6月23日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布数据显示，美国5月成屋销售小幅上升，但整体交 易节奏依然低迷，反映出住房市场因可负担性差而持续受限。 具体数据来看，美国5月成屋销售总数年化403万户，高于预期的395万户，前值为400万户；5月成屋销 售环比上涨0.8%，预期为下跌1.3%，前值为下跌0.5%。未经季节调整的数据表明，与去年同期相比， 成屋销售下降了4%。 5月成屋销售数据录得今年仅有的第二次增长。尽管如此，这是自2009年以来最疲软的5月销售表现。 根据美国按揭贷款银行家协会的预测，按揭贷款利率仍接近7%，并预计至少在明年之前都将维持在6% 以上。分析认为，如果融资成本不下降或房价不回落，美国房地产市场在可预见的未来仍将疲软。 5月，市场上的房屋库存增加了6.2%，达到154万套，是近五年来最高水平。但即使市场上房源增加， 销售也未明显提振，这是五年来春季市场最疲软的开局。 与此同时，库存增加并未带动房价下降。NAR数据显示，5月中位销售价格同比上涨1.3%，达到42.28万 美元，创历史同期新高。自疫情爆发以来的五年间，房价累计上涨了51%。尽管美国"阳光地带"部分地 区房价略有回调，但 ...

南京楼市现状分析 房价下跌情况 - 天润城第十一街区楼盘2017年成交单价高达26179元/平，2025年成交单价普遍在10000元左右，最低跌至8694元/平，市值缩水66.8%，每套房跌145万 [4][5][8][11] - 南京江北某购房者2020年以310万购入商品房，2025年以222.7万出售，亏损170万（含房价、利息、装修等） [15][16] - 南京二手房价格近期小幅下滑，目前单价维持在24000元以上，新房单价稳定在30000元左右 [19][21] 市场供需与成交动态 - 高盛预测中国未来几年新住房需求将下降75% [4] - 南京二手房市场6月20日单日成交85套，环比上涨4.9% [16][19] - 当前南京楼市呈现"以价换量"趋势，二手房交易活跃但价格承压 [21] 购房者心态与市场预期 - 部分网友认为南京作为省会城市，房价下跌有限，周边中产阶层可能接盘 [11] - 另有观点指出社会还贷压力大，前期过度借贷导致当前市场调整 [11] - 购房者案例显示高位接盘者面临严重亏损，部分选择割肉离场以缓解压力 [15][16] 行业趋势 - 商品房价格波动反映市场供需变化，南京楼市整体处于稳定震荡状态 [23] - 当前价格水平可能为刚需购房者提供机会，但需谨慎评估长期还款能力 [23]

城市消费格局变化 - 重庆前四个月社会消费品零售总额5385.43亿元首次超越上海的5355.46亿元成为国内消费第一城 [1] - 北京、广州、深圳分别以4487.18亿元、3760.86亿元、3161.73亿元位列第三至第五名 [1] - 重庆社零总额同比增长4.4%显著高于上海同比下降0.3%和北京下滑3.7% [7] 重庆消费崛起驱动因素 - 人口优势：3190万常住人口基数远超一线城市（均约2000万）且外来人口占比低 [3] - 房价优势：房价仅为深圳1/8、上海1/6 居民可支配收入更多用于消费 [13] - 政策刺激：家电以旧换新拉动超60亿元消费 县域经济/网红经济等创新模式助推 [14] 一线城市消费疲软原因 - 高房价挤压：北上深房价基数高导致居民资产缩水 消费转向性价比 [3][13] - 外来人口压力：北京/上海外来人口占比高 但高房价削弱其消费意愿 [8][10] - 餐饮业拖累：上海49家餐饮企业1845家门店总营收同比下降6.56% [8] 消费趋势与城市竞争力重构 - 房价收入比成关键：重庆因宜居性（房价收入比合理）消费达上海人均水平50% [13] - 消费信心分化：麦肯锡数据显示一线城市消费信心显著低于二三线城市 [16] - 长期路径：降低房价收入比有助于外来人口留存并转化为持续消费力 [16]

楼市现状 - 2023年中国楼市进入寒冬期 新房库存暴增 二手房挂牌量创历史新高 房价持续下跌 [1] - 2021年上半年全国平均房价达峰值1 1万元/平方米 一线城市突破6 5万-7万元/平方米 [1] - 2023年5月百城新房和二手房环比下跌城市数量分别达54个和83个 较上月增加10个和7个 [1] 库存与销售压力 - 2023年4月末新建商品房库存达6 4亿平方米 同比激增8000万平方米 增幅15% [3] - 开发商采取降价促销策略 包括"买房送停车位"和"送3000元/平方米装修费"等措施 [3] - 南京 成都 杭州等城市二手房挂牌量分别达17万 19万和21万套 北京和上海分别超11万和16万套 [3] 市场驱动因素变化 - 城镇化率已达64% 接近发达国家70-80%水平 未来提升空间有限 [4] - 新生儿数量从2017年1765万骤降至2022年956万 导致刚需和改善型购房需求萎缩 [4] - 疫情冲击导致居民收入下降 储蓄意愿增强 购房行为趋于理性 [4] 未来趋势 - 支撑房价上涨的三大因素（城镇化 人口红利 居民消费信心）已逐渐消失 [5] - 楼市进入新时代 房价只涨不跌观念被打破 未来走势取决于政策调整和经济形势 [4]

房价调整趋势 - 5月70城新房价格环比上涨城市数量为13个，较4月减少9个，较3月减少11个 [1] - 5月二手房价格环比上涨城市仅3个，较4月减少2个，较3月减少7个 [1] - 新房价格环比下跌城市数量为53个，4个城市环比持平 [4] - 一线城市新房和二手房环比分别下降0.2%和0.7%，二线城市均下降0.2%和0.5%，三线城市降幅为0.3%和0.5% [3] 同比改善信号 - 一线城市新房价格同比降幅收窄0.4个百分点，二三线城市分别收窄0.4和0.5个百分点 [4] - 一线城市二手房价格同比降幅收窄0.5个百分点，二三线城市分别收窄0.4和0.5个百分点 [4] - 去年5月新房仅2城环比上涨，今年同比上涨城市数量明显增加 [1] 二手房市场动态 - 5月核心城市二手房涨价小区占比45%，较上月回落7个百分点 [8] - 5月典型城市二手房平均议价空间为15.4%，环比下降0.1个百分点，创2024年以来新低 [11] - 苏州、南京、武汉、西安等8城议价空间连续7个月低于10% [11] - 5月重点城市二手房交易量同比增长2%，显示市场接近阶段性底部 [8] 政策与市场预期 - 政府工作报告首次提出"稳住楼市股市"，强调房地产对消费的财富效应 [14] - 上海、江苏、河南等地发布提振住房消费专项行动，推动"好房子"标准重构价格中枢 [14] - 央行金融政策与地方促消费措施推动二手房交易量持续高位，市场信心逐步恢复 [8]

5月大多数城市房价，又在下跌。 虽然常识是没有永远下行的市场，但这一轮房地产自21年7月下行周期开启已长达4年后，未来房价，到底何时能迎来拐点？ 这是全民关注的问题。 目前基于经济下行，投资下行、消费不足以及众多行业收入下行、后市信心不足大背景下，大多人尤其没买房的人都认为未来中国房价还会继 续跌跌不休，现在25年还远没到底。 当然，他们给出的理由很单薄，比如人口出生率越来越低，就业都是个问题了还怎么买房？当然大多是泄愤。 当然也有人说再跌1、2年到底了，也有人说日本跌了30年，中国房价这一轮要真正见底还早着了。当然，还有人说房价不可能再大跌了，因为 再大跌就会触发银行金融系统的风险，国家会控盘。 在这样一个背景下，中金有一个预测结论，相对目前大众认知会乐观一些。 即这一轮房地产拐点（房价拐点）有望1~2年后到来。 也就是2026年到2027年会实现房价见底向上。 与大众的情绪化、片面化视角研判不同的是，中金有一套更理性、更系统的分析。 01 房地产市场回稳三步走 整个房地产市场止跌回稳，在中金看来，核心会分为三个阶段。 第一步：交易量止跌（2025年）中央地方持续救市政策，驱动销量环比改善； 第二部：房价企 ...

房地产市场整体趋势 - 5月杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城 上海环比上涨0.7% 杭州和上海是同比仍上涨的城市 [2] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5% 需求侧筑底企稳信号明确 [2] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上 高品质房源市场份额扩大 [2] 杭州市场表现 - 6月17日杭州城东新城锦上万象府预售均价65600元/平方米 为不限价项目 [3] - 锦上万象府较2024年限价楼盘均价上调19100元/平方米 [3] - 5月杭州十区商品住宅成交面积56万平方米环比降4% 成交均价34990元/平方米环比涨3% [3] - 6月9-15日杭州新房成交626套环比增9% 成交均价31972元/平方米环比涨4% [4] - 萧山区新房均价周度涨幅达37% 套均价格698万元 [4] 杭州市场供应结构 - 杭州房价结构性上涨 限价放开后高价地块项目陆续上市 [6] - 安琪儿板块待售不限价项目楼面价47485元/平方米和50682元/平方米 预计入市价格更高 [6] - 滨江水电新村项目楼面价77409元/平方米 预计售价12万元/平方米 [7] - 钱江世纪城等地王项目下半年入市 将推高新房均价天花板 [7] 上海市场表现 - 5月上海新房价格环比涨0.7%全国第二 同比涨5.9%全国第一 [9] - 前5月上海新房均价同比涨5.7%领涨全国 [9] - 5月上海新房成交面积61.8万平方米环比增16.5% 成交均价90691元/平方米创历史新高 [13] - 5月成交前十楼盘中6个均价超10万元/平方米 [13] 上海豪宅市场 - 5月绿城潮鸣东方开盘均价19.5万元/平方米 当天售罄销售额69.88亿元 [12] - 上海壹号院年内两次开盘合计销售108.71亿元 全国首个百亿项目 [12] - 前5月上海3000万元以上豪宅成交915套 逼近2021-2023年全年水平 [14] - 预计2024年上海3000万元以上豪宅成交超2000套 金额超1000亿元 [14] - 6月保利·世博天悦顶层房源单价30.27万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [14] - 6月8日三个新盘备案均价超10万元/平方米 最高达18.9万元/平方米 [15]

房地产市场调整趋势 - 2023年上半年中国房地产市场调整显著 一线城市房价下跌0.13% 二线城市下跌0.27% 三四线城市下跌0.3% [1] - 6月份百城房价数据中91个城市二手房价下跌 占比高达91% 仅1个城市持平 8个城市微涨 [1] - 辽宁丹东二手房价环比下跌高达2% 为跌幅最剧烈城市 [1] 市场供需变化 - 全国13个重点城市二手住宅挂牌量激增至199万套 较年初159万套增长25% [1] - 上海武汉西安挂牌量增幅尤为明显 分别高达82% 72%和40% 显示供大于求压力增大 [1] 消费者信心调查 - 央行调查显示仅15.9%居民预测房价上涨 16.5%居民预测房价下跌 悲观情绪蔓延 [1] 市场低迷原因分析 - 疫情冲击导致中产阶级收入下降失业 购房需求趋于理性 [3] - 炒房者抛售房产或持币观望 加剧市场下行压力 [3] 不同城市房价调整差异 - 一线城市房价需跌至2万多元/平方米才能与居民收入匹配 目前平均6.5-7万元/平方米 [5] - 二线城市需跌至6000-8000元/平方米 目前普遍在2万多元/平方米以上 [5] - 三四线城市泡沫较小 可能跌至3000-4000元/平方米即可平衡 [5] 市场观点分歧 - 部分观点认为房价下跌20%即可抄底 因政府已出台利好政策 [6] - 另一观点认为国内房市泡沫巨大 房价需下跌50%以上才能见底 [6]

房地产市场现状 - 自2022年以来中国房地产市场经历显著调整 全国平均房价已下跌约30% 环京地区等三四线城市跌幅触及50%以上 [1] - 2023年上海 深圳等一线城市加入价格调整浪潮 [1] - 近期有专家预测到2030年房价将是现在的4到5倍 主要理由包括货币超发(M2规模突破300万亿元) 政策利好(取消限购 下调房贷利率) 经济高速增长预期 [1] 房价上涨预测的质疑 - 五年内房价翻四到五番可能性微乎其微 因当前处于长期下行通道 政策难以逆转趋势 [3] - 每年翻倍增长在现实中几乎不可能 经济增长和货币超发并非房价上涨必然原因 [3] - 房地产市场泡沫严重 超发货币未必流入房地产 房价最终取决于居民收入水平和未来预期 [3] 未来房价走势分析 - 未来五年房价将经历去泡沫化 去投资化过程 预计2030年各地房价在现有基础上下跌30%到50% [3] - 居民收入减少且预期谨慎 刚需购房行为将更理性 冲动型购房大幅减少 [4] - 住房供应过剩(现有6亿栋房屋可容纳30亿人口) 一线城市空置率20-25% 三四线城市25-30% 96%家庭拥有至少一套住房 [4] - 保障性住房加快建设将缓解供应压力 抑制房价过快上涨 [5] 综合结论 - 基于宏观经济 居民购买力 住房供应现状等因素 未来五年房价大幅上涨可能性极低 可能持续调整回归理性 [6]

澳洲房价预测 - 悉尼独立屋中位价预计上涨7%至183万澳元，一年内上涨11.2万澳元 [3] - 墨尔本独立屋中位价预计上涨6%至110万澳元 [3] - 布里斯班、阿德莱德和珀斯房价虽降温但仍处高位 [3] - 悉尼公寓中位价预计上涨6%至88.9万澳元 [7] - 布里斯班公寓中位价预计上涨5%至70.1万澳元 [7] - 珀斯公寓中位价预计上涨6%至55.2万澳元 [7] - 阿德莱德公寓中位价预计上涨3%至58.6万澳元 [7] 房价上涨驱动因素 - 降息周期提高借贷能力，澳联储已下调50个基点，预计再下调80个基点 [7] - 悉尼和墨尔本市场对利率变化更敏感 [5] - 人口增长放缓可能略微缓解住房需求 [7] 房产转售市场表现 - 94.9%的房产转售带来利润，名义收益中位数30.5万澳元 [9] - 独立屋转售利润率为97.2%，公寓为90.1% [14] - 独立屋收益中位数35.5万澳元，公寓20.5万澳元 [14] - Noosa等偏远地区中位数转售利润超40万澳元 [14] 市场分化现象 - 首次购房者面临 affordability 挑战 [1][5] - 卖家从降息周期中获益 [1] - 更多买家转向更便宜的公寓 [5] - 与过去周期相比增长速度放缓但房价仍高 [5]