项目销售表现 - 项目首开125套房源收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间因此提前一周 [3] - 开盘首日，25套总价1.3亿至1.7亿元的“大平层”房源全部售罄 [3] - 项目个人认购金为760万元，企业客户认购金高达1900万元 [4] - 项目尚有少量总价在7000万元以下的房源仍在销售中 [7] 产品定位与核心卖点 - 项目均价约21万元/平方米，套均总价达到7600万元，单套最高售价约1.62亿元，是上海市第二个均价达21万元/平方米的高层住宅项目 [4] - 项目为超高层住宅，楼栋总高150米，在建筑高度严格受限的衡复风貌区十分稀缺，拥有稀缺的“天空权” [5] - 住宅部分层高设定约3.5米，高于当前市场常规的3.1—3.3米 [5] - 项目位于上海市知名板块“巨富长”核心区域，北临巨鹿路、南临长乐路 [5] - 项目总体量约9.65万平方米，规划保留全部石库门建筑作为别墅项目，并兴建150米超高层住宅 [7] 项目开发背景与历史 - 项目前身为上海高福里，始建于20世纪20年代，旧改历程长达24年 [3] - 2001年，上海市本土房企华洲地产就高福里旧改成立项目公司，但一直未能推进开发 [3] - 高福里地块旧改曾先后在2005年和2017年两次推动，但因居民较多、房屋产权复杂等原因被暂停 [7] - 2021年9月，旧城区改建第一轮意愿征询以98.84%的高比例通过 [7] - 2021年7月，上海万科入股项目开发公司，与华洲地产共同操盘 [3][7] 高端住宅市场分析 - 项目火爆反映了上海市高净值人群基数庞大，对核心地段优质住宅的需求持续旺盛，且这类资产具备显著的保值、增值特性 [5] - 2020年至2025年10月，上海市仅有27个项目套均总价超过5000万元，其中交易套数超过100套的项目平均去化率高达97% [8] - 当前全国房地产市场虽处于深度调整，但顶豪市场热销说明居住文化呈现持续迭代和升级的趋势 [8] - 高端客群愿意为城市确定性资源和稀缺性资源支付高额溢价，上海市核心地段的居住价值仍在被重新定价，且具有强劲的可持续性 [8]

法律纠纷概述 - 万科关联公司海南万骏因合同纠纷起诉大连万达集团、万达地产及王健林，案件涉及金额超过10亿元人民币，计划于2025年11月3日在上海市第二中级人民法院开庭审理 [1][2] - 纠纷源于2019年双方合作的"长春国际影都"项目，该项目总投资额达200亿元，规划面积1051平方公里，万科通过海南万骏入股项目公司15%股权并支付合作款项50亿元 [3] - 2021年6月万科要求提前退出合作并要求万达支付13.8亿元（含10亿元本金及利息罚息），但万达认为已偿还52.4亿元本息且万科已享受土地成本优惠，仅愿支付8至10亿元 [3] - 2023年6月万科申请诉前保全导致大连万达商管19.8亿元股权被冻结，该事件对万达上市计划造成影响，此前和解意向未果 [3] 万达集团近期动态 - 万达通过出售资产及推进商管重组改善资产负债结构，2023年12月与太盟签署投资框架协议成立大连新达盟 [4] - 2024年3月大连万达商管与太盟等5家机构签署投资协议，联合向大连新达盟投资约600亿元，合计持股60% [4] - 2024年9月大连新达盟注册资本由162.10亿元增至405.17亿元，显示新战投资金陆续到位 [4] - 2025年5月国家市场监管总局批准太盟、腾讯、京东等联合体收购万达持有的48座万达广场100%股权，覆盖39个城市 [4] 万科集团近期动态 - 2025年10月13日万科公告辛杰辞任非执行董事及董事长职务，选举黄力平担任新董事长，黄力平自2021年6月起任万科董事 [5] - 2024年9月17日大股东深铁集团再次向万科提供不超过20.64亿元借款用于偿还公开市场债券本息，累计提供借款达259.41亿元 [5] - 2024年上半年万科实现营收1053亿元，销售收入近700亿元，完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期 [6] - 万科表示在各方及大股东支持下积极推进改革化险与融合发展，到期公开债均如期兑付，公司正推动重归健康发展轨道 [6]

公司近期土地获取 - 10月22日公司于成都郫都区以底价3.16亿元获取两宗涉宅用地，在徐州铜山区以底价2.1325亿元获取一宗地块 [1] - 成都两宗地块由成都弘万瑞博置业发展有限公司竞得，该公司由公司持股51% [1] - 徐州地块由公司旗下徐州茗科企业管理有限公司以21325万元底价摘得，土地出让面积为35540平方米 [2] 获取地块具体信息 - 成都PD2025-13地块为住宅及商服用地，起始楼面价4550元/平方米，起始价2.34亿元 [1] - 成都PD2025-14地块为住宅用地，起始楼面价4570元/平方米，起始价0.82亿元 [1] - 成都两宗地块均位于郫都区犀浦街道，属于红光板块，地块周边生活配套较为稀少 [2] 公司投资策略与规模 - 公司坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2] - 2025年上半年公司累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元，新增项目平均地价为4528元/平方米 [2] - 2025年下半年以来公司至少在9城进行土地"补货"，包括石家庄、大连等地，总土地价款约33亿元 [3] 公司销售业绩 - 2025年前9月公司销售额为1002.9亿元，在行业中排名第六 [3] - 2025年前9月公司销售面积为770.5万平方米，在行业中排名第三 [3] 项目周边市场情况 - 成都红光板块目前仅有西宸春天项目有较多房源在售，其高层产品9月均价约1.31万元/平方米 [2] - 板块内蓝光长岛城、菁弘万科樟宜星光等其他项目均处于清盘阶段 [2]

近期土地收购活动 - 公司通过旗下子公司成都弘万瑞博置业发展有限公司在成都郫都区底价竞得2宗涉宅用地，总成交金额为3.16亿元 [1] - 成都所获PD2025-13地块成交价为4550元/平方米，净用地面积34321.59平方米，成交价2.34亿元 [1] - 成都所获PD2025-14地块成交价为4570元/平方米，净用地面积12017.38平方米，成交价0.82亿元 [1] - 公司通过旗下子公司徐州茗科企业管理有限公司在徐州市以底价摘得万达东C地块，起始总价约2.13亿元，建筑面积约5.33万平方米 [1] 投资策略与资源获取趋势 - 2024年公司累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价为6670元/平方米 [2] - 2025年上半年公司累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平方米，权益地价约13.4亿元，新增项目平均地价为4528元/平方米 [2] - 公司投资策略强调以存量资源盘活为主导，2025年上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元，盘活回款近60亿元 [2] - 公司2023年以来已盘活货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元 [2] - 公司拿地强调资源质量的持续改善，以更高标准挖掘增量投资机会，聚焦客户和市场基础好的片区 [3] 财务状况与经营表现 - 2025年上半年公司销售金额为691亿元，同比降幅较为明显，主要因新盘供应较少，以存量资源去化为主 [2] - 2024年新获取资源中存量盘活项目达11个，成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市 [2]

土地市场整体热度 - 前9个月TOP100企业拿地总额为7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1至8月扩大8.7个百分点 [2] - 土地市场热点集中在核心区域优质地块，例如杭州一宗地块经过22轮竞价，溢价率达到19.93% [1] - 四季度通常为一年推地高峰，推地规模占全年比例约40%，预计市场供应将增加 [2] 房企投资策略与动态 - 万科下半年以来至少在9个城市土地市场进行“补货”，近期在成都和徐州均有拿地 [1] - 房企继续在重点城市加快“补仓”，央企、国企凭借资金优势仍是绝对拿地主力 [1][2] - 部分房企通过收购形式获取大规模土地，北京、上海、厦门等核心城市高总价地块交易频繁 [2] 土地供应与价值提升 - 市场出现部分“调规再出让”地块，政府通过降低容积率、降低商业比例等方式提升土地价值 [1] - 热点城市优质地块供应增加带动土地出让金同比实现增长 [2] - 多数城市尤其三四线城市土地市场仍处于深度调整中，推出、成交指标同比均下降 [2]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：增持 [4] 报告核心观点 - 2025年9月地产行业仍处下行通道，前端投资降幅加剧，传统周期下价格仍有压力 [2] - 新房与二手房价格差拉大，新项目的边际效益在递减 [2] - 前9月地产投资累计同比下降13.9%，预计全年下降将超过10%，对应投资额减少约1万亿元，如何对冲地产投资下滑成为市场焦点，预计城市更新和新科技基建是有力补充 [5] - 企业策略转向“抛开库存、仅看新增”，聚焦好地段、好品质的新项目以获取好销售和好利润，该趋势预计将持续 [63] 2025年1-9月行业整体数据表现 - 开发投资完成额累计67,706亿元，同比下降13.9% [8][11][12] - 商品房销售额累计63,040亿元，同比下降7.9% [8][11][27] - 新开工面积累计4.54亿平方米，同比下降18.9% [8][11][18] - 竣工面积累计3.11亿平方米，同比下降15.3% [9][11][18] - 房企到位资金累计72,299亿元，同比下降8.4% [8][9][11][46] 2025年9月单月数据环比变化 - 开发投资完成额环比下降9.9% [8] - 商品房销售额环比上升47.3% [8] - 商品房销售面积环比上升48.5% [8] - 新开工面积环比上升21.8% [8] - 竣工面积环比上升29.1% [8] - 开发资金来源环比上升13.5% [8] 投资与开发指标深度分析 - 住宅开发投资累计52,046亿元，同比下降12.9%，占房地产开发投资比重为76.9% [12] - 2025年1-8月土地购置费为23,751.87亿元，同比减少10.2% [14] - 房屋施工面积64.86亿平方米，累计同比下降9.4% [18] - 单月投资增速已降至-21.3%，新开工面积和销售金额降幅收窄至-15.0%和-12.4%，分别收窄4.8和2.4个百分点 [5][62] 销售市场表现与结构分化 - 商品房销售面积累计6.58亿平方米，同比下降5.5% [11][27] - 住宅销售额同比下降7.6%，办公楼销售额同比下降8.1%，商业营业用房销售额同比下降12.8% [27] - 一线城市商品住宅销售面积2,010万平方米，累计同比上升1.6%，销售额9,421亿元，累计同比持平 [30][32] - 二线城市商品住宅销售面积10,856万平方米，累计同比下降0.6%，销售额17,284亿元，累计同比下降4.4% [30][32] - 三四线城市商品住宅销售面积42,197万平方米，累计同比下降8.1%，销售额28,624亿元，累计同比下降12.6% [30][32] - 9月新房市场部分城市如北京、上海、杭州出现环比上涨，而70大中城市二手房市场无环比上涨城市 [5][63] 库存与资金状况 - 截至2025年9月末，全国商品房待售面积7.59亿平方米，去化周期为8.99个月 [38][45] - 35城月度可售面积3.18亿平，库存出清周期22.18个月；一线、二线代表、三四线代表城市库存出清周期分别为12.68个月、24.34个月、26.45个月 [39] - 2025年1-9月销竣比为2.11 [38][44] - 资金来源中国内贷款累计11,294亿元，同比下降1.4%；自筹资金累计26,111亿元，同比下降9.3%；个人按揭贷款累计9,884亿元，同比下降10.6% [9][48] 投资建议与推荐标的 - 推荐关注四类企业：开发类、商住类、物业类、文旅类 [5][61] - 具体推荐标的包括：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正、华侨城A [5][61] - 短期以扩张型公司为首选 [63]

土地交易概况 - 10月22日成都郫都区出让2宗相邻涉宅用地 [1] - 2宗地块总成交金额为3.16亿元 [1] - 2宗地块均由万科和成都润弘投资联合体以底价竞得 [1] 地块交易细节 - 第一宗地块楼面价为4550元/平方米，成交价为2.34亿元 [1] - 第二宗地块楼面价为4570元/平方米，成交价为0.82亿元 [1]

房地产市场整体表现 - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比全部下降，同比降幅继续呈收窄态势 [1] - 2025年1-9月上海市房地产开发投资比去年同期增长2.2% [1] 房地产ETF及个股表现 - 房地产ETF基金今日逆势上涨1.41% [1] - 持仓股票盈新发展、珠免集团、光明地产、天保基建涨停 [1] - 房地产ETF基金紧密跟踪中证全指房地产指数 [1] 指数权重股构成 - 中证全指房地产指数前十大权重股为保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场、衢州发展、滨江集团、新城控股、万业企业、万通发展 [1]

新房市场供求 - 2025年9月福州新建商品住宅供应面积26.72万平，环比增长21.2% [1][5] - 2025年9月成交规模34.05万平，环比大幅增长70.6% [1][5] - 2025年1-9月累计供应面积207.76万平，同比增长3.5%，累计成交面积292.20万平，同比下降4.7% [5] 新房市场价格与特征 - 2025年1-9月成交均价为16100元/平，同比上涨19%，主要受中心城区高价项目拉动 [5] - 市场整体呈现“以价换量”趋势，购房者体感价格仍在下跌 [5] - 市场分化明显，“好房子”竞争优势突出，多数缺乏竞争力项目承压 [8] 房企销售业绩 - 2025年1-9月销售额TOP10企业销售金额合计235.27亿元，销售面积合计116.89万平 [2] - 福州城投集团以45.6亿元销售额和18.9万平销售面积位居双榜第一 [2] - 建发房产和保利发展分别以33.7亿元和32.8亿元销售额位列第二、三位 [2] 宅地市场成交 - 2025年9月共成交10宗住宅用地，规划建筑面积72.92万平，土地出让金49.37亿元，平均溢价率9.75% [1][4] - 福清市2025拍-12号地块经过35轮竞拍，溢价率达30.38%，其余9宗地块均底价成交 [1][4] - 福州四城区第六场土拍中，8幅地块均以底价成交，涉宅用地5宗，规划建面41.92万平 [3] 土地竞得企业 - 中建国际投资在鼓楼区拿下2幅安置房地块 [3] - 新榕公司摘得鼓楼小柳和江南CBD两幅宅地 [3] - 龙翔控股获得仓山南江滨一线江景宅地 [3]

公开市场操作 - 央行于10月21日开展1595亿元7天期逆回购操作，操作利率为1.40%，投标量与中标量均为1595亿元 [1] - 当日有910亿元逆回购到期，据此计算，单日实现净投放685亿元 [1] 资金面 - 银行间市场资金面整体均衡，存款类机构隔夜回购利率在1.31%位置窄幅波动 [3] - 匿名点击系统隔夜报价持稳在1.3%，但供给比较有限，非银机构以存单及信用债抵押融入隔夜报价在1.4%左右，较上日略降 [3] - 交易员指出央行公开市场转为净投放，旨在应对税期及月末流动性需求，预计税期流动性整体风险有限 [3] - 海外市场方面，最新美国隔夜融资担保利率为4.18% [3] 同业存单 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.67%附近，较上日小幅下行 [7] 银行间主要利率债收益率 - 国债收益率多数下行，其中10年期国债收益率下行1个基点至1.758%，30年期超长期国债收益率下行1.2个基点至2.074% [9] - 国开债收益率普遍下行，10年期国开债收益率下行1.7个基点至1.903% [9] - 口行债与农发债收益率亦呈现小幅波动下行态势 [9] - 地方债收益率部分下行，如5年期地方债收益率下行0.75个基点至1.8125% [9] 国债期货 - 国债期货各期限主力合约全线收涨，30年期主力合约涨0.16%，10年期主力合约涨0.05%，5年期和2年期主力合约均涨0.05% [12] 信托行业动态 - 截至2025年6月末，信托全行业资产管理规模达32.43万亿元，较上年末增加2.87万亿元，增幅为9.7%，较上年同期增加5.43万亿元，同比增长20.11%，规模首次突破30万亿元大关 [12] 银行业动态 - 多家中小银行在10月加快存款降息步伐，部分区域性银行产品下调幅度高达80个基点，出现存款利率长短期“倒挂”现象 [13] - 商业银行年内累计发行二级资本债和永续债（二永债）规模达1.26万亿元 [17] 房地产行业融资 - 9月房地产行业债券融资总额为561亿元，同比增长31%，其中信用债融资322亿元，同比增长89.5%，占比57.4% [13] - 债券融资平均利率为2.68%，同比下降0.38个百分点，但环比上升0.18个百分点 [13] - 穆迪将万科企业股份有限公司长期信用评级由Caa1调低至Caa2，评级展望维持负面 [17] 地方债发行 - 5000亿元结存限额下达，预计四季度地方债发行将继续放量 [17] - 财政部计划于10月22日招标发行550亿元91天期贴现国债 [17] 债券市场负面事件 - 近期债券市场出现多起负面事件，涉及主体评级下调、隐含评级下调、发行人被列入评级观察、未按时兑付本息等，涉及发债主体包括东珠江投资、福建福晟集团、重庆龙湖企业拓展等 [17] 非标资产风险 - 本月城投非标资产风险事件频发，涉及多家信托计划及私募基金产品，风险类型包括风险提示和违约 [18]