报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 当前房价仍然面临持续的下行压力，连续三个月全部70城的二手房房价均环比下跌，市场信心仍然不足 [3] - 一线城市二手房房价环比跌幅已经连续7个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力 [3] - 从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善，房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [3] - 地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围 [3] 根据相关目录分别进行总结 2025年11月70城房价总体情况 - 70大中城市新房价格环比下降0.4%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点 [1][3] - 70大中城市二手房价格环比下降0.7%，环比降幅与10月持平 [1][3] - 70城中新房房价环比下跌的城市数量有59个，较10月减少了5个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.48%，较10月收窄了0.03个百分点 [3] - 所有70城二手房房价环比均下跌，已经连续三个月出现所有城市二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.66%，与10月持平 [3] 分线城市房价变动情况 - **一线城市**：11月新房房价环比下降0.4%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降1.1%，环比降幅较10月扩大0.2个百分点，是各线城市中唯一二手房房价环比跌幅扩大的 [3] - 上海新房房价环比上涨0.1%，自2019年8月以来持续上涨；广州环比下降0.5%；北京环比下降0.5%；深圳环比下降0.9% [3] - 上海二手房房价环比下降0.8%；深圳环比下降1.0%；广州环比下降1.2%；北京环比下降1.3% [3] - **二线城市**：11月新房房价环比下降0.3%，环比降幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅与10月持平 [3] - 仅23%的二线城市新房房价环比上涨或持平，具体包括合肥环比上涨0.3%，南京、贵阳环比上涨0.2%，沈阳、重庆环比上涨0.1%，大连、银川环比持平 [3] - 所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有南京、厦门、武汉、海口、西安、银川，环比跌幅均大于等于1.0% [3] - **三线城市**：11月新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅较10月收窄了0.1个百分点 [3] - 仅襄阳新房房价环比上涨0.3%，扬州环比上涨0.1%、安庆环比持平，其余三线城市环比均下跌 [3] - 所有三线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的城市有包头、扬州、徐州、金华、九江、烟台、三亚、南充，环比跌幅均大于等于0.9% [3] 分产品类型房价变动情况 - **刚需产品（90平以下）**：11月新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄了0.2个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅与10月持平 [3] - **刚改产品（90-144平）**：11月新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅均较9月收窄了0.1个百分点 [3] - **改善型产品（144平以上）**：11月新房房价环比下降0.3%，环比跌幅较10月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较10月扩大0.1个百分点 [3] 投资建议与关注主线 - 现阶段建议关注三条主线 [3] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [3] 2. 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [3] 3. 积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [3]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：强于大市 [1] 报告的核心观点 - 2025年11月房地产行业多项核心指标表现疲弱，单月开发投资创历史最大降幅，销售降幅亦进一步扩大，市场压力显著 [1][6] - 影响居民购房能力及意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心不足，叠加高基数影响，全年地产市场压力很难缓解 [6] - 尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [6] - 从投资标的看，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司，有望在行业调整中具备相对优势 [6] 根据相关目录分别进行总结 商品房销售 - **单月销售面积降幅小幅收窄，但金额降幅扩大**：11月销售面积6720万平，同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点，但处于2009年以来同期最低水平；销售金额6113亿元，同比下降25.1%，降幅较10月扩大0.8个百分点 [6] - **单月销售均价同比降幅扩大**：11月商品房销售均价9097元/平，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价9594元/平，同比下降11.1% [6] - **区域表现分化**：11月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-19.2%、-14.3%、-14.0%，东、中部降幅收窄，西部基本持平；销售金额同比增速分别为-27.9%、-18.4%、-23.8%，东、中部降幅收窄，西部降幅扩大9.1个百分点 [6] - **累计销售降幅扩大**：1-11月全国商品房销售面积7.87亿平，同比下降7.8%；销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%；销售均价9546元/平，同比下降3.6% [6] 商品住宅库存 - **广义库存下降，但去化周期仍长**：截至11月末，商品住宅广义库存面积为15.3亿平，同比下降17.0%；去化周期为25.4个月 [6] - **现房库存压力较大**：截至11月末，住宅现房库存面积约3.94亿平，同比增长4.3%；现房去化周期为20.5个月；现房库存占广义库存的比重为25.8%，同比提升5.3个百分点 [6] 房地产开发投资、新开工、竣工 - **单月开发投资创历史最大降幅**：11月开发投资金额5028亿元，同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；其中住宅开发投资下降29.5% [6] - **新开工面积处于历史低位**：11月新开工面积4396万平，同比下降27.6%，处于2005年以来同期最低位；1-11月新开工面积5.35亿平，同比下降20.5% [6] - **各区域投资降幅均扩大**：11月东、中、西部地区投资额同比分别下降36.0%、27.9%、17.7%，降幅均较10月扩大 [6] - **单月竣工面积降幅较大**：11月竣工面积4593万平，同比下降25.5%；1-11月竣工面积3.95亿平，同比下降18.0% [6] 开发商资金 - **房企到位资金降幅扩大**：11月房企到位资金6292亿元，同比减少32.5% [6] - **销售回款端走弱**：11月房款2793亿元，同比减少39.6%；其中定金及预收款同比减少41.9%，个人按揭贷款同比下降34.7% [6] - **外部融资端亦走弱**：11月非房款3499亿元，同比减少25.5%；其中国内贷款989亿元，同比下降10.4%，自筹资金2209亿元，同比下降30.7% [6] - **累计到位资金降幅扩大**：1-11月房企到位资金8.51万亿元，同比下降11.9% [6] 投资建议与关注主线 - **建议关注三条投资主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [6] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [6] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [6]

核心观点 - 2024年11月，70个大中城市新房价格指数环比降幅收窄，上涨城市数量增加，市场呈现止跌回稳、稳中向好的积极态势 [2][6][7] - 业内人士认为，年底置业需求释放、价格见底预期及政策支持是市场改善的主要原因，并预计2026年稳定房地产市场的政策力度将进一步加大 [7][8] 新房价格表现 - **环比变化**：11月，70个大中城市新房价格环比上涨城市有8个，比上月增加2个 [2][5] - 一线城市新房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点 [4] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点 [4] - 三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅收窄0.1个百分点 [4] - **同比变化**：11月，新房价格同比上涨城市有5个，比上月减少2个 [5] - 一线城市新房价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点 [4] - 二线城市新房价格同比下降2.2%，降幅扩大0.2个百分点 [4] - 三线城市新房价格同比下降3.5%，降幅扩大0.1个百分点 [4] - **重点城市表现**： - **环比涨幅居前**：合肥、襄阳新房价格环比涨幅均为0.3%，并列第一；南京、贵阳涨幅均为0.2%，并列第二；沈阳、上海、重庆、扬州涨幅均为0.1%，并列第三 [2][5] - **同比涨幅居前**：上海新房价格同比上涨5.1%，位居第一；杭州上涨3%，位居第二；合肥上涨1.3%，位居第三 [5] 二手房价格表现 - **环比变化**： - 一线城市二手房价环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [4] - 二线城市二手房价环比下降0.6%，降幅与上月相同 [4] - 三线城市二手房价环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [4] - **同比变化**： - 一线城市二手房价同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点 [5] - 二线城市二手房价同比下降5.6%，降幅扩大0.4个百分点 [5] - 三线城市二手房价同比下降5.8%，降幅扩大0.1个百分点 [5] 市场分析与驱动因素 - **市场趋势**：11月新房价格指数环比降幅收窄，整体新房和二手房价格环比跌幅相比10月份并未扩大，甚至有所收窄，市场相比10月份有起色 [7] - **需求端因素**：年底置业需求积极释放，购房者对于房价的预期变好，新房价格优惠力度大且价格本身处于见底态势，入市信心增加 [7] - **政策展望**：中央经济工作会议明确着力稳定房地产市场，预计2026年稳房价、稳市场的政策将进一步加大力度，并强调通过控制增量、收购存量来去库存，以稳定价格 [8]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国内地房地产市场、香港房地产市场[1] * 公司：新鸿基、领展、港铁[8] 核心观点与论据 政策基调与方向 * 2025年中央经济工作会议对房地产的表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，表明“止跌回稳”目标未完全实现，政策重心转向长期稳定策略[1][2] * 未来政策将继续“因城施策”，通过控制增量、去库存、优化供给等手段稳定市场[1][3] * 政策可能鼓励收购存量商品房用于保障性住房[1][3] * 将清理消费领域不合理限制措施，意味着限购、限贷等政策可能进一步放松[3][4] * 将高效灵活运用降准降息等工具，以降低房贷利率或通过房贷贴息降低购房成本[1][4] 具体政策举措 * **城市更新**：2025年强调“高质量推进”，相较于2024年的“大力实施”更注重实际效果和居住品质提升，旨在将旧城区改造为更具吸引力的新社区[1][5] * **公积金制度改革**：将扩大覆盖范围至灵活就业人员，放宽使用条件至装修等用途，并提高跨城跨省联动便捷度，简化提取手续[1][5] * **房贷贴息**：虽未在高级别会议中明确提及，但仍是未来可能采取的政策思路，具体执行细则将逐步出台[1][6] * **房贷贴息案例与效果**：以长春市2024年8月政策为例，对使用贷款购买新建住房给予1%（普惠）或2%（以旧换新）的财政贴息，最高每年1万或2万元，持续3年[7] * **房贷贴息影响评估**：长春案例显示，1%-2%的贴息在短期内对成交量有帮助（自2024年8月以来成交量显著回升），但难以完全阻止价格下跌[1][7] * **政策关键变量**：未来若推出类似贴息政策，其持续时间和幅度至关重要，短期（如两三年）吸引力有限，若超过五年将显著影响购房者现金流，对市场吸引力大增[7] 香港市场现状与展望 * **住宅市场**：处于持续修复状态，2025年10月私人住宅价格环比增0.4%，同比增1.1%，已连续第五个月环比上涨[8] * **住宅价格指数**：中原城市领先指数显示2025年11月香港住宅价格环比增长近2%[1][8] * **住宅成交量**：2025年10月新房成交同比下降27%，二手住宅同比下降1%，但2025年累计新房和二手住宅成交量同比增长约17%[1][8] * **租金与收益率**：2025年10月私人住宅租金同比增长4%，按揭利率约3.25%，大部分A类、B类住宅租金收益率高于按揭利率，产生正向现金流，占总住房数量的80%[3][8] * **利率环境**：2025年11月底香港银行同业拆借利率（Hibor）下降25个基点至3.18%[8] * **零售市场**：2025年10月零售额约300亿港元，同比增长7%，已连续6个月上升；2025年前十个月累计零售额约3,000亿港元，同比基本回正[3][8] * **复苏序列与投资策略**：香港房地产复苏最快的是住宅，其次是零售物业，再次是写字楼，投资策略应优先考虑这些领域[3][8] * **未来关键变量**：香港市场未来走势主要取决于美联储是否继续降息，降息将带动香港按揭利率进一步下降，改善贷款环境并促进市场复苏[3][8] 其他重要内容 * 长春市的购房补贴政策还包括对一次性付款购房者给予1.5万元消费券，对“以旧换新”者给予3万元消费券[7] * 香港零售业的改善得益于人口回流和消费回升[8]

核心观点 - 中央经济工作会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，为年内最积极的表态，为各级政府工作提供了新的“锚点”[5][16] - 政策以“防风险”为核心，预计2026年政策响应频率不会太低，但当前表态不足以显著提振资本市场信心，行情方向将交由长期经济表现及突发政策[5][19] - 房地产市场基本面加速下行，成交量承压、价格下跌、去化表现弱，主流开发类企业估值面临极大压力，未来一段时间港房、物业及商业板块的相对排序可能提前[5] 政策定调 - **中央会议定调**：2025年12月中央经济工作会议对地产定调更新为“着力稳定房地产市场”，相较于4月“持续巩固”和7月以来的零表态更为积极[5][16] - **政策思路延续**：会议实施方案表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”，延续了自2024年4月以来“消化存量和优化增量”的政策思路[5][18] - **地方政策进展**：各地平稳推进“十五五”规划，政策涉及公积金管理（如深圳）、购房补贴（如上海杨浦区最高200万元）、中长期发展规划（如重庆、河南）及市场监管（如长沙规范经纪服务）[20][22][23][24] 市场成交表现 - **新房网签**：2025年第50周，监测的50城商品房成交面积349.84万方，环比下降10.1%，同比下降33.1%[5][26][31]；12月前11天成交面积同比下降29.8%，降幅较11月收窄4.8个百分点[5][26] - **二手房网签**：2025年第50周，监测的11城二手房成交面积165.63万方，环比下降1.2%，同比下降31.7%[5][38]；12月前11天成交面积同比下降31.8%，降幅较11月扩张14.8个百分点[5][38][39] - **二手房认购**：2025年第50周，监测的80城二手房成交套数环比上升3.0%，同比下降13.8%[5][50]；12月前11天成交套数同比下降19.4%[5][50] - **重点城市表现**：重点城市成交环比分化，同比普遍下跌，例如北京新房周成交同比-51.1%，上海新房周成交同比+22.1%，深圳新房周成交同比-79.6%[60][62][66][76] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2025年第50周，重点10城住宅推盘面积92.3万方，环比下降7.4%，同比下降26.0%[5][89]；10城住宅售批比（MA8）为93%，环比下降4个百分点，同比下降42个百分点[5][89][95]；中指重点城市开盘去化率（MA8）为60%，环比下降3个百分点[99][103] - **库存动态**：2025年第50周，重点10城住宅口径库存面积4908万方，环比上升0.4%，去化周期为15.6个月，环比持平[5][92][105] - **二手房景气度**：2025年第50周，监测的70城二手房日均来访5.1万组，环比上升4.3%[5][106]；二手房来访转化率为4.5%，环比上周下降0.2个百分点[5][106] - **二手房价格**：2025年第50周，中介口径33城二手房成交均价为10311元/平米，周环比下跌1.7%，价格下行速度加快[5][113] 土地市场 - **出让金与供给**：2025年第50周，300城宅地出让金1128.3亿元，环比（MA4）上升23.1%，同比下降11.8%[5][118][121]；供给建面5632万方，环比（MA4）上升36.1%，同比上升10.5%[5][118][126] - **成交与去化**：单周成交建面3829.9万方，去化率（MA4）为79%，边际下行[5][118]；单周去化率为68%[118] - **溢价率与楼面价**：300城宅地溢价率（MA4）为3.4%，环比上升0.3个百分点[5][118]；成交楼面价（MA4）为3076元/平，环比下降1.8%，同比下降19.0%[5][118][130] 板块行情与估值 - **板块表现**：2025年第50周，申万房地产板块下跌2.6%，跑输沪深300指数2.5个百分点，表现在30个申万行业中排在第27位（90%分位）[5][130] - **企业表现**：本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比下跌3.6%、1.7%、2.9%，主流开发商表现最弱[131] - **估值水平**：截至2025年12月12日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数[131] C-REITs市场 - **市场表现**：2025年第50周，C-REITs综合收益指数下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64个百分点[5]；市场日均换手率为0.37%，环比下降0.06个百分点[5] - **板块涨跌**：本周77单REITs中有35单上涨，数据中心、消费、保租房板块内上涨的REITs数量较多，部分11月跌幅较多的产业园REITs出现明显反弹[5] - **一级市场**：本周新增一笔过会标的（华夏中核清洁能源REIT）[5][15]

核心观点 - 中央经济工作会议定调稳定房地产市场并深入整治“内卷式”竞争，或将推动水泥、玻璃及部分消费建材行业供给侧优化，集中度与盈利中枢有望提升 [1][6][15] - 报告认为2025年是建材板块盈利修复的一年，供给端提供强支撑，需求端提供潜在弹性，建议把握板块底部配置机会，尤其看好成长性强、估值弹性大的消费建材（首推零售建材）、结构性景气赛道（高端电子布和风电等）以及盈利处于底部、供给端出现积极变化的水泥玻璃龙头 [26] 宏观政策与行业环境 - 2025年12月11日举行的中央经济工作会议提出着力稳定房地产市场，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，并持续推进城市更新、老旧小区改造、城中村改造等项目 [6][15] - 会议同时提出制定全国统一大市场建设条例，深入整治“内卷式”竞争，此举或将推动水泥、玻璃及部分供给过剩的消费建材行业供给侧持续优化 [6][15] - 从地产高频数据看，11月以来新房与二手房成交同比走弱，截至12月11日，46城新房成交面积最近一周同比-34.8%，11城二手房成交面积最近一周同比-31.7% [16] 消费建材 - 消费建材行业景气继续下行，但龙头公司经营韧性强，收入增速率先改善，2025年第三季度行业收入同比-1.2%，降幅较前两个季度（Q1同比-5.2%，Q2同比-6.2%）明显收窄，28个样本公司中有21个公司Q3收入增速环比改善 [33][36] - 2025年前三季度消费建材行业扣非净利润同比-19%，利润降幅大于收入降幅，行业毛利率、费用率、减值基本同比企稳，净利率在底部徘徊 [34][38] - 二手房高景气叠加补贴政策，零售建材景气率先恢复，消费建材长期需求稳定性好、行业集中度持续提升，核心龙头公司经营韧性强，关注三棵树、兔宝宝、悍高集团、东方雨虹等公司 [6][29][31][46] 水泥 - 本周（截至2025年12月12日）全国水泥市场价格环比上涨0.05%，全国水泥含税终端均价为355元/吨，环比上涨0.17元/吨，但同比下跌69.17元/吨 [6][48] - 全国水泥出货率为43.87%，环比下降0.73个百分点，库存方面，全国水泥库容比为64.81%，环比下降1.62个百分点 [48] - 2024年水泥行业盈利见底，2025年预计同比小幅增长，企业通过加强自律错峰稳价，叠加煤炭成本下跌，盈利中枢有望同比上行，目前行业估值处于历史底部区域，SW水泥行业PE（TTM）为14.92倍，PB（MRQ）为0.73倍 [48][61][64][69] 玻璃 - 浮法玻璃价格涨跌互现，截至2025年12月11日，国内浮法玻璃均价为1156元/吨，环比下跌1.0%，同比下跌18.0%，库存天数为29.08天，较上周减少0.69天 [6][70] - 光伏玻璃库存持续增加，截至12月11日，2.0mm镀膜面板主流订单价格约为12.00元/平方米，环比下跌2.6%，样本库存天数约33.06天，环比增加6.41% [6][80] - 玻璃龙头企业盈利能力具备长期领先优势，浮法玻璃和光伏玻璃供给端自我调节，当前玻璃龙头估值处于偏低水平，关注旗滨集团、信义光能、福莱特等公司 [6][32][94] 玻纤/碳基复材 - 粗纱市场价格弱稳运行，电子纱价格涨后暂稳，截至2025年12月11日，国内2400tex缠绕直接纱主流成交价格在3250-3700元/吨不等，均价3535.25元/吨，与上周持平，同比缩减5.22% [6][96] - 电子纱G75主流报价9200-9500元/吨不等，较上一周均价基本持平，但高端产品如E、D系列及低介电产品市场成交价格高位维持 [6][96] - 玻纤行业形成以中国巨石、中材科技、长海股份为第一梯队的稳定竞争格局，行业反内卷初见成效，复价将带来行业盈利中枢提升，高端电子布供应持续偏紧 [32][96][111]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][5][61] 核心观点 - 报告认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定[5][61] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[5][61] - 本周中央政治局会议提出坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[5][6][14] - 本周跟踪的68城新房成交环比持平，同比下降，20城二手房成交面积环比增长，同比下降，土地成交面积同比下降，溢价率环比下降，国内信用债发行规模环比增长[5][61] 政策动态 - **中央层面**：中央政治局会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式[6][14][16] - **中央层面**：国家金融监督管理总局党委会议部署金融风险防控，强调履行风险防控主责并支持稳定房地产市场，明确着力化解存量风险、遏制增量风险，严守不“爆雷”底线，具体措施包括发挥城市房地产融资协调机制作用[14][16] - **地方层面**：海南聚焦房地产新模式，提出因城施策增加改善性住房供给并提升物业服务质量[6][14][16] - **地方层面**：吉林提出统筹做好房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险[15][16] 市场销售端 - **新房市场**：2025年第50周，全国68城商品住宅成交面积214万平米，同比下降46%，环比持平[7][17] - **新房累计**：年初至今68城成交面积达11268万平米，累计同比下降17%[7][17] - **各线城市新房**：2025年第50周，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-49%、-40%、-61%，年初至今累计增速分别为-10%、-15%、-99%[29] - **二手房市场**：2025年第50周，全国20城二手房成交面积为186万平米，同比增速-32%，前值-42%[7][34] - **二手房累计**：年初至今累计成交面积9379万平米，同比增速0%，前值+1%[7][34] 市场投资端（土地） - **整体土地市场**：2025年第50周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积5161万平方米，同比下降7%，成交溢价率为2%[7][41] - **各线城市土地成交**：一线城市成交土地规划建筑面积91万平方米，同比下降51%；二线城市成交1623万平方米，同比增加22%；三线城市成交3447万平方米，同比下降15%[7][41] - **地方土拍案例**： - 深圳：12月首场土拍共2宗宅地，总起始价30.02亿元，最终共收金39.52亿元[41] - 广州：出让3宗南沙区涉宅用地，总起始价22.838亿元，均由南投地产底价竞得[41] - 武汉：出让26宗地块，总起始价85.79亿元，最终共收金86.55亿元[42] - 成都：成功出让3宗宅地，共收金8.09亿元[43] 市场融资端 - **信用债发行**：2025年第50周，信用债发行127.2亿元，同比增加20%，环比增加189%[8][50] - **发行利率**：平均加权利率2.59%，环比减少33BP[8][50] - **累计发行**：信用债累计发行规模3966亿元，同比下降[8][50] 板块行情回顾 - **指数表现**：本周（2025年12月8-12日）房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位[55][58] - **个股涨幅前五**：三湘印象（12.10%）、中润资源（10.50%）、新能泰山（8.09%）、南都物业（7.65%）、京基智农（5.10%）[59] - **个股跌幅前五**：海泰发展（-18.24%）、*ST中迪（-15.52%）、亚太实业（-14.06%）、阳光股份（-11.70%）、荣丰控股（-10.99%）[60]

宏观政策与增长目标 - 预计2026年经济增长目标设定在5%左右[1][7] - 预计2026年一般预算赤字率维持在4%左右[1][10] - 预计2026年公开市场操作利率和LPR将下调约10个基点[1][10] - 2026年经济工作首要任务是“坚持内需主导”[1][8] 产业与市场动态 - 工业需求平淡，黑色系走弱，南华玻璃价格周跌幅超过8%[2][12] - 美联储将联邦基金利率目标区间下调25个基点至3.5%-3.75%[2][21] - 预计2026年底联邦基金利率预测中值为3.4%，2027年底为3.1%[2][21] - 本周美元和日元兑人民币贬值，欧元和加元兑人民币升值[2][21] 风险提示 - 主要风险包括宏观政策不及预期、房地产市场下滑及地缘政治风险加剧[3][38]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 会议核心定调为“着力稳定房地产市场”，并提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [3] - 房地产作为最大的内需之一，在“坚持内需主导，建设强大国内市场”任务中被寄予厚望，预计政策将继续落实以发挥扩内需作用 [6] - 会议将房地产置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”任务中，表明其风险防范的底线地位，包括防止房价不可控下跌、销售与资金回笼近乎零成交、大规模烂尾楼及头部房企恶性债务违约等 [7] 房地产投资与内需现状 - 全国房地产开发投资同比持续下降，跌幅从年初的9.8%扩大至前10月的14.7%，是导致全国固定资产投资由正转负的重要拖累因素 [7] - 会议提出要推动投资止跌回稳，措施包括适当增加中央预算内投资、优化地方政府专项债券用途、发挥新型政策性金融工具作用、激发民间投资活力及高质量推进城市更新 [6] - 后续投资需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场展开，并关注房企资金与销售端情况 [7] 去库存与供给优化 - 2026年房地产工作重点包括因城施策控增量、去库存、优供给 [3] - 2024年11月，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，远超14个月的合理区间，其中一线城市去化周期也达17.1个月 [8] - 当前去库存迫切程度远超2024年及2014-2016年时期，叠加二手房挂牌量规模较大的新问题 [8] - 预计库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，各地去库存政策将继续落地，调整方向包括增加改善性住房供给、优化供给空间和产品结构 [8] 保障性住房与存量房收购 - 会议鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，将商品房与保障性住房深度绑定，以实现去库存并推动保障性住房发展 [9] - 截至2024年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地超过4800宗，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元 [9] - 预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力，或有更积极举措落地 [9] 房地产发展新模式与“好房子”建设 - 房地产发展新模式将以双轨制为核心，通过供需政策同步优化实现市场健康平稳发展 [10] - 保障和市场双轨方向不变，通过保租房、可售型保障房解决新青年等居住问题，通过改善型“好房子”有序入市满足品质升级需求 [10] - 供需政策上，将逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险、重建市场信任，同时通过收购存量房补充保障房供给 [10] 政策优化方向：限购与公积金改革 - 会议指出要清理消费领域不合理限制措施，预计住房领域限制措施将得到优化调整，特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策 [6] - 公积金制度改革是重点，2024年全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年将延续趋势，重点关注贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷及稳步推进灵活就业人员参加公积金制度 [10] - 例如，深圳新版公积金提取规定支持“既提又贷”，职工为筹集购房首付款提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款可贷额度 [11]

中央经济工作会议对2026年房地产工作的部署 - 会议于12月10日至11日举行，分析了当前经济形势并部署了2026年经济工作 [2] - 针对房地产，会议提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [2][4] 房地产在扩大内需中的关键作用 - 会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为2026年八项重点任务之首 [3] - 房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面依然要发挥重要作用，预计2026年房地产政策将继续落实 [3] - 会议指出要清理消费领域不合理限制措施，预计住房领域特别是北上深等城市的限购政策及商办市场限购政策有优化空间 [3] 推动投资止跌回稳以应对开发投资下滑 - 会议指出要推动投资止跌回稳，适当增加中央预算内投资规模，优化地方政府专项债券用途管理，有效激发民间投资活力，高质量推进城市更新 [4] - 全国房地产开发投资同比持续下降，跌幅从年初的9.8%扩大至前10月的14.7% [4] - 房地产开发投资疲弱是当前全国固定资产投资由正转负的重要拖累因素，后续需围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作 [4] 稳定房地产市场的具体措施与底线 - 房地产存在不可触碰的底线，包括房价不能出现明显不可控下跌，房企销售与资金回笼不能近乎零成交，不能出现大规模烂尾楼事件，头部房企不能出现恶性和传染性债务违约 [5] - 政策定调从“推动止跌回稳”过渡到“持续用力推动止跌回稳”，再到此次提出的“着力稳定房地产市场” [5] - 2026年将因城施策控增量、去库存、优供给，当前全国百城新建商品住宅去库存周期达27.4个月，远超14个月的合理区间，一线城市去化周期也达17.1个月 [5] - 去库存迫切程度远超2024年及2014-2016年，库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，增加改善性住房供给、优化供给空间和产品结构是重要调整方向 [5] 保障性住房与公积金制度改革方向 - 鼓励收购存量商品房用于保障性住房，实现去库存与推动保障性住房发展双重目标 [6] - 截至今年11月末，全国各地拟使用专项债收购存量闲置土地超4800宗，总金额超6500亿元，已发行专项债超2500亿元，预计2026年地方政府专项债在收储方面将继续发力 [6] - 房地产发展新模式将以双轨制为核心，通过保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级需求，并逐步扩大现房销售范围以杜绝烂尾风险 [7] - 公积金制度改革是重点，今年以来全国各地出台公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将提升、使用范围更灵活、推进异地互认互贷及灵活就业人员参与制度 [8] - 例如深圳新版公积金规定支持“既提又贷”，职工为筹集首付款提取的公积金可计入账户余额用于计算贷款额度 [8]