事件概述 - 华夏中海商业REIT于10月31日在深圳证券交易所成功上市 [1] - 上市仪式有公司管理层、交易所代表及众多合作机构与投资者共同见证 [1][3] 产品发行与市场反响 - 基金发售阶段获得市场高度认可 公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [5] - 基金比例配售前认购金额累计近1600亿元 [5] - 该REIT由中海、华夏基金、中信证券联合推出 [5] 战略意义与商业模式 - 此次发行是公司在经营性不动产资产管理领域的重要突破 是构建多类资管平台、培育第二增长曲线、推动经营性业务高质量发展的重要战略举措 [3] - 华夏中海商业REIT采用"收购-改造-提升-盘活"的模式 为盘活存量商业资产提供了可复制的创新样本 [3] - 作为首单以收购盘活模式落地的消费REITs 开创了市场先河 [5] 行业影响与未来规划 - 该产品为商业地产行业从"重开发持有"到"轻资产运营"转型提供了可复制、可推广的全新范本 [5] - 丰富了消费REITs的类型 助力市场扩容 助推公募REITs市场高质量发展 [5] - 公司将以此次成功上市为契机 积极响应国家关于推动REITs市场扩围扩容的政策指引 努力打造一批在REITs市场具有引领示范作用的龙头产品 [3] - 该REIT的上市为普通投资者提供了参与商业地产投资的高效工具 进一步丰富了境内公募REITs的资产类型 有助于提升整体市场规模与活力 [7]

中信建投国家电投新能源REIT国补回款情况 - 2025年10月31日，基础设施项目公司收到国补应收账款回款2,748.83万元 [8] - 此次回款的国补应收账款平均回款周期为2.15年，与截至2025年9月25日的平均回款周期一致 [6][8] - 该笔回款将纳入基金2025年第4季度可供分配金额，用于向投资者进行收益分配 [9] - 基金采用银行有追索权保理方式平滑现金流，保理银行平价购买账龄满1.5年的国补应收账款 [7] - 基金管理人计划在2025年年度收益分配前，启动保理基准日为2025年12月31日的保理工作，对应保理金额为49,671.81万元 [10] 国家电投新能源REIT电价与回款机制 - 项目参加2025年江苏省电力市场交易前，含税上网电价为850元/兆瓦时，其中燃煤基准价391元/兆瓦时，国补459元/兆瓦时 [6] - 参与电力市场交易仅影响燃煤基准价对应部分的电价金额，不影响国补的回款周期 [6] - 燃煤基准价对应部分的电价次月回款，国补回款周期具有一定波动性 [6] 中信建投沈阳国际软件园REIT交割审计 - 基金购入基础设施项目已完成交割审计，审计基准日为2025年10月20日 [12][13] - 购入的三家项目公司于基准日总资产合计558,642,783.60元，负债合计428,315,204.85元，所有者权益合计130,327,578.75元 [13] - 截至公告发布日，基金已完成全部交易对价的支付 [13]

行业债务重组进展 - 2025年三季度成为行业债务风险化解的攻坚关键期，多家规模房企债务重组取得决定性进展[1] - 截至10月30日，已完成境内外债务重组的房企达21家，累计化解债务规模约1.2万亿元，对应总有息负债规模近2万亿元[1] - 司法重整与市场化重组双轨并行，显著加快了行业风险出清进程[1] 代表性企业重组案例 - 旭辉控股成为首家完成境内外整体重组的头部民企，境外债务重组获香港法院批准，境内百亿债券重组方案高票通过[2] - 融创中国创新重组方案覆盖约95.5亿美元境外债务，通过全额债权转股权模式，预计可压降整体偿债压力近700亿元，每年节约利息支出数十亿元[2] - 龙光集团通过多工具组合完成重组，实现70%的境外债削债比例，与超过80%的债权人签署修订后重组协议[2] - 金科股份作为全国性上市房企重整案例，于2025年9月完成重整转增股票过户并进入执行阶段[3] 司法重整企业化债额度 - 华晨地产2023年完成破产重整，化债179亿元人民币[4] - 金科股份重整计划于2025年5月获法院批准，化债额度1470亿元[4] - 协信远创重整计划于2025年4月获法院批准，化债额度623亿元[4] - 新华联于2025年6月完成重整，化债额度800亿元[4] 行业融资环境 - 2025年前三季度房企融资规模达3072亿元，同比下降30%，第三季度融资1145亿元，环比上升5%但同比下降35%[7][9] - 融资市场呈现分化格局，国企央企发债量占比达85%，资金向国央企和少数优质民企集中[7][9] - 境内债券融资成本降至2.57%，较2024年下降0.34个百分点，境外债券融资成本为8.95%[9] - 国企央企融资成本为2.58%，民营企业融资成本达5.40%，两者利差扩大至2.82个百分点[9] 政策支持与转型路径 - 中国人民银行延长金融16条和经营性物业贷款政策期限至2026年12月31日，为行业提供稳定政策预期[10] - 公募REITs市场加速发展，截至9月24日累计上市74只，累计募集资金达1991.5亿元[10] - 完成重组的房企探索新发展模式，从规模扩张转向高质量发展，重点发展代建、物业管理和资产管理等轻资产业务[5] - 行业倡导轻资产、低负债、高质量的新路径，聚焦收租、自营开发、房地产资管等核心业务[6]

公司业绩表现 - 前三季度公司实现营业收入1193.27亿元，同比增长5.20% [2] - 前三季度公司实现归母净利润19.75亿元，同比增长16.46% [2] - 第三季度归母净利润同比增长8.46%，扣非归母净利润同比增长15.24% [2] - 第三季度归母净利润环比第二季度增长11.39%，扣非归母净利润环比增长16.49% [2] - 公司完成医药仓储物流基础设施公募REITs发行上市，增加净利润4.38亿元 [2] “三新两化”战略进展 - 公司战略核心为“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化（REITs）” [2] - 新产品战略已构建“投—研—产—销”一体化全链条的战略生态 [3] - 总代品牌推广业务前三季度实现销售收入147.28亿元，成为利润增长“第二曲线” [3] - 新零售战略下，好药师B2C公司实现销售收入8.17亿元，同比增长13.00% [5] - 新医疗战略稳步推进，截至9月底诊所会员店超3000家，计划三年内实现万家诊所联盟 [6] - 数字化方面，前三季度研发投入2.29亿元，研发技术人员达1591人 [6] - 不动产证券化方面，汇添富九州通医药REIT自上市以来收盘价较基准价累计涨幅达43.28%，期间最高涨幅达51.81% [6] 主营业务细分表现 - 药品总代品牌推广业务实现销售收入87.40亿元，同比增长15.26% [3] - 器械总代品牌推广业务实现销售收入59.87亿元，其中登士柏、加奇等新品种前三季度销售收入超1.8亿元 [4] - 医药工业自产及OEM业务实现销售收入23.00亿元，同比增长9.93% [4] - 西药工业营收为4.31亿元，同比增长12.48%；中药工业自产饮片销售收入17.62亿元，同比增长9.79% [4] - 数字物流等新兴业务板块收入实现24.95%的较快增长 [2] 零售与电商业务 - 好药师直营及加盟药店门店总数达33275家，覆盖全国31个省市自治区 [5] - “万店加盟”业务实现销售收入54.02亿元，同比增长43.40% [5] - 面向C端的新零售业务实现销售收入22.35亿元 [5] - B2B电商终端渠道销售收入达155.29亿元，同比增长19.68% [5] 资产运营与未来发展 - Pre-REITs项目首期入池的上海、杭州及重庆三处医药仓储物流资产仓库出租率达100% [6] - 公司表示将适时启动公募REITs扩募工作，并优先选择上述首期Pre-REITs入池资产 [6]

中金湖北科投光谷产业园REIT 2025年第三季度经营情况 - 基础设施项目2025年第三季度主营业务收入为2,076.87万元，较2024年同期下降20.63% [1] - 截至2025年9月30日，资产总体出租率为74.78%，同比下降8.11%，但环比上季度末提升2.92% [1] - 期末项目整体平均租金为57.43元/平方米/月，较去年同期下降7.25% [1] - 项目所在区域市场竞争加剧，武汉市产业园区市场平均租金为46元/平方米/月，主要产业园区平均空置率约为30% [2] - 项目所在的光谷核心区域空置率约为20-25%，区域内新增研发办公物业（如马应龙医药产业园、NJ中心）的入市加剧了竞争压力 [2] - 项目公司采取灵活定价策略应对市场，第三季度续签和新签租约面积合计15,908.33平方米，截至公告披露日，项目总体签约率为79.41% [3] - 截至2025年第三季度末，项目营业收入仅完成2025年全年预测收入的67.41% [5] - 为提升运营，第三季度促成客户园区内扩租约5,462.88平方米，并储备意向客户2组，面积约5,212.46平方米 [5][6] 中金普洛斯仓储物流REIT 2025年分红情况 - 基金进行2025年第三次分红，分配总额为83,694,441.78元，约占截至收益分配基准日可供分配金额的94.98% [10] - 自2025年1月1日至2025年6月30日收益分配基准日期间，基金可供分配金额为166,788,499.61元 [11] - 截至2025年7月已分配2025年可供分配金额78,674,382.10元，本次基准日公募REITs可供分配金额为88,114,117.51元 [11] 中金山高集团高速公路REIT 2025年第三季度经营情况 - 2025年第三季度，底层资产鄄菏高速日均自然车流量为19,164辆，较2024年同期同比下降24.00% [18] - 2025年9月，日均自然车流量环比增长11.0%，但同比降低20.6%；通行费收入环比增长12.9%，但同比降低17.2% [16] - 2025年第三季度，基金底层资产主营业务收入为6,531.20万元，相较于2024年同期同比下降19.82% [20] - 2025年前三季度，基金累计可供分配金额为14,647.57万元，税息折旧及摊销前利润（EBITDA）为15,538.94万元，较2024年同期累计值分别增长0.03%和1.79% [20] - 2025年1-9月，基础设施项目实际营业收入为19,317.46万元，占2025年全年营业收入预测值26,961.17万元的71.65%（年化后为95.79%） [21] - 车流量与收入变化主要受路网变化（济菏高速改扩建通车导致车辆回流）和2025年第三季度恶劣天气影响 [17][19] - 基金管理人通过开展收费营销活动、提供大件运输定制服务、争取涉路施工补偿等措施应对收入压力 [23]

产品上市与市场反应 - 华夏中海商业REIT（基金代码：180607）于10月31日登陆深交所，投资者可在二级市场直接买卖 [1] - 基金发售阶段获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 基金比例配售前认购金额累计近1600亿元 [1] 产品结构与资产特色 - 基金首发资产为映月湖环宇城，是目前消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目 [1] - 映月湖环宇城隶属于中海"环宇城"产品线，已进入成熟运营阶段，经营效益良好 [1] - 项目具备持续成长潜力，2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%和4.21% [1] 发起人与管理团队优势 - 发起人中海是房地产开发与不动产运营领域的龙头企业，旗下中海商业发展历经13年 [2] - 中海商业在管商业资产总规模已超过1000万平方米，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种业态 [2] - 计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金在消费REITs领域经验丰富 [2] 行业影响与战略意义 - 该REIT的上市进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，有助于提升整体市场规模与活力 [2] - REITs平台与企业长期发展战略高度契合，可盘活存量资产、拓宽融资渠道 [2] - 回收资金将用于新商业项目开发，未来可通过扩募机制持续注入成熟资产，增强可持续发展能力 [2]

产品上市与市场表现 - 华夏中海商业REIT于10月31日在深交所上市，基金代码180607，为消费REITs二级市场带来扩容 [1] - 基金发售获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别高达361.9倍和320.5倍 [1] - 基金比例配售前认购金额累计近1600亿元，显示强劲市场需求 [1] 产品结构与核心资产 - 基金由中海、华夏基金、中信证券联合推出，底层资产为映月湖环宇城购物中心 [1] - 映月湖环宇城是消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目，隶属于中海“环宇城”产品线，已进入成熟运营阶段 [1] - 项目经营效益良好，具备持续成长潜力，预测2025年4月至12月年化净现金流分派率为4.00%，2026年为4.21% [1] 发起人与管理团队优势 - 发起人中海是房地产与不动产运营龙头，旗下中海商业发展13年，在管商业资产总规模超1000万平方米 [2] - 中海商业资产涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园，具备全业态专业化运营和生态协同价值围合优势 [2] - 计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金在消费REITs领域经验丰富，为资产稳健运营和持有人利益提供助力 [2] 行业影响与战略意义 - 该REIT上市为普通投资者提供参与商业地产投资的高效工具，并丰富境内公募REITs资产类型 [2] - REITs平台有助于公司盘活存量资产、拓宽融资渠道，回收资金将用于新商业项目开发 [2] - 公司未来可通过扩募机制持续注入成熟资产，依托丰富的可扩募资产储备做强REITs平台，增强可持续发展能力 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前，易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报 [1] 目录总结 二级市场走势 - 截至 2025 年 10 月 24 日，中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，整周涨跌幅 +0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅 +3.4%，低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][11] - REITs 总市值 10 月 24 日升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2][11] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 +0.1%、+0.7%；周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [1][3] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT(434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 从年初至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值 [28] - 不同项目类型 REITs 估值指标不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 等 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1][31] 行业要闻 - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人为广西北部湾投资集团有限公司，管理人为易方达基金管理有限公司，这是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [4][33]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数止跌回暖，全周上涨 0.2%，产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [1] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [1] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，是广西本土企业首单申报的公募 REITs 产品 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 本周中证 REITs 指数收盘价 816.04 点，涨跌幅+0.2%，表现弱于中证转债和沪深 300 指数，强于中证全债指数；年初至今涨跌幅+3.4%，各类主要指数涨跌幅排序为沪深 300>中证转债>中证 REITs>中证全债 [2] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.2%，波动率 7.3%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2] - 10 月 24 日 REITs 总市值升至 2188 亿元，较上周增加 5 亿元；全周日均换手率 0.52%，较前一周上升 0.13 个百分点 [2] 板块表现 - 产权类和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.1%、+0.7%，多数板块收涨，水利设施、市政设施、新型基础设施涨幅靠前 [3][16] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为工银蒙能清洁能源 REIT（+4.06%）、中航易商仓储物流 REIT（+3.58%）、浙商沪杭甬 REIT（+3.23%） [3][20] - 水利设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.0%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 18.9% [3][23] - 主力净流入额前三名分别为中金印力消费 REIT（1004 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT（732 万元）、银华绍兴原水水利 REIT（434 万元） [3][24] 一级市场发行 - 截至 2025 年 10 月 24 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已申报阶段 1 只，已问询阶段 1 只，已反馈 5 只，已通过待上市 7 只，已上市首发产品 12 只 [26] - 易方达广西北投高速公路 REIT 正式申报，发起人是广西北部湾投资集团有限公司，管理人是易方达基金管理有限公司 [4][33] 估值跟踪 - REITs 有债性和股性，从债性关注年化现金分派率，截至 10 月 17 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.5%；从股性通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 判断估值情况 [28] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 39.4%，P/FFO 为 34.7 [29] - 截至 2025 年 10 月 24 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 83BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 210BP [31]

宏观经济与政策 - 中美在马来西亚吉隆坡举行经贸磋商，双方就解决各自关切的安排达成基本共识 [2] - 央行提出下一步工作考虑包括落实落细适度宽松的货币政策，为巩固拓展经济回升向好势头营造适宜的货币金融环境 [2] - 截至2024年末，全国国有企业（不含金融企业）资产总额401.7万亿元，国有金融企业资产总额487.9万亿元 [2] - 截至9月底，全国累计发电装机容量37.2亿千瓦，同比增长17.5% [2] - 中央机关2026年度公务员考试共有371.8万人通过资格审查，通过资格审查人数与录用计划数之比约为98∶1 [3] 金融市场与产品 - 本周共有52只限售股解禁，解禁数量共计40.69亿股，解禁市值达到477.01亿元，其中厦门银行解禁市值90.14亿元 [4] - 上半年超87%已上市公募REITs盈利，截至10月21日，今年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，已上市总规模达2075.72亿元 [4] - 截至10月24日，年内券商科创债发行规模达591.70亿元，预计未来发行仍将保持较快增速 [4] - 港股"B字号"医药品种遭减持，创新药基金投资策略转向选股，商业化能力成为关键 [4] 公司业绩与战略 - 华为更新管理层信息，余承东增任产品投资委员会主任，仍担任常务董事、终端BG董事长 [5] - 药明康德第三季度营收120.57亿元，同比增长15.26%，净利润35.15亿元，同比增长53.27%，拟28亿元向高瓴投资出售两家子公司100%股权 [6] - 老铺黄金实施年内第三次调价，多款产品涨幅超20%，例如十字金刚杵1号调价后18500元，涨幅为23.33% [6] - 国内白卡纸市场迎来集中调价，博汇纸业、玖龙纸业等多家纸企宣布自11月1日起产品价格统一上调200元/吨 [6] - 英唐智控筹划购买光隆集成100%股权和奥简微电子76%股权，股票自10月27日起停牌 [6] - 保时捷第三季度亏损9.66亿欧元（约80亿元），前三季度销售利润同比大幅下滑99%，重组措施带来约27亿欧元（约224亿元）额外支出 [6] 国际关系与贸易 - 美国总统特朗普表示，计划对进口自加拿大的商品在现有关税基础上再加征10%关税 [7] - 巴西总统卢拉与美国总统特朗普在吉隆坡举行会谈，两国团队将立即着手讨论关税及其他议题 [7]