公募REITs生态发展 - 证券时报社主办"变革与突围 中国基金业高质量发展系列沙龙"聚焦"掘金公募REITs大时代 生态共建与价值共生"主题 [1] - 活动汇集基金公司 保险资管 券商等机构专业人士参与主旨演讲 [1] - 讨论围绕公募REITs核心环节展开 包括资产筛选 资产承做 投资估值等实操领域 [1] 行业协作与价值挖掘 - 多方机构共同探讨公募REITs生态发展价值 体现跨行业协作趋势 [1] - 专业交流聚焦全链条能力建设 从资产端到投资端形成闭环 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，全市场各类型REITs收涨，消费、市政设施、水利设施涨幅领先 [1] - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 各部分内容总结 二级市场走势 - 截至2025年8月1日，中证REITs（收盘）指数收盘价为870.82点，整周涨跌幅为+1.25%，表现强于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，年初至今，中证转债与中证REITs涨跌幅均为+10.3%，领先于沪深300和中证全债 [2][7] - 近一年中证REITs指数回报率为9.8%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在8月1日上升至2131亿元，较上周增加83亿元，全周日均换手率为0.77%，较前一周上升0.04个百分点 [2][13] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.4%、+1.2%，从不同项目类型REITs来看，各类均收涨，消费、市政设施和水利设施类平均涨幅最大，分别为+4.0%、+3.9%、+3.7% [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的REITs分别为华夏首创奥莱REIT（+6.86%）、工银蒙能清洁能源REIT（+6.75%）、华夏华润商业REIT（+5.77%） [3][22] - 仓储物流区间日换手率最高，为1.4%，产业园类本周成交额占比最高，占REITs总成交额21.8% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs分别为华夏华电清洁能源REIT（7257万元）、中银中外运仓储物流REIT（5189万元）、鹏华深圳能源REIT（670万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年8月1日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品8只 [27] 估值跟踪 - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为59.9%，P/FFO为39.6，IRR为3.1%，年化派息率为2.8% [30] - 截至2025年8月1日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1][32] 行业要闻 - 8月1日，首单央企燃气REIT——华夏华电清洁能源REIT在上交所上市交易，底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，拟募集规模18.95亿元，2025年及2026年预期分派率分别为5.66%和5.37%，这是我国第71单基础设施公募REITs [4][34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 28 日 - 8 月 1 日）中证 REITs 全收益指数上涨 1.25% 重回 1100 点位，市场风险偏好降温下 REITs 表现亮眼；二级市场消费设施、租赁住房领涨，成交活跃度略有下降；一级市场中金唯品会奥莱 REIT 通过上交所审核 [1][9] 报告目录总结 二级市场 价格：消费设施、租赁住房领涨 - 七大 REITs 板块止跌回升，消费设施、租赁住房涨幅靠前，分别达 4.58%、3.70% [16][18] - 华润商业作为消费设施龙头，预测 2025 年分派率在 3.4 - 3.5%，可关注扩募对分派率的提升；8 只租赁住房 REITs 本周普遍上涨 2 - 4% [16][19] - 个券层面，华夏首创奥莱、工银蒙能清洁能源、华夏华润商业涨幅居前，中金湖北科投光谷、华泰江苏交控、华夏越秀高速跌幅靠前 [21] 流动性：成交活跃度略有下降 - 本周市场成交情绪一般，后半周回暖，日均成交额 5.54 亿元、日均成交量 1.24 亿份、日均换手率 0.60%，环比分别下降 4.95%、4.51%、0.03pct [24] - 分板块看，租赁住房、市政环保和消费设施日均换手率靠前，但各板块换手率均降至 1% 以下 [28] - 个券层面，华安百联消费、中金中国绿发商业资产和中金亦庄产业园交易活跃度前三，东吴苏园产业、平安广州广河等换手率很低 [30] - 8 月有 3 个项目解禁，需关注潜在交易压力 [33] 估值：园区、仓储板块分派率仍在 4% 以上 - 从中债估值收益率看，交通、仓储物流、产业园区板块靠前，具有挖掘空间；从现金分派率看，产权类项目中产业园区、仓储和消费分派率较高，租赁住房平均分派率仅 2.67% [37] 一级市场 首发：中金唯品会奥莱 REIT 通过上交所审核 - 8 月 1 日，中金唯品会奥莱 REIT 获上交所审核通过，原始权益人为杉杉商业集团，基础资产为杉井奥特莱斯，预测 2026 年现金分派率为 5.65% [43] - 截至 2025 年 8 月 1 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右 [43] 本周其他要闻 - 工银河北高速 REIT 2025 年第一次分红，拟分配 1.3 亿元；6 月路费收入 4576.45 万元，日均车流量 1.52 万辆次 [49] - 中金普洛斯、华安张江产业园、中金重庆两江 REIT 拟举办投资者开放日活动 [53]

公募REITs市场动态 - 华夏华电清洁能源REIT于8月1日在上交所上市 成为国内第71单基础设施公募REITs 清洁能源REITs产品数量扩容至8只 [1][3] - 该产品以杭州市天然气发电资产为底层资产 发行规模18.945亿元 比例配售前累计认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数创清洁能源REITs纪录新高 [3] - 年内已有13只公募REITs上市 包括中银中外运仓储物流REIT(募集规模13.108亿元)和创金合信首农REIT(发行规模36.85亿元) [3] 公募REITs市场规模与类型 - 截至8月3日 已成立73只公募REITs 总发行规模达1908.52亿元 [1][4] - 资产类型涵盖产业园 仓储物流 保障性租赁住房 生态环保 能源发电 交通基础设施 消费基础设施等 [4] - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金已获上交所通过 中航天虹消费REIT获深交所受理 中航京能光伏REIT等产品处于上交所反馈阶段 [4] 公募REITs行业发展趋势 - 未来REITs类别可能拓展至养老 文旅 长租与商业不动产等领域 数据中心等新型资产已在审项目中出现 [4] - 清洁能源REITs已形成覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多能源品类的绿色资产矩阵 [3] - 华夏基金表示该产品将促进绿色资产良性循环 盘活存量资产 提升经营效率 后续将协同运营管理机构提升资产收益 [3] 公募REITs市场意义 - 可盘活存量资产 形成"投资-建设-退出-再投资"的基建投融资闭环 [5] - 为保险 年金 社保等长期资金提供风险收益介于股债之间的配置工具 降低组合相关性 [5] - 当前市场体现机构化投资特点 需降低认购门槛以满足个人投资者需求 [5]

核心观点 - 中银中外运仓储物流REIT成功上市 代表资本市场对招商局集团品牌价值和中国外运底层资产价值的认可 是招商局集团产融结合理念的实践[3] - REIT平台将帮助中国外运盘活存量资产 扩大有效投资 完善物流网络布局 强化供应链安全与服务双循环格局[1][3] 发行表现 - 发行溢价16.16% 首日开盘价4.00元 开盘涨幅约22%[3] - 询价阶段采用市场化定价策略 成为公募REITs首单市场化定价试验田 溢价率、报价机构户数和全场倍数均位于市场前列[4] 资产基础 - 底层资产包含6处物流仓储 可租赁面积约30万平方米[3] - 资产均位于长三角、京津冀及成渝经济圈等国家物流枢纽核心节点 区位优势显著 经济辐射力强 物流需求强劲[3] 战略意义 - 是招商局集团在上交所落地的首单REIT 也是集团旗下第五单公募REIT[3] - 作为招商局集团与上交所签署战略合作协议的首个落地项目 由招商证券担任财务顾问 招商银行担任托管行[3]

产品上市与市场反响 - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日在上海证券交易所正式上市 基金代码508090 [1] - 该基金于6月26日正式成立 首发份额共计4亿份 募集规模达13.108亿元 [5] - 发行阶段获投资者踊跃认购 询价阶段收到103家机构投资者管理的556个对象共计2,015,260万份有效拟认购份额 为网下初始发售份额的239.91倍 公众认购一日即提前结募 [5] 底层资产与运营特征 - 底层资产包含6个仓储物流项目：瑞达无锡物流项目、瑞达昆山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目 [5] - 项目总建筑面积30.54万平米 可租赁面积29.97万平米 已出租面积28.65万平米 [5] - 6处资产中有5处由中国外运全资及控股子公司整租 租约稳定 为分红能力提供支撑 [5] 战略意义与行业影响 - 该REITs是招商局集团旗下中国外运推动盘活存量资产、扩大有效投资的重要举措 [1] - 项目聚焦长三角、京津冀、川渝地区重要物流节点 区域物流需求强劲 地理网络和品牌优势显著 [5] - 中银基金表示该产品是支持"金融服务实体经济"和"耐心资本"发展的具体行动 为服务国家战略和现代物流行业提供示范 [2] 参与机构与产品背景 - 原始权益人为中国外运股份有限公司 基金管理人为中银基金管理有限公司 基金托管人为招商银行股份有限公司 专项计划管理人为中银资产管理有限公司 [2] - 此为中银基金首只公募REITs产品 [2] - 招商局集团、中国外运、中国银行、中银基金、招商证券等机构共同出席上市仪式 [1]

资本运作与资产重组 - 公司于2024年7月启动有史以来最大规模常规能源资产重组项目 通过收购控股股东旗下1606万千瓦优质火电资产提升资产规模并优化布局 该项目于2025年3月27日获上交所重组委员会审核通过 7月11日完成8家标的公司工商变更登记 [2] - 公司发行我国首单央企天然气发电公募REIT"华电清洁能源REIT"(基金代码508016) 于2024年8月1日在上交所上市 基金发售认购倍数和溢价率均为已发行能源类公募REITs最高值 [1][2] - 公司完成裕华 新乡 鹿华及渠东4个火电能源类权益类REITs项目发行 创下央企首个储架权益类REITs等多个纪录 资产总额达2230亿元 控股装机容量7695万千瓦 [1][2] 公司治理与风险管理 - 公司一体推进内控合规风险管理 定期组织合规培训并开展内控专项检查 建立系统化风险评估机制 定期开展合法合规审查 [3] - 严格执行"三重一大"事项决策权责清单及议事规则 保证重大事项集体决策 科学决策和依法依规决策 深入开展制度清理优化工作 [3] 品牌建设与市场认可 - 公司将品牌建设纳入总体工作部署 "华电国际"品牌入选中国华电首批品牌建设优秀成果 通过消费帮扶 爱心捐赠等方式履行社会责任 [4] - 连续9年披露独立ESG报告 连续10年获上交所信息披露A级评价 连续6年荣获中国证券金紫荆"最佳上市公司"奖 [5] - 入选"中央企业ESG·先锋100指数"榜单 荣获"卓越投资者关系管理上市公司"及第十九届中国上市公司董事会"金圆桌奖(优秀董事会)" [5] 战略规划与发展布局 - 公司拥有境内外双融资渠道 资产布局涵盖煤电 煤炭 气电 供热 水电 储能等能源类型 发展区域覆盖全国21个省市区 [1] - 未来以提高上市公司质量为主线 深入谋划"十五五"发展规划 明确发展方向 目标和任务 [5]

公司资本运作 - 华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金于8月1日在上海证券交易所上市 成为我国首单央企天然气发电公募REIT [1] - 公司统筹推进常规能源资产重组和公募REITs项目发行 2024年7月启动有史以来最大规模常规能源资产重组项目 收购控股股东旗下1606万千瓦优质火电资产 2025年3月27日获上交所重组委员会审核通过 7月11日完成8家标的公司工商变更登记 [2] - 公募REITs项目"华电清洁能源REIT"（基金代码：508016）于7月8日圆满完成发售 基金发售认购倍数和溢价率均为已发行能源类公募REITs最高值 [2] 公司资产规模 - 公司总股本超百亿股 资产总额达2230亿元 控股装机容量7695万千瓦 [1] - 发展区域遍布全国21个省市区 资产布局涵盖煤电 煤炭 气电 供热 水电 储能等能源类型 [1] - 通过收购控股股东旗下优质火电资产提升资产规模 优化资产布局 [2] 公司治理体系 - 一体推进内控合规风险管理 定期组织合规培训 开展内控专项检查 增强系统合规意识 [3] - 建立完善系统的风险评估机制 定期开展风险评估和合法合规审查 有效防范化解重大风险 [3] - 严格执行"三重一大"事项决策权责清单及相关议事规则 保证重大事项集体决策 科学决策 民主决策 依法依规决策 [3] 公司品牌建设 - 连续10年获评上交所信息披露A级 连续6年荣获中国证券金紫荆"最佳上市公司"奖 [4] - 荣获中国证券金紫荆奖"卓越投资者关系管理上市公司" 第十九届中国上市公司董事会"金圆桌奖（优秀董事会）" [4] - 董事会荣获中国上市公司"2024上市公司董事会最佳实践" 入选"中央企业ESG·先锋100指数"榜单 [4] 公司发展战略 - 以提高上市公司质量为主线 全面提升价值创造能力 深入谋划"十五五"发展规划 [4] - 全面打造强而大的一流能源上市公司 [4] - 充分发挥上市公司资本运作功能 在盘活存量资产和扩大增量资产上做文章 实现上市公司质量与价值双提升 [1][2]

公募REITs基本信息 - 基础设施项目包括北京首钢生物质能源项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目（一期）及北京首钢鲁家山残渣暂存场项目3个子项目 [1] - 底层项目公司为北京首钢生物质能源科技有限公司 主要产品服务包括生活垃圾处置服务、厨余垃圾收运处置服务和电力销售 [1] - 运营管理机构为北京首钢生态科技有限公司 [1] 基础设施项目现金流管理 - 因北京市城管委生活垃圾处理费核算未完成 导致项目公司2025年上半年未能如期收到处理费 出现暂时性现金流紧张 [1] - 基金管理人临时调用4000万元预留资本性支出缓解现金流紧张 [1] - 项目公司于2025年7月29日收到上半年生活垃圾处理费6920万元 其中4000万元用于补足临时调用资金 [1] 资金管理优化措施 - 基金管理人与运营管理机构将持续优化生产组织与资本性支出安排 挖掘项目潜力 [2] - 未来将结合年度资金预算及项目收入回款情况统筹资金使用 保障项目稳定运营 [2] 基金份额持有人影响 - 通过灵活调配预留资本性支出有效缓解现金流紧张问题 且无资金成本 [3] - 调用资金在收到处理费后及时补足 不影响基础设施项目稳定运营 [3] - 对基金份额持有人权益产生积极影响 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 7 月 21 - 25 日）中证 REITs 全收益指数跌破 1100 点位，REITs 市场整体回调幅度较大，各板块表现分化，成交活跃度有所恢复但需关注解禁项目压力，一级市场有新申报项目且年内还有潜在发行项目[1][8]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 七大 REITs 板块全线下跌，租赁住房跌幅最大达 3.23%，产业园区、仓储物流相对扛跌；8 只租赁住房 REITs 普遍下跌 3 - 5%，部分项目回调后可关注分派率变化择机入场；高速公路板块项目分化，东部经济活跃区域表现更好，部分项目基本面较好可继续关注；个券层面博时津开产园 REIT 涨幅 8.49%，创金合信首农产业园 REIT 上市首日大涨 28.47%[2][13][15][16][17]。 流动性 - 市场整体成交活跃，日均成交额 5.83 亿元、日均成交量 1.29 亿份、日均换手率 0.63%，环比分别上升 17.72%、15.22%、0.08pct；分板块看，市政环保、租赁住房和消费设施日均换手率靠前，各板块换手率较上周基本下滑，仅消费设施、仓储物流略有提升；个券层面，华夏金隅智造工场 REIT、中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业资产 REIT 交易活跃度前三；7 月有 5 个项目解禁，需关注潜在交易压力[3][20][23][25][28]。 估值 - REITs 全线下跌带来估值调整，分派率上升；中债估值收益率方面，交通、仓储物流、产业园区板块靠前；现金分派率方面，产权类项目中产业园区、仓储和消费较高，租赁住房平均仅 2.76%；能源类项目变化幅度大，需注意相关因素对分派率的影响[3][31]。 一级市场 首发 - 7 月 22 日，中航天虹消费 REIT 已申报至深交所，原始权益人为天虹股份；截至 2025 年 7 月 25 日，年内剩余潜在发行项目 7 - 10 单左右，包括已获批待上市、交易所已反馈和已申报的项目[3][35]。 本周其他要闻 - 中航易商仓储物流 REIT、华安百联消费 REIT 拟举办投资者开放日活动；华夏基金拟召开部分 REIT 中期业绩说明会；越秀房产基金完成 6 亿元三年期熊猫债发行；广发成都高投产业园 REIT 原始权益人拟变更回收资金用途；南方顺丰物流 REIT 指定和新增流动性服务商[40][41]。