与作用 - 民间投资项目在多个领域成为“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应 [6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目均为民间投资项目，推动了消费基础设施提质升级 [6] - 2024年8月发行上市的首批数据中心REITs项目也是民间投资项目，有利于深化新型基础设施领域投融资机制创新，推动数字经济和人工智能产业发展 [6] - 国家发展改革委积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，将推动市场扩围扩容，并指导各地建立健全专项协调服务机制以解决项目培育中的困难 [6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [7] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [7]

文章核心观点 - 行业处于“化债推进+销售筑底”的关键阶段 头部房企的经营与融资事件是市场关注焦点 [10] - 12月新房供应“提质缩量”并叠加营销折扣 成交或迎脉冲性复苏 但受高基数影响同比降幅可能扩大 [13] 市场表现与趋势 - **新房市场**：11月新增供应环比由降转增16% 穗镐苏莞常等城市实现倍增 [8] - **新房市场**：11月新房成交 穗镐环比微增 徐惠珠等三四线城市环比显著回升 [8] - **新房市场**：11月项目开盘平均去化率增长3个百分点至35% 津苏甬等城市去化率超6成 [8] - **新房市场**：11月因供求比0.82导致库存微降1% 三成城市去化周期改善 [8] - **二手房市场**：11月二手住房成交面积环比增长14% 沪蓉汉宁等多城环比增长2成以上 [8] - **土地市场**：11月土地成交面积与金额环比分别增长39%和57% 平均溢价率回升 [8] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地成交建筑面积1004万平方米 环比上升25%创年内新高 [15] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地溢价率为3.2% 环比上升2.4个百分点 [15] 企业动态 - **销售表现**：11月有38家企业销售金额环比增长 [8] - **销售表现**：30家重点上市房企中有7家单月销售环比增长 [8] - **融资动态**：11月单月融资总量环比回升 融资成本持续走低 [8] - **融资动态**：万科20亿元境内债申请展期事件引发其股票与债券市场双重波动 [8] - **融资动态**：香港高等法院正式批准融创约96亿美元境外债重组计划 [8] - **融资动态**：碧桂园117亿美元境外债重组方案已获债权人会议法定多数通过 [8] - **组织调整**：龙湖 华发等多家房企精简组织层级以提升效能 [8] - **投资策略**：企业拿地呈现头部央国企在核心城市补仓 整体投资保持谨慎的态势 [8] 政策与行业动向 - **金融创新**：发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施 酒店 体育场馆 商业办公设施等领域 [16] - **金融创新**：证监会就启动商业不动产REITs试点征求意见 [16] - **地方政策**：多地优化公积金政策支持代际互助 [16] 土地供应预告 - **12月土拍**：22个重点城市计划出让125宗含宅土地 起拍总价达1723亿元 [14] - **12月土拍**：底价超过100亿元的城市为广州 武汉 重庆 北京 无锡 [14] - **12月土拍**：单日出让金额超50亿元的城市包括武汉 广州 无锡 南京 北京 长春 集中在9日 12日 15日 17日 19日 23日 29日 [14] - **土地供应**：第48周(11.24-11.30)重点城市土地供应建筑面积1529万平方米 环比回落29%但仍处年内高位 [15] 产品与品牌 - **产品测评**：2025中国房企产品测评全国入围项目揭晓 历经两个多月数据筛选 调研及模型测评 [5] - **品牌传播**：2025年11月房地产企业品牌传播力报告中 企业热事件主要围绕头部房企融资与化债进展 [8]