核心观点 - 徐州经开区以“创新驱动”为主线，通过制造业、科技、服务业三支招商队伍深度融合与同向发力，围绕“2+3”主导产业布局精准招商，旨在巩固产业地位、布局未来产业并优化区域生态，为区域高质量发展注入新动能 [1][2][3] 产业布局与招商策略 - 招商工作紧扣“2+3”主导产业布局，组建制造业、科技、服务业三支精锐队伍，以“靶向发力、精准滴灌”为原则进行精准对接 [2] - 制造业招商聚焦工程机械和智能制造“一号产业”，通过强链延链，靶向招引“三电”系统、数字液压等关键环节项目，并推动现有龙头企业增资扩产，以巩固“中国工程机械之都”地位 [2] - 制造业同时拓展绿色低碳能源、电子信息、生物医药等多条赛道，并前瞻布局量子科技、具身智能等未来产业，以推动先进制造业集群能级持续跃升 [2] - 科技招商聚焦生物医药与大健康、电子信息等领域，精准瞄准科技创业大赛获奖项目、初创科技企业等四类核心对象，通过深化与高校院所、科创平台合作引入优质技术项目 [3] - 服务业招商分为生产性与生活性两类：生产性服务业紧盯物流仓储、科技服务等领域，依托链主企业推动“主辅分离”改革；生活性服务业则赴一线城市对接新能源汽车知名品牌，并加速推进商超酒店等配套项目 [3] 资源协同与平台建设 - 着力搭建高能级平台，通过产业链、创新链、服务链协同发力，为项目落地提供支撑 [4] - 依托“校企双进”常态化联动机制，招商团队定期组织需求发布与成果对接活动，已征集80余项区内企业与高校院所的产学研合作及技术需求，并成功对接徐州医科大学生物医药转化研究院、上海交通大学国家技术转移中心（徐州）两个优质项目 [4] - 采用“梯度培育+精准服务”双轮驱动模式，积极对接知名高校、大院大所，全力共建国家级、省级制造业创新中心、产业创新中心和技术创新中心 [5] - 针对“2+3”产业成果转化痛点，打造中试平台和重点科研平台，目前多个高能级平台项目正在洽谈中，旨在为项目提供从技术研发到成果转化的全链条支撑 [5] 生态优化与配套服务 - 以“长效赋能”为目标，从政策支持、配套服务等方面持续优化营商环境 [6] - 政策创新方面，计划以东湖医学创新港、凤凰湾电子信息产业园为试点，招引科转创业类项目和平台载体，并为初创科技企业提供零租金政策以减轻资金压力 [7] - 设立经开区科创基金，为优质科技项目提供资金支持，解决企业融资难、融资贵的痛点 [7] - 配套服务方面，生产性服务业重点引进物流仓储、科技服务等项目，计划打造“仓储—运输—配送”全链条服务体系以降低企业物流成本、提升运转效率 [7] - 生活性服务业方面，加快推进商超酒店项目招引，以填补区域大型商业综合体和高端住宿空白，完善人才生活配套 [7]

公司资本运作与资产证券化 - 南山控股的控股子公司宝湾物流发起的华泰宝湾物流REIT已于2024年10月29日在深圳证券交易所上市[1] - 为提升资产管理能力并打造业务滚动发展的资本闭环，宝湾物流正筹划为该REIT新购入基础设施项目[1] 拟新购入的基础设施资产详情 - 计划购入的第一个项目是位于四川省成都经济技术开发区汽车城大道999号的成都龙泉宝湾国际物流中心，由宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第二个项目是位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号的西安宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司西安宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第三个项目是位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号的宁波宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有[1] - 计划购入的第四个项目是位于青岛市胶州市物流大道1号的青岛胶州宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有[1]

公司公告核心内容 - 南山控股控股子公司宝湾物流控股有限公司筹划开展华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目 [1] 拟购入基础设施项目详情 - 项目一：成都龙泉宝湾国际物流中心，由宝湾物流下属公司成都龙泉宝湾国际物流有限公司持有，位于四川省成都经济技术开发区汽车城大道999号 [1] - 项目二：西安宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司西安宝湾国际物流有限公司持有，位于陕西省西安市临潼区现代物流园区物阜路289号 [1] - 项目三：宁波宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司宁波宝湾国际物流有限公司持有，位于宁波市奉化区方桥街道恒发路188号 [1] - 项目四：青岛胶州宝湾国际物流中心项目，由宝湾物流下属公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司持有，位于青岛市胶州市物流大道1号 [1]

公司近期动态 - 公司于2025年12月10日以通讯表决方式召开第十届第十次董事会会议 [1] - 董事会会议审议了《关于聘任公司2025年度审计机构和内部控制审计机构的议案》等文件 [1] 公司业务与财务概况 - 公司2024年1至12月份营业收入构成为：供应链管理服务占比42.39%，码头仓储占比25.81%，智慧物流占比24.28%，仓储占比4.78%，数据服务占比1.08% [1] - 截至新闻发稿时，公司总市值为45亿元 [1] - 公司股票收盘价为3.79元 [1]

项目基本信息 - 京东集团旗下资产支持专项计划“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划”于2025年12月3日获上交所受理 [1][7] - 该项目拟发行金额为21亿元人民币 [1][2][7][8] - 产品品种为持有型不动产ABS，属于机构间REITs，即私募REITs [1][4][7] - 项目原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司 [2][8][9] - 计划管理人为渤海汇金证券资产管理有限公司 [2][3][8][9] 项目背景与股权结构 - 穿透后，原始权益人的实际控制人为香港宇培物流资产发展有限公司 [2][9] - 香港宇培物流资产发展有限公司的实际控制人为刘强东，通过京东智能产业发展集团实现控制 [2][9] - 京东产发于2022年1月完成对中国物流资产的收购，持股达37.02%，成为控股股东 [2][9] - 底层资产之一可见为物流仓储相关不动产 [2][9] 公司不动产证券化战略布局 - 此次项目意味着京东在不动产证券化领域的布局从公募REITs向私募赛道延伸 [2][9] - 此前，京东已发行一单公募REITs，代码为508098，属于仓储物流REITs [4][9] - 该公募REITs已于2025年7月启动扩募，拟购入西安、合肥两项目，目前处于推进阶段 [4][9] 行业趋势与项目意义 - 项目显示公司进一步覆盖了不同层级的资本市场工具，可适配更多元的资产规模与退出需求 [4][9] - 私募REITs后续可通过衔接公募实现转板上市 [4][9]

公司战略与投资 - 宏川智慧与吴旭先生、白冰先生共同出资设立控股子公司“北京市宏川智算科技有限公司” [1] - 合资公司注册资本为5000万元人民币，其中宏川智慧以自有资金认缴出资60%，出资额为3000万元人民币 [1] - 此次对外投资是基于公司战略发展需要及对智能算力服务领域未来成长性的认可，旨在拓展新质生产力领域 [1][2] 业务布局与方向 - 合资公司将重点优先布局算力基础设施，算力被视为驱动数字化转型与价值创造的核心支撑 [1] - 公司将主动与优秀的国产GPU厂商、服务器厂商、大模型企业展开合作 [1] - 公司将利用多年积累的特种化工品仓储、物流的数据要素，在算力、算法、数据清洗及训练等多方面进行探索和布局 [1] - 公司将积极探索物流仓储行业的工业模型应用场景，利用已有的细分行业数据要素资源 [2] 区域战略与协同 - 控股子公司注册于北京市丰台区，属于“东数西算”国家战略八大枢纽节点之一的京津冀核心地区 [2] - 母公司宏川智慧地处粤港澳大湾区，同样属于“东数西算”国家战略八大枢纽节点之一 [2] - 公司认为此次布局区域调度及协同优势显著，有助于把握智算业务发展的窗口期与区域发展红利 [2] 投资目的与预期影响 - 本次投资是公司拓展新质生产力领域的关键布局 [2] - 投资有利于公司培育新的利润增长点，提升综合竞争实力 [2] - 投资有助于提升公司的整体盈利能力和可持续发展能力 [2]

公司战略与投资 - 宏川智慧与吴旭先生、白冰先生共同出资设立控股子公司“北京市宏川智算科技有限公司” [1] - 合资公司注册资本为5000万元人民币，宏川智慧以自有资金认缴出资60%，出资额为3000万元人民币 [1] - 此次对外投资是公司基于战略发展需要及对智能算力服务未来成长性的认可，旨在拓展新质生产力领域 [1][2] - 投资有利于公司培育新的利润增长点，提升综合竞争实力、整体盈利能力和可持续发展能力 [2] 业务布局与运营 - 合资公司将重点优先布局算力基础设施，算力被视为驱动数字化转型与价值创造的核心支撑 [1] - 公司将主动与优秀的国产GPU厂商、服务器厂商、大模型企业展开合作 [1] - 公司将利用多年积累的特种化工品仓储、物流的数据要素，在算力、算法、数据清洗及训练等多方面进行探索和布局 [1] - 公司将积极探索物流仓储行业的工业模型应用场景 [2] 区域战略与协同 - 控股子公司注册于北京市丰台区，地处“东数西算”国家战略八大枢纽节点之一的京津冀核心地区 [2] - 母公司宏川智慧地处粤港澳大湾区，同样属于“东数西算”国家战略八大枢纽节点之一 [2] - 公司认为此次区域调度布局及协同优势显著，将把握智算业务发展的窗口期与区域发展红利 [2]

项目总体进展与投资 - 甘肃（天水）国际陆港是省市列重点项目，自2022年9月开工以来，各项建设发展指标基本达到或超过计划进度 [1] - 累计完成的固定资产投资远超预期目标，招商引资实际到位资金完成规划任务的90%以上 [1] - “十四五”期间，累计完成固定资产投资51.79亿元，占总投资的55.2% [6] 核心功能区建设 - 保税物流中心（B型）项目正有序推进，是甘肃省内继兰州、武威后的第三大B型保税物流建设项目，计划于2026年1月投入运营 [3][4] - 保税物流中心1号办公楼主体施工已完成，进入装饰装修阶段；3、4、5号库及室外广场、信息化建设基本完工 [3] - 智慧综合物流园“平急两用”城郊大仓EPC总承包项目总建筑面积约14.24万平方米，包括2栋冷库、1栋多温库、4栋干仓、2栋物资接驳中心及配套设施 [5] 基础设施与交通网络 - 皇城隧道、三路两桥等关键交通节点已全面贯通，缩短了陆港与周边地区的交通距离，提高了运输效率 [6][7] - 三阳川核心区路网骨架基本成型，已满足片区联动发展需求 [8] - 多式联运枢纽功能初步显现，整合了铁路、公路、水路等多种运输方式，大幅提高了货物运输效率 [3] 功能定位与战略合作 - 保税物流中心建成后将作为海关出口口岸，为企业提供便捷通关服务，助力当地特色农产品、工业制成品进入国际市场 [4] - “平急两用”智慧物流园在平时满足城市日常物资存储和物流配送，紧急情况下可迅速转变为应急物资储备和调配中心，并运用区块链、大数据优化调拨方案 [5][6] - 陆港已与京东等国内大型物流企业建立战略合作，并与沿海港口、沿边口岸探索“飞地园区”、“无水港”等合作模式，拓展腹地范围和发展空间 [9]

农产品批发市场及农贸市场税收优惠 - 核心观点：为支持乡村振兴，国家在农产品流通环节实施多项税收优惠政策，旨在降低相关市场及经营者的税负，促进乡村特色产业发展[18][19] - 对农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的土地，暂免征收城镇土地使用税，优惠期限至2027年12月31日[7] - 若市场同时经营其他产品，则按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免城镇土地使用税[7] - 享受优惠的市场需经办理经营主体登记，是进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所[8] - 优惠土地范围仅限于直接为农产品交易提供服务的区域，行政办公区、生活区及商业餐饮娱乐等非直接服务用地不享受优惠[8] - 对农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产，同样暂免征收房产税，优惠期限至2027年12月31日[31] - 若房产同时用于经营其他产品，则按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税[32] 物流企业仓储设施税收优惠 - 核心观点：为促进物流业发展，对服务于工农业生产、流通等领域的大宗商品仓储设施用地给予城镇土地使用税减征[13] - 自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税[11][12] - 享受优惠的物流企业需至少从事仓储或运输一种经营业务，提供第三方物流服务，并实行独立核算[13] - 大宗商品仓储设施需满足同一仓储设施占地面积在6000平方米及以上的条件[13] - 仓储设施主要储存范围包括农产品、农业生产资料、矿产品和工业原材料等[13] - 优惠用地范围包括仓库库区内的各类储存设施及物流作业配套设施的用地，办公、生活区等非直接用于仓储的土地不享受减税[13] 农产品流通环节增值税优惠 - 核心观点：对蔬菜及部分鲜活肉蛋产品在流通环节免征增值税，以降低居民生活成本并支持相关产业发展[20][26] - 从事蔬菜批发、零售的纳税人销售的蔬菜免征增值税[21] - 享受免征增值税的蔬菜包括可作副食的草本、木本植物，以及经挑选、清洗、切分、晾晒、包装、脱水、冷藏、冷冻等工序加工的蔬菜[22] - 对从事农产品批发、零售的纳税人销售的部分鲜活肉蛋产品免征增值税[27] - 免征增值税的鲜活肉产品包括猪、牛、羊、鸡、鸭、鹅及其鲜肉、冷藏或冷冻肉，以及相关组织[28] - 免征增值税的鲜活蛋产品包括鸡蛋、鸭蛋、鹅蛋，以及鲜蛋、冷藏蛋和经破壳分离的蛋液、蛋黄和蛋壳[28] 其他相关税收优惠 - 个人与电子商务经营者订立的电子订单，免征印花税[15][16] - 外贸企业或其他单位出口货物、劳务，免征增值税，相应的进项税额予以退还[44] - 如果出口货物是购进的属于消费税应税消费品，同时退还前一环节对其已征的消费税[44] - 享受出口退（免）税政策的企业需依法办理设立登记、税务信息确认及对外贸易经营者备案登记[46]

行业核心趋势 - 物流仓储行业进入“精细化运营与价值重构”关键阶段，投资逻辑从“重规模扩张”转向“重效益提升与可持续发展” [2] - 行业“反内卷”政策体系全面铺开，推动竞争从“价格战”向“价值战”转型，2025年已有22个省份上调快递价格，如广东设定1.4元/单的底线价 [17][18][19] - 社会物流总费用与GDP比率持续优化，2025年前三季度降至14.0%，较上年同期下降0.1个百分点，相当于节约社会物流成本约1000亿元 [20] 市场基本面与区域表现 - 2025年二季度全国高标仓整体空置率环比上升0.5个百分点至17.8%，平均租金同比微降3.6%至29.7元/㎡·月，呈现“结构性分化加剧”特征 [3] - 华南区表现最优，高标仓空置率仅10.6%，租金水平高达37.7元/㎡·月，部分高标仓出租率长期维持在95%以上，租金溢价超过区域平均水平15% [6] - 华北区与华东区空置率承压，分别升至21.4%和21.6%，租金环比一季度分别下降3.4%和4.6%至22.8元/㎡·月和35.2元/㎡·月 [7] - 截至2025年三季度末，全国非保税高标仓市场存量为1.76亿平方米，长三角城市群以46%的占比占据绝对主导 [8] 行业指数与需求变化 - 2025年10月仓储指数为50.6%，较上月回升1个百分点，重回扩张区间，三季度仓储指数均值为49.7%，较去年同期回升0.9个百分点 [15] - 2025年10月中国快递发展指数为475.5，同比提升2.4%，发展规模指数同比提升5.6%至616.4，日均快递业务量约6亿件 [16] - 2025年10月中国电商物流指数为113.1点，连续8个月回升并创年内新高，西部地区电商物流总业务量指数回升0.8点，涨幅最高 [17] - 需求端呈现结构性变化，跨境电商、传统电商平台需求活跃，但即时零售电商对高标仓的直接需求拉动相对有限 [10] 企业运营与业绩表现 - 物流企业通过“供应链+物流”一体化解决方案优化成本结构，顺丰控股前三季度总营收2252.6亿元，归母净利润83.1亿元，净利润率3.87% [24][25] - 京东物流前三季度营收550.84亿元，同比增长24.1%，其仓储网络总管理面积已超3400万平方米 [24] - 物流科技企业增长强劲，极智嘉总营收10.3亿元，同比增长31%，安得智联净利润率达22.8% [25] - 部分企业利润承压，宝湾物流前三季度净利润同比降幅达57.71%，中国外运总营收同比下降12.60% [24][25] 科技应用与创新合作 - 物流企业与科技公司深度合作，中国物流与科大讯飞发布“流云”千亿参数大模型，东久新宜与前海粤十共建AI冷链智慧园区实现全流程无人化运营 [27][29] - 低空物流加速布局，京东物流未来5年计划采购10万架无人机，已构建“干线-支线-末端”三级无人机物流体系；顺丰旗下丰翼科技累计开通600多条航线，飞行总里程超570万公里 [28][29] - 智能仓储技术海外拓展，极智嘉的机器人分拣系统在东南亚电商仓成功落地 [51] 园区投资与全球布局 - 2025年1-10月，国内重点物流企业累计落地或推进项目32个，涉及建筑面积超624万平方米，投资金额超488亿元，项目类型向智慧枢纽、供应链中心等多元方向延伸 [30][31][32] - 投资呈现“头部企业生态化”格局，京东集团多点发力形成“国内国际双循环”供应链网络；顺丰通过低空中心、国际枢纽等构建综合物流能力 [35] - 跨境园区投资聚焦东南亚、中东、欧洲等市场，京东产发迪拜智能物流园落地，菜鸟在墨西哥启用仓库，嘉诚国际中标华东跨境电商核心仓项目 [34] 融资与资本运作 - 2025年1-10月物流行业累计发生投融资事件33起，融资总额达748亿元，融资模式向“股权+债权+资产证券化”多元体系转型 [37][38] - 资产证券化（ABS）融资广泛应用，当期债权融资发行利率降至2%以下，助力企业盘活存量资产并向“轻资产运营”转型 [38][39] - 大宗交易活跃，平安保险斥资45亿元收购第一产业集团华南物流资产；跨境收购频繁，丰树集团以3.15亿欧元收购英国及西班牙物流资产 [41][42] REITs市场表现 - 截至2025年三季度，国内仓储物流REITs上市产品达11只，市场总规模突破两百亿元，底层资产平均出租率达92%，年化分派率稳定在4% [44][45] - 部分REITs表现突出，红土创新盐田港REIT年化可供现金分派率达5.47%，净利润率29.6%；嘉实京东仓储基础设施REIT出租率达100% [44][45] - 仓储物流REITs展现出强抗风险韧性，近三个月平均跌幅仅0.26%，显著低于中证REITs指数3.4%的跌幅 [46]