公告更正 - 2024年9月30日发布公告，更正2020 - 2023年部分公告中祝九胜相关表述[3][7] - 更正前称董监高未受过处罚等，更正后为近三十六个月未受相关处罚和三次以上通报批评等[3][4] 其他说明 - 公告不存在应披露未披露信息，董监高符合任职资格[4] - 除更正内容外，公告其他内容不变，公司就更正致歉[5]

财务数据 - 2023年1 - 12月，营业收入4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归母净利润121.63亿元[8] - 2024年1 - 6月，营业收入1427.79亿元，利润总额 - 80.57亿元，归母净利润 - 98.52亿元[8] - 截至2023年末，资产总额15048.50亿元，负债总额11019.17亿元，净资产4029.34亿元[8] - 截至2024年6月30日，资产总额14228.19亿元，负债总额10377.62亿元，净资产3850.57亿元[8] 担保与贷款 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议日[2] - 向华兴银行申请10亿元贷款，广州云驿以门店租金收入质押担保[2] - 向光大银行申请8.2亿元贷款，东莞万景以资产抵押，贷款余额8.17亿元[4] - 获交通银行57.36亿元授信额度，已提款55.78亿元，温州万晋和温州溪成提供担保[5] - 截至2024年8月31日，担保余额913.58亿元，占2023年末归母净资产36.43%[10] - 本次担保后，对外担保总额将达1026.56亿元，占比40.93%[10]

万科企业股份有限公司 1、担保事项概述 关于因融资新增担保及已有担保进展情况的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：2024-101 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）向银行申请 贷款，公司之控股子公司通过质押、信用保证为相关贷款提供担保。 公司 2023 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提 供担保的议案》，同意公司为控股子公司、以及控股子公司为母公司或其他控股子公司的银 行及其它金融机构信贷业务以及其它业务提供担保，在授权有效期内提供的新增担保总额须 不超过人民币 1,500 亿元，有效期为自 2023 年度股东大会决议之日起至 2024 年度股东大会 决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司总裁对于单笔对外担 保金额低于人民币 125 亿元进行决策。 本次担保事项在上述担保额度范围内，公司总裁已在上述授权范围内决策同意本次担保 事项，具体情况如下： 一、担保情况 （一）已有担保进 ...

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议日[2] - 董事会转授权总裁决策单笔低于125亿元对外担保[2] - 截至2024年8月31日担保余额913.58亿元，占比36.43%[12] - 本次担保后对外担保总额将为982.96亿元，占比39.20%[12] 贷款相关 - 沈阳宸北向交通银行申请1.6亿元15年贷款，万科提供担保[2] - 公司前期向农行申请12亿5年贷款，余额5.8亿[7] 资产负债 - 截止2024年8月31日，沈阳宸北资产151433.17万元，负债97241.86万元[5] - 截止2024年6月30日，万科合并报表资产14228.19亿元，负债10377.62亿元[9]

财务数据 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[6] - 2023年营收4657.39亿元，利润总额298.05亿元，净利润121.63亿元[6] - 2024年6月末资产总额14228.19亿元，负债10377.62亿元，净资产3850.57亿元[6] - 2024年上半年营收1427.79亿元，利润总额 - 80.57亿元，净利润 - 98.52亿元[6] 贷款担保 - 向华商银行申请6亿5年期贷款，已提款，余额5.95亿[3] - 2023年度股东大会同意新增担保不超1500亿，有效期至2024年度股东大会[3] - 董事会授权总裁对单笔低于125亿对外担保决策[3] - 中山万星和深圳汇成以股权为6亿贷款质押担保[3] - 截至2024年8月31日，担保余额913.58亿，占比36.43%[9] - 本次担保后，对外担保总额975.56亿，占比38.90%[9]

担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[1] - 截至2024年8月31日，担保余额913.58亿元，占2023年末经审计归属上市公司股东净资产比重36.43%[15] - 本次担保发生后，对外担保总额将为969.56亿元，占比38.66%[15] 贷款情况 - 西安长盛向交通银行申请贷款0.7亿元，期限15年[2] - 公司与南宁万科城从交通银行贷款1.28亿元，期限15年[6] - 公司前期向中国银行申请贷款6亿元，期限3年，余额2.39亿[11] 资产负债情况 - 截至2024年8月31日，西安长盛资产28704.76万元，负债25790.58万元，净资产2914.18万元[5] - 截至2024年6月30日，万科合并报表资产14228.19亿元，负债10377.62亿元，净资产3850.57亿元[9]

报告公司投资评级 - 报告维持"增持"评级 [2] 报告的核心观点 - 公司2024年1-8月销售规模同比收缩,销售单价有所下滑,但销售规模仍稳居行业第三位 [2][3] - 公司拿地强度有所收缩,但土储相对充足 [2] - 公司贷款担保动作频繁,融资端获支持力度充分,负债结构不断优化 [2][4] 财务数据总结 - 公司2024年预计归母净利润为-60.5亿元,2025年预计为0.75亿元,2026年预计为27.55亿元 [5] - 公司2024年预计EPS为-0.51元,2025年预计为0.01元,2026年预计为0.23元 [5] - 公司2024-2026年预计毛利率分别为9.1%、12.6%、14.3% [5] - 公司2024-2026年预计净利率分别为-2.8%、0%、1.4% [5] - 公司2024-2026年预计ROE分别为-2.6%、0%、1.2% [5] 销售数据总结 - 公司2024年1-8月累计实现销售面积1207.6万平方米,同比下降25.67% [6][7][8] - 公司2024年1-8月累计实现销售金额1637.8亿元,同比下降34.12% [6] - 公司2024年1-8月项目累计销售单价13562元/平方米,同比下降11.37% [2]

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[2] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保决策[2] - 截至2024年8月31日担保余额913.58亿元，占2023年末净资产比重36.43%[9] - 本次担保后对外担保总额将为961.58亿元，占比达38.34%[9] - 公司无逾期和涉诉担保[9] 贷款与授信 - 向工商银行申请48亿元贷款，已提款26亿元，深圳第五园提供48亿元保证[2][3] - 获交通银行57.36亿元授信额度，已提款55.78亿元，期限15年[4] 资产负债 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[7] - 2024年6月末资产总额14228.19亿元，负债10377.62亿元，净资产3850.57亿元[7] 子公司担保 - 沈阳欣驿等控股子公司为交通银行贷款提供16.87亿元质押、抵押担保[5]

业绩总结 - 2024年8月公司合同销售面积122.7万平方米，金额172.4亿元[2] - 2024年1 - 8月累计合同销售面积1207.6万平方米，金额1637.8亿元[2] 项目情况 - 2024年7月销售简报披露以来公司无新增开发、物流地产项目[3]

报告公司投资评级 报告未披露公司的投资评级。[1] 报告的核心观点 1. 万科上半年归属于上市公司股东的净利润出现大幅亏损,主要原因包括:房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、计提存货跌价准备和信用减值损失、部分非主业财务投资和资产交易出现亏损。[2][3] 2. 万科的归母亏损与少数股东盈利并存,主要是因为少数股东损益仅反映了合作项目层面的利润,而集团层面还需扣除上市公司的各项费用。[4][5] 3. 万科的存货结构中,在建开发产品占比较高,已完工开发产品(现房)占比持续提升,反映了销售压力。[6][7] 4. 万科上半年销售面积和销售金额大幅下降,销售回款也大幅下降,经营活动现金流转为净流出。[7][8] 5. 为弥补经营和筹资活动的净流出,万科加大了资产出售力度,但仍不足以覆盖。[8] 6. 万科有息债务持续增长,期限结构恶化,主要依赖银行借款,面临较大的偿债压力。[9][10] 7. 万科通过缩表实现了资产规模的下降,但有息债务反而增加,缩表的受益者并非债权人。[10][11] 8. 万科的土地储备与销售存在错配,销售主力区域的土储不足,而土储充裕的区域销售贡献不足。[11][12][14][15] 9. 万科的其他业务如物业服务、租赁住宅、商业等也有不错的表现,但对于缓解短期债务压力的贡献有限。[16][17] 10. 在销售大幅下滑的情况下,万科在费用端的节流表现一般,相比销售回款的下降,费用的下降幅度较小。[17]