城市更新模式探索 - 广州探索"政府主导、政企合作、社会参与"的微改造模式，对老厂区进行空间重塑与功能重建，形成"土地盘活-产业升级-资产增值-反哺城市"的良性循环 [2] - 1906科技园以微改造、轻介入为原则，仅对外立面、结构、景观等进行改造，最大改动是拆除围墙形成开放式街区 [5] - 南洋电器厂项目采用"旧厂+旧城""全面改造+微改造"混合模式，一期全面改造建设商务地标和住宅，二期微改造保留历史建筑 [9][10] 项目运营数据 - 1906科技园占地80亩、建筑面积4.7万平方米，开园一年半引进150家企业和商铺，日均人流量超7万人次，高峰突破10万人次 [4] - 南洋电器厂项目一期占地1.91万㎡，现状建筑5.6万㎡，涉及居民291户，目前签约率95%，拆卸面积4.5万㎡，占地拆除比例90% [9][11] - 1906科技园由3万平方米科技办公空间和2万平方米商业街区组成，设计六大特色主题街区 [4] 产业转型成效 - 1906科技园前身为广州卷烟厂二厂闲置旧厂区，改造后形成商业、科技、美食、文化多重元素交互的消费业态 [4] - 园区保留原工业遗产视觉元素如窗花、水气阀、灯具和运货隧道改造的空中连廊，塑造特色三维空间 [5] - 改造后园区消费群体从老年人为主转变为年轻人增多，商铺全部出租，计划引入更多元文旅业态 [5] 政企合作机制 - 南洋电器厂项目由越秀区政府统筹征收补偿，三家国企联合成立实施主体，吸纳居民意见形成新型合作关系 [10] - 广州工控产业园发展集团将探索与房企、科技企业联合开发，形成"工控主导+多元合作"更新模式 [11] - 三方合作模式解决传统旧改部门协调困难、管理碎片化问题，提升实施效率 [10]

分组1：活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研，参与单位为信达澳亚基金管理有限公司一行5人，时间为2025年7月4日15:00 - 17:00，地点在深圳总部会议室，接待人员有董秘兼财务副总监傅佳敏等 [1] 分组2：活动交流内容 - 介绍公司发展历程、核心团队、客户情况、主要业务等，双方就公司商业模式思考、历史沿革演变、市场环境变化和应对思路等交流，公司说明“O+EPC+IP+O”业务模式及市场情况 [1] - 介绍悦起文化（Joykey）定位、核心团队和IP储备、业务模式 [1] 分组3：问答环节 - 公司暂时不会往重资产模式转型，已完成“四位一体”产品体系打造，进入运营能力输出阶段，推进c端业务轻资产模式转型 [2] - 以洛阳洛邑古城为例，公司能整合统筹“设计+”全专业价值落地，采用微介入、针灸式城市更新手段，响应国家号召，保证运营成功来规划设计 [3] - 公司当前以自主孵化IP为主，对收并购保持审慎态度，按规定履行信息披露义务 [4] 分组4：活动合规情况 - 活动未涉及应披露而未披露重大信息，严格按规定保证信息披露真实、准确、完整、及时、公平，未出现未公开重大信息泄露，已按深交所要求签署调研《承诺书》 [5][6]

报告行业投资评级 - 房地产-标配（维持）[2] - 建材材料-标配（维持）[2] 报告的核心观点 - 当前房地产市场呈现热点及高能级城市，改善型楼盘成交优先回暖态势，二手房以价换量带动销售，但房价整体仍在缓慢下探，销售动能持续性需观测，后续楼市优化政策加码落地预期提升，地方政府落实收储将化解库存压力、提振市场信心，短期板块走势受政策影响，中期关注销售回暖进程及房企基本面改善，行业周期筑底向上等进程影响板块中长期估值回升，建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一、二线城市的区域龙头企业[4] - 水泥行业面临需求疲软、产能过剩和库存压力等问题，行业强化自律有望支持及修复水泥价格、带动企业盈利改善，中长期头部水泥企业通过技术创新、收并购延伸产业链、加大海外布局可获更大成长空间，建议关注相关企业；消费建材企业“反内卷”行动将提速，加速行业出清及竞争格局优化，2025年一季度企业盈利环比改善，预计年内二手房“以价换量”及存量房翻新带动需求提升，《关于持续推进城市更新行动的意见》加速新增需求释放，2025年消费建材企业销售及利润率有望改善，中长期龙头企业通过多种策略实现持续发展壮大，建议关注具备竞争护城河、基本面稳健的企业[5][6] 根据相关目录分别进行总结 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年07月3日，申万房地产板块近两周上涨3.81%，跑赢沪深300指数0.66个百分点，在申万31个行业中排第21位；近一月上涨1.43%；年初至今累计下跌6.73%；SW二级房地产板块中，近两周SW房地产开发上涨3.63%，SW房地产服务上涨7.32%[14] - 个股方面，南山控股等近两周涨幅居前，*ST中润等近一月涨幅居前，*ST中润等年初至今涨幅居前；深振业A等近两周跌幅居前，新大正等近一月跌幅居前，*ST卓朗等年初至今跌幅居前[20][21] 房地产行业及公司新闻 - 杭州住房公积金管理中心推出公积金支付购房首付款业务，二手房线上办理功能近期将推出[27] - 何立峰指出要将消费品以旧换新与城市更新行动结合，巩固房地产市场稳定态势，构建发展新模式[27] - 国务院常务会议提出推进“好房子”建设，激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳[27] - 浙江省杭州市出让6宗住宅用地，全部溢价20%以上成交，总成交金额151.15亿元[27] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，同比增加5000亿元，用于投资建设等[27] - 万科举行2024年年度股东大会，进入“深铁时代”[27] - 房企债券融资临近“复苏”，今年境内债券融资净偿还但金额不大，2028年后到期金额将降至2000亿元规模[27] - 6月百城二手住宅均价环比下跌0.75%，同比下跌7.26%，多数城市二手房“以价换量”；百城新建住宅均价环比上涨0.19%，同比上涨2.59%[27][28] - 1至6月北京二手房网签量同比增长20.4%，上半年深圳一手住宅网签同比增长24.4%，二手住宅过户同比增36.6%，上半年二手房同比增30.7%[29] - 广州住房公积金管理中心征求商转公贷款实施办法意见[31] 房地产周观点 - 6月百城二手住宅均价环比下跌0.75%，同比下跌7.26%，多数城市二手房“以价换量”；百城新建住宅均价环比上涨0.19%，同比上涨2.59%；北京、深圳等一线城市二手房成交量同比涨幅明显；房企债券融资临近“复苏”，今年境内债券融资净偿还但金额不大[29] - 房地产市场热点及高能级城市改善型楼盘成交优先回暖，二手房以价换量带动销售，房价整体缓慢下探，前4月楼市销售回暖，5月同比回落，销售动能持续性需观测，后续楼市优化政策加码落地预期提升，地方政府落实收储将化解库存压力、提振市场信心，短期板块走势受政策影响，中期关注销售回暖进程及房企基本面改善，行业周期筑底向上等影响板块中长期估值回升，建议关注保利发展等企业[30] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年07月3日，申万建筑材料板块近两周上涨6.38%，跑赢沪深300指数3.22个百分点，在申万31个行业中排第5位；近一月上涨3.14%；年初至今累计上涨2.13%；SW二级板块中，近两周SW玻璃玻纤上涨12.71%，SW水泥上涨4.74%，SW装修建材上涨4%[31][32] - 个股方面，亚玛顿等近两周涨幅居前，冀东水泥等近一月涨幅居前，中旗新材等年初至今涨幅居前；森鹰窗业等近两周跌幅居前，中旗新材等近一月跌幅居前，*ST嘉寓等年初至今跌幅居前[35][37] 建材行业重要数据 - 水泥：本周全国水泥需求颓势不减，价格走低，市场均价332元/吨，较上周下滑4元/吨；原料面熟料市场需求一般，价格持稳，动力煤价格弱稳，成交订单有限；供需方面，南方受降雨影响，北方下游无工程项目，后续需求或下滑，产量低位[38] - 平板玻璃：本周市场成交氛围不温不火，下游刚需补货，多地厂家稳价出货，个别企业有优惠，需求有限，进入传统淡季，终端需求缩窄，市场弱势运行[43] - 光伏玻璃：本周价格弱稳，2.0mm厚度均价11元/平方米，较上周持平，部分企业减产、冷修，供应量下降[46] 建材行业及公司新闻 - 央行建议加大货币政策调控强度，实施适度宽松货币政策，支持科技创新、提振消费，维护资本市场稳定[48] - 6月非制造业商务活动指数为50.5%，综合PMI产出指数为50.7%，均较上月上升[48] - 国内头部光伏玻璃企业计划7月开始集体减产30％，部分玻璃企业堵口计划增多，后续供应量将下滑[48] - 深圳市预拌混凝土造价信息连续15个月下降，行业大部分企业亏损[48] - 截至6月30日，全国砂石综合均价86元/吨，同比下降12.24%，月环比下降2.27%，行业面临库存高、产能大、需求低等问题[48] - 中央财经委员会会议强调治理企业低价无序竞争，推动落后产能退出[52] - 中国水泥协会发布推动水泥行业“反内卷”“稳增长”高质量发展意见[52] 建材周观点 - 水泥行业面临需求疲软等问题，行业强化自律有望支持及修复水泥价格、带动企业盈利改善，中长期头部水泥企业通过技术创新等可获更大成长空间，建议关注海螺水泥等企业[50] - 消费建材企业“反内卷”行动将提速，加速行业出清及竞争格局优化，2025年一季度企业盈利环比改善，预计年内二手房“以价换量”及存量房翻新带动需求提升，《关于持续推进城市更新行动的意见》加速新增需求释放，2025年消费建材企业销售及利润率有望改善，中长期龙头企业通过多种策略实现持续发展壮大，建议关注北新建材等企业[50][51] 建议关注标的推荐理由 - 保利发展是房地产央企龙头，销售优，负债结构好，融资成本低，拿地聚焦核心城市，业绩稳健，估值便宜[53] - 华发股份承接华发集团房产开发，形成“1+3”格局，聚焦核心城市群，国企经营及业绩稳健，融资有优势，全国布局及多元发展成型[53] - 招商蛇口是城市和园区综合开发运营服务商，业务涵盖开发、资产运营和城市服务，销售增速领先，REITs扩募有利，股东背景雄厚，土地储备高价值，中特估估值修复可期[53] - 滨江集团是杭州房地产龙头，经营稳健，“三道红线”绿档，融资成本优化，授信充裕，土地储备区位好、优质，销售成绩好[53] - 海螺水泥主营水泥等业务，形成“海螺模式”，有资源等优势，为水泥龙头，区域布局有竞争优势，新国标有利提升市场份额[53] - 塔牌集团盘踞粤东，有资源及区位优势，逆市提升市场占有率，能保持盈利，销售利润率高，资产负债率低，现金流好，股息率有吸引力[53] - 华新水泥以“海外多业务发展等”为战略引领，目标建设跨国建材企业，业绩韧性强，盈利能力高，积极布局海外，分红比例稳定且高[53] - 北新建材是中国建材集团新型建材平台，实施“一体两翼、全球布局”战略，石膏板市场占有率超60%，定价话语权高，盈利能力强，环保及消费升级、全球化布局和新业务带来成长空间[53] - 兔宝宝以木制品装饰材料为主，形成完整产业链，为国内板材龙头，品牌度高，产品和渠道优势明显，小B端渠道将提升市场占有率[53] - 三棵树是中国涂料第一品牌，产品延伸、应用范围拓展，凭借多方面竞争优势构建护城河，持续优化渠道结构，销售规模增长快[53][55]

城市更新政策与战略发展 - 城市更新已上升至国家战略层面，从2019年首次提出到写入"十四五"规划，2025年5月15日中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动意见》，政策体系不断完善 [3] - 全国已有35个城市纳入城市更新行动范围，政策从探索阶段向精细化、规范化、多元化方向发展 [3] - 上海大学城市更新研究院成为政产学研用"五位一体"的研究院，获批中国第一个城市更新交叉学科博士点，与联合国合作开展全球城市更新最佳实践案例评选 [2] 金融支持与融资机制 - 城市更新项目资金需求大、回收周期长，需构建多元化融资机制，调动社会资本、政策性金融、市场化金融等力量 [4] - 苏州允许变更建筑使用功能发展新业态、成都对保留历史建筑的项目不计入容积率，扬州原住民收储租更新模式、浙江安吉民宿村改造项目等案例展示了盘活存量资源的成功经验 [4] - 商业银行通过调整贷款期限、给予利率优惠、创新授信模式等方式支持城市更新项目，应对项目本身风险、还款来源风险、信用风险等多重挑战 [7] 城市更新实践案例与模式 - 老旧小区改造领域典型案例包括京能金泰颐寿轩白纸坊项目、国投宝原项目、共有产权养老案例 [4] - 商改商领域成功案例包括太古雅秀、SKPS、THE BOX等，展示了不同模式的适用条件和资金支持方式 [4] - 英国、美国等发达国家在城市更新投融资方面的经验为我国提供了有益借鉴 [7] 技术创新与数据应用 - 遥感卫星数据可用于监测城市更新项目，光学卫星捕捉地表建筑细节，红外相机分析城市活动及热岛效应 [5] - 四象科技为银行提供项目状态监测服务，助力银行进行风控及阶段性放贷决策 [7] - 卫星数据在长三角、上海等地的城市更新、工业制造业发展中展现出广泛应用价值 [6] 学科发展与未来展望 - 城市更新从1.0版本迈向3.0版本，未来将聚焦设计学、计算机科学、环境科学、社会学、应用经济学五大学科的深度融合 [2] - 城市更新有望在3-5年内成为一级学科，构建全新的知识体系、理论体系和方法论体系 [2] - 绿色金融在城市更新中的重要性凸显，需强化政府引导和政策协同，推动绿色金融创新工具的应用 [7]

夜市改造升级 - 新市街夜市经过两个多月升级改造后以"潮荟市集"新面貌试营业 为杭州增添夏夜新去处 [2] - 改造后市集划分艺术设计创作区 文化手作区 特色轻餐食区 生活美学区 新玩意零售区等多个主题区域 [6] - 市集计划每月推出非遗技艺展演 街头艺术创作 小型音乐演出等系列活动 [6] 老经营户保留 - 运营方在70多个摊位中特意保留15%老经营户以留住烟火气 [4] - 贴膜师傅阿华从1999年夜市设立就在此摆摊 专攻手机贴膜10元/张 积累大量忠实顾客 [3] - 鲜花摊主孔大哥夫妻扎根20多年 靠夜市收入供两个孩子完成大学教育 [3] 新业态引入 - 武汉90后设计师鄢政带来原创方言文创产品"瞌睡参参神" 计划开发杭州主题文创促进两地文化交流 [5] - 杭帮餐饮冠江楼跨界摆摊 招牌卤味熟食如扎肉 红烧素鸡等供不应求 [5] - 市集吸引优质商户和创意人才汇聚 促进文旅融合与区域经济发展 [6] 运营效果 - 摄影爱好者记录20年夜市变迁 体现城市烟火气的延续性 [3] - 市集盘活闲置空间和老旧街区 提升朝晖街道商业氛围 [6] - 通过保留老商户与引入新业态形成传统与现代交融的特色消费场景 [4][5]

城市更新战略背景 - 我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重 [1] - 老旧小区改造成为改善居民生活环境、提升城市治理能力、促进经济增长的重要抓手 [1] - 2019年至2024年全国累计开工改造老旧小区28万个 惠及居民4800万户 超过1.2亿人 [3] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 1月至4月已开工5679个 [3] 老旧小区改造具体措施 - 改造聚焦"硬件"（外墙保温 管线更新 停车位增设）和"软件"（物业服务 文化价值） [1][2] - 北京市海淀区中兴家园项目已完成外墙保温 上下水管道改造 外窗更换 预计年内完工 [2] - 全国累计改造老化管线36万公里 增设停车位387万个 建设社区服务设施7.8万个 [3] - 北京市计划2025年推动300个老旧小区引入物业服务 2027年实现1800个全覆盖 [4][5] 资金筹措机制创新 - 北京中兴家园采用财政拨款（市区两级） 产权单位承担70%管线费用 居民自愿补差价模式 [6] - 宁波砖桥巷小区试点"共享电梯"模式 政府与企业垫资建造 居民按30元/人/月付费使用 [6] - 广西等地将广告位 停车位 充电桩公共收益用于电梯更新 政府提供补贴 [7] 经济拉动效应 - 重庆江北区塔坪片区改造后吸引100家创新店铺入驻 带动投资4000万元 [8] - 50余户居民自主翻新改造 平均每户投入5万-8万元 配套家居消费1万-2万元 [8] - 社区养老驿站 托育点等设施创造新消费场景 智能马桶 远程监护设备需求增长 [8] - 城市更新行动预计带动数万亿元市场投资和消费 [10]

济南市土地资源推介会概况 - 活动由济南市自然资源和规划局主办，济南市土地储备中心承办，旨在搭建政府、招商企业与投资企业的合作桥梁 [1] - 共推介34宗优质地块和14个储备项目，覆盖居住、商业、工业及城市更新等多种类型 [3] - 区域分布：东部以王舍人、新东站、莲花山为主，西部聚焦医学中心片区，南部为市中区白马山片区，北部集中于药山、济泺等区域 [3] 历下区地块详情 - **茂岭山西片区**：主力区域含2宗住宅用地和2宗商业/商务金融用地 - 住宅用地A-2地块容积率1.3，A-3地块容积率1.8，定位低密高品质改善项目 [3][5] - 商业用地B-6地块容积率5.3，B-7地块容积率5.5，均位于解放东路沿线 [6][9][15] 历城区地块特点 - **唐冶国贸中心片区**：容积率1.6-2.7，适合开发洋房、小高层等全业态产品，定位刚需刚改 [17][20] - **王舍人片区**：2宗住宅用地容积率2.1-2.3，规划小高层产品 [25][29] - **盘龙山建材厂组团**：含1宗住宅用地和1宗社区服务设施用地，配建幼儿园 [31][34] 市中区土地储备 - **白马山片区**：5宗住宅用地容积率2.3-2.6，起始单价700万元/亩，楼面价4000元/平方米 [36][40] - **复兴村旧村改造**：规划3宗住宅用地，容积率1.44 [41] 天桥区城市更新项目 - **药山片区**：王炉北辛地块容积率≤2.9，已拆除完成；金至北山项目容积率≤2.7，处于预评估阶段 [47][49][57] - **北湖片区**：凤凰山路东地块容积率≤2.3，已熟化且拆除完成 [53] 槐荫区重点区域 - **医学中心片区**：博睿城南侧居住地块容积率1.8-2.1 [61][64] - **方特南侧地块**：容积率仅1.4，适合洋房类产品 [66][69] - **济齐路以南地块**：3宗住宅容积率均为2.7，定位刚需 [76][79] 起步区发展规划 - **都市阳台片区**：含住宅和商业商务用地，策划建设灵动办公区、屋顶花园等高品质空间 [115][119][123] - **总部经济区**：商业地块容积率2.6-4.0，住宅地块容积率≤2.3 [129] 济南城投集团项目 - **智想城示范区**：住宅容积率1.5-2.2，规划洋房及小高层产品 [131][133][134] 轨道交通集团新东站地块 - **鲁能瑞华西侧地块**：拟调规商住混合用地，容积率2.2 [155][157] - **传统风貌区**：住宅用地容积率1.2，合计面积1253.93亩 [153][171] - **华山北地块**：全部为商业/商务金融用地，最高容积率4.0 [177]

政策导向与市场动态 - 国务院会议部署推动房地产市场止跌回稳 加大城市更新力度 专项债成为重要资金来源 [2] - 央行表态推动金融政策落地 加大存量商品房和土地盘活力度 预计下半年土储类专项债发行加速 [3][9] - 2025年6月全国新增专项债发行3384亿元 其中房地产类专项债856亿元 环比增长54% 为上半年第二高点 [8] 专项债发行结构 - 6月房地产类专项债中土储类占比23%（199亿元） 保障安居类占比77%（656.5亿元） [8][14] - 上半年累计发行房地产相关专项债6538亿元 占比36% 其中明确主投房地产的3060亿元 占比17% [9] - 土储类专项债上半年累计发行909亿元 占房地产类专项债29.71% [15] 区域分布特征 - 北京6月发行517亿元保障安居类专项债 占全国房地产类专项债60% 重点推进城中村改造等项目 [11] - 安徽省发行136亿元土储类专项债 其中45%（61.5亿元）用于土地回购 滁州市占比最高达35.6亿元 [21] - 北京安徽两地合计贡献全国近八成房地产专项债 北京上半年累计发行972亿元居首 [5][11] 土地回购趋势 - 安徽土储专项债回购项目集中在非省会城市的市辖县和县级市 反映地级市库存相对可控 [2] - 合肥仅有2个远郊土地回购项目 显示市区库存控制良好 滁州成为本轮土地回购重点区域 [21] - 土地回收类专项债发行频次预计加快 与城市更新形成合力稳定房地产市场 [3] 城市更新进展 - 保障安居类专项债连续两月大幅增长 6月达656.5亿元创年内新高 [8] - 北京作为样本城市通过大额专项债推进城市更新 为其他城市提供示范 [11] - 中央预算内投资下达20城城市更新专项资金 下半年建设进度有望加快 [9]

城市更新行动评审结果 - 财政部公示2025年城市更新行动评审结果 北京等20个城市入选 中央财政计划补助超过200亿元支持这些城市实施城市更新行动 [1] - 补助标准按区域划分 东部地区每个城市不超过8亿元 中部地区不超过10亿元 西部地区不超过12亿元 直辖市不超过12亿元 [1] - 资金将分年拨付 主要支持城市更新的样板项目建设和机制建设两个方向 [1] 城市更新重点样板项目 - 城市地下管网更新改造和综合管廊建设 [2] - 城市生活污水处理"厂网一体"和管网全覆盖样板区建设 [2] - 生活垃圾分类处理 建筑垃圾治理 市政基础设施提升改造 [2] - 历史文化街区 老旧小区 口袋公园等既有片区更新改造 注重文化 旅游 餐饮等一体化打造 [2] 城市更新机制建设 - 项目储备和生成机制 [2] - 资金安排和筹措机制 [2] - 用地保障和审批机制 [2] - 中央资金可用于上述三类机制建立过程中的相关支出 [2] 城市更新行动进展 - 2024年首批确定15个城市 基础设施品质显着提升 体制机制创新取得明显成效 [2] - 2024年全国实施城市更新项目6万余个 完成投资约2.9万亿元 [3] - 财政部表示将强化财政政策和资金保障 推动健全多元化投融资机制 [2]

城市更新的战略意义 - 城市更新是推动高质量发展和满足人民美好生活需要的重要举措，习近平总书记强调要打造宜居、韧性、智慧城市 [1] - 党的二十届三中全会提出要建立可持续的城市更新模式和政策法规 [1] - 城市发展从增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入重要时期 [2] 城市更新的多重价值 - 从经济角度看，城市更新可推动绿色低碳循环发展，提高经济竞争力和可持续性，创造新增长点 [2] - 从"双碳"目标看，城市更新有助于降低资源消耗和环境成本，推动人与自然和谐共生 [2] - 从民生角度看，城市更新能满足人民对生态产品的需求，增强幸福感和归属感 [2] 城市更新的重点任务 - 修复城市生态系统是系统工程，需贯穿绿色发展理念，实现生态、社会与经济效益统一 [3] - 统筹生态修复与环境治理，构建完整生态基础设施体系 [4] - 统筹绿色建筑与基础设施建设，实施建筑绿色化改造 [4] - 统筹绿色空间与公共设施建设，增加城市绿地 [4] - 统筹绿色生活方式与社会治理，倡导绿色生活 [4] 城市更新的实施机制 - 鼓励各地因地制宜建立健全实施机制 [5] - 北京、上海、深圳等地已出台相关条例 [5] - 探索"政府引导+市场运作+公众参与"的协同路径 [5] - 构建多元化治理体系，提高项目效率和可持续性 [5]