2026年全国商业地产市场供应概况 - 2026年全国拟开业商业项目共430个，新增商业建筑面积3414.29万㎡，平均单体建筑面积约7.94万㎡ [1] - 其中全新开业项目361个，存量升级改造项目69个 [1] 区域与城市分布特征 - 华东区域开业数量达213个，占比近半，领跑全国 [2] - 华南、华中、西南分别拟开业64个、44个、41个，华北、西北、东北分别为33个、20个、15个 [2] - 上海以40个新开项目数量继续领跑全国城市 [5] - 开业数量TOP10城市均为一线及新一线城市，杭州、南京、广州、苏州、成都开业数量均超过10个 [6] 主要开发与运营企业动态 - 2026年华润万象生活拟开业20个项目，有望超越珠海万达商管，成为单年开业数量最多的企业 [7][9] - 轻资产运营成为企业扩大规模的重要路径，TOP10企业中的正和城邦2026年待开4个商场均为轻资产项目 [9] - 头部企业如华润万象生活、万达商管、爱琴海集团等凭借成熟的开发和运营管理能力，是催生“爆款”项目的主流 [9] 项目体量分布特点 - 拟开业项目中，建筑面积在2-5万㎡的占比最高，达35%，5-10万㎡的占比略低，市场以中小体量购物中心和社区商业为主 [11] - 此外，2026年还有众多面积在2万㎡以下的商业项目计划开业，分布在上海、杭州、天津、广州等多个城市 [13] 存量改造升级趋势 - 2026年拟开业项目中至少有69个为存量改造商业，改造核心在于精准定位、业态重构、空间焕新与运营升级 [14] - 改造案例包括将传统厂房、菜市场等物业功能再造，或对经营不佳的百货商场、购物中心更换运营方后重新改造亮相 [14] - 具体案例有上海首位SHOWAY一期重新招商调整，洛阳吉庆路丹尼斯项目营业面积从3.4万㎡扩大至4.35万㎡并新增电影院业态 [14] 行业转型核心逻辑 - 商业活力与城市经济基本面、消费潜力强关联，企业需聚焦高净值客群密集、商业生态成熟的区域深耕 [15] - 行业从重资产规模竞赛转向运营能力价值竞争，轻资产与专业运营成为破局关键 [15] - 企业需构建“内容+服务+营销”全链条运营体系，实现与商户、客群的价值共生，在“运营为王”的时代实现可持续增长 [15]

行业宏观趋势 - 福建商业市场从高速扩张进入深度调整期 2025年开业项目数量首次跌破20个关口至17个 商业体量约106万平方米 项目规模基本回落至2020年水平[1][2] - 行业重心正从增量开发向存量焕新转移 2025年存量改造项目贡献约28万平方米体量 意味着当年增量仅约78万平方米[3] - 市场供需与行业逻辑深刻转变 中小型项目数量占比超75% 其中3万平方米以下的微型项目达6个 成为开发商在“缩量时代”的务实选择[5] 年度开业项目特征 - 第四季度与第二季度为开业主力时段 分别开出6个和5个项目 第一季度3个 第三季度仅2个[4] - 1月、5月、12月形成三个开业小高峰 单月均有3个项目落地[4] - 10万平方米以上的大体量增量项目仅2个 10万平方米以下的中小型项目占据主导 其中3-5万平方米项目2个 5-10万平方米项目5个[5] 区域市场表现 - 厦门以5个落地项目位居全省首位 商业总体量达34.5万平方米 但开业项目数量同比2024年下降64% 商业体量同比缩减约49%[6] - 厦门岛内商业趋于饱和 2025年岛内商业增量仅2万平方米 岛内外商业格局走向均衡[6] - 福州2025年仅开业3个项目 累计商业体量9.75万平方米 开业数量同比2024年下降50% 商业体量同比大幅缩减74%[7] - 泉州开出4个项目 累计商业体量33.67万平方米 三明2个 莆田、南平、漳州各1个 非核心城市商业活力逐步释放[7] 项目运营与创新策略 - 项目通过“首店+特色”策略打造多元消费场景 例如SM厦门海沧城市广场引入各层级首店达90余家 并打造宠物友好商场[10] - 运营上注重联动与协同 例如SM中国以“岛内外项目联动”为核心 实现会员、积分及营销资源的互通[11] - 项目定位趋向体验与主题化 例如厦门和美天地定位“7天×24小时澎湃乐活新中心” 引入福建首店占比达20%[14] 福州左海·光年PARK定位“城市微度假活力悦聚场” 通过业态组合拉升消费者日均停留时长[15][17] - 文化融合成为亮点 例如泉州鲤城万达广场以宋元海丝文化为核心 规划3万平方米主题街区 开业三天客流突破39万人次 销售额达1860万元[18][20] 市场参与者动态 - 知名连锁品牌持续布局 2025年落地项目涵盖万达广场、SM城市广场、爱琴海购物中心、和美天地、宝龙广场、尚柏奥特莱斯等[6] - 存量改造项目扮演重要角色 如厦门蔡塘爱琴海购物中心、泉州复悦尚柏奥特莱斯两个改造项目贡献显著体量[3] - 新业态持续引入 例如福建首家京东MALL落地厦门五缘湾悦都汇购物中心 总面积约3万平方米 引进超20万种商品[7]

行业观点 - 独立产生持续现金回流的不动产空间，其价值终究会被发现 [1] - 历史上购物中心的资本化率居高不下，与金融产品不丰富及运营价值未充分体现有关 [1] - 商业不动产房地产投资信托基金的即将推出，彻底改变了不动产持有、运营、服务领域的生态 [1] - 商业不动产房地产投资信托基金的推出，为持有商业不动产的企业资产全面重估奠定了基础 [1]

新项目开业与开业计划 - 南京尚悦天地于1月24日开业，是中信泰富地产在南京的首个商业项目，定位“城市生活新载体”，引入超40%区域首店品牌 [1][7] - 南京江北印象汇于1月24日焕新开业，项目斥资3300万元进行全面翻新，引入德国奥乐齐（ALDI）南京首店、XBOOM攀岩南京首店等多个首店 [3][5] - 济南海那城百联奥莱二期于1月23日正式开业，项目二期与一期衔接后总体量扩大至15万平方米，引入SALOMON、HONMA等山东奥莱首店，试营业期间客流提升两倍、销售翻番 [6][9] - 深圳大中华茂业天地-罗湖口岸店于1月18日开业，商场面积约3.8万平方米，涵盖深港生活美食集、新潮科技空间等多种业态 [11] - 邯郸东悦荟City于1月16日开业，总建筑面积约8万平方米，引进110个国内外品牌，其中13个为邯郸或河北省首店 [13][15] - 武汉甘露山嘉佑城市奥莱计划于2026年2月11日开业，建筑面积超1万平方米，是武汉首家全自营模式的奥特莱斯 [16][17] - 云南楚雄壹然广场预计2026年10月建成开业，总投资近10亿元，将构建一站式消费生活矩阵 [29][31] 重大项目规划与进展 - 深圳后海M80项目预计2026年底建成，总建筑面积达22.8万平方米，可能引入杭州“天目里”运营团队，并已确定引入太古集团旗下的居舍系列酒店 [18][20][21] - 杭州新世界城市艺术中心预计于2027年逐步开业，总建筑面积约74万平方米，总投资230亿元，汇聚K11购物艺术中心等五大业态 [22][24] - 上海佳通广场GT SQUARE计划于2026年下半年投入运营，总体量达19万平方米，首批签约品牌包括“三号黄浦会临佳宴”等 [25][26] - 南通海安上湖新天地商业综合体于1月20日正式开工，总投资2亿元，总建筑面积近5万平方米，定位“城市微度假商业街区” [28] - 广州马场一期地块于1月23日正式挂牌出让，起拍总价高达186亿元，总建筑面积近56.7万平方米，规划引入顶级商业SKP [35][36] 存量项目升级与战略发布 - 三里屯太古里焕新升级达成重要里程碑，北区近一半商业空间完成焕新，吸引迪奥、爱马仕、路易威登等国际顶级品牌旗舰店入驻，累计引入171个高质量品牌首店 [32][34] - 新城控股在2026年度经营会议中披露，2025年商业运营总收入达140.9亿元，同比增长10%，全国在营吾悦广场达178座 [38] - 龙湖商业发布“天街2026”战略，将通过存量焕新与增量拓展双轮驱动，2025年新开13座商场，2026年计划新开多座天街 [39] - 旭辉商业在2026年度工作会议中回顾，2025年成功签约7个委托管理及6个管理咨询项目 [40] - 百联奥莱设定2030年管理门店数增至15家的目标，并披露郑州、西安新项目规划，其中郑州中原奥特莱斯计划于2026年9月开业 [41] 资本市场与资产交易动态 - 博裕资本收购华联旗下北京八达岭奥莱75%股权，交易后瑞得时尚间接持有目标公司75%股权 [42] - 茂业商业公告拟以成都茂业中心部分楼宇作为底层资产，开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [43] - 中金唯品会奥莱REIT 2025年第四季度实现收入8705.49万元，其底层宁波杉井奥特莱斯项目出租率达100%，租金单价为439.53元/平方米/月 [44] - 华安百联消费REIT 2025年第四季度收入约6483.15万元，项目整体出租率95.55%，报告期内客流量559.89万人次 [45] - 中金印力消费REIT 2025年第四季度收入约8820.03万元，期末出租率98.40%，报告期内客流同比增长10.72% [46][47] - 华夏首创奥莱REIT 2025年第四季度收入约7296.5万元，济南项目期末出租率达99.04%，武汉项目达98.89% [48] - 华夏华润商业REIT 2025年第四季度收入约1.9789亿元，底层青岛万象城出租率99.09%，会员总人数达177万，同比增长22% [49] - 华夏金茂商业REIT 2025年第四季度收入约2653.29万元，底层长沙览秀城项目出租率为99.20% [50] - 华夏中海商业REIT 2025年第四季度收入约3135.62万元，底层佛山映月湖环宇城出租率99.27% [51] - 华夏大悦城商业REIT 2025年第四季度收入约8918.04万元，底层成都大悦城项目报告期末出租率98.10% [52] 公司高层人事变动 - 豫园股份选举黄震为董事长、石琨为联席董事长、朱立新为副董事长，并聘任陈毅杭为公司总裁 [53]

文章核心观点 - 成都2025年经济运行呈现“稳中有进、稳中向好”态势，地区生产总值达24763.6亿元，同比增长5.8% [5] - 城市发展正经历从规模扩张向质效跃升的深刻转变，核心在于“新质生产力”的深度应用与“制度红利”的全面释放 [11][13] - 通过发展动能、产业体系、消费能级、开放能级的系统性跨越，实现从区域中心向国际消费目的地和开放前沿的转型 [12][13] 宏观经济与整体表现 - 2025年成都地区生产总值实现24763.6亿元，按不变价格计算同比增长5.8% [5] - 固定资产投资同比增长2.2%，结构持续优化 [12] - 居民消费价格同比仅上涨0.1%，其中食品烟酒价格同比下降0.6%，有效缓解了生活成本压力 [10] 工业与产业发展 - 规模以上工业增加值同比增长7.0%，规模以上高技术制造业增加值同比增长8.9% [6] - 新能源汽车产量同比增长181.0%，锂离子电池产量同比增长33.9%，集成电路产量同比增长23.3% [6] - 工业投资同比增长19.7%，高技术制造业投资同比增长23.4% [7] - 外商及港澳台商投资企业工业增加值同比增长16.5%，民营企业工业增加值同比增长10.4% [7] - 通过“以空间换动能”策略，老旧厂房、低效园区被改造为人工智能、低空经济、智能网联汽车等未来产业的孵化温床 [7] - 民间投资实现同比9.6%的较快增长，显著高于整体投资增速，反映出民营企业在高技术制造、现代农业、现代服务业等领域加大布局 [12] 消费市场 - 社会消费品零售总额达11434.1亿元，比上年增长5.5% [8] - 限额以上企业通讯器材类零售额同比增长70.6%，金银珠宝类同比增长59.0%，新能源汽车零售同比增长45.8% [8] - 消费逻辑从“买商品”转向“买体验”，情绪价值拉动能力渐强，潮玩经济、体育经济、演艺经济、节假日经济成为新增长点 [8] - 限额以上企业通过互联网实现商品零售额保持17.6%的高增长 [8] - 乡村消费增速6.2%高于城镇5.4%的增速 [8] 物流与开放经济 - 成都优质物流设施空置率稳居全国低位，2025年全年净吸纳量达31万平方米 [9] - 依托双国际机场、中欧班列（成渝）和西部陆海新通道，成都已成为全球供应链的关键节点 [9] - “蓉企出海”正迈向体系化，外贸结构向价值链高端攀升 [7] - 1月1日，西部陆海新通道“蓉桂琼”铁海联运班列从成都国际铁路港启程，货物经钦州港海运转至海南洋浦港出境 [3] 农业与民生保障 - 粮食总产量达237.1万吨，同比增长1.1% [10] - 园林水果产量同比增长6.1%，茶叶产量同比增长5.4%，蔬菜产量同比增长3.6% [10] - 生猪出栏406.6万头，保障了“肉盘子”稳定供应 [10] 商业与服务业动态 - 第七届川货电商节暨“川字号”优品100启动活动在成都举行 [5] - 商业地产市场报告指出，商品零售有所回落，服务消费起势明显 [8] - 春熙路、东郊记忆、镋钯街、麓湖水城等地通过打造沉浸式剧场、音乐现场、非遗手作融合场景、艺术生活社区等，构建情感连接与社交归属的载体 [8]

政策调整核心内容 - 中国人民银行湖南省分行与国家金融监督管理总局湖南监管局联合发布通知 自1月22日起 湖南省14个市州购买商业用房（含商住两用房）的购房贷款最低首付比例统一调整为不低于30% [1] - 各银行业金融机构可在全省最低首付款比例基础上 结合自身经营状况和客户风险状况等因素 确定每笔贷款的具体首付款比例 [1] 政策调整前后对比 - 此次调整前 商业用房购房贷款普遍执行的最低首付比例为50% [3] - 以一套总价100万元的商业公寓为例 首付比例从50%降至30% 购房者的前期资金压力减少20万元 [3] 对购房者及投资者的影响 - 大幅下调首付比例显著降低了投资者的资金门槛 [1] - 一些原本因门槛过高而观望的中小投资者可能会考虑入场 尤其关注有稳定租金回报的优质物业 如地铁沿线的公寓或产业园区旁的商铺 [3] - 对于初创企业主和个体户而言 节省下来的首付款可以投入到公司运营、装修或补充流动资金中 实现“轻资产入场” 缓解创业和置业的双重压力 [3] 对商业地产市场的潜在影响 - 政策调整利好小微企业和创业者 [1] - 当前市场上存在大量待售的商业用房 [4] - 购房者需要更加谨慎地甄别 注重物业的长期租金回报率和所在地段的未来发展潜力 [4] 相关背景信息 - 从2024年9月30日起 湖南已明确对于贷款购买住房的居民家庭 商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房 最低首付款比例统一为不低于15% [4]

地块成交核心信息 - 成都高新区陆肖轨道城市发展有限公司以起始价3870元/平方米竞得高新区中和街道一宗净用地面积约4.93亩的地块[2] - 成都中法生态园投资发展有限公司以起始价1508元/平方米竞得龙泉驿区十陵街道一宗净用地面积约54.93亩的商业用地[2] - 成都市天府现代种业园开发建设有限公司以起始价528元/平方米竞得邛崃市临邛街道一宗净用地面积约16.79亩的地块[2] 龙泉驿区十陵地块详情与规划 - 该地块为十陵板块首宗出让的商业用地，面积约55亩，容积率约2.48，成交楼面价1508元/平方米[3] - 地块位置优越，紧邻规划中的范家院子TOD，周边住宅小区密集，常住人口增长显著，商业需求旺盛[3] - 根据出让文件，竞得人须建设计容建筑面积不低于6.5万平方米的区域商业综合体，聚焦购物、餐饮、娱乐与街区商业，项目总投资不得低于9亿元[6] - 地块须统一开发运营，不得变更用途[6] 竞得人背景与项目计划 - 竞得人成都中法生态园投资发展有限公司为龙泉驿区国有资本控股企业，成立于2018年12月，注册资本金约58亿元[3][9] - 该公司由成都经开产投（占股约88.46%）和成都经开信融（占股约11.54%）共同控股[9] - 2025年1月，该公司曾发布招标计划，拟投资120亿元建设一座总建筑面积约14万平方米的商业综合体，包含购物中心、商业街区、精品酒店等业态[6][8] - 该招标计划的设计、勘察等招标内容预计于2026年2月进行[8] 区域商业影响与展望 - 十陵板块长期缺乏大型商业中心，本次综合体的落地将有力填补区域商业空白[5] - 该地块东侧尚有约34亩商业用地待出让，市场猜测其可能与本次地块共同构成完整的商业综合体项目[9] - 此项商业综合体的落地将显著提升区域城市功能与商业能级，为城东商业发展格局注入新的活力[11]

文章核心观点 - 2025年成都商业地产市场呈现分化与重塑的特征 办公楼市场面临供应高峰与租金压力 而零售物业市场在坚实的消费基本面支撑下进入存量深度运营周期 通过调改与创新寻求增长 [1] 办公楼市场 - 2025年成都优质办公楼市场迎来显著供应高峰 全年新增8栋楼宇交付 贡献约51万平方米新增面积 其中89%集中于核心商务区 金融城板块占比达63% 为近八年供应峰值 [2] - 大量新增供应导致市场总存量同比增长4.8% 达到约1037万平方米 规模跻身全国前四 激烈的竞争使业主提供更多优惠 导致全年平均租金累计下跌13.1% [2] - 市场需求呈现结构性变化 全年净吸纳量同比增长37.8% 但主要由企业搬迁驱动 搬迁交易占比同比显著上升18.3个百分点 达到62.2% 而新设立和扩租等增量交易修复缓慢 [2] - 金融业(22.6%)、科技互联网(17%)、专业服务(14.8%)为前三大需求来源 其中泛人工智能细分领域(如大数据/云计算、芯片/半导体)扩张强劲 新租交易同比增长167% 增量交易同比增长36% [3] - 消费服务与教育板块需求占比提升至10.3% 跃居第四大需求来源 主要由教培、医美等服务型消费企业扩张推动 [3] - 展望2026年 预计新增供应将下调至约43万平方米 其中61%仍集中于金融城 供应压力依然存在 但新增供应已在2025年见顶 预计2026-2030年年均供应量将回调至约31万平方米 [4] 零售物业市场 - 2025年成都零售物业市场新增供应同比大幅回落91.5% 全年仅一个购物中心开业 市场总存量达1110万平方米 位居全国第二 标志着市场全面进入存量深度运营周期 [5] - 坚实的消费基本面为市场提供支撑 2025年前11个月 成都社会消费品零售总额首次突破万亿元 达10348.6亿元 [6] - 市场活力由两大引擎驱动 “首店经济”持续繁荣 前11个月共吸引710家首店落户 “入境游”呈现爆发式增长 全年航空口岸出入境人员超640万人次 创六年新高 有效带动高端消费 [6] - 存量竞争加剧与消费内容迭代导致市场表现分化 核心商圈因中高端消费疲软承压 空置率上升 而次级及近郊商圈通过有效调改与首店加持 空置率有所下降 [6] - 成功的存量调改包含四大举措 空间再造、定位重塑、以首店为主的品牌焕新 以及引入大店/旗舰店 [6] - 从业态需求看 餐饮业态首次超越零售跃居第一 占比达42.5% 地方融合菜系首店、咖啡茶饮等表现活跃 攀岩馆、话剧场等新兴体验业态也表现亮眼 [6] - “非标商业”成为市场亮点 2025年由城市更新推动、公园或厂房改造而来的特色商业载体新增14个 它们通常“小而精” 并开始下沉至近郊区域 [6] - 调改的核心逻辑应从“经营商品”转向“经营情绪” 优先投资于视觉锚点、灯光氛围及街区化的社交节点等“轻改造、重氛围”策略 以较低资本支出换取高频感官触达和“情绪价值” [7]

报告行业投资评级 - 弱于大市 [1][6] 报告的核心观点 - 美国11月PCE物价指数符合预期，通胀温和且支出稳健，但储蓄率下滑或影响中长期消费动力，通胀压力仍高于美联储2%目标 [1] - 2025年第三季度美国实际GDP终值年化季环比增速上修，经济扩张动力强，同期核心PCE终值高于目标，通胀具粘性，市场预计美联储1月按兵不动，年内首次降息或在6 - 7月 [2] - 欧洲养老金机构考虑抛售美债引发市场波动，但大规模抛售实际可能性较低 [3] - 地缘政治风险使市场对非美投资者减持美债担忧升温，推动美债收益率上行，日本国债收益率攀升也形成上行压力，美债长期隐忧在于美国财政状况 [4] - 建议采取“短久期核心 + 陡峭化卫星”配置，核心持仓聚焦3 - 5年期投资级债券，严控10年期以上美债敞口 [4] 根据相关目录分别进行总结 美债基准利率 - 涉及2年期与10年期美债利率、美债收益率曲线、各期限美债竞标倍数、2 - 30年期美债发行中标利率、美债月度发行额、联邦基金利率期货市场隐含的降息预期等图表展示 [10][13][21] 美国宏观经济与流动性 - 包含美国通胀同比走势、联邦政府年度累计财政赤字、经济意外指数、ISM PMI、消费者信心指数、金融条件指数、房屋租金增速、申领失业金人数、时薪同比增速、非农就业数据、房地产新屋获批开工销售量同比增速、个人消费支出同比增速、盈亏平衡率通胀预期、实际GDP增速与分项贡献等图表 [10][26][29] 汇率 - 有非美货币近1年走势、近期变化、中美主权债利差、美元指数与10年期美债利率、美元指数与人民币指数、美元兑人民币1年期锁汇成本变化等图表 [10][53][54] 中资美元债 - 展示中资美元债2023年以来回报率走势（分级别、分行业）、投资级和高收益级中资美元债收益率和利差走势、近两周回报（分级别、分行业）等图表 [10][64][72] 调级行动 - 近两周三大国际评级机构对中资美元债发行人采取11次调级行动，包括2次撤销评级、2次上调评级、2次下调评级和5次首予评级，并列出具体主体及评级变化 [76][77]

政策核心调整 - 深圳将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 调整前首付比例普遍维持在50%左右，新政策将门槛降低20个百分点，相当于购房者只需准备原先六成的资金即可入场 [3] - 以总价500万元的商业房产为例，首付从250万元降至150万元，释放了100万元的流动性 [3] 政策背景与意图 - 政策强调“因城施策”，与房地产调控“精准滴灌”基调吻合 [5] - 深圳作为一线城市中商业地产库存压力较大的区域，此次调整是对中央“支持构建房地产发展新模式”要求的落实，也是地方政府的主动作为 [5] - 2023年第四季度深圳甲级写字楼空置率高达24.7%，零售物业空置率亦徘徊在8%左右，市场环境严峻 [5] - 30%的首付比例对标住宅市场标准，是“商住同权”的尝试，旨在打破商业地产与住宅市场之间的壁垒 [7] 市场与行业反应 - 某头部房企计划将原定于下半年推出的龙岗某商办项目提前至春节后入市，以抓住政策窗口期 [7] - 投资者层面呈现分化态势：有观点认为首付降低提升了杠杆空间，但核心的租金回报率持续走低问题未解决；也有投资者关注政策持续性，担忧重蹈2017年政策短暂放开后又被叫停的覆辙 [9] - 深圳中原研究中心预测，新规实施后三个月内，商业用房成交量有望环比增长30%-50% [9] 潜在影响与关注点 - 政策短期将提振市场信心，但长期效果存变数，关键在于配套政策的跟进程度 [9] - 商业用房普遍面临的贷款利率上浮10%-20%、转让税费高等问题仍未触及 [9] - 历史经验表明，过低的首付门槛可能引发投机潮，例如2015年上海商办市场就曾因政策宽松出现短期暴涨后陷入长期调整 [11] - 商业地产投资的核心逻辑未变，地段价值、运营能力和现金流回报仍是决定成败的关键 [11]