IPO计划与最新进展 - 普洛斯中国已基本确定在香港上市 并选定花旗集团 德意志银行 杰富瑞金融集团及摩根士丹利四家国际顶级投行作为IPO承销商 预计IPO时间为2026年上半年 [3][4] - 此次公开发行有望募资30-50亿美元 对应估值区间约250-300亿美元 折合人民币中间值约为2000亿元上下 [6] - 若按估值上限超2100亿元人民币完成 其将跻身近5年港股前五大盘新股 并可能成为2026年度亚洲规模最大的不动产与物流基础设施IPO之一 [3][7] 公司业务与财务概况 - 截至2025年9月 公司在中国70个区域市场持有约450处物流园及产业园 运营面积逾5,500万平方米 出租率维持在83%-90% 平均租金约33元/平方米/月 [8] - 2024年前三季度 公司实现营业收入81.7亿美元 EBITDA约12.2亿美元 经营性现金流3.9亿美元 流动比率与速动比率均为1.23 [8] - 除传统高标仓外 公司业务新增长点包括已建及在建数据中心IT负载合计约1,400兆瓦 以及配套光伏装机2吉瓦 年发电量22亿度 减碳180万吨 [8] 发展战略与估值逻辑 - 公司管理层提出三条业务曲线叠加的估值故事 即物流地产提供稳定现金流 数据中心提升估值弹性 新能源业务迎合ESG资金 [9] - 公司曾考虑过新加坡二次上市和研究上海科创板 但最终选择锁定香港作为上市地点 [3][10] 历史沿革与资本运作 - 普洛斯中国业务前身可追溯至美国ProLogis的中国业务 其于2010年将中国 日本资产打包在新加坡交易所首次IPO 发行价1.35新元/股 集资约30亿美元 创下当时全球最大不动产IPO纪录 [12][13] - 2011至2016年间 普洛斯中国运营面积由1,200万平方米增至4,400万平方米 年复合增速30% 资产管理规模从80亿美元增长至460亿美元 [13] - 2017年7月 由厚朴投资牵头的财团提出全面收购要约 总对价约116亿美元 创下亚洲史上最大规模私有化交易 公司于2018年4月从新加坡退市 [13] - 私有化后股权结构为厚朴21.3% 万科21.3% 高瓴21.2% 管理层21.2% 中银15% [14] - 退市后公司开启"轻重并举"模式 于2021年将成熟园区注入"中金普洛斯REIT"在上交所挂牌 募资52亿元人民币 [14] - 2024年公司将非中国业务以52亿美元出售 并于2025年8月获得阿布扎比投资局15亿美元注资 [14] - 若此次IPO成功 意味着公司估值较2017年私有化时的116亿美元已实现翻倍 [14]

AI驱动的基础设施建设热潮 - 一场由人工智能驱动的基础设施"淘金热"正在重塑全球数据中心市场，其主角不再仅仅是科技巨头，而是数以千计背景各异的新进入者，这股浪潮正吸引着数万亿美元的投资 [1] - 仅在2025年，美国的数据中心信贷交易额就达到至少1785亿美元，科技巨头已帮助将今年的全球债券发行总额推高至超过6.57万亿美元 [1] - 摩根大通预计，为给这场全球性的建设提供资金，发行人几乎将动用所有主要的债务市场 [1] 市场参与者结构发生根本转变 - 未来规划的数据中心容量中，大部分将由大型科技公司以外的"新玩家"和其它行业参与者建设 [1] - 参与者背景极为多元化，包括从能源商到比特币矿工等 [3] - 大型科技公司正越来越多地选择租赁而非自建数据中心，从而将巨额的债务负担和建设风险转移给开发商 [2] 新进入者案例与雄心 - 在意大利，此前从事可再生能源项目的Lorenzo Avello正计划打造一个"地中海AI枢纽"，项目包括一个耗电量高达1.5吉瓦的巨型园区，目标是成为欧洲最大的计算业务中心之一 [3] - 电视真人秀主持人Kevin O'Leary计划在加拿大阿尔伯塔省开发"全球最大的AI数据中心工业园"，利用当地丰富的天然气和地热能资源 [3] - 比特币矿企Bitdeer Technologies Group计划投资"数亿甚至数十亿美元"扩展其AI云业务，并计划于2027年下半年在俄亥俄州启动一个拥有570兆瓦容量的AI数据中心园区 [3] - 前加密货币矿企CoreWeave Inc已成为向微软等公司出租英伟达芯片的领导者 [3] 巨额资本涌入与潜在泡沫 - OpenAI、甲骨文和软银集团宣布的Stargate基础设施项目，承诺在美国乡村地区投入高达5000亿美元 [4] - 意大利的项目预计成本也将超过500亿欧元（约590亿美元） [4] - 华尔街资深人士Michael Burry已对AI泡沫发出警告，近期AI领域交易的循环性质引发了市场对AI产品真实需求的质疑 [4] - 前微软经理Charles Fitzgerald认为，许多正在开发的项目将永远无法落地，因为"根本没有那么多客户" [4] - 橡树资本管理公司联席创始人Howard Marks警告称，过度建设的风险正日益逼近，精明的科技公司在其算力租赁合同中加入了灵活性条款，如果它们退出合同，将使数据中心所有者陷入困境 [4] 科技巨头的风险转移策略 - 以Meta为例，该公司在10月获得了约600亿美元用于建设数据中心，但其中一半（300亿美元）将不会出现在其资产负债表上，这笔交易将融资置于一个特殊目的载体中 [5] - 微软已承诺投入超过600亿美元用于与"新云"公司签订租赁协议，这些公司负责建设数据中心并配备先进的AI芯片 [5] - 这种策略让科技巨头在享受算力扩张红利的同时，避免了直接承担建设和运营的重资产风险，而将压力留给了开发商 [5] 新玩家面临的执行风险与挑战 - 前加密货币矿企CoreWeave最近下调了其年度收入预测，理由是"与一家进度落后的第三方数据中心开发商相关的暂时性延误" [6] - Bitdeer在俄亥俄州建设的比特币挖矿设施上个月发生火灾 [6] - 数据中心电力开发商Fermi Inc在披露一个投资级租户终止了一项价值1.5亿美元的协议后，其股价在当天暴跌了46% [6] - 这些事件暴露了新进入者在项目管理、建设安全和合同稳定性方面面临的严峻考验 [6] - 尽管Bitdeer声称其合同条款"坚如磐石"，但系统性风险依然存在，公司承认存在"一切都受到影响的情景" [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 12 月 15 - 19 日）中证 REITs 全收益指数下跌，市场情绪弱，REITs 全线下跌成交活跃度弱，华夏中核清洁能源 REIT 认购倍数创新高，部分受“本息拆分”影响的超跌项目后续或反弹，各板块表现有差异可关注部分优质项目 [1][2][6] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 中证 REITs 全收益指数收于 999 点周度下跌 2.85%，华夏安博仓储上市首日破发，市场情绪弱 [1] - REITs 全线下跌，交通设施跌幅最大为 -4.48%，仓储物流跌幅最小为 -1.53%，仅 2 只个券收涨 [1][21] - 交通设施板块受“本息拆分”话题扰动，年末投资考核或影响价格，超跌项目后续或反弹，可关注部分路产 [2][24] - 市政环保板块收跌 2.43%，受部分项目拖累且或受“本息拆分”影响，济南能源供热 REIT 可关注 [3][28] - 数据中心板块下跌 1.90%，两项目分派率有差异，可根据 AI 算力板块行情操作 [3][31] - 租赁住房板块收跌 2.5%，流通性好易受债市影响，目前分派率 3.26%性价比提升，华润有巢有参与价值 [3][33] - 产业园区板块收跌 1.8%，去化压力仍在，高分派率个券需谨慎，部分项目可关注，12 月有解禁个券 [5][37] - 成交活跃度边际提升但仍弱，日均成交额 4.43 亿元、日均成交量 1.01 亿份、日均换手率 0.37% [43] 一级市场 - 华夏中核清洁能源 REIT 完成询价，认购价格 5.015 元/份，预计募集资金 15.045 亿元，网下投资者认购倍数 340.47 倍创新高，2025 年 12 月 22 日发售 [6][48] - 截至 2025 年 12 月 19 日，已申报至交易所项目进度有已询价进入发售、已反馈、已受理、已申报等不同情况 [7][53][54]

纪要涉及的行业与公司 * **光伏行业**：涉及多晶硅、硅片、电池组件等产业链环节，提及通威、协鑫、东方希望、大全、新特等主要多晶硅企业[2] * **数据中心行业**：关注800伏供电架构，提及英伟达新一代架构落地[4] * **人形机器人行业**：提及宇树科技发布应用商店，华为与纽泰格达成战略合作协议[5] * **固态电池行业**：提及上汽全新MG4搭载固态电池交付，以及全球固态锂金属技术核心厂商QS与全球前十大汽车制造商签署协议[6] * **风电与电网行业**：提及风电主机端价格恢复，三峡江苏大丰800兆瓦深远海风电项目并网，以及特高压接上湖北工程投运[2][7] 核心观点与论据 **光伏行业** * **核心观点**：反内卷治理正引领行业创新，多晶硅收储平台有望稳定价格，带动全产业链盈利修复[1][2] * **论据**：多晶硅收储平台由主要企业持股（10%以上，最多超30%），旨在通过协同控产稳定价格[2]；多晶硅期货价格上涨，现货价格维持在5万元以上[1][2]；预计平台落地后价格将明确修复，增强市场信心[1][2] * **需求展望**：海外市场因缺电逻辑需求强劲，预计2026年需求良好；国内市场明年装机量或下滑，但可能成为筑底之年[1][3] **数据中心行业** * **核心观点**：800伏架构落地是最大变量，旨在满足AIGC供电需求，提高功率密度并减少铜用量[1][4] * **论据**：随着英伟达新一代架构落地，800伏供电系统逐步应用[4] * **投资关注环节**：固态变压器、固态断路器、高功率PSU[1][4] **人形机器人行业** * **核心观点**：应用端迈出重要步伐，供应链应关注新能源端精密加工企业及固态电池方向[1][5] * **论据**：宇树科技发布首个人形机器人应用商店，引入用户分享动作模型[5]；华为与纽泰格达成协议，未来三年采购不少于1,000台产品[5] **固态电池行业** * **核心观点**：产业链稳步推进，应关注新增设备、新增材料及干法电极等技术环节[1][6] * **论据**：上汽全新MG4搭载固态电池完成首批交付[6]；QS与全球前十大汽车制造商签署联合开发协议[6] **风电与电网行业** * **核心观点**：风电竞争力提升，深远海及出海方向明年可能取得积极进展；特高压建设持续推进[2][7] * **论据**：风电下游主机端价格稳步恢复[2][7]；三峡江苏大丰800兆瓦深远海项目并网，是国内离岸最远的海上风电项目，可满足140万户居民用电[7]；特高压接上湖北工程投运[2][7] 其他重要内容 * **光伏行业对比**：当前的反内卷治理与过去钢铁水泥等行业的供给侧改革有显著差异[2] * **光伏价格修复范围**：预计价格修复将包括硅片、电池组件等环节[3] * **风电项目细节**：三峡江苏大丰项目为800兆瓦，是国内离岸最远的海上风电项目[7]

公司产品研发动态 - 公司现阶段正在研发应用于液冷服务器的数据中心液冷系统的CDU产品 [1] - 公司非常重视数据中心液冷赛道的发展机遇 [1] - 公司将持续关注数据中心液冷技术发展趋势并积极推动产品创新适配 [1] - 公司力争为数据中心领域提供高可靠性解决方案 [1] 行业发展趋势 - 数据中心液冷系统是液冷服务器应用的关键领域 [1]

黔中水利枢纽工程概况与供水能力 - 工程是贵州省首个大型跨地区、跨流域长距离调水工程，于2018年1月试通水成功[1] - 工程源头平寨水库总库容10.89亿立方米，年供水量达5.5亿立方米[3] - 自试通水以来，累计向贵阳市及工程沿线净调水量超3.37亿立方米，惠及人口超300万人[3] 工程对农业及农村发展的影响 - 为沿线农业提供稳定灌溉水源，例如六枝特区梭戛乡顺利村近150亩蔬菜基地用上工程输水后，发展大棚蔬菜种植[1] - 水利条件改善带动农村增收，顺利村蔬菜基地带动全村631户每年增收超6000元[1] - 改变了农业“靠天吃饭”的局面，实现一年四季种植[1] 工程对城市供水及工业的保障作用 - 2022年下半年，贵阳市正式取用“黔中水”[1] - 2023年，贵阳市从该工程调水3000多万立方米，有效保障了旱情期间域内企业和居民的正常用水[2] - 稳定的供水吸引了大量企业聚集，目前贵安新区已聚集三大运营商、华为、苹果、腾讯等超大型数据中心，以及宁德时代、比亚迪等新能源产业龙头企业[2] 工程运营数据与未来规划 - 自2022年11月25日以来，工程已累计向贵阳贵安净调水量超1.69亿立方米[3] - 根据需求，预计将于2025年12月28日将“黔中水”以每日37万立方米再次调入花溪水库，以确保供水安全[3] - 工程输水线路长148公里，流经六枝特区、安顺、黔南、贵安新区，最终抵达贵阳[1]

核心交易事件 - Northern Data 于 11 月以最高约 2 亿美元出售其比特币挖矿业务 Peak Mining [1] - 买方为多家由 Giancarlo Devasini 和 Paolo Ardoino 控制的公司 [1] - 该出售发生在 Tether 持股近 50% 的视频平台 Rumble 宣布以约 7.67 亿美元收购 Northern Data 的几天前 [1] 公司关联与协议 - Tether 是德国 AI 与数据中心公司 Northern Data 的持股方 [1] - Tether 与 Rumble 及 Northern Data 之间存在贷款、服务采购和广告协议安排 [1] - Tether 在视频平台 Rumble 中持股近 50% [1]

数字化绿色化协同转型发展报告（2025）核心观点 - 2024年数字化绿色化协同转型发展扎实推进，实现质效全面提升 [1] 数字基础设施绿色化建设成果 - 截至2024年底，累计建设国家绿色数据中心246家 [1] - 累计推广300余项数据中心、通信基站等数字基础设施节能降碳技术 [1] 技术创新与标准建设进展 - 2024年双化协同领域新增专利公开申请量2.69万余件，新增授权量6405件 [1] - 截至2024年底，已发布和制定中的双化协同相关国家标准达170余项 [1]

海南自贸港封关运作核心意义 - 海南自贸港全岛封关运作是中国推进高水平对外开放的关键实验 在全球贸易摩擦加剧背景下 通过制度性开放向国际国际社会释放中国主动深化开放 维护多边贸易体制 改善外资参与中国市场制度环境的明确信号 [1][4] - 封关运作被视为中国新一轮高水平开放的重要标志 其时间节点2025年12月18日是对1978年同日开启的改革开放的呼应 也是面向未来的制度宣示 [5] - 封关运作的目标不仅是发展一地经济 更是在更大范围内发挥“探索—示范—引领”作用 为中国未来对接更高标准的国际经贸规则（如CPTPP）提供现实样本和制度经验 [4] 封关运作首日落地场景与政策框架 - 2025年12月18日封关首日 “一线放开 二线管住”的全新监管模式在海口美兰机场正式落地运行 首批适用“一线”“零关税”及例外措施的进口货物进境 首批符合“加工增值免关税”政策的货物经“二线口岸”出岛 [2] - 在洋浦港 一艘载有17.9万吨 货值近4亿元的石化原辅料货轮完成“零关税”进口放行 较封关前为企业节省进口环节成本近千万元 [2] - 封关首日 西门子能源在洋浦经济开发区举行燃机总装基地及服务中心开工仪式 并成立西门子能源（海南）有限公司 成为全岛封关后落地的首个制造业标志性外资项目 [2] - 封关意味着将海南全岛整体纳入海关监管特殊区域 实施“一线放开 二线管住 岛内自由”的监管安排 在货物 资金和要素流动上实现分层管理 在扩大开放的同时守住风险底线 [3] “零关税”政策红利与成效 - 封关后 “零关税”商品税目由原先的1900多种扩大至6600多种 整体“零关税”水平从21%提高到74% 基本覆盖全岛有实际进口需求的各类经营主体 [6] - “零关税”商品扩围后预计可为进口设备企业节省约20%的税收成本 [6] - “加工增值30%免关税政策”是核心政策之一 允许符合鼓励类产业目录的企业使用进口原料在海南加工增值超过30%后销往内地时免征进口关税 [6] - 截至2025年11月 加工增值免关税政策累计内销114.2亿元 免征关税8.78亿元 [6] “低税率”与人才吸引政策 - 企业所得税方面 自贸港鼓励类产业条目已扩至1100多个 符合条件的企业可享受15%的优惠税率 截至2024年12月底 已有近4300户次企业享受该优惠 [7] - 个人所得税方面 在海南工作的高端人才和紧缺人才 其个人所得税实际税负超过15%的部分予以免征 截至2024年12月底 已有3.9万余人次享受该优惠 [7] - 海南累计吸引各类人才超85万人 2025年起“累计居住满183天”核算方法优化 因公出差 休假等合理离岛时间均可计入 仅需实际居住不少于90天 大幅降低了人才享惠门槛 [7] 跨境资金流动便利化与金融开放 - 国家外汇管理局海南省分局牵头制定了涵盖QFLP QDLP 融资租赁外债共享等20余项实施细则 [8] - 中国人民银行海南省分行发布《海南自由贸易港多功能自由贸易账户业务管理办法》 中国人民银行和国家外汇管理局于2024年5月推出海南自由贸易港多功能自由贸易账户（EF账户） [8] - 截至2025年10月底 海南已有11家银行上线EF账户 累计开立658个账户 相关业务规模约为2689亿元人民币 资金往来覆盖80个国家和地区 [8] 企业与资本响应及投资趋势 - 封关后 一批制造和加工企业开始将海南纳入全国乃至全球产业布局 利用“加工增值免关税”政策改变选址逻辑以降低供应链成本 [9][10] - 厦门建发 江苏苏美达等地方国企在供应链管理 贸易结算和大宗商品领域扩大在琼业务 南方电网 中建系统企业围绕能源 基建和城市更新持续加码投资 [10] - 外资企业参与度提升 西门子能源在洋浦落地燃机总装基地 将海南视为连接中国市场与亚太市场的重要节点 [2][10] - 近五年 海南新设外商投资企业8089家 年均增长43.7% 实际使用外资1025亿元 年均增长14.6% 176个国家和地区在琼投资 [11] - 海南实施中国境内最为宽松的免签入境政策之一 已有86个国家公民可免签入境海南 [10] 封关后产业发展规划与基础设施 - 海南“十五五”规划建议提出以“45432”为核心的现代化产业体系发展框架 重点推动旅游业 现代服务业 高新技术产业和热带特色高效农业四大主导产业 培育壮大“五向图强”新质生产力 推动生物制造 氢能 脑机接口 具身智能等“四新”未来产业创新发展 [12] - 金融支持向创新和早期企业倾斜 海南自由贸易港创新投资基金首期规模10亿元 重点投向种子期 初创期及“专精特新”中小企业 [12] - 数字经济被视为封关后最具成长性的领域之一 海南—香港国际海缆已建成投用 ALC国际海缆在陵水登陆 第三条国际海缆正在建设中 [13] - 中国移动海南国际数据中心于2024年6月建成投产 成为海南最大的单体数据中心 全球首个商用海底数据中心项目在陵水投入使用 利用海水作为自然冷源使整体能效提升40%至60% [13]

国家绿色数据中心建设进展 - 截至2024年底，我国累计建设国家绿色数据中心达246家 [1] - 累计推广数据中心、通信基站等数字基础设施节能降碳技术300余项 [1] 数字化绿色化协同转型发展整体态势 - 2024年，该领域政策体系持续健全、基础能力不断夯实、技术创新加快突破、实践应用深入拓展，实现质效全面提升 [1] - 截至2024年底，已发布和制定中的双化协同相关国家标准达170余项 [1] - 国家标准覆盖数字产业绿色低碳发展、数字赋能传统行业转型升级、生态环境数字化治理、绿色智慧城市建设四类 [1] 技术创新与知识产权成果 - 2024年，双化协同领域新增专利公开申请量2.69万余件，新增授权量6405件 [1] - 绿色算力、零碳信息通信网络、智慧能源、绿色智造、生态环境智慧治理、废弃物智能回收利用等领域创新动能加速释放 [1]