文章核心观点 - 2025年中国商业地产市场展现出结构性韧性，成为服务实体经济、促进消费升级、畅通双循环及助力城市发展的重要载体 [1] - 2025年中国主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势，一线城市全年净吸纳量达162.9万平方米 [1] - 科技互联网行业是需求修复的核心引擎，金融服务业保持稳健，消费结构变迁催生新型办公需求 [1][2] - 展望2026年，高技术、高附加值产业有望持续释放需求，金融与专业服务业将发挥基石作用，部分城市将率先实现需求修复 [2] 2025年市场整体表现 - 中国商业地产市场在复杂宏观环境中展现出显著的结构性韧性 [1] - 主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势 [1] - 一线城市甲级办公楼市场全年净吸纳量达162.9万平方米 [1] 需求驱动因素分析 - **科技互联网行业**：成为需求修复的核心引擎，人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现活跃 [1] - 在深圳，科技类企业租赁面积占比接近30% [1] - 在上海，科技互联网行业需求占比升至17%，成为第二大需求来源 [1] - **金融服务业**：保持稳健表现，显著拉动核心城市高端办公空间需求 [2] - 在上海，金融类需求占比达25% [2] - **消费结构变迁**：催生新型办公需求，例如户外运动品牌与潮玩IP在上海设立区域总部或旗舰店 [2] - **国货品牌出海**：带动广州、深圳的跨境法律咨询、国际物流、海外营销、跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升 [2] 2026年市场展望 - 高技术、高附加值产业有望持续释放办公需求 [2] - 金融与专业服务业仍将发挥基石作用 [2] - 部分城市凭借产业聚集与开放优势，将在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等赛道中率先实现需求修复 [2]

广州商业地产市场总体格局 - 广州商业地产需求在分化中重塑，新兴风口行业的高成长性企业正成为办公租赁市场的新增需求[1] - 非保税物流仓储和酒店业态在2026年新增供给显著，行业发展机遇与挑战并存[1] 甲级办公楼市场 - 2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过一倍[2] - 2025年广州甲级办公楼平均空置率同比上升2.0个百分点至22.9%，平均租金同比下跌9.7%[2] - 新兴消费内容产业、品牌出海的配套专业服务行业以及战略性新兴产业是办公楼租赁需求增长的核心驱动力，合计贡献全年约40%的新增租赁面积[3] - 新兴产业具体包括直播电商、移动游戏、IP内容创作、跨境支付、国际物流、海外营销、跨境法律咨询、人工智能、低空经济和半导体等领域[3] - 预计新兴产业在甲级办公楼及优质产业园区的租赁表现将日趋活跃，为市场内生增长与多中心发展格局提供支撑[3] 非保税物流仓储市场 - 直播电商、跨境电商、即时零售等新业态的快速增长推动华南地区非保税物流仓储业务发展[4] - 国内电商、即时零售企业及第三方物流企业是市场的主要租赁来源[4] - 2026年非保税物流仓储市场供应预计维持高位，除惠州外，其余四城新增供应预计均超过100万平方米[4] - 部分子市场空置率可能继续上行，新旧项目竞争加剧，租金面临下调压力，续租议价空间或将扩大[4] - 需求将围绕“性价比”在不同城市与子市场间更灵活地配置与迁移[4] 酒店及旅游地产市场 - 2025年前11个月，广州高端酒店平均房价同比微降2.7%至927元，出租率显著提升5.2个百分点至73.0%[5] - 2025年前11个月，广州高端酒店每间可售房收入同比增长2.3%至677元，表现优于全国平均水平[5] - 2025年全年广州中高端及以上酒店新增客房约1091间[5] - 2026年广州将迎来中高端及以上酒店新开业小高峰，预计新增客房供给量约2621间，包括多家国际奢华品牌酒店[6] - 2026年市场竞争预计趋于激烈，业绩增长更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率提升[6]

上海房地产市场2025年第四季度回顾与展望 - 核心观点：上海房地产市场在2025年第四季度呈现温和修复态势，甲级办公楼与零售物业租赁需求稳定，投资市场热度持续回归核心区域，各细分市场展现出不同的驱动因素与结构性机会 [1] 甲级办公楼市场 - 四季度整体市场流动性继续温和修复，全市净吸纳量录得16.1万平方米，全年共录得49.9万平方米 [3] - 金融行业仍为甲级办公楼需求的首要驱动力，占比达23%，私募基金尤其是量化等证券投资基金业务规模增长带动相关租赁活动 [3] - 科技互联网行业需求占比攀升至17%，跃居第二位，其中人工智能相关领域的企业扩张尤为显著 [3] - 专业服务业（以内资律所为代表）需求占比保持14%，消费模式转变带动户外运动和潮玩品牌展现办公扩张需求 [3] 零售物业市场 - 四季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动全年总净吸纳量至40.4万平方米 [4] - 消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费和平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力 [4] 酒店市场 - 上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长并超越2019年水平，推动酒店业绩稳健增长 [5] - 元旦假日期间，本市共接待游客682万人次，全要素旅游消费总额122.71亿元，宾馆旅馆平均客房出租率达到70% [5] 产业园区市场 - 四季度全市共有三个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得61.8万平方米，2025年全年净吸纳量录得39.6万平方米 [7] - 科技互联网企业仍为产业园区的主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域，同时总部型经济和科研机构的需求也较为活跃 [7] - 具备综合优势的片区标杆型项目以及独栋物业或独立园区受到租户青睐 [7] 物流地产市场 - 租赁需求保持稳定，四季度净吸纳量达到263,500平方米，全年达533,600平方米 [8] - 第三方物流服务商持续整合空间以期提升运营效率，是四季度主要需求来源 [8] 投资市场 - 2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交额录得约487亿元 [9] - 办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点 [9] - 从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步上升，反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心 [9] - 从成交区位看，内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数，投资热度持续回归核心区域 [9]

办公楼市场 - 甲级办公楼净吸纳量占全市八成，空置率改善[3] - 全市办公楼租金环比增长0.5个百分点[5] - 甲级办公楼租金同比上涨2.95%[6] - 新租活跃度阶段性回落，新租交易总面积环比下降[7] - 中关村空置率降至12.0%[6] 零售物业市场 - 零售物业租金环比下降0.2%，次级商圈领跌[10] - 核心商圈空置率上升0.2个百分点至5.2%[10] - 未来一年核心商圈预计新增约1万平方米零售供应[10] 仓储物流市场 - 仓储物流租金环比下降5.3%，空置率上升0.1个百分点[14] - 平谷等近郊区域租金加速调整[16] - 全市高标仓空置率环比上升0.9个百分点[15] 商务园区市场 - 商务园区租金环比增长2.5%，空置率下降0.4个百分点[19] - 净吸纳量达59,500平方米，空置率同比下降3.1个百分点[20] - 研发办公类产品需求增长，复合型园区加速入市[23] 物业投资市场 - 物业投资交易总额同比下跌23.9%[3] - 小体量及收益型标的成交占比提升，新兴企业买家活跃[24] - 总成交金额中办公楼资产占比达41.0%[26]

出海企业驱动办公需求 - 深圳消费电子类企业出海活跃，2025年前8个月电脑及其零部件出口同比增长10.5%，音视频设备及其零件出口增长6.1%，带动办公需求提高[1] - 2025年第三季度多家头部及新兴消费电子企业新租或升级至甲级办公楼，合计面积超过一万平方米，需求主要用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等职能[1] - 出海企业从渠道巩固迈向品牌打造与本地化深耕，推动企业扩充团队并带动海外营销、支付结算、跨境物流等配套服务企业加速布局[1] - 出海企业倾向于选择资源配套完善、贴近核心客户的高品质办公空间，相关需求预计保持较强韧性，成为深圳办公楼市场的重要增量来源[1] 科技企业需求结构 - 第三季度科技类企业合计贡献约三成租赁成交面积，人工智能应用、数字营销等细分领域表现活跃，带动科技园、前海等区域出现整层及以上规模租赁成交[2] - 深圳科技企业加速向价值链高端转型，更重视研发迭代效率与团队协作质量，推动对集中化、灵活性强的高品质办公空间需求[2] - 在市场租金下行及企业业务扩张影响下，部分专攻小众细分领域的科技公司进入甲级办公楼市场，例如点猫科技第三季度在前海租赁面积达9800平方米，进一步丰富租户结构[3] 市场供需与业主策略 - 第三季度深圳甲级办公楼市场迎来六个新项目入市，合计供应约38万平方米，新增供应集中释放推动全市空置率环比上升1.1个百分点[2] - 业主加大租金让步力度，在新租及续租谈判中展现更高灵活性，部分租户把握租金调整机遇从乙级办公楼搬迁至甲级项目，实现办公环境与品牌形象提升[2] - 未来12个月深圳甲级办公楼市场预计有超过百万平方米新增供应入市，同时部分金融与科技企业将迁回自建新总部而缩减租赁面积，存量去化压力可能阶段性上升[3] - 业主除采用下调租金、延长免租期等手段，积极探索与办公楼运营服务商从传统租赁关系向合作伙伴关系升级，构建风险共担、收益共享的机制以提升物业吸引力[3]

北京办公楼市场整体态势 - 2025年第三季度北京甲级办公楼整体空置率微降0.3个百分点至15.5% [1] - 全市办公楼租金延续下行趋势 [1] - 市场进入以存量竞争为主的阶段 2025年年初至今无新增供应入市 [1] - 各子市场间租金差异收窄 打破区域壁垒 跨区域租赁成交增多 [1] - 高昂的装修成本成为影响企业搬迁决策的首要考量因素 企业搬迁决策周期被拉长 [1] - 业主关注重点从吸引新租户转向留存现有租户 [1] - 整体租金下行趋势预计将至少延续至2027年 [1] 零售地产市场表现 - 三季度北京市区优质零售项目租金环比下降3.5% [1] - 市区优质零售项目空置率录得7.1% [1] - IP消费与情绪消费热度持续 首店经济逆势提升 [2] - 高端手机壳品牌Casetify和法国手袋品牌Polene均开设新店 [2] - 户外运动品牌在时尚业态新开门店中面积占比高达18% 成为重要驱动力 [2] 投资市场动向 - 投资市场延续对零售物业 长租公寓及产业园区的侧重 [1] - 内资买家依然是主导力量 投资逻辑聚焦资产现金流安全性与长期资本价值 [2] - 本季度亮点交易为康桥生命科学基础设施核心基金成功收购康桥大兴生命科学园 [2] 业主策略调整 - 各方业主回归理性 积极构建多元化运营策略 [1] - 业主寻求第二增长曲线以提升核心竞争力 穿越市场周期 [1]

市场整体表现 - 2025年第三季度深圳甲级办公楼市场整体租赁活跃度回落，净吸纳量约为12.5万平方米，租金继续下行 [1] - 市场供需关系持续承压，企业普遍延续谨慎的租赁策略，更加注重成本控制与空间效率优化 [1] - 多数业主在新租及续租谈判中展现出更高灵活性，愿意调整租金及相关条款以稳定或吸引优质租户 [1] 需求端结构性变化 - 科技企业是市场需求主力，贡献了约三成租赁成交面积，消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现活跃 [2] - 深圳消费电子企业出海势头显著，2025年前7个月电脑及其零部件、音视频设备及其零件出口分别同比增长10.8%和5.5% [2] - 部分企业利用租金回调窗口期，从乙级办公楼或创意园区搬迁至甲级项目，实现办公环境与品牌形象提升 [2] - 具有全球销售网络的头部及新兴消费电子企业新租或升级至甲级办公楼合计面积超过一万平方米，主要用于海外营销等职能 [2] 供应与空置情况 - 第三季度深圳甲级办公楼市场迎来六个新项目入市，合计供应约38万平方米，主要集中在前海与后海片区 [3] - 空置率整体保持相对稳定，后海与福田非核心区的部分楼宇凭借更具竞争力的租赁条件与灵活条款吸引了更多租户 [3] 行业趋势与驱动力 - 深圳科技企业加速向价值链高端转型，推动对集中化、灵活性强且能彰显企业文化的高品质办公空间需求 [2] - 出海赛道与科技企业发展带动结构性回暖，成为推动需求端修复的重要力量 [1][2]

行业投资评级 - 报告维持全年大宗物业投资额同比增长5-10%的年初预测 [8] 核心观点 - 上半年全国大宗物业投资交易额达1321亿元，同比增长19%，但交易宗数下降29% [3][5] - 机构型买家重点布局消费和居住领域资产，零售物业与租赁住宅交易额分别同比增长166%和200% [3][5] - 数据中心关注度显著上升，人工智能应用爆发将推升一线城市及周边区域投资热度 [8] - 一线城市核心办公楼资本价值自2022年累计下跌43%，具备安全边际的资产受长期资本青睐 [8] 市场回顾 交易表现 - 险资和基金交易额占比升至63%，太盟联合体500亿元收购万达广场资产包贡献上半年交易额的38% [5] - 办公楼交易额66%来自一线城市核心区位项目，核心板块出租率高于全市平均5-8个百分点 [5] 资本化率动态 - 一线城市甲级办公楼、零售物业、高标仓资本化率较2024年末扩大近20个基点，升幅较2024年下半年收窄 [5] - 资本化率与十年期国债收益率利差创历史新高，超过400个基点 [5] 2025年预测更新 投资策略 - 仓储物流受关税战不确定性影响，投资者寻求更高风险溢价，华东和华南为重点关注区域 [8][9] - 消费和居住领域仍是投资主线，零售物业与租赁住宅保持增长潜力 [8] 资本化率展望 - 高标仓资本化率预计下半年上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点 [9] - 办公楼与零售物业资本化率年底预测值基本不变，核心资产上行空间有限 [9] - 北京、上海、广州、深圳甲级办公楼资本化率预计年底升至6.15%、6.05%、6.10%、5.50% [9]