公司信息 - 公司名称为光大永年有限公司，股份代号为3699[11] 报告获取 - 2025中期报告中、英文版本分别上载于公司及联交所网站[2][5] - 无法收取或阅览可申请印刷本，费用全免[3][6] 非登记股东通讯 - 欲电子收取通讯应联络中介提供邮箱[4][6] - 可填表格索取印刷本并确认语言版本[11] 咨询方式 - 对通知或表格有疑问可工作日致电热线咨询[5][7][11] 投寄信息 - 香港投寄申请表格无需付费，简便回邮号为10 GPO[11][12]

报告通知 - 2025年9月19日公司发布2025中期报告登载通知[2][7][9] 获取方式 - 中、英文版本分别上载于公司及联交所网站[2][7] - 无法接收邮件或访问网站可填回条获取印刷本[3][7] 股东登记 - 登记股东需提供有效邮箱，可填回条或电邮更新[4][8] 咨询方式 - 对通知有查询可工作日9:00 - 18:00致电(852) 2980 1333[5][8] 通讯说明 - 公司通讯含董事报告、年度账目等文件[5][9] - 可供行动通讯指要求股东行使权利的通讯[6][9]

收入和利润（同比） - 公司截至2025年6月30日止六个月收益为人民币24.5百万元，较2024年同期的人民币23.9百万元增长约人民币0.6百万元[15][16][18][19] - 公司权益股东应占溢利为人民币10.1百万元，较2024年同期的人民币11.4百万元下降约人民币1.3百万元[15][18][20][23] - 公司每股基本盈利为人民币2.30分，较2024年同期的2.59分有所下降[21][24] - 2025年上半年收益为2445.6万元人民币，同比增长2.4%[147] - 税后利润1013.7万元人民币，同比下降11.3%[147] - 每股基本及摊薄盈利2.30人民币分，同比下降11.2%[148] - 2025年上半年公司净利润为10,137千元人民币，较2024年同期的11,430千元下降11.3%[158] - 公司截至2025年6月30日止六个月的客户合约收益总额为24,456千元人民币，较2024年同期的23,893千元增长2.4%[177] 成本和费用（同比） - 服务成本636.8万元人民币，同比下降1.0%[147] - 租赁负债利息开支为23千元人民币，较2024年同期的12千元增长91.7%[183] - 使用权资产折旧为642千元人民币，较2024年同期的609千元增长5.4%[183] - 自有物业、厂房及设备折旧为107千元人民币，较2024年同期的90千元增长18.9%[183] - 公司当期所得税总额为4191千元人民币，同比增长44.0%，其中中国企业所得税1682千元，预扣税200千元，递延所得税2309千元[184] - 递延所得税项金额为2309千元，较2024年同期的1592千元增长45.0%[184] 毛利（同比） - 公司毛利为人民币18.1百万元，较2024年同期的人民币17.5百万元增长约人民币0.6百万元[20][23] - 毛利1808.8万元人民币，同比增长3.6%[147] 物业租赁业务表现 - 物业租赁业务租金收入为人民币17.0百万元，较2024年同期的人民币16.3百万元增长约人民币0.7百万元[22][26][29] - 物业平均租用率为81%，较2024年同期的77%有所提升[26][29] - 物业出租率维持在81%，新签订租金较前期有所下降[36][38] - 投资物业租金总额为16,966千元人民币，较2024年同期的16,327千元增长3.9%[177] 物业管理服务表现 - 物业管理服务收入为人民币7.5百万元，较2024年同期的人民币7.6百万元下降约人民币0.1百万元[27][30] - 物业管理服务收入为7,490千元人民币，较2024年同期的7,566千元下降1.0%[177] 投资物业公允价值 - 投资物业公允价值为人民币9.691亿元，较2024年末人民币9.671亿元增长人民币200万元[32][34] - 投资物业估值收益为人民币90万元，较2024年同期人民币100万元减少人民币10万元[32][34] - 投资物业估值收益88万元人民币，同比下降7.9%[147] - 投资物业价值9.691亿元人民币，较2024年末增长0.2%[152] - 投资物业公允价值估值由独立估值师采用与2024年末相同的估值技术进行更新[196][199] 现金及流动性 - 现金及银行存款为人民币2.362亿元，较2024年末人民币2.315亿元增长人民币470万元[46][48] - 流动资产为人民币2.469亿元，流动负债为人民币2530万元，净流动资产为人民币2.216亿元[46][48] - 现金及银行结余1.597亿元人民币，较2024年末下降31.0%[152] - 流动负债2531.2万元人民币，较2024年末增长27.2%[152] - 现金及现金等价物从2025年1月1日的231,498千元人民币减少至6月30日的159,710千元人民币，降幅为31.0%[161] - 公司持有充足现金及现金等价物以管理流动资金风险并减轻现金流量波动影响[53] 资本结构及负债 - 资本负债率为18.6%，较2024年末18.0%上升0.6个百分点[47][48] - 总权益为人民币9.94亿元，较2024年末人民币9.918亿元增长人民币220万元[46][48] - 公司净资产从2024年12月31日的991,837千元人民币增长至2025年6月30日的993,952千元，增幅为0.2%[154] - 非流动负债中的租赁负债为1,739千元人民币，2024年末该项为零[154] - 递延税项负债从2024年末的197,450千元人民币微增至2025年6月30日的199,721千元，增长1.1%[154] - 公司资本结构无重大变动，仅包含普通股及其他储备[57][60] - 无抵押资产及或有负债[50][52] - 公司无任何已抵押资产（2025年6月30日及2024年12月31日均为零）[54] - 公司无任何或有负债（2025年6月30日及2024年12月31日均为零）[56] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额由2024年上半年的-1,646千元人民币改善至2025年同期的4,115千元人民币[160] - 投资活动使用的现金流量净额为75,431千元人民币，主要用于76,500千元人民币的三个月以上定期存款[160] 上市所得款项使用 - 公司上市所得款项净额约为人民币116.1百万元，截至2025年6月30日已使用人民币17.5百万元[64][66] - 未动用上市所得款项净额约为人民币98.7百万元（2024年12月31日：人民币99.8百万元）[69] - 公司计划于2026年底前全额动用未动用所得款项净额，其中人民币89.742百万元用于收购英国物业，人民币1.465百万元用于物业升级[68][70][72] 其他收入及支出 - 其他净收入321.6万元人民币，同比下降6.2%[147] - 银行存款利息收入为2,224千元人民币，较2024年同期的3,499千元下降36.4%[182] - 外汇收益净额为187千元人民币，2024年同期为外汇亏损净额414千元[182] - 其他收入净额为805千元人民币，较2024年同期的345千元增长133.3%[182] - 贸易应收款项减值亏损拨回153千元人民币，2024年同期为计提减值拨备101千元[183] 物业组合 - 公司物业组合总建筑面积为89,507平方米，与2024年12月31日持平[22][25] - 物业组合总建筑面积约89,507平方米，涵盖三栋商业楼宇[37][38] - 无物业销售（2024年同期：无）[31] 公司架构与股权 - 彩连投资有限公司直接持有公司67.49%股份，对应297,900,000股普通股[83] - 领美投资有限公司直接持有公司7.50%股份，对应33,100,000股普通股[83] - 国际永年有限公司通过控股彩连和领美间接持有公司74.99%股份，对应331,000,000股普通股[83] - 中国光大集团（香港）有限公司通过控股国际永年间接持有公司74.99%股份[83] - 中国光大集团股份公司通过全资控股中国光大（香港）间接持有公司74.99%股份[83] - 中央汇金投资有限责任公司持有中国光大集团63.16%股权，间接对应公司74.99%股份权益[83] - 公司已发行股份总数为基础441,400,000股[83] - 中国光大（香港）持有国际永年99.997%股份，其中0.3%以信托方式代国家国有资产管理局持有[83] 管理层讨论和指引 - 溢利下降主要归因于中国所得税及递延税项增加[20][23] - 收益增长主要由于租金收入增加所致[16][19] - 公司计划通过外部资源进行产能扩张及投资项目以推动业务增长[58][61] - 公司无重大投资、收购或出售附属公司事项[59][62] 员工成本 - 公司员工总数为105人，董事8人，报告期员工总成本（含董事薪酬）约为人民币6.5百万元（2024年：人民币7.0百万元）[76] - 截至2025年6月30日，公司雇员总数为105名，董事人数为8名[78] - 报告期内雇员总成本（含董事酬金）为人民币650万元，较2024年人民币700万元下降7.1%[78] 企业管治 - 公司已采纳《上市规则》附录C1所载企业管治守则并适用于截至2025年6月30日止六个月期间[93][96] - 公司违反企业管治守则条文C.2.1 因主席与行政总裁职务由同一人担任（刘嘉先生）[94][95][96] - 董事会由2名执行董事（含刘嘉）、2名非执行董事及4名独立非执行董事组成[97][100] - 各董事委员会多数成员为独立非执行董事[102][105] - 审核委员会由3名独立非执行董事组成（蔡大维/石礼谦/李佐雄）[103][106] - 薪酬委员会含1名执行董事（刘嘉）及2名独立非执行董事（李佐雄/汪长禹）[108][111] - 提名委员会含1名执行董事（马贺明）、1名非执行董事（尹俊妍）及3名独立非执行董事[112][115] - 投资委员会含2名执行董事（刘嘉/马贺明）及3名独立非执行董事[114] - 公司确认全体董事遵守《上市规则》附录C3证券交易标准守则[98][99] - 董事会设立四个专业委员会（审核/薪酬/提名/投资委员会）并订明书面职权范围[101][104] - 投资委员会由五名成员组成，包括两名执行董事和三名独立非执行董事，刘先生担任主席[116] 股息分派 - 公司宣派截至2025年6月30日止六个月的中期股息每股普通股人民币0.73分（相当于0.80港仙），较2024年同期的人民币0.78分（相当于0.85港仙）有所减少[132] - 公司2025年上半年宣派股息6,135千元人民币，较2024年同期的2,648千元大幅增加131.7%[158] - 中期股息将于2025年10月31日或前后派付，以港元支付，汇率依据中国人民银行2025年8月20日公布的港元兑人民币中间价[133][134] 购股权计划 - 截至2025年6月30日止期间，购股权计划下共有44,140,000份购股权可供授出，占公司已发行股份的10%[126][129] - 购股权计划自2017年12月15日采纳，有效期为10年，至2027年12月14日止[123][126] 其他综合收益 - 外汇储备变动导致其他综合收益损失1,887千元人民币，而2024年同期为收益1,250千元[158] - 公司保留利润从2024年末的548,258千元人民币增长至2025年6月30日的552,260千元，增幅为0.7%[158] 税务事项 - 成都光大物业管理及成都新港城置业享受小微企业5%优惠所得税率，适用于应纳税所得额不超过300万元部分[186][188] - 非居民企业从中国获取股息及利息收入需缴纳10%预扣税，符合香港税收居民资格且持股超25%的企业可适用5%优惠税率[189][191] - 中国境内子公司除特别说明外均适用25%法定企业所得税率[185] 董事变动 - 蔡大维先生自2025年4月3日起辞任威讯控股有限公司（股份代号：1087）的独立非执行董事[121] - 蔡大维先生自2025年6月26日起辞任格林国际控股有限公司（股份代号：2700）的独立非执行董事[121] - 石礼谦先生自2025年6月6日起出任景业名邦集团控股有限公司（股份代号：2231）董事会主席及非执行董事[118][120] 其他事项 - 公司确认截至2025年6月30日，其公众持股量符合上市规则要求[128][131] - 截至2025年6月30日止六个月内，公司及其子公司未购买、出售或赎回任何上市证券，且未持有任何库存股份[127][130] - 2025年上半年厂房及机械设备新增投资46千元，较2024年同期的91千元下降49.5%[195][198] - 公司报告期内无潜在稀释性普通股，未对基本每股收益进行稀释调整[193][194] - 贸易应收账款账龄分析基于确认日期并已扣除减值准备[200]

公司被执行信息 - 大连万达集团股份有限公司新增一则被执行人信息 执行标的4亿余元 执行法院为北京金融法院 [1] - 公司新增三则股权冻结信息 冻结股权数额合计超94亿元 冻结期限三年 [1] - 其中包含上海万达网络金融服务有限公司约85.62亿元股权的大额冻结 [1]

行业整体表现 - 2025年暑期档影管公司票房TOP10合计达41.72亿元，占整体市场份额34.9%，市场份额同比增长0.8% [1][2] - 暑期档期间全国有八家影城票房突破千万元，其中TOP20影城票房合计达2.07亿元 [1][4][5] - A股影视院线板块于9月1日大幅上涨2.5%，文投控股涨停，中国电影和博纳影业涨幅均超5% [1] 影管公司竞争格局 - 万达影管以18.07亿元票房位居榜首，市场份额达15.1%，较同期提升0.4个百分点，领先优势显著 [1][2] - 横店影管以4.31亿元票房位列第二，市场份额3.6%，与同期持平 [2] - 星轶影管票房3.33亿元排名第三，市场份额2.8%，同比提升0.1个百分点，排名上升1位 [2] - CGV影管票房3.30亿元位列第四，市场份额2.8%，同比提升0.1个百分点 [2] - 金逸影管票房2.63亿元排名第五，市场份额2.2%，与同期持平 [2] 头部影城业绩表现 - 上海影城SHO以1696.9万元票房位居影城榜首，场均人次达86.5人 [4] - 北京耀莱成龙影城(五棵松店)票房1434.6万元位列第二，场均人次50.4人 [4] - 武商梦时代摩尔影城(IMAX激光店)票房1242.2万元排名第三，场均人次41.4人 [5] - 万达影城(SM广场IMAX+杜比影院店)票房1165.3万元排名第四，场均人次47.0人，排名上升2位 [5] - MOViE MOViE影城(前滩太古里店)以1010.6万元票房位列第八，场均人次达109.0人，同比大幅提升39位 [5]

股本及股份数据 - 本月底法定/注册股本总额4亿美元，股份40亿股，面值0.1美元[1] - 本月底已发行股份4.414亿股，库存股份0股[2] 购股期权计划 - 上月底和本月底股份期权数目均为0，本月发行新股和转让库存股份数为0[3] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[3] - 2017年12月15日股东大会通过计划，月底可行使期权发行或转让股份4414万股[3]

合资企业成立 - 京东与万达共同出资80.53亿元成立北京泓睿潘达管理咨询合伙企业 经营范围包括企业管理咨询及信息技术咨询 [1] - 万达商管旗下子公司大连万珩企业管理有限公司持股54.97% 京东系三家关联公司合计持股45.03% [1] - 合资企业位于北京经济技术开发区科创十一街18号院 与京东北京总部地址相同 [6] 合作背景与战略意图 - 合资企业可能用于管理京东此前收购的48座万达广场项目 京东潘达为第二大股东及收购核心主体 [6] - 此次合作被视为双方商业目标高度一致的战略共谋 非试探性投资 [7][8] - 京东自2018年起持续参与万达商业投资 出资50亿元持股2.06% 未随其他投资者退出 [8] 业务协同与运营整合 - 京东物流与万达商管设立"万物快闪计划" 以万达广场作为城市配送中心 目标实现"商圈下单1小时达" [11] - 万达商管继续负责被交易广场的日常运营 所有权转移预计2024年下半年完成交割 [11] - 京东物流供应链及数字化能力将与万达商业运营经验结合 整合线下场景与线上流量技术 [11] 京东线下业态扩张 - 2022年京东之家入驻万达广场 覆盖全国48个城市 涉及市场营销及会员体系合作 [9] - 2024年6月京东物流与胖东来合作投建河南供应链产业基地 总投资12.5亿元 占地135亩 预计年产值25亿元 [12][13] - 2024年8月开设首家京东折扣超市（与华冠合作）并入驻宜家京东官方旗舰店（上架6500余种产品） [13][15] 行业战略方向 - 京东通过与传统实体企业合作快速获取线下资源及供应链体系 规避自建所需时间与资本投入 [17] - 万达通过资产出售优化资产负债结构 轻资产转型成为必然选择 [18] - 电商平台线下融合趋势加速 可能催生更无缝的购物体验 [18]

交易概况 - 由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等13家企业组成的私募基金"苏州宽遇股权投资基金合伙企业"正式成立，总出资额为224.29亿元 [2] - 该基金用于收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司100%股权 [4] - 交易通过专项基金平台完成，意味着收购万达广场资产的初步落地 [4] 出资结构 - 腾讯系累计认缴金额约99.59亿元，出资比例约44.4%，其中深圳市小薯商业管理有限公司出资88.53亿元（持股39.47%），腾讯科技（上海）有限公司出资11.07亿元（持股4.93%） [6] - 京东通过全资控股的潘达商管认缴47.80亿元，出资比例22.2% [7] - 阳光人寿保险认缴44.54亿元，出资比例19.86% [7] - 太盟累计认缴约11.67亿元，出资比例4.98%，为第四大股东 [7] - 苏州三家国资企业（苏州金合盛控股、苏州信托、苏州高新区国昇资本）累计认缴5亿元 [8] 历史合作与资产收购 - 腾讯2018年曾投资100亿元参与万达商业H股退市，并投资20亿元入股万达电影 [6] - 2023年7月腾讯控股的上海儒意以22.62亿元收购北京万达投资49%股权 [6] - 阳光人寿保险此前已收购至少6座万达广场 [7] 万达广场资产规模 - 截至2024年年底，万达在全国开业513座万达广场（包括轻资产运营），商业运营总建筑面积7090万平方米 [9] - 可出租面积约4821万平方米（按平均得房率68%计算） [10] - 2023年上半年万达商管总租金收入263.2亿元 [10] - 2020-2023年3月万达广场平均租金介于100.77-108.34元/平方米/月，出租率介于97.76%-99.33% [10] - 按租金100元/平方米/月、出租率98%测算，513座万达广场年租金约567亿元 [10] - 万达自持的万达广场占比约60%（2023年3月末数据） [10] 公司经营与财务 - 大连万达商管2024年上半年实现营收268.5亿元，其中投资物业租赁收入145.51亿元（占比54.19%），商业管理收入98.02亿元（占比36.51%） [12] - 公司盈利能力、资产负债结构、融资能力和现金流基本稳定，所有存续公司债券均已完成兑付兑息 [13] 其他相关交易 - 腾讯、万达、搜狗共同出资成立深圳智薯投资合伙企业，注册规模160.8亿元 [9] - 大连万达商管与京东关联公司共同成立北京泓睿潘达管理咨询合伙企业，注册资本80.53亿元，万达持股54.9669% [9] - 交易完成后48座万达广场所有权转移，但日常运营仍由大连万达商管负责 [9]

交易概览 - 由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等13家企业组成的私募基金"苏州宽遇股权投资基金合伙企业"于8月25日正式成立，总出资额为224.29亿元 [1] - 该基金旨在收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司100%股权，交易初步落地 [4][5] - 此次收购专项基金平台已完成设立，但出资额224亿元较市场传闻的500亿元方案存在较大差距 [11] 股东结构与出资细节 - 腾讯系通过两家企业累计认缴99.59亿元，持股比例44.4%，其中深圳市小薯商业管理有限公司出资88.53亿元（持股39.47%），腾讯科技（上海）有限公司出资11.07亿元（持股4.93%） [7] - 京东全资控股的潘达商管认缴47.80亿元，持股比例22.2%，为第二大股东 [10] - 阳光人寿保险认缴44.54亿元，持股比例19.86%，此前已收购至少6座万达广场 [10] - 太盟通过两家实体累计认缴11.67亿元，持股比例4.98%，为第四大股东，并引入苏州三家国资企业累计认缴5亿元 [10] 万达广场资产规模与运营 - 大连万达商管在全国开业513座万达广场（含轻资产），商业运营总建筑面积7090万平方米，可出租面积约4821万平方米（平均得房率68%） [13][14] - 2023年上半年万达商管总租金收入263.2亿元，若按租金100元/平方米/月、出租率98%测算，513座广场年租金约567亿元 [14] - 万达自持广场占比约60%，近年已出售近百座广场及酒店管理、电影等资产 [14] 财务与业务表现 - 大连万达商管2024年上半年营收268.5亿元，其中投资物业租赁收入145.51亿元（占比54.19%），商业管理收入98.02亿元（占比36.51%） [17] - 公司盈利能力、资产负债结构、融资能力和现金流基本稳定，所有存续债券均已完成兑付兑息 [17] 关联交易动态 - 腾讯、万达、搜狗共同出资成立深圳智薯投资合伙企业，规模160.8亿元，由万达商管、腾讯关联公司及搜狗共同出资 [12] - 万达商管与京东关联企业共同成立北京泓睿潘达管理咨询合伙企业，注册资本80.53亿元，万达持股54.97%，京东持股45.03% [12][13] - 48座万达广场所有权转移后，日常运营仍由大连万达商管负责 [13]

王健林新疆商业布局 - 71岁王健林现身新疆考察商业项目 新疆作为"一带一路"关键枢纽 商业发展潜力显著[3][11] - 万达自2015年起布局新疆 乌鲁木齐德汇万达广场开业时引发万人空巷[5][11] - 喀什万达广场总投资规模庞大 位于丝绸之路经济带核心区 总建筑面积约100万平方米[11][13] - 和田综合体项目总投资5亿元 总建筑面积4万平方米 预计2028年9月投入运营[5][13] - 万达酒店及度假村覆盖新疆三大旅游环线 包括喀纳斯 伊犁独库公路和南疆大环线[14] 万达财务状况 - 王健林父子财富缩水至588.1亿元 主要受房地产行业调整及转型期新兴业务盈利不及预期影响[16][17] - 公司已偿还超过6000亿元债务 但当前仍面临较大债务压力[19] - 2025年王健林已有5条股权冻结信息 累计数额超4.4亿元[19] 公司战略转型 - 从房地产企业向商业服务运营商转型 重点发展文化 旅游 体育等领域[17] - 拓展轻资产运营模式 通过品牌输出和管理服务获取稳定管理费收入[23][26] - 与地方政府及企业合作 地方政府提供土地资源 公司负责项目规划运营[26] - 公司拥有商业领域品牌影响力 丰富运营经验和专业管理团队等核心优势[27]