上海“8.25”楼市新政核心观点 - 上海新一轮房地产市场调控政策实施满月后效果初步显现，新房和二手房市场成交量均出现回升，政策提振了市场信心并促进了合理住房需求的释放，为“金九银十”购房旺季奠定了市场回暖的基础 [1] 新房市场表现 - 新政后首周新房网签成交出现明显小高峰，单周成交量环比增幅超过30%，随后三周市场回归理性但整体维持较高水平，新政首月新房成交总量环比上涨19% [2] - 与去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%，但降幅较去年同期收窄33个百分点，表明市场热度与去年仍有差距但政策已带来积极变化 [2] - 外环外区域是政策主要受益区域，新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45%，为年内新高，较年内平均水平高出12.29个百分点 [5] - 上海新房市场供需格局发生变化，外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但外环外仍是主要供应区域，新政放开外环外限购旨在促进库存去化 [4] 二手房市场表现 - 新政后二手房市场价格博弈加剧，首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上，反映出买卖双方价格博弈激烈，市场整体处于调整期 [8] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5%，但第二周出现9.3%的环比回落，后续两周随着销售旺季到来成交量逐步回升，环比增幅分别达到5.2%和7.8% [10] - 外环外限购放开激活了二手房市场置换链条，新政前两周外环外成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3%，显示该区域交易活跃度提升 [12]

核心观点 - 房地产市场进入深度调整期 多套房持有家庭面临资产缩水 流动性枯竭 租金收入下滑及持房成本上升四大核心困境 [1][13] 房价走势 - 2023年起国内房价全面下行 一线城市跌幅显著 上海房价从历史高位每平方米9万多元跌至6万多元 跌幅超30% [1] - 2025年一线城市核心区域出现补跌 资产缩水现象由二三线城市蔓延至全国所有区域 [3] 市场流动性 - 二手房挂牌量激增 北京达14.7万套 上海17万套 成都武汉重庆均超20万套 形成庞大抛售压力 [6] - 市场呈现有价无市状态 资金被深度锁死 变现难度急剧增加 [4][6] 租赁市场 - "以租养贷"模式失效 中小城市空置率高企 一线城市外来人口流失导致租金下跌 [8] - 上海出现典型案例 月租金收入从6500元降至4800元 房东需倒贴2000元偿付房贷 [8] 持有成本 - 物业费 取暖费 电梯费等固定支出持续上升 多套房家庭负担加重 [10] - 房产税试点范围扩大在即 将显著提升多套房产持有者的税务负担 [11] 行业趋势 - 房地产属性从金融投资工具向居住属性回归 投资逻辑发生根本性转变 [13] - 市场建议多套房持有者低价抛售多余房产以实现及时止损 [13]

营利性医疗机构房土两税优惠政策 - 营利性医疗机构自用房产和土地自取得执业登记之日起3年内免征房产税和城镇土地使用税 免税期满后恢复征税 [1] - 医疗机构对外出租房产无论营利性或非营利性均需缴纳房土两税 不能享受免税政策 [2] - 纳税人因房产土地实物或权利状态变化终止纳税义务时 应纳税款计算截止到变化当月末 [3] 房土两税纳税义务终止操作流程 - 通过电子税务局办理纳税义务终止 路径为【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】-【填表式申报】 [5] - 土地纳税义务终止需选择【城镇土地使用税税源信息】点击【义务终止】录入土地转出时间后提交 [8] - 房屋纳税义务终止需选择【房产税税源信息】点击【义务终止】录入房屋转出时间后提交 [9] 契税征收政策及税率标准 - 转移土地房屋权属行为包括土地使用权出让/转让/房屋买卖/赠与/互换 以及作价投资/偿还债务/划转/奖励等方式 [15][16][17] - 个人购买家庭唯一住房140平方米及以下按1%征收契税 140平方米以上按1.5%征收 [19] - 个人购买家庭第二套住房140平方米及以下按1%征收契税 140平方米以上按2%征收 [22] - 个人购买家庭第三套及以上住房统一适用3%契税税率 [25] 契税税收优惠申报要求 - 纳税人申请税收优惠需提交家庭成员信息证明和家庭住房情况书面查询结果 [27] - 具备信息共享条件时可授权税务机关获取信息 不具备条件时可适用告知承诺制办理 [28]

房价下跌趋势 - 贝壳数据显示某小区房价从2021年9万元/平降至当前6.8万元/平 降幅达24% 即便2024年新增地铁配套仍未能阻止下跌[1] - 市场情绪转向悲观 讨论焦点从经济供需等基本面因素转为单纯看空口号 某国外机构将楼市触底预测从2025年二季度推迟至2026年底[1] 库存与资金压力 - 新房库存达7.87亿平方米 消化需巨额资金 黄奇帆曾指出收储至少需6万亿元 但目前仅投入约1万亿元[1] - 地方财政承压明显 2024年土地出让收入8.5万亿元 较2022年减少4万亿元 二线城市土地流拍率超40%[3] 政策与信贷环境 - 购房门槛显著降低 首付比例降至15% 信贷审批宽松 60岁人群无需担保可获30年期贷款且放款加速[4] - 财政措施转向紧缩 上海家电补贴改为摇号制 2025年1-4月全国非税收入1.5万亿元 同比增长7.7%[4] 需求端结构性变化 - 新房供应通过提升得房率（如70%升至120%）吸引需求 二手房市场承压[6] - 公共资源调配影响房产价值 学校合并等集中化措施可能导致学区房价值重构[7][8] 历史周期与价值回归 - 当前房价由杠杆推动 收入与经济增速未同步增长 2016年政策刺激导致房价超涨 老破小等低价值房产被炒作[9] - 超涨后进入超跌阶段 市场情绪主导下行 下行周期可能持续超过三五年[9][10] 外部因素影响 - 美联储2024年9-12月累计降息100基点 但资金回流美国措施削弱了降息对楼市的刺激效果[5] - 全球热钱流向存在不确定性 需关注美联储后续政策及政治因素影响[6]

房地产市场现状 - 全国百城二手房价连续下跌30个月 二手房价普遍大幅下跌 上海某学区房从9.8万/㎡跌至4.9万/㎡ 跌幅达50% 鹤岗房价跌至2-3万元/套 [3] - 全国城镇45%家庭持有两套及以上房产 近半数中产家庭财富集中于房地产资产 [3] - 一线城市房产税征收压力显著 500万元房产年税额达5万元 北京朝阳区物业费加维修基金月支出超3000元 供暖季月支出超万元 [5] 区域市场分化表现 - 二线城市新区出现严重空置现象 某新区夜间亮灯率不足30% 二手房价从1.1万/㎡跌至6000/㎡ 跌幅45% 仍无人问津 [7] - 一线城市内环与远郊市场分化明显 上海外环某楼盘三年跌45% 内环优质学区房仅跌15% 带学区电梯房仍有需求 远郊老破小无人问津 [7] - 三四线城市房价大幅缩水 四川某婚房从100万跌至60万 考虑装修和利息成本 实际亏损相当于一套房价值 [7] 二手房市场供需状况 - 全国二手房挂牌量达730万套 北京14.7万套 上海17万套 成都武汉超20万套 13个城市挂牌量突破20万套 [9] - 房东普遍降价20%出售 开发商推出"买新房送车位再返10万现金"促销 进一步挤压二手房市场 [9] - 中介反馈买家只选择现房且要求价格大幅折让 挂牌一年未成交已成为常态现象 [9] 租赁市场竞争格局 - 2025年住建部新增100万套城中村改造房 配售型保障房重点覆盖外来务工和新毕业生人群 [11] - 深圳人才保障房租仅为市场价60% 首日申请超万人排队 同样地铁口两居室 保障房租3800元/月 市场房源空置三个月 [11] - 广州房东月租从6500元降至4800元 扣除月供后倒贴2000元 租赁市场出现"贷款养租客"现象 [11] 业主应对策略 - 南京业主降价15%出售远郊房产 宁愿少赚50万也要避免资产烂在手里 [13] - 深圳业主选择提前还清二套房房贷 实现无债一身轻 [13] - 苏州业主参与以旧换新政策 老房换购新房并获得8万元补贴 [13] 政策环境变化 - 2025年住建部推出取消限售 公积金首付降至15% 全面推行现房销售等新政策 [13] - 全国现有住房可满足30亿人居住 远超14亿人口实际需求 房地产供需关系发生根本性转变 [15]

住房供给总量 - 全国城乡房屋建筑总量近6亿栋 市政设施80多万处[2] - 全国二手房总挂牌量753万套 商品房待售面积7.69亿平方米 折合超700万套100平方米住房[2] 房价水平现状 - 7月全国100个城市新建住宅均价16877元/平方米 二手住宅均价13892元/平方米[5] - 购买100平方米二手房需支付超130万元[5] 供给过剩与需求矛盾成因 - 炒房客囤积房产推高房价 导致市场泡沫放大[5][7] - 棚改时期开发商年增千万套新房入市[7] - 居民收入水平难以支撑高房价[7] 政策调控方向转变 - 住建部公布住房数据引导市场健康化发展[9] - 未来不再鼓励大规模拆建拿地建房[9][12] - 供地开发将参照人口数量与增长率数据[10] 房产税推进影响 - 全国房屋普查为房产税提供数据支撑[14] - 房产税实施将增加多套房持有成本 促使炒房客退出市场[16] - 有利于减少房地产泡沫风险 稳定长期市场发展[16] 银行系统风险关联 - 房企销售困难导致资金链问题 可能推高银行不良贷款率[18] - 银行可能采取降低贷款额度、提高首付比例等措施[19] - 风险传导至购房者生活消费及持房者压力[19]

全国房价下跌趋势 - 全国70个大中城市中68%的城市新房价格环比下跌 二手房价格下跌城市占比达82% [3] - 一线城市北京新房价格同比跌3.6% 广州二手房价格跌6% 深圳新房和二手房价格均跌2.5% [3] - 三四线城市如烟台芝罘区二手房单价跌破1.1万元/平方米 跌幅1.53% 重庆主城区新房库存去化周期超24个月 部分楼盘降价促销力度达15% [3] 城市房价分化表现 - 烟台高新区新房价格逆势上涨1.44% 上海新房价格同比涨6.1% 显示城市分化加剧 [3] - 一线城市如北京上海核心区域土地供应收紧 优质房源供不应求支撑房价 [4] - 三四线城市人口外流导致供需失衡 烟台某县级市近五年常住人口减少8% 但新房供应量增加30% [4] 房企债务风险 - 2024年全国300余家房企申请破产 头部企业如金科阳光集团债务违约金额超千亿元 [4] - 2025年近60家房企面临退市或破产清算 导致烂尾楼风险激增 [4] - 2025年房企海外债到期规模超千亿元 龙光世茂等房企债务重组削债比例达50%-70% [6] 政策调控影响 - 房产税试点扩围至北京深圳等六城 采用人均免征面积+低税率模式 北京三口之家免征60㎡ 超出部分按0.4%-1.2%征税 [5][7] - 央行5年期LPR降至3.5% 首套房利率进入2%时代 但市场预期悲观使降息刺激效果有限 [5] - 杭州试点区域二手房挂牌量激增30% 部分业主为避税降价10%抛售 专家预测投资性购房需求或萎缩60% [7] 行业供需结构变化 - 三四线城市库存高企 烟台福山区新房去化周期达36个月 部分楼盘推出买房送车位+装修仍无人问津 [8] - 2025年全国计划筹建保障性住房200万套 直接分流刚需市场需求 [8] - 住建部2025年新规要求新建住宅层高不低于3米 必须配备电梯和智慧安防系统 老旧小区价格较同地段新房低40% [8] 官方应对措施 - 住建部推出白名单制度 专项借款8.54万亿元保交楼 但地方执行力度不一且资金挪用问题频发 [6] - 住建部要求2025年现房销售比例不低于30% 优先选择国企开发项目并查看预售资金监管协议 [10] - 地方政府推行房票安置政策 如邢台市对2000年前建成的老小区实施拆迁 补偿标准较市场价高15% [10] 资产优化策略 - 建议将非核心城市房产置换为核心城市优质资产 如烟台莱山区房产置换上海临港新区房产以增强抗跌性 [10] - 加入住建部保障性租赁住房计划 将闲置房源纳入政府监管平台可享受税收减免和租金补贴 上海案例显示年收益可增加2万元 [10] - 利用共有产权房政策降低购房门槛 北京共有产权房价格较周边商品房低30% [10]

房产租赁税务政策 - 城市维护建设税税率根据地区不同分为市区7%、县城和镇5%、其他地区1% [3] - 教育费附加税率为3% 地方教育附加税率为2% [3] - 个人转租房屋租金收入按财产租赁所得征收个人所得税 住房租赁暂减按10%税率 非住房租赁按20%税率 [3] - 财产租赁所得扣除次序为：先扣除向出租方缴纳的税费 再扣除实际修缮费用 最后按收入额减除费用（4000元以下减800元 4000元以上减20%） [3] 房产税征收规则 - 以租金收入为计税依据 标准税率为12% 个人出租住房统一按4%税率征收 [3] - 2023年1月1日至2027年12月31日期间房产税减半征收 [3] - 同期城市维护建设税 教育费附加和地方教育附加也享受减半征收政策 [4] 企业出租房屋增值税处理 - 住房租赁企业向个人出租住房可选择简易计税方法按5%征收 或按1.5%减征 [3] - 一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产可选择简易征收按5%税率 [3] - 一般纳税人出租2016年4月30日后取得的不动产适用9%税率 [3] - 小规模纳税人出租住房按5%征收率减按1.5%计算 [3] 个税专项附加扣除操作 - 年度中间换租存在租赁期重叠时 需避免填报日期交叉 [10] - 新增租赁信息时 租赁开始时间必须晚于上次填报的租赁期止月份 [10]

房产税计征误区 - 房屋附属设备和配套设施无论是否单独核算都应计入房产原值计征房产税 [4] - 更换设备时可扣减原设备价值 但易损零配件更新后不计入原值 [4] - 未将附属设施计入房产原值申报属于错误做法 [3] 免租期房产税处理 - 免租期间产权所有人需按房产原值缴纳房产税而非免除 [6][7] - 租赁合同约定免租期仍需申报纳税 [7] 地下建筑房产税征收 - 具备房屋功能的地下建筑（如车库、储藏室）均需征收房产税 [7][8] - 征收范围包括与地上相连或独立地下建筑及人防设施 [7][8] - 错误认为仅需缴纳城镇土地使用税而忽略房产税 [7] 城镇土地使用税免税政策 - 免税单位自用土地免征土地使用税但对外出租需申报纳税 [8][9] - 自用土地限于单位本身办公及公务用途 [9] 印花税应税合同范围 - 仅《印花税税目税率表》列明的11类合同需缴纳印花税 [16] - 未签订买卖合同时 订单、要货单等明确买卖关系的单据需缴税 [17][18] 印花税计税依据 - 合同未列明金额时按实际结算金额或市场价格确定计税依据 [20][21] - 应税合同计税依据不含列明的增值税税款 未列明则按总额计算 [24] - 营业账簿以后年度按实收资本和资本公积的增加部分计算税额 [22] 印花税退税规则 - 合同取消后已缴纳印花税不予退还或抵缴税款 [25][27] - 多贴印花税票同样不予退税 [27]

房产税征收规则 - 实行分级幅度税额制度 青岛市内四区（市南市北李沧崂山）税额标准为4.8-12.8元/平方米 其他区县为4.8-9.6元/平方米 建制镇和工矿区为4元/平方米 [3] - 从价计征方式按房产计税余值的1.2%计算 青岛市扣除比例为30% 计算公式为应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2% [3][4] - 从租计征方式按租金收入的12%计算 个人出租住房减按4%税率征收 [3][5] 土地使用税征收规则 - 应纳税额按实际占用土地面积乘以单位税额计算 实际占用面积以省政府测定面积或土地使用证书确认面积为准 [5] - 征收耕地自批准征收满1年开始缴纳 非耕地自批准征收次月起缴纳 [8] - 有偿取得土地使用权时 受让方从合同约定交付时间次月起纳税 未约定交付时间则从合同签订次月起纳税 [8] 纳税义务发生时间 - 购置新建商品房自房屋交付使用次月起计征 购置存量房自房屋权属证书签发次月起计征 [6] - 出租出借房产自交付出租出借次月起计征 房地产开发企业自用出租出借商品房自使用或交付次月起计征 [6] - 自建房屋自建成次月起征收 委托施工建设房屋从办理验收手续次月起征收 [7] 税收优惠政策 - 国家机关/人民团体/军队自用房产和土地免征税收 [9] - 国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产和土地免征税收 [9] - 宗教寺庙/公园/名胜古迹自用房产和土地免征税收 市政街道/广场/绿化地带等公共用地免征土地使用税 [9] 发票管理规范 - 商家不得以促销活动或系统升级为由拒绝开具发票 折扣优惠与开票义务无关 [17][19][20] - 发票无最低金额限制 任何消费金额均需开具发票 小票和收据不能替代发票 [21][22] - 消费者可通过12366热线、税务总局官网或现场举报等方式投诉税收违法行为 [23][24]