业绩表现 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月期间净亏损不少于3680万港元 较2024年同期净亏损1976.4万港元显著扩大 [1] - 亏损扩大主要受冷冻仓库业务收入减少33%及中国内地食品饮料贸易业务收入减少62%影响 [1] - 冷冻仓库租赁协议会计处理调整对亏损产生累计影响 [1] 业务运营 - 冷冻仓库及相关服务业务收入同比下降约33% [1] - 中国内地食品及饮料贸易与销售业务收入同比大幅减少62% [1] - 收入下滑主要因宏观经济环境挑战导致产品与服务需求减弱 [1]

行业投资评级 - 报告维持全年大宗物业投资额同比增长5-10%的年初预测 [8] 核心观点 - 上半年全国大宗物业投资交易额达1321亿元，同比增长19%，但交易宗数下降29% [3][5] - 机构型买家重点布局消费和居住领域资产，零售物业与租赁住宅交易额分别同比增长166%和200% [3][5] - 数据中心关注度显著上升，人工智能应用爆发将推升一线城市及周边区域投资热度 [8] - 一线城市核心办公楼资本价值自2022年累计下跌43%，具备安全边际的资产受长期资本青睐 [8] 市场回顾 交易表现 - 险资和基金交易额占比升至63%，太盟联合体500亿元收购万达广场资产包贡献上半年交易额的38% [5] - 办公楼交易额66%来自一线城市核心区位项目，核心板块出租率高于全市平均5-8个百分点 [5] 资本化率动态 - 一线城市甲级办公楼、零售物业、高标仓资本化率较2024年末扩大近20个基点，升幅较2024年下半年收窄 [5] - 资本化率与十年期国债收益率利差创历史新高，超过400个基点 [5] 2025年预测更新 投资策略 - 仓储物流受关税战不确定性影响，投资者寻求更高风险溢价，华东和华南为重点关注区域 [8][9] - 消费和居住领域仍是投资主线，零售物业与租赁住宅保持增长潜力 [8] 资本化率展望 - 高标仓资本化率预计下半年上升20-30个基点，较年初预测调升10个基点 [9] - 办公楼与零售物业资本化率年底预测值基本不变，核心资产上行空间有限 [9] - 北京、上海、广州、深圳甲级办公楼资本化率预计年底升至6.15%、6.05%、6.10%、5.50% [9]

活动概况 - 深圳·前海出海e站通于2024年7月启动，截至2025年5月9日已累计服务企业超800家，线上注册用户突破1.5万，整合提供62大类出海服务事项，吸引境内外超180家专业服务商入驻[15] - 活动于8月5日在前海国际人才港举行，是继7月23日湖南商会专场后的第二期活动，汇聚福建商会会员企业等代表，重点针对福建企业开拓东南亚市场的需求进行探讨[1] - 活动采用"政府-企业-商协会"三方协同的服务模式，深入探讨跨境贸易、海外投资、仓储物流等领域的机遇与挑战[1] 商会与企业观点 - 深圳市福建商会执行会长指出，前海凭借制度创新优势和国际资源集聚能力，为闽商企业出海提供条件，商会将以前海为支点全力赋能会员企业[3] - 深圳市福建丰泽商会秘书长表示，泉州丰泽企业在树脂工艺品、纺织服装等领域具有产业优势，但面临海外政策法规等挑战，前海的专业服务资源与其需求高度契合[5] - 北京乾成（深圳）律师事务所代表指出国际贸易环境深刻变革，企业出海必须构建"法律+商业+财税"的全方位风控体系，建立长效合规机制[7] 市场趋势与策略 - 深圳盛和岭南投资有限公司董事长认为中美贸易摩擦是长期趋势，传统"制造业外迁避税"策略在东南亚已失效，建议企业关注俄罗斯、非洲等新兴电商市场[9] - 以福建安踏收购国际品牌为例，说明通过资本运作获取成熟渠道的重要性，并指出出海是需要5-7年持续投入的系统工程，深度本土化是关键[9] 区域合作与人才交流 - 香港升旗队总会总干事表示将积极组织香港青年赴前海考察，与内地学校及青少年组织建立伙伴关系，为香港青年搭建学习平台，为前海输入优质人才[11] - 在交流环节，与会企业代表就出海实际困难、服务支持及政策期待进行务实探讨，会后企业代表主动开展业务对接，合作意向踊跃[13]

交易概述 - 华西股份以自有资金9000万元收购关联方华西纺织持有的协丰棉麻100%股权 交易构成关联交易 [1] - 协丰棉麻2024年营收5112.04万元 净利润1602.08万元 2025年一季度营收1768.83万元 净利润646.5万元 [2] - 评估基准日2025年3月31日股东权益市场价值9470万元 实际交易价格9000万元 折价约5% [2] 标的资产详情 - 协丰棉麻拥有3宗土地使用权 面积合计15.58万平方米 土地性质为出让 用途为仓储工业用地 使用期限至2070年8月2日 [2] - 标的位于长江经济带核心区域 具备13万吨棉花仓储能力 是郑商所棉花PTA棉纱尿素瓶片及大商所聚氯乙烯指定交割仓库 [3] - 公司主营业务为纺织和储运 2024年营收占比分别为78.34%和5.09% [3] 历史交易对比 - 2022年4月曾以2.5亿元收购华西码头25%股权 使其成为全资子公司 [4] - 华西码头2022年营收3.21亿元同比增长14.84% 净利润1亿元同比增长1.43% [4] - 2023年营收2.98亿元同比减少7.31% 净利润8665.39万元同比减少14.19% 2024年营收2.26亿元同比下滑24.11% 净利润6997.70万元同比下滑19.25% [4] 战略意图 - 收购旨在整合区域仓储资源 扩大仓储服务业务 [1] - 标的物流运输优势明显 良好的经济效益和市场竞争力将为公司持续稳定发展提供保障 [3]

政府助企服务举措 - 河南省开展学查改·以企观政服务企业大走访活动 通过政策帮扶为企业纾困解难 [1] - 平桥区甘岸街道深入企业走访 围绕融资 成本 配套等难题提供面对面服务 [2] - 街道干部累计收集融资 用工 用地等各类诉求13项 并协助企业解决具体问题 [3] 企业受益案例 - 海源渔业科技获得90万元两新补贴资金 解决生产线改造需求 [2] - 信阳牛犇牧业有限公司完成用地审批手续 [3] - 瑞懋制衣企业有限公司平桥分公司招工难题得到协调解决 [3] 区域经济发展成效 - 平桥创业园集聚27家企业 涉及航空航天紧固件 高档家具 仓储物流等领域 [2] - 园区带动600余人就业 但去年以来企业面临发展困境 [2] - 平桥区通过公务入企码6700余张 局长坐窗口活动80余次优化营商环境 [3]

政府助企服务成效 - 河南省开展"学查改·以企观政服务企业大走访活动"，通过政策帮扶为企业纾困解难、赋能增效 [1] - 信阳市平桥区甘岸街道为海源渔业科技公司成功申请90万元"两新"补贴资金，解决生产线改造资金问题 [1] - 街道工作人员全程提供政策解读、材料准备和部门协调等贴身服务，帮助企业解决发展难题 [1] 平桥创业园发展现状 - 平桥创业园作为2008年重点招商引资项目，自2011年运营以来已集聚27家企业 [2] - 园区企业涉及航空航天紧固件、高档家具、仓储物流等多个领域 [2] - 园区带动600余人就业，但去年以来企业面临发展困境 [2] 政府精准帮扶措施 - 甘岸街道干部深入企业走访，收集融资、用工、用地等13项诉求 [2] - 已协助企业获得技改资金、办理用地审批、解决招工难题等具体帮扶措施 [2] - 街道主任每周深入企业了解经营状况，协助分析形势、梳理难点 [2] 营商环境优化举措 - 平桥区发放6700余张"公务入企码"为企业营造安心发展环境 [3] - 开展"局长坐窗口走流程"活动80余次，一线解决问题、优化流程 [3] - 将中央八项规定精神学习教育成果转化为服务动力，主动向企业开门问需 [3]

总则 - 制度旨在规范董事离职程序 确保公司治理结构稳定性和连续性 维护公司及股东合法权益 [1] - 制度依据包括公司法 证券法 上市公司治理准则 上海证券交易所股票上市规则 上市公司董事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则等法律法规及公司章程 [1] - 适用范围涵盖公司董事及独立董事因任期届满 辞职 被解除职务或其他原因离职的情形 [1] - 遵循合法合规 公开透明 平稳过渡和保护股东权益四大原则 [1] 离职情形与程序 - 离职情形包含任期届满未连任 主动辞职 被解除职务及其他导致实际离职的情形 [2] - 董事辞职需提交书面报告 说明辞职原因 公司收到报告之日生效 [2] - 若董事辞职导致董事会成员低于法定最低人数 或审计委员会成员低于法定人数/欠缺会计专业人士 或独立董事辞职导致比例不符合规定 原董事需继续履职至新董事就任 [2] - 公司需在收到辞职报告后2个交易日内披露相关信息 并在60日内完成补选 [2] - 公司可依法解除出现公司法规定不得担任情形的董事职务 股东会也可通过过半数表决解除职务 但需提前通知拟被解任董事并允许申辩 [3] - 无正当理由解任董事 董事可要求赔偿 公司需综合考虑多种因素确定补偿数额 [3] - 离职董事需在离职后2个交易日内通过证券交易所网站申报个人信息 [4] 离职董事的责任及义务 - 董事需在正式离职5日内办妥所有移交手续 完成工作交接 由董事会秘书监交 [4] - 任职期间作出的公开承诺需继续履行 未履行完毕需提交书面说明及后续计划 [4] - 离职后不得利用原职务影响干扰公司经营 或损害公司及股东利益 忠实义务在合理期限内仍然有效 [4] - 对公司商业秘密的保密义务持续至该秘密成为公开信息 [5] - 因擅自离职致使公司造成损失需承担赔偿责任 [5] - 违反相关规定给公司造成损失需承担赔偿责任 涉及违法犯罪将追究刑事责任 [5] 离职董事的持股管理 - 离职董事买卖公司股票需知悉内幕交易等禁止性规定 [5] - 离职后6个月内不得转让所持公司股份 [5] - 任期届满前离职的 在就任时确定的任期内和任期届满后6个月内 遵守相关持股变动规定 [5] - 对持股比例 持有期限 变动方式等作出承诺的需严格履行 [5] - 持股变动情况由董事会秘书负责监督 必要时向监管部门报告 [6] 附则 - 制度未尽事宜或与法律法规及公司章程抵触时 按后者执行 [8] - 制度由董事会制定 报股东会批准后生效 [8] - 制度由董事会负责解释 [8]

公司治理结构 - 董事会战略发展委员会由六名董事组成 其中至少包括两名独立董事 且董事长必须为委员[4] - 委员会设召集人一名 由独立董事担任 负责主持工作[4] - 委员任期与董事会一致 可连选连任 若不再担任董事则自动失去资格[4] 委员产生机制 - 委员由董事长 二分之一以上独立董事或全体董事三分之一提名 并由董事会选举产生[4] - 投资评审小组组长由公司总经理担任 组员由总经理提名且需经战略发展委员会委员过半数通过[4] - 投资评审小组成员可由公司及子公司董事或高管人员组成[4] 主要职责权限 - 负责组织公司战略规划的编制 评价和调整工作[5] - 对重大投资 融资方案进行研究并提出建议[5] - 对重大资本运作和资产经营项目进行研究并提出建议[6] - 对影响公司发展的重大事项进行研究建议并检查实施情况[6] 议事规则 - 会议需三分之二以上委员出席方可举行 由召集人主持[7] - 原则上会议前五天需提供资料 紧急情况下可灵活通知[7] - 表决需经全体委员过半数通过 利害关系委员需回避[7] - 会议记录由董事会秘书保存 决议需以书面形式报董事会[8] 运作保障机制 - 可聘请中介机构提供专业意见 费用由公司承担[6] - 会议可采用现场 视频或电话方式召开[7] - 委员可委托其他委员代为表决 但每人最多接受一名委托[8] - 委员对会议内容有保密义务 不得擅自披露信息[8]

股份回购进展 - 截至2025年7月31日累计回购股份564万股，占公司总股本0.3968% [2] - 回购最高成交价5.51元/股，最低成交价5.08元/股 [2] - 回购成交总金额约2983万元 [2] 营业收入构成 - 2024年度汽车制造业务收入占比71.2% [2] - 仓储物流业务收入占比28.8% [2]

笋岗云街项目概况 - 笋岗云街作为深港潮玩新地标 集科技市集 电竞赛事 潮玩体验于一体 包含3公里空中连廊串联14座商业综合体[1] - 项目包含800米星光跑道 超过5000平方米云街广场 联结超过300万平方米商业空间[3] - 定位为"新罗湖会客厅" 通过城市更新从仓储区转型为立体商廊 原笋岗仓库区总面积达50多万平方米 年货物吞吐量最高达500万吨[2][3][9] 商业业态升级 - 串联万象食家 Halo广场 艺展中心等14座商业综合体 涵盖汽车商贸 工艺美术 家居建材 美食购物等特色产业[3][6] - Halo广场打造酒吧一条街 配套KTV 精品酒店 烧烤酒馆等夜经济业态 形成24小时活力空间[5] - 整合澳康达名车广场高端座驾 艺展中心软装灵感库等资源 满足深港市民多元消费需求[6] 产业转型战略 - 罗湖区政府提出促进文商旅融合 打造七大文旅消费品牌 将人流转化为商流[3] - 实施产业形态焕新行动 向新经济 新模式 新业态要生产力 推动科技创新与产业创新融合[4][7] - 打破建筑壁垒和交通阻隔 打通总部经济 家居艺术 汽车贸易等多元业态协同发展[8][9] 深港联动效应 - 活动期间增设免费接驳巴士直达罗湖口岸 吸引港人参与 2025罗湖深港文化月包含电竞赛事等深港联动内容[1][5] - 通过"政府搭台 企业唱戏"模式 让文旅消费充满科技范儿 提升深港消费体验[7][9] - 依托笋岗家文化消费街区 红岭北现代商贸总部经济集聚区 打造高能级贸易枢纽城区[8][9]