港股市场表现 - 7月7日港股三大指数集体低开，恒生指数跌0.36%，恒生科技指数跌0.46%，国企指数跌0.38% [1] - 科网股普遍下跌，阿里巴巴、小米集团均跌超1% [1] 机构观点 - 国元香港认为政策预期仍能支撑港股估值，预计港股中长期内保持韧性 [2] - 交银国际指出恒指接近年内前高，驱动因素主要源于风险溢价回落，南向资金与外资配置分化，南向资金年初至今对港股各板块持仓均有提升，近一个月主力配置集中在医疗保健和金融板块，外资仅边际主动提升信息技术板块仓位 [2] - 光大证券称短期港股可能呈现震荡走势，长期来看港股整体盈利能力较强，互联网、新消费、创新药等资产相对稀缺，估值仍偏低 [2] - 中信证券预计优质企业赴港上市将提升港股资产质量及流动性，南向资金或将持续流入，三季度港股或呈震荡向上趋势，四季度或迎来业绩上修契机 [3] - 汇添富基金认为下半年港股或呈现"震荡上行+结构分化"格局，全年南向资金净流入或突破万亿元规模，外资配置比例有望从当前低位逐步回升 [3] 热点聚焦 - 2025年港股IPO市场中地方国资、知名外资、产业投资等多类型资金积极抢滩港股IPO基石投资 [4] - 财政部决定在政府采购活动中对部分自欧盟进口的医疗器械采取相关措施，采购预算金额4500万元人民币以上的医疗器械时应排除欧盟企业参与 [4] - 纳入互联互通的南向和北向ETF数量达265只，港股通ETF受益今年港股行情与南下资金涌入，南方东英恒生科技指数ETF自ETF通成立以来共获南下资金增持超280亿港元 [4] - 美国总统特朗普表示美国政府将从7月4日起设定新的单边关税税率，新关税可能从60%、70%到10%、20%不等 [5] 公司动态 - 新华保险拟出资112.5亿元认购三期私募基金份额 [7] - 中国海外发展前6月累计合同销售额约1201.5亿元，同比降19.0% [7] - 广汽集团前6月累计销量为75.53万辆，同比降12.48% [7] - 信利国际前6月累计营业额约为80.98亿港元，同比降约5.7% [7]

湖北多地房地产与生育刺激政策分析 天门模式的成功案例 - 天门市2024年推出12万购房补贴和10万公积金提取政策，配套生育刺激措施后生育率达6 77‰，同比增长17%，增幅全国第一[3] - 生育补贴力度显著：二孩家庭补贴6万，三孩家庭补贴12万，叠加职业补贴后三孩家庭购房补贴可达20多万[3] - 政策带动商品房销售面积逆势上涨，证明真金白银补贴能有效刺激消费和生育意愿[13][17] 湖北全省政策推广现状 - 孝感市将房贷首付比例降至15%，100万房产首付从30万降至15万[4] - 荆门市推出停车位契税100%补助、商业用房契税50%补助[6] - 武汉市将多孩家庭购房补贴扩展至全市范围[8] - 政策延续性明确：孝感补贴延续至2025年，武汉政策延长至年底[14] 政策实施的财政与人口基础 - 湖北省2023年一般公共预算收入3937亿元，全国排名第11位，具备财政支撑能力[7] - 常住人口5800万，人口结构优于东北地区，老龄化压力相对可控[7] - 天门案例证明政策有效性，形成可复制的"降成本刺激消费"模式[9][17] 经济政策转型逻辑 - 通过降低房贷首付、生育补贴等手段重新分配财富，减少银行利润换取居民消费能力提升[16] - 聚焦家庭三大开支（房产、育儿、汽车）同步发力，缓解居民压力以释放消费潜力[12][16] - 政策导向从GDP总量转向民生福祉，形成"精准滴灌"式经济刺激新范式[21][22] 行业影响与区域示范效应 - 房地产行业首付门槛降低直接提升购房需求，契税补助刺激商业地产去库存[4][6] - 生育相关行业（母婴、教育等）将受益于人口增长红利[3][17] - 湖北省政策组合拳为全国提供可复制的"民生导向型"经济刺激模板[22][23]

澳洲房市回暖 - 全国初步拍卖成交率达到73 1% 近四分之三的拍卖房产成功成交 [1] - 过去四周成交率持续高于70% 过去十周有八周高于这一门槛 [3] - 悉尼和墨尔本房价重新进入上涨通道 最近一个季度涨幅均为1 1% [3] 利率宽松推动市场 - 年内已降息两次 市场普遍预期本周将迎来第三次降息 [1] - 买家积极响应降息带来的可支配购买力提升 对未来进一步宽松政策预期推波助澜 [3] - 澳储行再次开会前的最后一个周末 市场已经开始活跃 [3] 高端市场表现 - 悉尼内西区Abbotsford一套全层水景公寓以638 5万澳元成交 高出卖方600万心理预期 创该区公寓成交价格新纪录 [3] - 该公寓位于仅有五户的小型住宅楼内 享有绝对私密性和滨水视野 自带私人游艇泊位 [3] - 此类物业对换小房的高净值买家非常有吸引力 [4] 各大城市拍卖热度 - 悉尼上周初步成交率为72 5% 前一周最终修正为67 2% [4] - 墨尔本初步拍卖成交率为75 5% 略高于前一周的75 2% 过去十周成交率稳定高于70% 最近三周持续高于75% [4] - 其他城市成交率：布里斯班70 8% 阿德莱德65 7% 首都领地73 1% [4] 市场信心回升 - 年初许多拍卖现场几乎没人举牌 现在感兴趣的买家和出价者明显增加 [4] - 市场整体状况良好 正在向好发展 人们对市场更有信心 [4]

一线城市房价暴跌现状 - 2025年一线城市房价平均下跌超30% 深圳以39 3%跌幅领跑 上海跌30 6% 北京跌29 5% 香港跌28 8% [1] - 47%业主面临房产亏本 深圳南山月亮湾花园等区域跌幅高达60% 上海闵行区高兴花园小区房价腰斩50% [3] - 上海市民案例显示2021年400万购置房产现仅值256万 首付款几乎归零 仍背负高额房贷 [3] 房价暴跌核心原因 - 政策调控累计超650次 限购限贷限售层层加码 2025年调控效应全面发酵导致补跌行情 [5] - 一线城市房价收入比高达40倍 疫情后居民收入减少购房能力削弱 泡沫破裂 [5] - 2023年起北上广深常住人口负增长 高生活成本导致人口外流 购房需求骤减 [5] 中产家庭财富影响 - 中产将积蓄全押房产 贪婪心态忽视风险 被泡沫破裂吞噬 [7] - 部分中产抱有一线城市房价只涨不跌侥幸心理 错过高位变现时机 [7] - 资产缩水导致还贷压力巨大 陷入卖房亏本与继续持有两难 [3][7] 行业未来趋势 - 房地产崩盘 债务危机和汇率波动成为中国经济三大挑战 楼市为重灾区 [3] - 房子回归居住本质 暴富神话破灭 需理性规划财务与多元投资 [8] - 年轻人需降低对高房价依赖 寻找更适合生活方式 [8]

法案核心内容 - "大美丽"法案于7月4日由特朗普签署生效 最终版本较众议院版本赤字规模扩大 包括删除899条款、提高联邦债务上限、上调州税抵扣等调整 [1][9] - 法案预计导致2025-2034财年基础财政赤字增加3400-4700亿美元 叠加利息成本后总债务影响达4100-5500亿美元 [9] - 短期支撑美国经济增长 但可能引发二次通胀风险并推迟美联储降息 加剧财政可持续性担忧 [1][9] 财政赤字影响 - 延长及扩大TCJA居民减税条款导致赤字增加3852亿美元 其中延长税率削减占2193亿美元 标准扣除上限调整占1425亿美元 [2] - 恢复企业减税政策新增772亿美元赤字 设备奖金折旧和研发费用化分别贡献363亿和141亿美元 [2] - 废除IRA税收抵免节省543亿美元 包括取消192亿美元电动车税收抵免和246亿美元能源生产税收抵免 [2][3] - 医疗保健领域节省1074亿美元 主要来自医疗补助工作要求调整(-317亿)和平价医疗法案节省(-226亿) [3] 行业影响分析 受益行业 - 能源：重启油气区块拍卖 降低特许权使用费率 煤炭租赁费率降至7% 碳捕捉补贴提升 [11] - 军工：未来五年投入1500亿美元预算用于舰艇建造、导弹防御等 [11] - 地产：保留100%房产改良费用抵扣政策 扩大低收入住房税收抵免12% [11] - 制造：2025-2031年新建工厂可全额抵扣建厂成本 半导体厂商税收抵免比例提升至35% [11] - 农业：灾害援助报销率提高至100% 提供2.85亿美元贸易促进资金 [11] 受损行业 - 清洁能源：逐步取消风能太阳能税收抵免 2026年后新建项目不再享受优惠 [11] - 新能源车：2026年废除清洁车辆抵免 恢复20万辆/制造商上限 [11] - 医疗：削减医疗补助联邦匹配资金 限制非公民ACA计划资格 [11] - 食品：削减国家食品券计划(SNAP) [11] 资产价格影响 - 美债：短期利空 中长期震荡下行 [1][15] - 美股：短期上行 中长期需验证政策效果 [1][15] - 美元：短期反弹 中长期通道下行 [1][15] - 黄金：短期调整 中长期上行 [1][15] - 石油：短期与长期均偏空 [1][15] 政策周期差异 - 当前"财政扩张+降息"面临财政超预期扩张、经济基本面变化、美元信用裂痕等新变量 [12][13] - 美联储决策滞后于现实 资产交易逻辑将在经济走弱、数据韧性和财政风险间切换 [15]

公开市场操作 - 央行7月4日开展340亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，全额中标，当日逆回购到期5259亿元，净回笼4919亿元 [2] 资金面 - 存款类机构隔夜质押式回购利率微降至1.31%，7天期利率下行4bp至1.42% [4] - 美国隔夜融资担保利率为4.4%，显著高于国内水平 [5] 同业存单 - 全国及主要股份制银行1年期同业存单成交利率稳定在1.61%附近 [8] 利率债收益率 - 银行间主要利率债收益率多数下行，国债期货主力合约普遍上涨：30年期涨0.11%，10年期涨0.03%，5年期涨0.02%，2年期持平 [11][12] 中美经贸动态 - 美国恢复对华出口EDA软件、乙烷、飞机发动机等产品，双方正落实伦敦经贸会谈成果 [13] 国内政策动向 - 湖南省拟出台《关于完善生育支持政策促进人口高质量发展的十条措施》，涵盖婚恋、生育、教育等多领域支持 [13] 全球宏观 - 美国国会批准取消电动车税收抵免政策，7500美元新电动车抵免及4000美元二手电动车抵免将于9月30日终止，巴克莱预计短期内销量将激增后骤降 [15] 债券市场事件 - 阿里巴巴计划发行120亿港元可交换债券，资金用于云计算和国际电商 [17] - 融创中国拟发行7.54亿股新股以偿付56亿元境内债券 [17] - 惠誉指出专项债用途扩大将利好持有存量商品房的城投企业 [17]

房地产市场总体态势 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长 房地产市场总体保持稳定态势 [1] - 二手房交易占比逐步提高 多个省份二手房交易量超过新房 [1] - 重点地区二手房市场在刚性住房需求带动下保持较高活跃度 [1] 重点城市二手房市场表现 - 深圳二手房成交同比增长超30% 北京、上海、广州同比增幅在20%左右 [1] - 成都、杭州、苏州、厦门二手房成交同比增长均超10% [1] - 北京2025年上半年二手房成交8.86万套 同比增长18% [2] - 北京前5个月500万元以下二手房成交占比超六成 [2] 市场供需结构变化 - 房地产市场进入存量时代 重点省份二手房交易量已超过新房 [1] - 刚需群体转向购置二手房已成为常态 [1] - 北京市场刚需群体普遍通过购买二手房解决居住问题 [2] - 新房产品转向满足改善性需求 实现与二手房的差异化竞争 [2] 政策影响与市场修复 - 下调个人住房贷款最低首付款比例等政策显著降低购房成本 [3] - 二手房价格调整及购房门槛降低使刚需群体具备"上车"能力 [3] - 上半年百城二手房价格累计下跌3.6% [3] - 各地上半年出台优化住房公积金政策超过150条 购房补贴相关政策64条 [3] 下半年市场展望 - 房地产政策环境预计维持宽松 已出台政策有望进一步落实 [3] - 广州全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [3] - 北京、上海、深圳的购房限制性政策仍有优化空间 [3] - 优化住房公积金贷款政策、推进住房"以旧换新"、发放购房补贴等举措有望加大力度 [3] - 重点城市二手房成交量下半年仍有望保持较大体量 [4]

报告行业投资评级 - 推荐（维持） [7] 报告的核心观点 - 往后房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境较二手房或更早边际改善 [5] - 现房销售政策大概率试点推进，房地产发展新模式长期或助优质公司构筑“护城河”，关注存量政策优化落地及城市更新工作推进 [5] - 围绕合理估值区间投资更可取，当前板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转 [5] 根据相关目录分别进行总结 新房网签 - 7月1 - 3日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去4年同期水平 [9][11][12] 二手房网签 - 7月1 - 3日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去4年同期水平 [15][17] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于2019 - 2024年同期水平 [20] 拿地 - 2025年1 - 6月，300城累计土地成交建面同比降幅收窄2PCT至 - 5%，成交均价同比增幅扩大2PCT至33% [23] - 2025年6月，推出建面和成交建面均同比降幅收窄，流拍率较上月下降4.2PCT [25] - 2025年6月，300城成交楼面均价同比增幅扩大，土地溢价率较上月下降0.3PCT [29] - 2025年6月，300城土地出让金同比增幅较5月扩大15.2PCT至 + 36.9% [32] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较4月边际下降，拿地未售和推盘未售口径去化周期较4月边际上升，开工未售口径去化周期较4月边际下降 [34] - 2025年5月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线和三四线城市推盘未售去化周期较上月上升 [36] 前瞻及佐证 - 截至2025年5月，居民新增存款趋势和居民存款余额趋势均同比增幅收窄 [39] - 截至2025年5月，居民新增中长期贷款趋势项同比增幅扩大，新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄 [40] - 截至2025年5月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，但二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数 [4][43] - 截至2025年6月，12个样本城市平均带看人数环比下降8.3%，在5月 + 3.9%的基础上转负 [4][44] - 截至2025年5月，货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升 [46] - 截至2025年7月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [48] - 截至2025年6月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降8.8%，环比降幅较5月扩大4.5PCT [4]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 本周68城新房成交环比增长、同比下降，20城二手房成交面积同环比下降；土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨；国内信用债发行规模同环比上涨；天津土拍市场火热，15宗住宅用地出让共收金87.77亿元；2025年至今销售初步企稳，预计后续政策积极温和，将有更多财政及货币政策出台助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，维持行业“看好”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 定调“好房子”建设方向，多地力推商转公贷款 - 中央层面：住建部要求加快建设“好房子”，多管齐下推动房地产市场止跌回稳 [6][14] - 地方层面：武汉将两项政策适用期限延至2025年底；合肥调整住房公积金缴存基数和比例；广州拟推商贷转公积金贷款政策；海南计划推公积金新政，新增“商转公”贷款方式；苏州发布2025年度市区建设用地供应计划，商品住宅用地同比减少，下半年需加速供应住宅用地 [15] 销售端：新房与二手房成交面积环比增长，同比下降 68大中城市新房成交面积环比增长，同比下降 - 2025年第27周，68城商品住宅成交面积368万平米，同比下降32%，环比增加38%；年初至今成交面积达6746万平米，累计同比下降8%；各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为 -19%、 -23%、 -52%，年初至今累计增速12%、 -7%、 -96% [17][30] 20城二手房成交面积同环比下降 - 2025年第27周，20城二手房成交面积为184万平米，同比增速 -10%，前值 -4%；年初至今累计成交面积5311万平米，同比增速 +10%，前值 +10% [33] 投资端：土地成交面积同比下降，天津土拍市场火热 - 2025年第27周，100大中城市推出土地规划建筑面积2786万平方米，成交土地规划建筑面积3241万平方米，同比下降19%，成交溢价率为7.8%；一线城市成交土地规划建筑面积72万平方米，同比下降47%；二线城市成交1399万平方米，同比下降13%；三线城市成交1770万平方米，同比下降22%；广州、武汉、天津、成都、石家庄、北京等地有涉宅用地出让，各地成交情况不同，天津15宗涉宅用地出让共收金87.77亿元 [37] 融资端：国内信用债发行规模同环比增加 - 2025年第27周，信用债发行89.5亿元，同比增加606%，环比增加63%，平均加权利率2.34%，环比持平；信用债累计发行规模1850.9亿元，同比减少16% [44] 一周行情回顾 - 本周（2025年6月30日 - 7月6日）房地产指数上涨0.29%，沪深300指数上涨1.54%，相对收益为 -1.25%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位；房地产板块涨跌幅排名前5位的个股为南国置业、南山控股、珠江股份、皇庭国际、财信发展，后5位为亚太实业、数源科技、深振业A、荣丰控股、新湖中宝 [49] 投资建议：维持行业“看好”评级 - 本周68城新房成交环比增长、同比下降，20城二手房成交面积同环比下降；土地成交面积同比下降，溢价率环比上涨；国内信用债发行规模同环比上涨；天津土拍市场火热；2025年至今销售初步企稳，预计后续政策积极温和，将有更多财政及货币政策出台助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，维持行业“看好”评级 [55]

指数情况 - 截至2025年7月6日，本周ECI供给指数为50.10%，较上周回落0.02个百分点；需求指数为49.93%，较上周回落0.01个百分点[1][6] - 截至2025年7月6日，本周ELI指数为 - 0.90%，较上周回升0.15个百分点[1][11] 经济各领域表现 - 7月受高温影响，工业生产景气度环比放缓，需求端结构分化，出口量价分化，消费有回暖趋势[1][7] - 6月新增贷款需求季节性回暖，预计新增人民币贷款1.80 - 2.0万亿元，同比少增0.28 - 0.13万亿；政府债券融资达1.41万亿，同比多增0.7万亿，预计6月社融新增3.6 - 3.8万亿，增速回升至8.8%[1][14] 高频数据表现 - 工业生产方面，本周主要行业开工率环比小幅回落，电厂负荷率显著高于去年同期[15] - 消费方面，6月乘用车零售同比增长15%，居民出行数据回暖，航班执飞率等优于去年同期[1][7] - 投资方面，基建实物工作量优于去年同期，房地产投资中土地供应面积环比增长，商品房成交面积环比回落[25] - 出口方面，6月下旬以来出口量价分化，海运价格指数回落，出口有不确定性[1][7] - 通胀方面，6月CPI同比或小幅负增长，国内猪肉批发价回升，蔬菜批发价回落，国际布油期货结算价回落，黄金期货结算价回升[37] 政策与风险 - 本周央行货币净回笼13753亿元，7天shibor利率和10年期国债收益率小幅回落[40] - 面临美国关税政策不确定、政策出台力度低于预期、房地产改善持续性待察等风险[1][46]