上海房地产市场2025年第四季度回顾与展望 - 核心观点：上海房地产市场在2025年第四季度呈现温和修复态势，甲级办公楼与零售物业租赁需求稳定，投资市场热度持续回归核心区域，各细分市场展现出不同的驱动因素与结构性机会 [1] 甲级办公楼市场 - 四季度整体市场流动性继续温和修复，全市净吸纳量录得16.1万平方米，全年共录得49.9万平方米 [3] - 金融行业仍为甲级办公楼需求的首要驱动力，占比达23%，私募基金尤其是量化等证券投资基金业务规模增长带动相关租赁活动 [3] - 科技互联网行业需求占比攀升至17%，跃居第二位，其中人工智能相关领域的企业扩张尤为显著 [3] - 专业服务业（以内资律所为代表）需求占比保持14%，消费模式转变带动户外运动和潮玩品牌展现办公扩张需求 [3] 零售物业市场 - 四季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动全年总净吸纳量至40.4万平方米 [4] - 消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费和平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力 [4] 酒店市场 - 上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长并超越2019年水平，推动酒店业绩稳健增长 [5] - 元旦假日期间，本市共接待游客682万人次，全要素旅游消费总额122.71亿元，宾馆旅馆平均客房出租率达到70% [5] 产业园区市场 - 四季度全市共有三个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得61.8万平方米，2025年全年净吸纳量录得39.6万平方米 [7] - 科技互联网企业仍为产业园区的主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域，同时总部型经济和科研机构的需求也较为活跃 [7] - 具备综合优势的片区标杆型项目以及独栋物业或独立园区受到租户青睐 [7] 物流地产市场 - 租赁需求保持稳定，四季度净吸纳量达到263,500平方米，全年达533,600平方米 [8] - 第三方物流服务商持续整合空间以期提升运营效率，是四季度主要需求来源 [8] 投资市场 - 2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交额录得约487亿元 [9] - 办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点 [9] - 从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步上升，反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心 [9] - 从成交区位看，内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数，投资热度持续回归核心区域 [9]

公司业务进展 - 公司下属子公司已在城镇老旧小区辖区、老旧地下管网更新改造、城中村改造、棚户区改造安置、城市危旧房改造等相关业务领域获得项目订单并开始实施 [1] 投资者关注点 - 投资者质疑公司在业绩说明会承诺“抢抓城中村改造机遇”后，未披露任何中标信息，而同行业公司如达安、深城交已斩获多个改造项目 [1] - 投资者询问公司调研成果未转化为订单的原因 [1]

1月12日，民革广州市委会召开2026年"两会"代表、委员与媒体座谈会。会上，广州市政协委员、广州 中源咨询有限公司总经理刘根生表示，广州正处于城市高质量发展的关键时期，面临土地资源约束趋 紧、城市功能亟待优化、基础公共服务设施老化、空间品质与能级不足等挑战，深入推进城市更新，盘 活存量资源，优化功能布局，提升宜居宜业水平，已成为城市发展的迫切需要。 2025年末广州地铁线网运营总里程达到779.9公里，稳居全国第三，车站数397座，日均客流量达931.2万 人次，四期规划（2025-2031年）已启动申报。广州地铁资产价值已过万亿，不仅是市民出行首选交通 方式，更是引导城市空间结构优化、促进土地集约高效利用、带动区域整体发展的强大引擎。 2025年1月广州市印发《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则》，对地铁街区 土地及地下空间复合利用、社会资本参与开发等提出诸多创新举措。我市已实施琶洲南（赤沙车辆 段）、长隆、南站、越秀星汇城（镇龙站）等标杆TOD项目，据测算TOD项目周边土地相对溢价 20%-30%，商业销售及租金回报可观，单个TOD街区可创造0.5-1.5万就业岗位，综合年化回报率约 ...

核心观点 - 北京金融监管局争取到全国唯一的金融支持危旧楼改建试点政策 并指导试点银行首创“个人住房改建贷款”专属产品 以破解危旧楼改造中的居民融资难题和金融机构抵押权保障困境 [1][2] 政策与模式创新 - 试点政策为全国唯一 旨在破解危旧楼改建融资难题 核心创新为“个人住房改建贷款”和“带押改建”模式 [1][2] - “个人住房改建贷款”为全国首创专属产品 贷款金额基于改建成本核定 放款适配工程进度 期限和收入条件考虑中低收入家庭需求 [2] - “带押改建”模式由北京金融监管局牵头拟定 涉及银行、实施主体、不动产登记三方 核心是解决已抵押房屋改建中的抵押权衔接问题 [2] - 不动产登记流程创新“四联办”机制 将改建前房产抵押权注销登记、房产注销登记、改建后房产首次登记、抵押权首次登记四项流程一次性办结 消除抵押权“真空期” [2][3] 具体实施与流程优化 - 以西城区三里河一区28号楼为试点 该楼建于1978年 共54户居民 存在结构老化、外墙开裂、管线混乱等突出安全隐患 [1] - 各部门紧密协作 规划和自然资源部门安排专人对接 指导合同拟定 提供上门签约服务 办理当天实行“专人服务、专窗办理” [3] - 银行事前对接融资需求 事中会同不动产登记部门、公证人员提供上门签约服务 以提升金融服务质效 [3] 实施效果与影响 - 新模式让居民无需承担高额垫资成本 极大减轻出资压力 使部分因抵押和经济压力陷入困境的家庭得以顺利参与改建 [3] - “四联办”模式消除了抵押权“真空期” 破解了抵押物灭失和产权变更带来的权益保障难题 大幅提升金融机构为城市更新提供信贷支持的意愿 [3] - 三里河一区28号楼已顺利拆除并有序建设中 改建贷款已按进度发放 社会反响积极 [4] - 该试点为北京市乃至全国城市更新同类项目提供了可借鉴、可复制的经验 未来将在北京市其他危险住宅楼改建项目中重点吸收此经验 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 报告涵盖宏观数据、商品投资、财经新闻、股票市场等多领域信息，展示了经济各方面的现状与动态，如2025年中国外贸进出口创新高、部分商品价格波动、金融市场政策调整等，为投资者提供多维度参考 各目录总结 宏观数据速览 - 2025年9月GDP不变价当季同比4.8%，较上期5.2%下降，高于去年同期4.6% [1] - 2025年12月制造业PMI为50.1%，非制造业PMI商务活动为50.2% [1] - 2025年11月社会融资规模当月值24888亿元，M0、M1、M2同比分别为10.6%、4.9%、8.0% [1] - 2025年12月CPI当月同比0.8%，PPI当月同比 - 1.9% [1] - 2025年12月出口金额当月同比6.60%，进口金额当月同比5.70% [1] 商品投资参考 综合 - 2025年中国外贸进出口45.47万亿元，增长3.8%，出口26.99万亿元，增长6.1%，进口18.48万亿元，增长0.5% [2] - 广期所调整碳酸锂期货LC2701、多晶硅期货PS2701合约交易手续费等标准 [2][3] - 1月14日国内37个商品品种基差为正，31个为负，沪镍、郑棉、生猪基差最大 [3] - 美国从1月15日起对部分进口半导体等加征25%关税 [3] 金属 - 1月15日现货白银刷新历史新高至93.68美元/盎司，14日国内白银期货大涨8% [4] - 今年以来钨价上涨，1月14日黑钨精矿价格突破50万元/吨 [5] - 2025年12月中国稀土出口量同比增32%，全年增长12.9% [5] - 截至1月14日，全球最大白银ETF持仓量减少，黄金ETF持仓量持平 [5] - 印尼预估2026年锡生产配额约60000吨，可能批准2.6亿公吨镍矿石生产配额 [6] 煤焦钢矿 - 2025年12月中国钢铁产品出口量达1130万吨，全年增长7.5%至1.19亿吨 [7] - 2025年中国铁矿石进口量增长1.8%至12.6亿吨 [8] - 力拓和必和必拓将开采铁矿石，智利国家铜业公司开展矿山寿命延长项目 [8] 能源化工 - 美国与委内瑞拉讨论多议题，预计有更多委石油进入市场 [9] - 美国授权卢克石油公司进行某些销售交易 [9] - 1月9日当周美国EIA原油库存变动339.1万桶 [9] - 欧佩克维持2026年全球石油需求增长预测，预计2026 - 2027年对欧佩克+原油需求增加 [9] 农产品 - 1月上旬农产品价格多数上涨，生猪价格创2025年9月以来新高 [10] - 1月上旬大豆价格环比跌2.12%，棉花价格环比涨1.97% [11] - 印尼3月起将棕榈油出口税提高至12.5% [12] - 阿根廷2025/2026年度玉米收成预计达6200万吨 [12] 财经新闻汇编 公开市场 - 1月14日央行开展2408亿元7天期逆回购操作，单日净投放2122亿元 [13] - 1月15日央行开展9000亿元6月期买断式逆回购操作，加量续作3000亿 [13] 要闻资讯 - 1月15日央行、外汇局介绍货币金融政策成效，财政部推进财政金融协同促内需政策 [15] - 2025年中国外贸进出口创历史新高，12月出口、进口同比增长 [16] - 沪深北交易所调整融资保证金比例，居民换房退个税政策续期至2027年底 [16][17] - 税务部门加强网络主播涉税监管，三部门规范新能源汽车产业竞争秩序 [17][18] - 2025年中国汽车产销量创新高，中汽协预计2026年销量增长 [18] - 湖南促进房地产市场平稳健康发展，城市更新迈入新阶段 [19] - 中小银行大额存单吸引力下降，银行理财公司降费 [19][20] - 快手科技拟发行债券筹资约20亿美元，日本国债遭抛售 [21] 债市综述 - 中国银行间债市早盘震荡，国债期货尾盘拉抬，银行间资金面收敛 [23] - 交易所债券市场万科债等多数下跌，中证转债指数上涨 [24][25] - 货币市场利率多数上行，农发行等金融债中标 [25][26] - 欧债、美债收益率集体下跌 [27] 汇市速递 - 在岸人民币对美元收盘上涨，人民币对美元中间价调贬 [28] - 美元指数下跌，非美货币多数上涨 [28] 研报精粹 - 中信证券认为城投平台加速剥离政府融资职能，区域分化显著 [29] - 中金公司预计美联储1月按兵不动，下一次降息或在3月 [30] 今日提示 - 1月15日多只债券上市、发行、缴款、还本付息 [30][31] 股票市场要闻 - 1月14日A股冲高回落，成交额逼近4万亿元，上证指数下跌 [32] - 香港恒生指数收涨，南向资金净买入近29亿港元 [32] - 监管部门对基金分红提出三方面监管要求 [33] - 周三境内ETF单日成交额突破7000亿元，1月以来股票型、跨境ETF规模创新高 [33] - 保险资金长期投资改革试点获增量资金，鸿鹄基金三期获批400亿元 [33]

城市更新政策与模式 - 郑州市通过《郑州市城市更新条例》等一系列政策落地 推动将大量闲置的老厂房 旧街巷与历史遗址转化为消费活力[1] - 工业遗产区改造的核心模式是“不拆不建 修旧如旧” 完整保留工业风貌 并将本地历史 非遗民俗等元素融入活动与场景[2] - 更新实践跨越不同时间尺度 从现代工业记忆延伸到古老文明源头 实现“向历史要空间”[3] 具体项目运营与成效 - 磨街文创园由原郑州磨料磨具磨削研究所老厂区改造 自2023年10月开放以来已带动相关就业约2200人 年均新增小微创业主体超过120个[2] - 由老油脂化学厂改造的“郑州记忆·油化厂”汇聚20多种业态 入驻190多家主理人店铺和上百个市集摊位 日均客流量稳定在3万人次以上 并跻身国家级旅游休闲街区[2] - 亳都·新象商业街区连接商代城墙等历史遗址 开业当天吸引客流超10万人次 成功将商业融入历史土壤以激活消费新动能[3] 文化融合与社会影响 - 城市更新项目有意识地将历史与非遗元素融入 使工业遗产成为联结市民童年记忆与城市工业往事的纽带[2] - 通过让历史文化回归现代生活 项目帮助市民在日常体验中建立文化认同与文化自信[3] - 更新后的空间实现了现代与传统的良好结合 为市民提供了兼具历史韵味和现代舒适感的休闲场所[3] 未来发展蓝图 - 塔湾古街 书院街 国棉三厂文化街区等一系列城市更新项目正加速推进[4] - 郑州正从自身的文化沉积中不断寻找新的生长点 让老遗址和旧厂区的更新蓝图徐徐展开[4] - 这些实践使老厂房 旧遗址与新城区的边界逐渐模糊 在城市层叠的历史土壤中生长出独特而持久的发展活力[4]

政策核心与目标 - 武汉市委金融办与市住房和城市更新局联合印发《金融支持“五改四好”城市更新行动若干措施》，旨在为超大城市有机更新注入金融动力，精准破解融资堵点难题 [1] - 政策核心目标是围绕“五改四好”重点领域，力争对接不少于100个城市更新项目，并提供不少于1000亿元的融资支持 [1][2] - “五改”指既有建筑改造利用、老旧小区改造提质、老旧街区改造提升、老旧厂区改造焕新、城中村改造提速，“四好”旨在形成一批好房子、好小区、好社区、好城区 [1][2] 金融支持体系与模式创新 - 政策从十大方面构建“政策引导、市场运作、多元参与”的全链条金融支持体系，涵盖支持重点、服务模式、资金保障、政策协同等 [1][2] - 在服务模式上，纳入区级以上更新体系的项目可按市场化原则获得授信融资，资金可覆盖资产收购、建设改造、运营管理等全流程需求 [2] - 针对不同项目类型，推出固定资产贷款、银团贷款、REITs、资产证券化等多元化金融产品，为项目各阶段提供适配服务 [2] - 为拓宽资金渠道，鼓励采用“XOD模式”导向的新PPP、“投资人+EPC+O”等模式，并支持保险资金通过基础设施债权投资计划参与，同时支持设立城市更新基金吸引社会资本 [2] 资金保障与实施机制 - 政策强化政策性资金衔接，明确中央预算内投资、超长期特别国债等资金与银行贷款、险资的配套机制，确保资金链条顺畅 [3] - 武汉将组建城市更新金融服务团，组织金融机构提前参与项目策划与投融资方案设计 [3] - 优化融资主体建设，支持各区新设或重组项目实施主体，并完善金融机构考核激励与尽职免责机制 [3] 项目进展与规划 - 2025年，“五改四好”已起势见效，80个更新片区全部开工，完成171万平方米既有建筑、258个老旧小区及729万平方米城中村改造 [1] - 第一批80个“小而美”片区建设正加速推进，各区域结合特色探索多元路径，例如长江新区麓洲生态城、江岸区延庆里和大智门火车站片区 [4][5] - 根据规划，2026年将建成80个片区并谋划启动102个新片区，2027年底累计完成182个片区改造 [5] - 三年间将新增20000套“好房子”，建成200个“好小区”、173个“好社区”，各中心城区至少打造1个“好城区” [5] 城市更新战略内涵 - 武汉城市更新紧扣《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》“五个中心”建设目标，作为筑牢空间载体、夯实功能基础的核心行动 [4] - 城市更新不是简单的“拆改建”，而是以空间焕新带动发展方式从增量扩张向存量提质转变 [2][5] - 未来将持续深化“留改拆建控”并举模式，通过老旧厂区焕新赋能产业升级、历史街区活化丰富消费场景，形成可复制、可推广的超大城市更新经验 [5]

行业政策与市场动态 - 全国多地试点推行“房屋体检”制度，例如河南郑州对房龄30年及以上城镇住宅实施首次体检，湖南长沙要求房龄超25年公共建筑每5年至少体检1次，经营性自建房经营前必须体检，天津、江苏南通等城市也已出台相关政策 [1] - 全国已有超过2.1亿套房龄在25年以上的住宅，约占城镇住宅总量的38.7% [1] - “十四五”时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户家庭、1.1亿人 [3] 行业发展模式与趋势 - 城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，面临老旧小区机能衰退、土地资源约束、历史风貌保护等多重挑战 [3] - 城市更新强调避免大拆大建，通过系统化思维审视建筑生命周期，以持续的“微改造”、“精提升”实现城市的有机更新 [1][2] - 发展动能系于为民，践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，推动老房子从“能住”向“好住”转变 [3] 具体实施举措与案例 - 城市更新改造包括加装电梯、管线改造、破解停车难题、丰富生活配套等 [2] - 通过“房屋体检”找准问题，以“微创手术”消除风险隐患，实现居住功能再造和房屋价值再生 [2] - 地方实践案例包括：北京中轴线沿线开放30余处屋顶露台，广东广州在高架桥下建公园、建球场 [2] 行业意义与前景 - “房屋体检”是优化居住环境、开展科学城市更新的前置举措和有效抓手，关乎城市更新品质，蕴含存量发展、造福于民的智慧 [1][3] - 以“房屋体检”为切入口，不仅是对存量建筑的守护，更是对城市空间资源的深度挖潜与优化重塑 [3] - 探索融合预防思维、系统观念、渐进路径、技术赋能和人文关怀的城市发展之路，旨在实现人居环境改善与城市可持续发展的良性互动 [4]

政策核心内容 - 江苏省在全国率先制定并印发了《江苏省城市更新产权归集与不动产登记政策工具箱(试行)》，旨在为城市更新提供清晰、务实、可操作的政策指引，以破解产权主体多元、权属来源复杂、产权归集难等问题 [1] - 政策按照不同产权归集场景，明确了对应的不动产登记路径与方法，覆盖了“单宗地单主体”、“单宗地多主体”、“多宗地单主体”、“多宗地多主体”四种常见情形，并针对原址翻建或拆除重建明确了产权整合与登记方法 [1] - 政策针对“划拨、出让、作价出资(入股)、置换”等不同土地取得方式，明确了各自的产权归集逻辑、用地手续完善要求及登记程序 [1] - 对于文保建筑、历史风貌建筑等保留建筑，政策提出了“协议搬迁”、“房屋征收”、“房屋买卖”、“资产划转”等多种产权归集方式以及“带建筑挂牌”等模式的登记路径 [1] - 政策对“未登记产权确认”、“涉及公房承租”、“产权归集前信息查询”等常见问题也提出了相应的解决路径 [1] 配套支持措施 - 江苏省同步印发了《江苏省各地城市更新产权归集案例汇编》，精选了全省9个典型案例，涵盖多元主体重建、原址翻建、保留建筑活化等类型 [2] - 该案例汇编旨在为各地推动类似更新项目提供生动直观的参考范本，以推动政策工具能够“看得懂、学得会、用得上” [2]

核心观点 - 包头市东河区“土六栋”危旧房改造项目成功实践了“居民自主更新”模式 该模式以居民为决策和出资主体 在政府政策引导和支持下 通过民主协商、共同出资、全程参与 高效完成了从46平方米旧房到82.8平方米新房的品质提升 成为可复制推广的基层治理与城市更新样本 [2][3][6][7] 政策与行业模式 - 2024年国家城镇保障性安居工程补助范围扩大 明确将城市危旧房改造纳入支持范畴 为地方实践提供了政策东风 [3] - 内蒙古同期启动了城镇老旧小区（住房）自主更新试点工作 鼓励居民在政府引导下自主协商、共同出资、参与改造全过程 [3] - 包头市成为这一创新模式的首批“探路者” 其“土六栋”项目在2025年10月被作为可复制、可推广的鲜活样本 接受内蒙古全区的观摩 [6] 项目实施与居民参与 - 项目涉及156户居民 通过民主推举产生了完全由居民投票选举的“自主更新委员会” 居民角色从被动等待转变为决策主体和“甲方” [2][4] - “自更委”主导了从图纸设计到施工监督的全过程 例如在户型设计阶段汇集上百条居民意见 与设计单位多轮协商修改 [5] - 资金以居民自筹为主 由居民进行严格监督 项目从2025年3月全体居民签约同意、旧楼启动拆除 到同年9月新楼主体结构全面封顶 仅用时半年多 [6] 项目成果与影响 - 改造后项目命名为“家和新居” 户均建筑面积从原先的46平方米大幅提升至82.8平方米 并设计了从47平方米到102平方米不等的6种户型 [5][6] - 项目在物理空间重塑的同时 改善了民生福祉 规划了停车位、充电桩、休闲区 并将引入物业和商业配套 延续了社区邻里温情 [7] - 更新后的项目被纳入了优质的学区范围 进一步提升了价值 [6] - 该实践深刻诠释了“人民城市人民建”的内涵 证明了政策顶层设计与基层自主性结合能产生强大合力 是国家治理现代化在基层的有效印证 [7]