城市群和都市圈发展 - 稳妥有序推动城市群一体化和都市圈同城化发展 增强超大特大城市综合竞争力 提高中小城市和县城承载能力 [3] - 发展组团式 网络化的现代化城市群和都市圈 构建布局合理的现代化城市体系 [7] - 支持京津冀 长三角 粤港澳大湾区城市群打造世界级城市群 推动成渝地区双城经济圈 长江中游城市群等成为高质量发展增长极 [12] 城市群分类和规划 - 我国共规划19个国家级城市群 其中京津冀 长三角 大湾区 成渝双圈 长江中游5大城市群处于优化提升第一档 [14][16] - 成渝双圈 长江中游城市群被誉为第四极 第五极 担当高质量发展增长极和引领区域发展重任 [15] - 其他城市群处于发展壮大或培育发展阶段 [16] 都市圈发展现状 - 我国共有30多个大型都市圈 目前已批复17个国家级都市圈 [18] - 深圳都市圈被评为标杆型 广州 南京 杭州都市圈为领先型 青岛 厦漳泉 成都 武汉 西安 合肥等都市圈为发展型 福州等7个都市圈为成长型 [22][23] - 绝大多数都市圈尚处于培育阶段 同城化处于初级阶段 [20] 超大特大城市功能定位 - 推动超大特大城市按照国家批准明确的功能定位做强做精核心功能 打造高质量发展主引擎 [24] - 支持部分超大特大城市增强对全球高端生产要素的配置能力 布局科技创新平台基地 [24] - 城市定位基于2035年总体规划 全国40多个国批城市已获批 包括19座副省级及以上城市及省会 重点地级市 [25][26] 中心城市体系 - 我国重要的中心城市包括北京 上海 广州 重庆 天津5个 [29] - 东部地区重要的中心城市为杭州 南京 苏州 西部地区重要的中心城市为成都 西安 兰州 乌鲁木齐 中部地区重要的中心城市为郑州 太原 [30][31] - 东北地区重要的中心城市为哈尔滨 长春 黄河流域重要的中心城市为济南 沿海重要的中心城市为青岛 大连 [30] 科技创新和制造业定位 - 北京 上海 深圳 广州集国家科学中心 国际科技创新中心为一体 承担配置全球高端要素资源重任 [33] - 全国/国际科技创新中心城市为金字塔尖 其他城市承担区域创新职能 [32] - 西安定位国家重要科研和文教中心 杭州定位全国数字经济创新中心 苏州定位高技术产业基地 [36] 城市扩容和行政区划 - 控制超大城市规模 合理有序疏解非核心功能 推动中小城市按程序稳慎优化行政区划设置 [45] - 省会扩容 地市合并 撤县设区建市处于搁浅状态 暂无新批复案例 [46][47] - 经济规模大 人口增长快的县级市和特大镇有望扩权 获得省市经济管理权限 [55][56] 城市更新和房地产发展 - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新 原拆原建 持续推动城镇老旧小区改造 [58][60] - 房地产发展核心从大拆大建转向存量改造 以城中村改造 旧城改造为核心 [65] - 老旧小区可能采取自主协商 筹资 拆除重建模式 中心城区老破小有望价值重估 [68][70]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 铜：隔夜LME铜震荡走高，国内铜震荡偏强，进口窗口持续打开；美国二季度GDP数据向好，美联储理事支持9月降息；国内城市更新有望提速；库存方面，LME和Comex库存增加，SHFE仓单下降；需求淡季渐近尾声，废铜开工低位利于精铜替代；美铜升水或转贴水，国内有补库和去库预期，利于铜价企稳回升，但9月旺季弱于上半年，价格上行空间有限，后续关注国内政策发力情况[1] - 铝：氧化铝震荡偏弱，沪铝和铝合金震荡偏弱；氧化铝复产节奏增加，仓单积累，上方有压力，几矿价格上浮，成本支撑走强，氧化铝整体偏弱但深跌受限；国内主销地铝锭入库量下滑，下游备货规模提升，关注铝锭库存拐点[1][2] - 镍：隔夜LME镍和沪镍上涨，LME库存增加，SHFE仓单减少；镍矿价格平稳，不锈钢供应增加，库存有压力但成本端镍铁成交价格上涨，新能源三元需求走强，原料供应偏紧，一级镍周度库存环比减少，基本面边际小幅改善，短期或震荡偏强[2] 根据相关目录分别进行总结 日度数据监测 - 铜：平水铜价格下跌345元/吨，升贴水上涨45元/吨；废铜价格下跌200元/吨，精废价差缩小216元/吨；下游无氧铜杆和低氧铜杆价格均下跌400元/吨；粗炼TC持平；LME注册+注销库存增加1850吨，上期所仓单减少55吨，总库存减少4663吨，COMEX库存增加1508吨，社会库存增加0.8万吨；LME0 - 3 premium下降9.3美元/吨，CIF提单持平，活跃合约进口盈亏减少530元/吨[4] - 铅：平均价下跌30元/吨，1铅锭升贴水上涨10元/吨，沪铅连1 - 连二持平；再生铅相关价格均下跌；铅精矿到厂价持平，加工费持平；LME注册+注销库存减少4975吨，上期所仓单减少124吨，库存减少1154吨；升贴水3 - cash为 - 7.2，CIF提单为105美元/吨，活跃合约进口盈亏减少35元/吨[4] - 铝：无锡报价下跌100元/吨，南海报价下跌120元/吨，南海 - 无锡价差缩小20元/吨，现货升水持平；山西铝土矿价格持平，山东氧化铝价格下跌10元/吨，预焙阳极价格持平；下游加工费部分上调；铝合金ADC12价格持平；LME注册+注销库存减少100吨，上期所仓单减少76吨，总库存增加3952吨，社会库存中电解铝为0，氧化铝减少0.7万吨；升贴水3 - cash为 - 49.65，CIF提单为97.5美元/吨，活跃合约进口盈亏减少140元/吨[5] - 镍：金川镍板状价格下跌1550元/吨，金川镍 - 无锡价差缩小100元/吨，1进口镍 - 无锡价差扩大50元/吨；镍铁低镍铁价格持平；镍矿价格持平；不锈钢部分价格下跌；新能源相关产品价格下跌；LME注册+注销库存增加456吨，上期所镍仓单减少12吨，镍库存减少19吨，不锈钢仓单减少253吨，社会库存中镍库存增加1319吨，不锈钢库存数据无效；升贴水3 - cash为 - 228，CIF提单为85美元/吨，活跃合约进口盈亏减少1070元/吨[5] - 锌：主力结算价下跌1.0%，LmeS3持平，沪伦比下降；近 - 远月价差缩小10元/吨；现货价格下跌，国内和进口锌升贴水平均上涨；LME0 - 3 premium下降1.75美元/吨；锌合金和氧化锌价格下跌；周度TC持平；上期所库存增加793吨，LME库存减少2025吨，社会库存增加0.5万吨；注册仓单上期所减少176吨，LME增加1725吨；活跃合约进口盈亏为0，上期为 - 1918元/吨，CIF提单为135美元/吨[6] - 锡：主力结算价上涨0.3%，LmeS3下跌2.1%，沪伦比上升；近 - 远月价差扩大80元/吨；SMM现货价格下跌200元/吨，锡精矿价格上涨；国内现货升贴水平均持平，LME0 - 3 premium下降6美元/吨；上期所库存减少301吨，LME库存减少30吨；注册仓单上期所减少43吨，LME减少15吨；活跃合约进口盈亏为0，上期为 - 27581元/吨，关税为3%[6] 图表分析 - 现货升贴水：展示铜、铝、镍、锌、铅、锡的现货升贴水多年走势图表，数据来源为iFind光大期货研究所[7][8][10][15] - SHFE近远月价差：展示铜、铝、镍、锌、铅、锡的SHFE近远月价差多年走势图表，数据来源为iFind光大期货研究所[16][20][21] - LME库存：展示铜、铝、镍、锌、铅、锡的LME库存多年走势图表，数据来源为iFind光大期货研究所[23][25][27] - SHFE库存：展示铜、铝、镍、锌、铅、锡的SHFE库存多年走势图表，数据来源为iFind光大期货研究所[30][32][34] - 社会库存：展示铜、铝、镍、锌、不锈钢、300系的社会库存多年走势图表，数据来源为SMM光大期货研究所[36][38][40] - 冶炼利润：展示铜精矿指数、粗铜加工费、铝冶炼利润、镍铁冶炼成本、锌冶炼利润、不锈钢304冶炼利润率多年走势图表，数据来源为SMM光大期货研究所[43][45][47] 有色金属团队介绍 - 展大鹏：理科硕士，光大期货研究所有色研究总监，贵金属资深研究员等，有十多年商品研究经验，团队获多项荣誉，期货从业资格号F3013795，交易咨询资格号Z0013582，邮箱Zhandp@ebfcn.com.cn [50] - 王珩：澳大利亚阿德莱德大学金融学硕士，光大期货研究所有色研究员，研究方向为铝硅，扎根国内有色行业研究，获客户认可，期货从业资格号F3080733，交易咨询资格号Z0020715，邮箱Wangheng@ebfcn.com.cn [50][51] - 朱希：英国华威大学理学硕士，光大期货研究所有色研究员，研究方向为锂镍，聚焦有色与新能源融合，获客户认可，期货从业资格号F03109968，交易咨询资格号Z0021609，邮箱zhuxi@ebfcn.com.cn [51][52]

财务表现 - 上半年营业收入20.76亿元 同比增长14.76% [1] - 扣非净利润7427.58万元 同比增长21.08% [1] - 污水处理业务收入10.06亿元 较去年同期增加664.35万元 [1] - 水务工程收入9.11亿元 同比大幅增长2.6亿元 [1] - 自来水业务收入8320.04万元 较去年同期增加289.89万元 [2] 业务运营 - 总污水处理设计能力达341.61万吨/日 同比增加0.61万吨/日 [1] - 各污水处理厂共处理结算污水53081万吨 [1] - 售水代销价格由0.55元/吨上调至0.60元/吨 [2] - 隧道运营板块中标海湾隧道运维项目 合同金额6307.33万元 服务期三年 [2] 战略发展 - 四大核心业务板块协同发展 污水处理/水务工程/自来水生产/隧道运营齐头并进 [1] - 水务工程板块加速向水生态环境技术建设转型 新签盘龙城污水处理厂三期扩建等重点工程 [1] - 宗关/白鹤嘴水厂通过工艺优化和设备运维强化保障供水稳定 [2] - 未来将聚焦厂网一体化与智慧水务建设 依托科技创新与管理优化推动绿色低碳发展 [2] 行业机遇 - 水务环保行业迎来美丽中国建设/水环境治理/城市更新等战略发展机遇 [2]

核心观点 - 公司通过深圳核心区域旧改项目有序推进和盐湖提锂技术落地 实施地产主业筑底与新能源转型破局的差异化战略 规避单一赛道周期风险并搭建多元增长引擎 [1] - 公司延续低负债优势 资产负债率显著低于行业平均水平 叠加物业运营带来的稳定现金流 为战略布局提供坚实财务安全垫 [1] 财务表现 - 上半年实现营业收入2.14亿元 扣非归母净利润648.49万元 总资产75.82亿元 净资产50.56亿元 [1] - 深圳上海杭州三地物业租金及酒店经营收入合计2.13亿元 同比增长10.36% 综合毛利率达50.93% [4] - 深圳华联城市商务中心录得2206万元租金收入 杭州万豪酒店入住率回升至83% 实现收入6721万元 [4] - 长期借款4.77亿元全部为物业抵押贷 融资成本4.95% 账面货币资金13.6亿元与银行理财5.21亿元 足以覆盖短期各类支出 [6] 地产开发业务 - 深圳宝安西乡御品峦山项目计容建筑面积7.96万平方米 已完成主体结构八层 预计9月开放展示区并于年内预售 [2][3] - 项目规划7栋楼 容积率约3.6 住宅面积段94㎡-120㎡三房及四房 133㎡-178㎡复式单位 2025年5月完成正负零节点目标 [3] - 参照周边房屋均价推算 预计可售货值超30亿元 可覆盖公司过去三年全部营业收入 成为未来2～3年核心业绩贡献点 [3][4] - 南山区华联A区城市更新单元拆除范围7.78万平方米 规划容积26.96万平方米 其中住宅25.59万平方米（含保障性住房14.13万平方米） [4] - 深圳旧改进入长周期低杠杆阶段 拆迁补偿标准提高 预售资金监管趋严 项目周期平均5～8年 [6] 物业运营业务 - 自持物业22.72万平方米和4715个配套车位带来稳定租金 物业租金及酒店经营收入覆盖财务费用 为旧改项目提供无息内部融资 [4] - 深圳最新保租房政策下 城市更新项目可通过协议出让降低土地成本 并享受公积金低息贷款及REITs退出通道 [5] 新能源转型布局 - 通过中保清源汇海产业基金累计投资4.3亿元 持有深圳聚能24%股权 珠海聚能36%股权 并布局碳汇管理平台山水云图与零碳农业公司华联九州 [6] - 聚焦盐湖提锂吸附剂环节 珠海聚能年产5000吨富集材料生产项目于2024年9月正式投产 产品质量稳定处于市场推广阶段 [7] - 吸附剂技术门槛高验证周期长 但通过客户认证后可享受高毛利率与订单黏性 深圳聚能拥有8项相关专利 覆盖吸附剂制备及碳酸锂初提精提全流程 [7] - 采用基金加直投模式保持财务灵活性 对技术型公司保持参股避免重资产投入 手握超10亿元货币资金保留对下游资源型公司增资选择权 [7] - 全球锂需求年复合增长率保持20%以上 国内盐湖锂资源储量占全国锂资源总量80% 主要集中于青海西藏地区 [8] 资本市场反应 - 股价自7月26日回购注销完成后累计上涨超10% 显著跑赢同期申万地产指数 [8] - 地产主业提供安全边际 新能源业务提供估值弹性 旧改加盐湖组合形成可验证转型样本 [8]

行业投资评级 - 强于大市(维持) [1] 核心观点 - 中共中央国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》 从中央层面全方位部署城市工作 彰显中央对城市工作的高度重视 [3][6] - 意见明确到2030年现代化人民城市建设取得重要进展 到2035年现代化人民城市基本建成 [6] - 预计"好房子"建设及推广有望加快 房地产行业有望迎来新一轮发展机遇 [5][6] 城市工作总体要求 - 意见强调转变城市发展理念 更加注重以人为本 [6] - 转变城市发展方式 更加注重集约高效 [6] - 转变城市发展动力 更加注重特色发展 [6] - 转变城市工作重心 更加注重治理投入 [6] - 转变城市工作方法 更加注重统筹协调 [6] - 明确当前及今后城市工作总体要求及任务 为更好开展城市工作及建设指明方向 [5][6] 城市更新推进 - 意见要求全面摸清城市房屋 设施 土地等资产资源底数 [6] - 改造利用老旧厂房 低效楼宇 闲置传统商业设施等存量房屋 盘活利用存量低效用地 [6] - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新 原拆原建 [6] - 持续推动城镇老旧小区改造 科学制定实施城市更新专项规划 [6] - 一体化推进城市体检和城市更新 预计各地城市更新有望进一步提速 [6] 好房子建设 - 意见明确我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [6] - 加快构建房地产发展新模式 更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求 [6] - 全链条提升住房设计 建造 维护 服务水平 大力推进安全 舒适 绿色 智慧的"好房子"建设 [6] - 实施物业服务质量提升行动 [6] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 包括房屋体检 房屋安全管理资金 房屋质量安全保险等 [5][6] 投资建议 - 随着城市更新持续推进 房地产新发展模式逐步建立 叠加"好房子"带来的住宅品质提升 房地产行业有望迎来新一轮发展机遇 [5] - 建议关注受益"好房子"建设的优质房企如建发国际集团 华润置地 绿城中国等 [5]

财务表现 - 25H1营收2.14亿元 同比下滑1.92% [1] - 归母净利润0.02亿元 同比大幅下降93.84% [1] - 房地产出租收入1.46亿元 同比增长5% [1] - 酒店收入0.68亿元 同比增长1% [1] - 经营性业务收入合计同比增长4% 占总收入比例达99.6% [1] 业务结构 - 上半年未产生房地产销售收入 全部收入来自经营性业务 [1] - 利润下降主因利息收入减少及公允价值变动损失 [1] - 经营性业务成为业绩压舱石 提供稳定现金流 [1] 项目进展 - 御品峦山项目5月完成正负零节点 8月末主体工程出地面八层 [2] - 计划9月开放营销展示厅与样板房 年内开盘预售 [2] - 华联南山A区项目仍处前期阶段 [2] 政策环境 - 4月政治局会议与7月中央城市工作会议均提及城市更新 [2] - 政策导向或利好公司城市更新项目推进 [2] 第二增长曲线 - 战略布局新能源、新材料、新技术等新兴产业 [2] - 投资的深圳聚能拥有8项专利 覆盖锂提取技术 [2] - 珠海聚能年产5000吨吸附剂生产线产品质量稳定 正进行市场推广 [2] 股东回报 - 完成回购计划 以3.38-3.77元/股回购0.57%股份 [2] - 总回购金额约3000万元 [2] - 注销部分24年回购股份 增厚现有股东权益 [2] - 剩余股份拟用于股权激励或员工持股计划 [2] 业绩预测与估值 - 维持25/26/27年归母净利润预测0.8/0.9/1.9亿元 [2] - 对应EPS为0.06/0.07/0.13元 [2] - 25E BPS为3.67元 [2] - 可比公司平均25PB为0.98x [2] - 给予公司合理25PB为1.23x 目标价4.53元 [2]

城市更新政策导向 - 城市更新成为推动城市高质量发展的核心抓手 旨在激活存量资源潜力 包括改造利用老旧厂房 低效楼宇和闲置商业设施等存量房屋 [2] - 建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制 优化产权归集 整合 置换和登记政策以盘活存量低效用地 [2] - 城市发展逻辑从规模扩张转向质量提升 严控新增供应 推动存量空间通过功能置换进行系统盘活 [3] 重点更新领域 - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 持续推动城镇老旧小区改造 [4] - 加强房屋和市政基础设施安全管理 建立房屋全生命周期安全管理制度 包括安全体检 管理资金和质量安全保险 [4] - 因地制宜发展保障性住房 解决新市民 青年人等群体住房困难问题 通过产业园区和轨道交通站点周边建设筹集 充分利用存量资源增加供给 [5] 城市体检与规划实施 - 一体化推进城市体检和城市更新 2024年对全国299座城市近100万居民的调查显示职住不平衡 保障性住房短缺等问题突出 [4] - 科学制定实施城市更新专项规划 将体检问题反馈到规划中 与规划制定实施密切联动 [4][6] - 到2026年设区市城市更新专项规划编制和审定工作全面完成 省市县联动的城市更新项目库基本建立 [6][7] 地方实践与政策协同 - 上海构建全周期城市更新模式 统筹谋划十五五工作目标 重点领域与任务 结合规划体检明确年度更新计划 [6] - 北京强化规划土地政策融合创新 聚焦更新改造中的问题卡点 通过典型案例探索形成小切口改革政策 [6] - 江苏坚持问题导向和目标导向 加快建立城市更新规划实施体系 入库项目可优先获得中央资金 专项债和项目贷款支持 [6][7] 公共服务与制度保障 - 提升公共服务优质均衡水平 健全就业公共服务体系 完善灵活就业人员社保制度 稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度 [5] - 构建中央统筹 省负总责 城市抓落实的工作格局 健全城市规划 建设 治理等领域法律法规和政策制度 增强政策协同性 [7]

活动开幕信息 - 2025上海城市空间艺术季将于9月30日开幕 展期持续至12月13日 [1][2] - 主展区复兴岛船台公园同步正式开放 市民可乘坐地铁12号线直达 [1][2] 展区规划与布局 - 艺术季采用"1+16"展区结构 包含1个主展区和16个分展区 [1] - 分展区覆盖徐汇滨江科创街区 浦东张江"集艺术空间" 金山漕泾镇数字游民村等多元区域 [1] 主展区核心亮点 - 展示"量子城市"智慧治理未来图景 融合灯光 数字 AI技术增强超现实感 [1][2] - 保留中华造船厂工业遗存 包括巨型塔吊群 两处超大尺寸造船船台 黄浦江高桩码头 [2] - 通过艺术设计赋能城市更新 打造复兴广场 复兴轴线 水岸集市等特色场景 [1] 活动内容与IP合作 - 引入潮流运动 音乐会 市集 艺术工作坊等多元活动 [2] - 联动上海旅游节 市民文化节 第二届国际光影节 哔哩哔哩等知名IP [1] - 国内外设计师艺术家进行在地创作 打造市民休闲新地标 [1]

城市存量资源激活 - 全面摸底城市房屋 设施 土地等资产资源底数 [2] - 改造利用老旧厂房 低效楼宇 闲置传统商业设施等存量房屋 [2] - 建立建筑功能转换和混合利用相适应的规划调整机制 [2] - 加强规范存量城市基础设施资产管理以提高运行效能 [2] - 优化产权归集 整合 置换和登记政策以盘活存量低效用地 [2] 住房建设与社区发展 - 系统推进"好房子"和完整社区建设 [2] - 加快构建房地产发展新模式满足刚性和改善性住房需求 [2] - 全链条提升住房设计 建造 维护 服务水平 [2] - 大力推进安全 舒适 绿色 智慧的"好房子"建设 [2] - 实施物业服务质量提升行动 [2] 城市更新与改造 - 稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [2] - 持续推动城镇老旧小区改造 [2] - 一体化推进城市体检和城市更新 [2] 产城融合发展规划 - 坚持人口 产业 城镇 交通一体规划 [2] - 建设创新型产业社区和商务社区 [2] - 科学制定实施城市更新专项规划 [2] - 创造宜业 宜居 宜乐 宜游城市环境促进产城融合 [2] - 因地制宜发展保障性住房实现职住平衡 [2]

政策核心与战略转向 - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 以推动城市高质量发展为主题 以城市内涵式发展为主线 以城市更新为重要抓手 [1] - 城市更新旨在激活城市存量资源潜力 包括全面摸清房屋、设施、土地等资产资源底数 改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置商业设施等存量资源 [1] - 城市工作核心逻辑从规模扩张转向质量提升 需严控新增供应 推动存量空间功能置换和系统盘活 并加强多部门政策协同 [2] 城市更新的具体领域与措施 - 稳步推进城中村、危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 持续推动城镇老旧小区改造 [2] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 包括房屋安全体检、安全管理资金和质量安全保险 [2] - 科学制定城市更新专项规划 一体化推进城市体检和城市更新 创造宜业宜居宜乐宜游环境 促进产城融合与职住平衡 [3] 住房保障与公共服务 - 加大住房保障供给 根据需求确定计划 盘活存量住房 保障用地供给 加快建设和筹集 [3] - 加快发展保障性租赁住房 通过产业园区和轨道交通站点周边建设、利用存量资源等方式增加供给 解决新市民和青年人住房困难 [3] - 提升公共服务水平 包括健全就业服务体系 完善灵活就业人员社保制度 发展保障性住房 推进灵活就业人员参加公积金制度 [4] 地方实践与规划部署 - 上海构建全周期城市更新模式 统筹谋划十五五工作目标与重点任务 结合规划体检明确年度更新计划 并加快推进城中村改造 [5] - 北京推动存量地区控制性详细规划编制和实施 强化规划土地政策融合创新 鼓励通过典型案例探索小切口改革政策 [5] - 江苏坚持问题导向 将体检问题反馈至更新规划 加快建立更新规划实施体系 目标在2026年全面完成设区市专项规划编制和审定 [5] 项目实施与政策支持 - 江苏提出统筹建立和动态更新项目库 目标在2026年基本建立省市县联动项目库 入库项目可优先获得中央资金、专项债和贷款支持 [6] - 构建中央统筹、省负总责、城市抓落实的工作格局 健全城市规划建设治理领域法律法规和政策制度 增强政策协同性 [6]