市场表现 - 中证主要消费指数(000932)上涨0.13%，成分股中新诺威(300765)上涨6.19%，乖宝宠物(301498)上涨4.83%，海大集团(002311)上涨2.54%，东鹏饮料(605499)上涨2.32%，圣农发展(002299)上涨1.68% [1] - 主要消费ETF(159672)最新报价0.75元，近1周累计上涨0.67%，近1年日均成交512.05万元 [1] - 主要消费ETF近1年净值上涨1.27%，自成立以来最高单月回报为24.35%，最长连涨月数为4个月，最长连涨涨幅为5.70%，上涨月份平均收益率为4.87% [2] 消费市场趋势 - 2025年第二季度消费市场呈现温和复苏态势，预计6月社会消费品零售总额同比增长6.5% [1] - "两新"扩围政策有效促进国内消费增长，但居民收入预期和就业压力仍对消费形成制约 [1] - 食品饮料等必需消费品领域供给充裕，预计6月CPI同比持平，消费需求有待进一步释放 [1] 行业竞争格局 - 中国零食市场规模已超4700亿元，行业进入存量竞争阶段 [2] - 食品质量控制成为企业发展的关键因素，原材料价格波动显著影响休闲食品行业业绩 [2] - 休闲食品企业需紧跟消费者需求变化，在产品创新和工艺改进方面保持快速响应能力 [2] 估值与指数构成 - 中证主要消费指数最新市盈率(PE-TTM)仅18.66倍，处于近1年0.8%的分位，估值处于历史低位 [3] - 中证主要消费指数前十大权重股合计占比67.93%，包括伊利股份(9.86%)、五粮液(9.12%)、贵州茅台(10.39%)等 [3] - 贵州茅台(-0.19%)、伊利股份(-0.68%)、五粮液(-0.17%)等权重股近期表现分化 [5] ETF产品特性 - 主要消费ETF近3个月超越基准年化收益为4.87%，今年以来最大回撤6.82%，相对基准回撤0.34% [2] - 主要消费ETF管理费率为0.50%，托管费率为0.10%，费率在可比基金中最低 [2] - 主要消费ETF紧密跟踪中证主要消费指数，覆盖中证800指数样本中的消费行业证券 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年上半年销售初步企稳，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，将有更多积极的财政及货币政策出台助力行业稳健发展，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [8] 根据相关目录分别进行总结 1 - 6月百强销售情况 - TOP100房企1 - 6月全口径累计销售金额17820.0亿元，同比下降11.4%，累计权益销售金额113013.6万平方米，同比下降11.5%，累计销售均价20727.2元/平方米，整体销售规模同比降温，百强房企不同梯队间销售情况分化程度低 [5] 各梯队销售情况 - TOP10、TOP50、TOP100房企1 - 6月全口径销售金额分别达8517.6、15272.6、17820.0亿元，同比增速分别为 - 14.0%、 - 11.5%、 - 11.4%，权益销售金额分别为6183.2、11076.8、13013.6亿元，同比增速 - 13.9%、 - 11.2%、 - 11.5%，头部房企单月销售同比降幅相对更大，但整体分化程度不高，销售均价依然呈现高销售均价向头部倾斜的态势 [6] 公司视角销售情况 - 1 - 6月全口径累计销售金额TOP5分别是保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国，6月单月销售金额同比均下降，1 - 6月累计销售金额也同比下降，头部房企中保利发展规模保持第一，万科销售规模下滑明显 [7] - TOP10房企中建发房产、中国金茂6月全口径单月销售同比分别 + 27.9%、 + 17.3%，建发房产、越秀地产、中国金茂1 - 6月全口径累计销售金额分别同比 + 7.0%、 + 10.8%、19.6% [7] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的企业：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8] - 推荐“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8]

土地市场表现 - 2025年上半年全国300城经营性土地成交规模2.5亿平方米，同比下降8%，创历史新低 [1][2] - 土拍平均溢价率9.2%，同比增加4.8个百分点，优质地块带动溢价率提升 [1][2] - 核心城市如成都、杭州出现高溢价地块，溢价率分别达75%和50%，部分三四线城市如温州、温岭宅地溢价率达40% [2] 土地供应结构调整 - 地方政府采取"控量提质"策略，减少土地供应规模但提升供地质量 [1][2] - 央国企成为拿地主力军，民企重新参与竞争，地方城投公司持续活跃 [2] - 2021-2024年城投拿地比重维持在50%以上，2024年达64%峰值，2025年一季度回落至50% [3] 房地产库存现状 - 2025年5月末百城商品住宅狭义库存量4.63亿平方米，同环比均下降，去化周期25个月 [5] - 一线城市去化周期同环比下降18%和1%，二线和三四线城市环比持平、同比下降5% [5] - 广义库存压力仍存，城投拿地项目开工率持续走低，2024年开工率仅8.5% [5][6] 城投公司角色与挑战 - 2020-2024年城投托底拿地金额达9.37万亿元 [3] - 城投开发能力不足，拿地多为三四线城市或核心城市郊区地块，质量较差 [6] - 部分城投拿地用于城市更新项目或抵押融资，存在合规性要求 [6] 政策与盘活措施 - 国常会提出对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策推动市场回稳 [1][7] - 自然资源部出台18条政策处置闲置土地，截至4月底已纳入2.4万宗、9.08万公顷存量用地 [8] - 专项债用于土地储备，全国拟使用专项债回收存量闲置土地3700宗，面积1.96亿平方米，金额超4700亿元 [10] - 城投土地盘活方式包括代建合作、专项债收储和转作保障房 [9][10]

地方财政收支概况 - 17个省份中前5个月一般公共预算收入保持增长的有15个省份，其中增速最高的是吉林省（15%）[1][2] - 17个省份前5个月一般公共预算支出基本保持增长，其中增速最高的是上海（14.2%）[6] - 17个省份中除了上海之外，其余16个省份支出均高于收入[6] 地方财政收入分析 - 吉林省前5个月一般公共预算收入562.2亿元，增长15%，远高于全国一般公共预算收入增速（-0.3%）[2][3] - 青海省前5个月一般公共预算收入增速7.4%，位列第二[4] - 江苏、北京收入增速均不超过3%[4] - 山西和陕西收入同比出现下滑，分别下降6.2%和3.7%[2][5] 财政收入增长驱动因素 - 吉林省非税收入同比增长30.6%，国有资源（资产）有偿使用收入同比增长104.6%[3] - 青海省非税收入同比增长60.2%[4] - 江苏省非税收入增长27.2%，其中税收收入下降3.8%[4] - 陕西省税收收入下降7.9%，国内增值税下降2.8%、企业所得税下降9.4%、资源税下降7.3%[5] 财政收入下滑原因 - 山西和陕西收入下滑和煤炭等价格下跌有关[5] - 中国神华能源股份有限公司前5个月煤炭销售量同比下降13%[6] - 环渤海港口5500大卡煤炭现货交易价格同比下降29.8%[6] 政府性基金收入情况 - 前5个月地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入11281亿元，同比下降11.9%[7] - 陕西省土地出让收入同比下降约42.3%，吉林省下降33.5%，重庆下降33.7%[8] 财政支出与预算调整 - 四川省新增1182亿元新增地方债务限额，一般公共预算支出和政府性基金支出分别增加744.8亿元和1133.1亿元[7] - 财政资金倾向"投资于人"，社保和就业、教育、医疗等民生类支出得到保障[6]

公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

公募REITs市场发展概况 - 国内首批9只基础设施公募REITs上市四周年，总规模从首批314亿元增长至超2000亿元，产品数量达73只，累计分红金额突破220亿元 [2] - 底层资产类别从仓储物流、产业园区扩展至保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，形成覆盖国民经济多个重要领域的资产矩阵 [2] - 截至6月28日，全市场公募REITs总市值达2060.74亿元，较历史高点2067.31亿元略有回落但仍站稳2000亿元关口 [4] 制度创新与市场生态 - 公募REITs在借鉴海外经验基础上进行本土化改造，以基础设施存量资产盘活为切入口，契合中国经济转型需求 [5] - 政策演进脉络清晰：2020年试点启动，交易所配套规则陆续出台，2024年发改委推动项目常态化发行 [5] - 投资者结构多元化，配置型投资者获取稳定分红收益，交易型投资者参与二级市场增值，增强市场稳定性和流动性 [5] 长期资金与资本结构 - 2024年《会计类第4号》指引明确REITs权益属性，支持机构将其计入OCI账户，促进保险资金等长期资金加速布局 [6] - 制度政策与资本要素叠加效应推动市场快速成型，中信建投基金指出长期资金为市场注入强劲动能 [6] 国际化发展与规模扩张路径 - 未来可通过产品多样性（如拓展文旅设施等底层资产）和扩募机制借鉴国际经验，提升流动性和资产价值 [7] - 建议构建多元化扩募方式体系，建立快速审批通道降低企业成本，红土创新基金呼吁通过收并购避免"小而散"格局 [7] - 中国基础设施资产类别丰富（含新基建、公用事业、消费文旅等），成熟资产现金流稳定，有望成为全球资本配置"新蓝海" [8] 投资价值与全球吸引力 - 国内REITs市场具备高分红（派息率4%~8%）、低波动、稳定现金流等优势，在低利率环境下对全球资本具吸引力 [9] - 中信建投基金认为REITs有望成为全球资本配置中国资产的重要选择，因其背后是中国规模巨大的消费市场支撑 [8][9]

公募REITs市场发展概况 - 国内首批9只基础设施公募REITs上市四周年，总规模从314亿元增长至超2000亿元，产品数量达73只，累计分红金额突破220亿元 [1] - 截至6月28日，全市场公募REITs总市值达2060.74亿元，累计分红总金额突破220亿元 [2][3] - 资产类别从仓储物流、产业园区扩展至保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，覆盖国民经济多个重要领域 [1] 制度创新与政策演进 - 公募REITs市场政策演进清晰：2020年开启试点，随后交易所发布配套规则，2024年发改委推动项目常态化发行 [3] - 2024年《监管规则适用指引——会计类第4号》明确REITs权益属性，支持机构将REITs计入OCI账户，促进增量资金入场 [4] - 保险资金等长期资金加速布局，为市场注入强劲动能 [4] 市场生态与投资者结构 - 投资者类型逐步丰富，配置型投资者获取稳定分红收益，交易型投资者从二级市场获取增值收益，增强市场稳定性和流动性 [4] - 长线资金入市对REITs市场发展起到关键支撑作用 [4] - 市场生态质变体现在资本结构的深度进化上 [4] 国际经验与未来发展方向 - 未来可从产品多样性和扩募两个层面借鉴国际经验，拓展底层资产范围如文旅设施等 [7] - 扩募能提升流动性、放大管理效率、提升资产价值与投资者回报，建议构建多元化扩募方式体系并建立快速审批通道 [7] - 红土创新基金建议推动持续扩募和收并购，避免"小而散"格局，力争实现"大而强" [7] 全球资本配置潜力 - 中国REITs市场具备高分红（4%~8%）、低波动、稳定现金流等优势，在低利率环境下有望成为全球资本配置中国资产的重要选择 [8] - 中国海量基础设施和不动产资产（包括新基建、公用事业、消费文旅养老等）成熟资产可产生稳定现金流，为全球资本提供投资选项 [8] - 业内人士认为中国公募REITs市场将成为中国资产的"新蓝海" [6][7][8]

房地产存量数据争议 - 专家驳斥网络流传的6亿套和35亿套空置房数据，指出这些数据源于对"6亿平方米"的误读[3] - 实际全国城镇住房3.9亿套，农村住房2.5亿套，小产权房8000万套，合计约7亿套[5] - 按14.1亿人口计算，每户家庭(5.4亿)平均持有1.3套住房，若按4.69亿家庭计算则达1.5套[5] 住房结构分析 - 官方统计显示93%不动产登记在农村，包括工具房、看瓜棚等非住宅建筑[8] - 城市区域仅占不动产登记的7%，其中大部分为公共建筑而非住宅[8] - 当前商品房存量7.8亿平方米，专家认为5亿平方米是维持市场正常运转的必要库存[10] 行业供需观点分歧 - 专家主张中国住房总量不足，需继续大规模建设[12] - 反对观点认为户均1.3-1.5套住房已显示市场饱和[5][12] - 商品房存量数据被类比为超市货架商品，强调保持库存对市场经济的重要性[10]

万科新管理团队首次公开亮相！ 6 月 27 日下午，在距离深圳市中心 35 公里车程的盐田区大梅沙万科中心，万科举行了 2024 年股东大会，董事长辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等一众管理层亮相。 会议顺利表决通过了 2024 年度董事会报告、 2024 年年报等议案，并回应了投资者关心的 市场走势、业务发展等问题。 （万科 2024 年股东大会现场 中国基金报记者 摄） 管理层对公司未来信心坚定 【导读】万科管理层：在政策引导和支持下，相信市场将回到稳定健康的发展轨道 会上，万科管理层直面困难、积极应对，表达了坚定的信心。 中国基金报记者 王建蔷 万科管理层称， "2024 年公司经营确实经历了困难，为有效化解风险，今年 1 月公司充实 了经营管理力量，管理团队携手并肩，共同应对风险和挑战。 " 对于未来，万科管理层表达了坚定的信心。信心一方面来自政策端持续发力，托举房地产市 场止跌回 稳 ，市场信心不断增强。万科生产经营也保持了稳定， 1—5 月按期保质完成超 2.6 万套房交付，多地项目实现热销，经营性业务保持稳步增长。 另一方面，万科拥有一支业务素质过硬、具有敬业精神、能扛压的团队。万科管理层今年走 访多 ...

6月27日，江门市公共资源交易中心发布《江门市JCR2025-100（新会18）号国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》，位于江门市新会区枢纽新城文华路 东侧、钧明城欢乐世界广场项目西南角的约33亩地块以2.37亿元起拍价挂牌出让，这是继今年5月份公布钧明欢乐世界广场二期地块分割调整规划后的首次 挂牌出让。 | D-20 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | A | | | | | | | | 本集 | | | | | | | | 蓮 | 글 | 11 | " | 规划 | | | | 界址点坐标表 | | | | | | | | Y | × | 边长 | 点 导 | 规划道路红线 | | | | 2489535.108 | 38403196.162 | 1 | 38.26 | 38403234.423 | 2 | 2489535.108 | | 4.60 | 2489539.708 | 3 | 38403234.423 | 126.66 | | | | 2489539.708- | 38403361.081 | 4 | 13.9 ...