2026年宏观经济政策基调 - 政策总基调为坚持稳中求进、提质增效 继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策 与2025年政策取向保持一致 [1] - 将加大逆周期和跨周期调节力度 发挥存量政策和增量政策集成效应 以提升宏观经济治理效能 [1] - 2025年财政赤字率已从2024年的3%提高至4%的历史高位 央行亦实施降准0.5个百分点并下调7天期逆回购利率0.1个百分点 [1] 政策实施重点与方向转变 - 政策重点将从侧重“增量”发力 转向更加强调存量与增量政策的系统集成与协同 [1] - 核心目标是增强政策前瞻性针对性协同性 持续扩大内需、优化供给 做优增量、盘活存量 [1][2] - 通过优化消费与投资、供给与需求之间的良性互动 将搞活存量、优化供给本身转化为新的增长动能 实现“1+1＞2”的整体效果 [1] 扩大内需与优化供给的协同 - 扩大内需是构建新发展格局的战略基点 需与优化供给结合 以新需求引领新供给 以新供给创造新需求 [2] - 近期已出台促进民间投资发展的13项措施以激发投资活力 并发布《关于增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》以释放消费潜力 [2] - 政策着眼于以优质供给更好满足多元需求 实现供需更高水平动态平衡 [2] 做优增量与盘活存量的具体路径 - 做优增量需因地制宜发展新质生产力 培育战略性新兴产业和未来产业 同时保持投资合理增长并提高投资效益 [2] - 鉴于经济存量巨大 仅靠增量不足以支撑稳定增长 因此必须盘活存量资产和传统产业 包括推动技术改造升级和制造业数智化转型 [2] - 盘活存量的重点是盘活闲置与低效资产 如低效用地、闲置房产、存量基础设施等 [3] - 国家发展改革委已进一步拓展基础设施REITs发行范围 纳入商业办公设施、城市更新设施、体育场馆、商旅文体健、四星级及以上酒店等资产 [3] 政策协同与市场机制完善 - 发挥政策集成效应需处理好新旧政策衔接 例如汽车、住房等领域的存量限制性措施亟待调整 [3] - 需完善并购、破产、置换等政策 整治“内卷式”竞争 鼓励兼并重组与市场退出 以出清低效或无效产能 [3] - 政策集成非简单叠加 而是通过强化互补提高资源配置效率 最终形成驱动高质量发展的政策合力 [3]

REITs市场发展现状与成效 - 境内REITs试点五年市场体系逐步完善 截至2025年11月底累计上市产品77只 总市值突破2200亿元 带动投资11341亿元 累计分红267亿元 [1][2] - 市场构建了“首发+扩募”双轮驱动机制 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.44% [2] - 已建立健全覆盖发行审核、交易监管、信息披露、风险防控的全链条监管制度 二级市场运行总体稳定 [3] REITs市场的功能定位 - 支持盘活存量资产并扩大有效投资 我国不动产存量规模约200万亿元 REITs规模有望达7.5万亿元 [4] - 助力不动产发展模式转型 推动企业从重资产持有者向专业运营管理者转型 促进形成“大而优”龙头与“小而精”补充的多元化生态 [5] - 打造市场化定价的“锚” 将低流动性不动产转化为高流动性证券 建立“资产上市—资金回笼—再投资”的良性循环 [6] - 丰富中等风险收益产品 增加居民财产性收入 并满足保险、养老金等中长期投资者的配置需求 [7] 影响高质量发展的主要问题：内涵式发展动力不足 - 部分产业方对REITs功能运用不充分 视其为资产一次性出售终点或附属融资平台 对推动轻资产运营转型认知不足 [8] - 基金管理人与产业方产融结合不充分 产业方在专业运营和价值创造方面的意见可能得不到充分反映 影响长远运营效率 [9][10] - 激励机制不健全 管理人收费与净资产挂钩而非资产管理效益挂钩 对产业方及其管理人员的激励明显低于境外水平 [10] 影响高质量发展的主要问题：外延式发展空间待拓 - 市场供给不足矛盾凸显 今年以来REITs公众认购倍数平均588倍 网下询价倍数平均178倍 较去年同期增长11倍 [10] - 部分不动产项目地域性强、整合困难 上市项目单体规模偏小 呈现“小”和“散”格局 [11] - 部分规则包容性不足 包括回收资金用途限制、底层资产种类限于单一类型、杠杆率限制（总资产不得超过净资产的140%）等束缚市场发展 [12] 影响高质量发展的主要问题：法规体系尚需完善 - 上位法与REITs适配度不足 监管规则效力层级较低 缺乏行政法规和部门规章 [13] - 对产业方的约束有待明晰 现行规范性文件对原始权益人等主体的规定不够明确 难以有效压实法律责任 [13] - 信息披露制度需强化 运营管理机构非第一责任信息披露义务人 披露要求在可读性、重大性方面有优化空间 [14] 推动高质量发展的对策建议：制度与市场建设 - 提高市场制度包容性 扩大REITs覆盖面 推动商业不动产REITs试点尽快落地 并包容碳中和、数字化等新类型资产 [15] - 增强制度弹性 按资产类型规定返投和自持要求 允许相似类别资产打包发行 适当放宽杠杆率限制以支持资产收购 [16] - 推动市场形态由“小而散”向“大而优”转型 支持打造全国性或区域性龙头REITs平台 并加快建设多层次REITs市场 [19] 推动高质量发展的对策建议：治理与监管 - 优化治理结构和激励机制 提高产业方参与治理程度 探索将管理人收费与资产管理规模及效益挂钩 [17] - 强化法律责任和监管力度 将原始权益人纳入法律监管框架 明确其作为信息披露义务人 加大对信息披露不实的追责力度 [18]

交易概述 - 国联水产拟将全资子公司广东新盈食品科技有限公司100%股权转让给控股股东新余国通投资管理有限公司 [1] - 交易采用承债式收购方式 新余国通应支付股权价款3474.65万元并偿还标的公司对公司的债务2.81亿元 合计支付3.15亿元 [1] 交易性质与进展 - 本次交易构成关联交易 已经公司第六届董事会第十七次会议审议通过 关联董事回避表决 [1] - 交易完成后 公司合并报表范围将发生变化 公司将不再持有新盈食品股权 [1] 交易目的与影响 - 公司表示 本次交易有利于盘活公司存量资产 将部分上游闲置资产及存货资产转为流动性更高的现金资产 [1] - 交易旨在进一步优化资产结构 提高存货周转效率 更加聚焦公司主营业务 [1]

项目概况与市场地位 - 广连高速持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行，发行规模达150亿元，盘活的底层资产估值超过400亿元 [1] - 该项目是单笔发行规模最大、首单获政策性银行审批通过的机构间REITs（持有型不动产ABS）[1] - 项目由中信证券担任计划管理人，中交第四航务工程局、中国公路工程咨询集团作为原始权益人，中交资本控股作为总协调人 [1] 战略意义与模式创新 - 项目构建了“投资—融资—建设—管理—退”的完整闭环，实现了基础设施资产全周期价值管理，是“盘活存量资产、扩大有效投资”国家战略的关键性落地样本 [2] - 通过资产证券化将重资产转化为流动性更强的金融产品，使中交集团提前回收权益资金，显著提升资本周转效率与再投资能力 [2] - 项目进一步完善了中交集团“公募REITs+持有型不动产ABS”双轮驱动的产品战略布局 [3] - 截至目前，中交系已累计发行1单公募REIT及5单机构间REITs，形成了覆盖不同市场层次、匹配多元投资者需求的多层次REITs产品矩阵 [3] 发行机制与投资者结构 - 项目采用全市场销售路演及市场化发行机制，充分发挥了交易所机构间REITs市场的价格发现功能 [4] - 最终发行规模150亿元，获配机构涵盖保险资金、资产管理公司、银行理财子公司等多类型核心机构投资者，获配家数超过10家 [4] - 本次发行中多家投资机构为首次获批参与机构间REITs产品投资，核心机构投资者的多元化参与将显著提升市场活跃度与定价效率 [4] 产品设计与流动性安排 - 项目设置了业绩考核机制，并通过激励约束机制平衡产业方专业运营能力与投资方主动管理权，确保各方利益一致 [4] - 存续期间，计划管理人将引入做市商提供双边报价、交易撮合、定价参考等流动性支持服务，以降低产品折价风险，提升二级交易活跃度 [5] - 产品设置了灵活的扩募机制，可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台，提升REITs平台的生命力 [5] 区域经济价值与行业影响 - 广连高速连接湘粤、纵贯大湾区核心区域，是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目，作为广东省“第一射线”，强化了大湾区与粤北及中部地区的战略联通 [7] - 本次150亿元权益资金注入，将有效助力区域路网结构优化，为区域经济一体化注入新动能 [7] - 项目是资本市场精准服务区域重大战略、推动产融协同发展的有力证明，为央企盘活大型基建资产、畅通“科技—产业—金融”良性循环提供了标杆实践 [7]

基础设施REITs政策扩围 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围[1] - 政策旨在更好发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环的作用，以支持实体经济发展[1] REITs定义与发展历程 - REITs是通过证券化方式，将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品[2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”[2] - 试点工作于2020年4月启动，2021年6月首批9个项目挂牌上市，2024年进入常态化发行阶段[2] - 自启动以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健[2] 发行范围持续扩大 - 基础设施REITs发行范围已从初期的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，逐步扩围至清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业[3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型[4] - 2025版清单新增了商业办公设施（如超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇）和城市更新设施（如老旧街区、老旧厂区更新改造项目）等行业领域[4] - 消费基础设施领域新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目[4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人不得从事商品住宅开发业务[4] 市场发行与规模数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市[5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型[5] - 发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元[5] 民间投资参与情况 - 民间投资项目成为多个领域的“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应[6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及首批数据中心REITs项目均为民间投资项目[6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，并建立健全专项协调服务机制[6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求[6] - 目标是在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展[6]

文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围，旨在更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环以支持实体经济的作用 [1] 基础设施REITs的定义与作用 - REITs是通过证券化方式将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品 [2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济的质量和效率 [2] - 自2020年4月试点启动以来，基础设施REITs制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，并于2024年进入常态化发行阶段 [2] 行业范围的历史扩围与2025版清单新变化 - 基础设施REITs发行范围自试点以来持续扩围，初期涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业 [3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 [4] - 2025版清单新增了商业办公设施和城市更新设施两大行业领域，其中商业办公设施包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，城市更新设施包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目及城市更新综合设施项目 [4] - 在消费基础设施领域，清单新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目 [4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [4] 市场发展现状与数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市 [5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型 [5] - 已发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [5] 民间投资项目的参与与作用 - 民间投资项目成为多个领域的“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应 [6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及今年8月发行的首批数据中心REITs项目均为民间投资项目 [6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，建立健全专项协调服务机制，加快解决项目培育中的困难 [6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [6] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [6]

政策发布与核心目标 - 国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，为基础设施REITs项目划定清晰行业准入边界 [1] - 政策核心目标是从源头优化项目筛选、规范市场运行，释放盘活存量资产、扩大有效投资的政策效能 [1] - 此次清单是落实党中央、国务院关于基础设施REITs发展决策部署的具体举措 [1] 市场影响与行业意义 - 《清单》解决了过去部分项目存在行业范围界定模糊、申报方向不明确的问题，直接明确了适用行业类别 [1] - 政策将引导各方资源集中到具备运营价值的优质基建资产上，更好发挥REITs“盘活存量、带动增量”的作用 [1] - 基础设施REITs是盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道的重要工具，《清单》发布有助于提升项目筛选效率并更好防范风险，保障市场长期平稳运行 [2] 申报流程与效率提升 - 相比以前项目申报流程，《清单》让企业操作更简单，企业可直接对照《清单》梳理集团下属的高速公路、产业园等项目，无需反复确认行业符合性，项目申报效率提高很多 [2] - 《清单》帮助地方和企业更精准把握项目申报方向，提升了项目筛选效率 [2] 政策落地与地方执行 - 各地发改部门通过政策培训、项目摸排、企业对接等措施，推动清单要求落地见效，为本地基建REITs项目申报“划重点、明路径” [2] - 例如，东部某省发改委于清单发布次日便组织全省16个地市发改部门及重点基建企业开展专题培训 [3] - 多地明确了清单落实的“时间表”，例如北方某省提出1个月内完成首轮项目摸排，建立省、市两级项目台账 [3] - 下一步，各地将持续跟踪清单执行情况，及时收集企业新问题，通过“一对一指导”、“案例分享”等方式，让政策红利更快转化为实际成效 [3] 行业范围拓展与民间资本参与 - 市场人士建议支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs [2] - 分析师建议继续拓宽基础设施REITs的应用场景，从收费公路、产业园区等成熟领域向城市更新、新基建、民生配套等拓展 [2] - 对基础设施REITs项目进行规范化管理，是鼓励支持民间资本参与重点领域项目运营和建设政策中的一项重要内容 [1]

房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 因城施策优化房地产市场调控政策，促进房地产市场持续健康发展 [1] - 统筹“好房子”建设和老房子改造，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] 住房供给与需求 - 加大保障性住房供给力度，更好满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 有效增加改善性住房供给 [1] 存量资产盘活与项目管理 - 开展停工房屋建设项目和闲置房屋资产处置化解攻坚行动 [1] - 鼓励社会资本参与盘活存量资产 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1]

公司资产处置决策 - 公司拟通过公开挂牌方式出售贵金属铑粉以盘活存量资产[1] - 此次出售旨在回笼资金用于支持公司主营业务发展[1] - 出售事项符合公司整体发展战略并有利于提高资产运营质量[1] 授权与执行细节 - 公司董事会已审议通过授权公司在12个月内择机出售铑粉[1] - 授权事项包括确定交易时机、交易数量、交易价格及签署相关协议[1] - 出售将根据公司发展战略及贵金属市场情况在遵守法规条件下进行[1]

产品发行概况 - 市场首单以工业厂房作为底层资产的持有型不动产资产支持专项计划设立，发行规模18.30亿元[1] - 该项目是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs[1] - 底层资产为外高桥集团持有的4个标准厂房项目，合计建筑面积约19.06万平方米，平均出租率93.16%[1] 底层资产详情 - 资产均位于上海市外高桥保税区，大部分物业位于海关特殊监管区域内[1] - 主要租户包括万国数据、斯凯孚、卡尔蔡司、惠永药研等知名企业[1] - 覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等行业，聚集了多家外资企业在中国的分拨中心、研发总部[1] 市场发展与定位 - 机构间REITs定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具[2] - 上交所率先实现商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心、扩募等标杆项目持续落地[2] - 截至目前，已有50单项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元[2] 监管与市场建设 - 上交所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理[3] - 尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现[3] - 下一步将围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效推动项目落地，完善相关机制及配套规则[3]