市场表现 - A股地产股逆势上涨，渝开发、沙河股份、财信发展、*ST南置涨停，世联行、深物业A、广宇集团、招商蛇口、大悦城等跟涨 [1] - 房地产ETF普遍上涨，华夏基金房地产ETF基金涨1.71%，银华基金房地产ETF涨1.53%，南方基金房地产ETF涨1.48%，华宝地产ETF涨1.37% [1] - 房地产板块年初至今累计下跌5.6%，跌幅位居A股31个申万一级行业第三 [6] 政策动态 - 《经济日报》刊文强调加强对"好房子"项目保障力度，加大优质地块供应，鼓励企业合作开发和技术创新，为符合标准项目提供融资便利 [5] - 住建部调研组赴广东、浙江调研，要求各地用好房地产调控政策自主权，因城施策，加快建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [5] - 国常会指出要构建房地产发展新模式，推进"好房子"建设，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持 [5] 行业基本面 - 房价自去年Q4以来持续回落，5月70城新建商品住宅价格环比下降0.22%，同比下降4.08% [6] - 5月以来二手房价环比下行速度加快，二手交易量自4月开始明显回落 [6] ETF概况 - A股有4只房地产ETF，跟踪指数包括中证全指房地产、内地地产和800地产 [7] - 南方基金房地产ETF规模最大，达61.93亿元，华夏基金房地产ETF基金和银华房地产ETF规模均为6.3亿元，华宝地产ETF规模4.81亿元 [7][9] - 四只房地产行业ETF的管理费+托管费均为"0.5%+0.1%" [7] 后市展望 - 申万宏源认为我国一二手房总成交已稳近3年，但量价未进入正向循环 [9] - 预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等 [9] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，助力优质房企率先进入底部拐点时刻 [9]

深圳商业市场2025年上半年发展概况 - 全市新增商业体量超40万㎡，7个新开业/升级项目中4个为存量改造项目，3个为全新商业体，呈现"老空间新生"与"新场景破局"双重逻辑 [1] - 存量改造项目通过差异化定位与业态重构激活老商业生命力，如in城市广场（原中信城市广场）改造后招商率达97%、开业率95%，引入250+品牌 [3] - 城市更新项目以"产城融合+文化赋能"重构片区价值，如蛇口太子湾K11 ECOAST通过艺术展览、文化活动等构建沉浸式体验场 [8][10] 存量改造典型案例分析 - in城市广场转型为"年轻力生活情绪场"，打造3万㎡深圳最大户外运动公园FUSION PARK及四大特色场景 [3] - PAmall（原PAFCmall）经华润万象生活改造后出租率达98.9%，零售占比提升并引入轻奢、高化香氛品牌 [5] - 老百货转型案例包括南山海雅缤纷广场改造为京东MALL，新世界百货梅林店升级为社区商业中心 [6] 城市更新标杆项目表现 - 蛇口太子湾项目首阶段开放即展现强运营能力，太子湾villa街区开业即成为滨海生活方式新地标 [10] - 罗湖益田假日广场开业2个月客流达200万人次，港客消费占比30%，会员超15万，招商率100% [11] 后海商圈升级动态 - 深圳湾万象城二期提出"BAY TO LIVE"品牌主张，包含艺术、探索、奢品三大定位，将引入SMFK深圳首店等多元旗舰品牌 [16] - 商圈通过连廊建设实现"商场-办公-地铁"无缝衔接，深圳湾文化广场计划2025年亮相，含美术馆、数字艺术中心等文化场馆 [13][15] 2025年下半年商业项目展望 - 全市计划新开26个商业项目总体量182.95万㎡，下半年将迎10+新项目入市，包括前海·华发冰雪世界（33.93万㎡）、深圳大悦城（25万㎡）等 [17][19] - 特色商业体涌现，如罗湖国贸SPRING瞄准深港年轻客群，Alival新体汇以"体育+商业"定位打造运动社交地标 [22] - 社区型商业补充市场空白，如光明星河COCOCity（7万㎡）定位"生活趣味主张"，盐田特发滨海潮文化主题商业聚焦海鲜美食社交 [23]

玻璃期货主力合约2509表现 - 主力合约玻璃2509收盘涨跌+1.56%，成交量311.98万手，前20席位呈现净空，差额头寸为245582手 [1] - 全合约总计成交346.84万手，比上一日减少64.20万手 [1] - 全合约前20席位多头持仓100.79万手，比上一日减少2.93万手，空头持仓129.50万手，比上一日增加10.10万手 [1] 持仓数据变化 - 多头前三席位为国泰君安(123994手)、中信期货(77440手)、华泰期货(67699手) [1] - 空头前三席位为国泰君安(256566手)、银河期货(110307手)、中信期货(97134手) [1] - 主力合约多头增仓前三：申银万国(+7179手)、广发期货(+5437手)、中信建投(+4652手) [1] - 主力合约多头减仓前三：东证期货(-21625手)、海通期货(-11952手)、光大期货(-7549手) [1] - 主力合约空头增仓前三：五矿期货(+39936手)、永安期货(+18160手)、申银万国(+16461手) [1] - 主力合约空头减仓前三：东证期货(-11251手)、中信期货(-9979手)、中信建投(-8725手) [1] 成交量变化 - 中信期货双边成交量514158手，减少7378手 [3] - 国泰君安双边成交量422202手，减少195995手 [3] - 东证期货双边成交量275494手，减少85835手 [3] - 中泰期货双边成交量260221手，增加36345手 [3] 全合约持仓数据 - 全合约前20席位多头持仓911056手，减少26753手 [4] - 全合约前20席位空头持仓1247557手，增加98135手 [4] - 全合约双边成交量4056770手，减少568463手 [4]

政策导向与财政支持 - 国务院明确以"宜居、韧性、智慧城市"为目标推进城市更新，强调文化遗产保护与"留改拆"模式创新 [2] - 财政部2025年城市更新行动评审结果公示，20个城市入围，中央财政计划补助超200亿元 [2] - 专项债和REITs等多元融资工具将被进一步利用，推动房地产从"增量扩张"向"存量优化"转型 [2] 中粮大悦城城市更新实践 - 北京朝阳大悦城B1层完成16000平米品质生活空间改造，引入10余家新店，打破"B1聚集小餐饮"行业惯性 [2][5] - 2023年以来完成橱窗一期工程改造、卫生间改造、停车场升级等硬件焕新，引入100多个品牌（超四成为首店、旗舰店、定制店） [3][5] - 构建首店矩阵（如MUJI北京首家旗舰店、Olé精品超市等），形成生活方式、潮玩、网红下午茶三大品牌组团 [5] 商业空间升级与消费转型 - 朝阳大悦城通过空间设计与品牌矩阵双重升级，实现从"城市商圈"到"城市客厅"的功能进阶 [3] - 项目依托购物中心与地铁无缝接驳优势，强化城市级地标辐射力，为北京商业市场注入新动能 [5] - 以"精品差异化"调改逻辑构建兼具精致感与烟火气的生活场景，成为国际消费中心城市建设的鲜活样本 [6] 产业生态与产城融合 - 北京中关村（大兴）细胞基因治疗产业园引入16家优质企业，形成"1诺奖+7院士+27个1类创新药管线"资源矩阵 [9] - 产业园突破传统租赁模式，提供定制化厂房、共享实验室、全周期金融支持等三维服务 [9] - 未来计划以10余万平方米空间培育100亿级CGT全产业链生态，打造1000亿级产业集群 [10] 旧改与城中村更新案例 - 西安上塔坡城中村改造项目完成20栋楼体结构封顶，8000多名回迁群众受益，保留千年古村历史底蕴 [11][12] - 深圳中粮创芯研发中心为工改工项目，引入130余家企业（含500强、上市企业），形成新型产业综合体 [7] - 北京中糖大厦改造为"金融科技独栋地标性写字楼"，外立面、大堂、机电设备全面升级 [7] 行业认可与模式创新 - 公司2024年获"中国楼宇经济北京论坛"五项权威大奖，获北京市委城市工作委员会办公室感谢信 [14] - 实践模式涵盖"政府-企业-社会"多方协同与"空间-产业-人文"可持续更新，为行业提供可行样本 [14] - 城市更新从物理改造转向科技、生态、人文深度融合，推动"宜居、韧性、智慧"城市演进 [15]

业绩总结 - 2024年主营业务收入合计357.91亿元，较2023年下降2.70%[28][29] - 2024年末资产总额1785.75亿元，较2023年末下降9.84%[31] - 2024年末负债总额1370.20亿元，较2023年末下降9.84%[31] - 2024年末归属于母公司股东权益105.96亿元，较2023年末下降23.46%[31] - 2024年末股东权益415.54亿元，较2023年末下降9.85%[31] - 2024年度利润总额 -1.43亿元，较2023年下降104.61%[33] - 2024年度净利润 -25.59亿元，较2023年下降2214.88%[33] - 2024年度经营活动现金流量净额66.17亿元，较上年同期减少37.82%[35] - 2024年度投资活动现金流量净额4.91亿元，较上年同期减少92.38%[35] - 2024年度筹资活动现金流量净额 -93.14亿元，净流出金额较上年同期大幅减少61.72%[35] 债券情况 - 大悦20 01债券期末余额20亿元，利率3.15%，到期日2025年8月4日[12] - 大悦22 01债券期末余额15亿元，利率3.13%，到期日2027年10月27日[13] - 22大悦02债券期末余额15亿元，利率4.27%，到期日2027年12月19日[15] - 大悦23 01债券期末余额20亿元，利率3.97%，到期日2028年1月19日[16] - 23大悦01债券募集资金总额20亿元，截至报告期末使用19.94亿元[40] - 2024年7月调整23大悦01未使用的1.17亿元募集资金用于偿还其他银行借款[40] 财务指标 - 2024年末流动比率1.54，2023年末为1.51[52] - 2024年末速动比率0.59，2023年末为0.55[52] - 2024年末及2023年末资产负债率均为76.73%[52] - 2024年度EBITDA利息倍数1.22，2023年度为1.88[52] 信用评级 - 2024年6月26日评定发行人主体信用等级为AAA，相关债券信用等级为AAA[59] 信息披露 - 2024年4月27日披露2023年年度报告，8月30日披露2024年半年度报告[46] - 2024年6 - 7月披露董事长、董事变动及募集资金用途变更等临时报告[47]

会议信息 - 公司第十一届董事会第十九次会议通知于2025年6月24日发出，6月27日通讯召开[1] - 应参加表决董事8人，实际参加8人[1] 决策事项 - 会议审议通过将商业管理中心调整为商业事业部的议案[1] - 调整公司组织架构议案表决8票同意、0票弃权、0票反对[1]

公司评级与财务表现 - 主体信用等级维持AAA，展望稳定，反映公司综合竞争力和品牌影响力较强[3] - 2024年全口径销售额369亿元同比下降19.88%，但规模仍居行业前列[3][5] - 2024年归母净利润亏损25.59亿元，较2023年1.21亿元显著恶化，主因存货跌价损失和合作项目投资损失[3][5] - 2025年3月末总债务675.62亿元，净负债率97.68%，短期债务占比20.94%，债务结构优化[3][19] - 2024年经营性现金流净额66.17亿元，OCF/净债务比率15.95%，偿债能力指标弱化[3][19] 业务运营 房地产开发 - 2024年新增5个项目计容建面55.86万方，权益地价33.16亿元，聚焦杭州、西安等高能级城市[14] - 期末土储821.58万方，一二线城市占比78%，但部分项目去化承压[14][15] - 在建项目需投资542.03亿元，资金压力显著[5][15] - 商品房销售毛利率从2023年19.56%降至2024年14.26%，结算均价同比下降12.8%[14][17] 商业地产 - 2024年末在营36个商业项目，平均出租率95.1%，租金收入52.43亿元占比14.65%[13][15] - 首单消费REIT"华夏大悦城商业REIT"募资35.38亿元，资本运作能力提升[16] - 写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区出租率98.2%，运营韧性较强[16] 行业环境 房地产行业 - 2025年行业处于筑底阶段，高能级城市成交改善但土地投资仍低迷[9] - 房企融资政策宽松，专项债收储加速，但弱资质企业资金改善有限[9] 商业地产 - 2024年商业营业用房投资较2017年高点下降近50%，头部运营商新增规模占21城51.1%[11] - 消费REIT发行规模213.26亿元，经营性物业贷政策放松拓宽融资渠道[12] - 零售物业空置率21%，租金下行压力显著，办公物业租金同比下降[11] 同业比较 - 2024年销售额低于滨江集团(1116.3亿元)但高于金融街(194.51亿元)[7] - 销售毛利率21.76%显著高于金茂投资(14%)和滨江集团(12.54%)[7] - 剔除预收款资产负债率72.88%处于行业中游水平[7]

主体信用与评级 - 主体信用等级和20大悦01的评级均为AAA，评级展望稳定[7] 财务数据 - 2025年3月总资产1775亿元，2024年为1785.75亿元[9] - 2025年3月归母所有者权益103.54亿元，2024年为105.96亿元[9] - 2025年3月总债务675.62亿元，2024年为674.34亿元[9] - 2025年1 - 3月营业收入51.13亿元，2024年为357.91亿元[9] - 2025年1 - 3月净利润0.65亿元，2024年亏损25.59亿元[9] - 2025年3月负债合计1358.55亿元，2024年为1370.20亿元，2023年为1519.66亿元[1] - 2025年3月总债务675.62亿元，占比49.73%；短期债务141.48亿元，占比20.94%；长期债务534.13亿元，占比79.06%[1] - 2025年3月剔除预收款项的资产负债率为72.55%，净负债率为97.68%[2] - 2025年3月营业收入51.13亿元，净利润0.65亿元[60] - 2025年3月销售毛利率为34.60%[60] - 2023 - 2024年速动比率分别为0.55、0.59，现金短期债务比分别为1.36、1.50[54] 股权结构 - 截至2025年3月末，中粮集团直接和间接合计持有公司69.28%股权[19] - 截至2024年末，公司持有大悦城地产64.18%股权[20] 业务经营 - 2024年全口径销售额同比下降19.88%[15] - 2024年公司商品房销售及一级土地开发营业收入283.86亿元，占比79.31%，毛利率14.26%[32] - 2024年公司投资物业及相关服务营业收入52.43亿元，占比14.65%，毛利率59.53%[32] - 2024年公司酒店经营营业收入8.69亿元，占比2.43%，毛利率31.49%[32] - 2024年公司房地产开发业务新开工面积30.54万平方米，竣工面积230.06万平方米，结算面积198.24万平方米，结算金额392.72亿元，合同销售面积166.91万平方米，合同销售金额369.00亿元[34] - 2024年公司新增地块5宗，新增土地计容建筑面积55.86万平方米，新增土地总价款84.26亿元[35] - 截至2024年末，公司主要在售项目待售面积合计703.49万平方米，土地储备规模剩余可开发计容建筑面积821.58万平方米[35] - 2024年末公司合同负债余额249.96亿元，在建项目预计尚需投资542.03亿元[33][36] - 2024年公司开业三家购物中心，年末在营项目36个，总商业面积375万平方米，平均出租率95.1%[37] - 2024年公司写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区平均出租率98.2%[38] 融资与债券 - 20大悦01发行规模20亿元，2025年6月23日债券余额20亿元[17] - 2024年公司发行中期票据50亿元，获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目7个[50] - 2024年9月华夏大悦城商业REIT上市，募集规模33.23亿元，公司子公司认购40%[37] 其他 - 截至2024年末，对外担保余额36.63亿元[15] - 截至2024年末，受限资产账面价值363.00亿元，使用范围受限的货币资金99.87亿元[41] - 2024年末有三笔重大未决诉讼事项[56] - 从2022年1月1日至2025年5月12日，公司本部无未结清不良类信贷记录，公开发行债券按时偿付[55]

信用评级 - 2025年主体信用等级和评级展望与上次相同，均为AAA和稳定，22大悦02、23大悦01、22大悦01评级也均为AAA[7] 财务数据 - 2025年3月总资产1775.00亿元，较2024年的1785.75亿元有所下降[9] - 2025年3月归母所有者权益103.54亿元，较2024年的105.96亿元有所下降[9] - 2025年3月总债务675.62亿元，较2024年的674.34亿元略有上升[9] - 2025年一季度营业收入51.13亿元，远低于2024年的357.91亿元[9] - 2025年一季度净利润0.65亿元，2024年为 - 25.59亿元[9] - 2025年3月销售毛利率34.60%，高于2024年的21.76%[9] - 2025年3月流动负债合计766.03亿元，占比56.39%；非流动负债合计592.52亿元，占比43.61%[50] - 2025年3月短期债务141.48亿元，占比20.94%；长期债务534.13亿元，占比79.06%[50] - 2025年3月剔除预收款项的资产负债率为72.55%，净负债率为97.68%[51] - 公司2022 - 2025年1 - 3月经营活动现金流/净债务分别为1.58%、15.95%、23.27%、6.59%[60] - 公司2022 - 2025年1 - 3月速动比率分别为0.64、0.59、0.55、0.60[60] - 公司2023 - 2025年1 - 3月现金短期债务比分别为1.50、1.36、2.30[60] 销售数据 - 2024年全口径销售额同比下降19.88%，销售仍承压[15] - 2024年公司商品房销售及一级土地开发收入283.86亿元，占比79.31%，毛利率14.26%[32] - 2024年公司投资物业及相关服务收入52.43亿元，占比14.65%，毛利率59.53%[32] - 2024年公司酒店经营收入8.69亿元，占比2.43%，毛利率31.49%[32] - 2024年公司管理输出收入2.07亿元，占比0.58%，毛利率80.32%[32] - 2024年公司新开工面积30.54万平方米，较2023年的97.62万平方米大幅下降[34] - 2024年竣工面积230.06万平方米，较2023年的359.04万平方米下降；结算面积198.24万平方米，较2023年的287.01万平方米下降；结算金额392.72亿元，较2023年的651.93亿元下降[34] - 2024年公司合同销售面积166.91万平方米，较2023年的223.01万平方米下降；合同销售金额369.00亿元，较2023年的460.55亿元下降；销售均价22,107.72元/平方米，较2023年的20,651.44元/平方米上升[34] 项目数据 - 截至2024年末，在建项目预计尚需投资542.03亿元，资金压力大[15] - 2024年公司新增地块5宗，新增土地计容建筑面积55.86万平方米，新增土地总价款84.26亿元[34][35] - 截至2024年末，公司主要在售项目待售面积合计703.49万平方米，一线城市、二线城市、三四线城市占比分别为9%、69%、22%；土地储备规模剩余可开发计容建筑面积821.58万平方米[35] - 2024年公司开业三家购物中心，年末在营项目36个，总商业面积375万平方米，平均出租率95.1%[37] - 2024年公司写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区平均出租率98.2%[38] 股权结构 - 截至2025年3月末，中粮集团直接持有公司20.00%股权，间接持有49.28%股权，合计持有69.28%股权[19] - 2024年末，公司持有大悦城地产64.18%股权，大悦城地产总资产1352.25亿元，所有者权益553.97亿元，营业收入198.31亿元，净利润 - 2.94亿元[20] 其他事项 - 2024年9月华夏大悦城商业REIT上市，募集规模33.23亿元，公司子公司认购40%[37] - 2024年公司获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目7个，发行中期票据50亿元[48] - 截至2024年末，公司对外担保余额36.63亿元，有三笔重大未决诉讼[15] - 2024年末公司未使用授信额度1618.62亿元；2025年5月子公司中粮置业投资有限公司有15亿元中期票据[50] - 2024年末公司资产总额占中粮集团的比重达25.51%，营业收入占比为5.87%[57] - 截至2024年末，公司受限资产账面价值363.00亿元，另有使用范围受限的货币资金99.87亿元，使用受限资金规模同比扩大[40] - 2024年公司存在一定亏损，期末所有者权益规模有所下降，产权比率有所降低但仍较弱[41]

行业概况 - 中国商业地产行业在2024年展现出强大韧性和活力，以资产运营为核心的企业抗风险能力更强，租金收入成为最稳定现金流 [1] - 统计的140个购物中心中，超85个租金收入突破1亿元，超60个实现同比增长 [1] - 一线及新一线城市商场仍是主要收入来源，部分二线城市如沈阳、大连、无锡等表现突出 [1] - 轻资产转型加速，运营模式向委托管理和品牌输出倾斜 [1] - 行业进入"存量运营决胜期"，多个企业发力存量项目改造，实现客流、租金、销售额同步增长 [1] 华润置地&华润万象生活 - 华润置地2024年营业收入2788亿元（+11%），购物中心租金收入193.5亿元（+8.4%）[2] - 华润万象生活综合收入170.4亿元（+15.4%），商业运营管理服务收入42.1亿元（+30%）[2] - 9个标杆mall租金收入合计76.23亿元，占总租金收入的39.4% [2] - 深圳万象城以15.57亿元年租金收入居首，杭州万象城14.25亿元，沈阳万象城11.67亿元 [3] - 二线城市项目表现突出，沈阳铁西万象汇租金增长率达8.39% [4] - 全国在营购物中心122座，管理面积1314万㎡，2024年零售额2150亿元 [6] - 2024年新开21座购物中心，新签12个轻资产项目 [8] 珠海万达商管 - 2024年新开25座万达广场，包括首座"四代+"武汉汉街万达 [10] - 截至2024年底运营513座万达广场，管理面积超7000万㎡ [11] - 2025年计划新开30座万达广场，重点布局华中和华东地区 [12] 龙湖集团 - 商场租金收入109.8亿元（+6.8%），42个天街租金收入超1亿元 [14] - 重庆时代天街以7.3亿元租金收入成为集团最高 [14] - 2024年新开13个商场，其中6个为轻资产项目 [18] - 2025年计划至少新开8个天街项目 [21] 新城控股 - 商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），超额完成目标 [24] - 全国布局200座吾悦广场，已开业173座，出租率97.97% [25] - 2024年新开15座吾悦广场，其中8个为轻资产项目 [27] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开至少5座吾悦广场 [29] 大悦城地产 - 购物中心租金收入30.2亿元（+1%），10个商场年租金收入突破1亿元 [32] - 上海静安大悦城租金收入增长20%，三亚大悦城实现100%出租率 [33][34] - 2024年新开3座大悦城，2025年计划新开深圳大悦城和南昌大悦城 [37][39] 宝龙地产&宝龙商业 - 宝龙商业2024年新开11个项目，包括7座宝龙广场 [41] - 截至2024年底已开业98个零售商业项目，总建筑面积1110万㎡ [43] - 2025年计划新开7个项目，包括5座宝龙广场 [44] 恒隆地产 - 内地商场总收入48.1亿元（-3%），上海两个旗舰商场收入均下跌 [46] - 次高端商场表现较好，天津恒隆广场租金增长12% [46] - 杭州恒隆广场计划2025年起分阶段开业，上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 [50] 太古地产 - 内地零售物业租金收入44.89亿港元（+7%），上海前滩太古里租金和销售额双增长 [51] - 北京太古坊（原颐堤港二期）将于2026年分阶段落成，成为内地首个"太古坊"项目 [55] - 未来2年将有7个项目陆续面市，包括西安太古里、三亚太古里等 [57] 瑞安房地产 - 租金及相关收入35.47亿元（+9%），77%来自上海物业组合 [59] - 蟠龙天地租金收入增长64%至1.15亿元，鸿寿坊增长290%至0.82亿元 [60] - 2025年将新开上海太平洋新天地商业中心和武汉光谷创新天地商业公园 [64] 嘉里建设 - 内地投资物业租金收入40.7亿港元（-1%），上海静安嘉里中心表现稳健 [67] - 杭州嘉里城计划2025年10月开业，商业部分由10万方盒子+街区组成 [71] 新鸿基地产 - 内地投资物业租金收入28.47亿元（-2%），广州天环Parc Central表现突出 [73] - 未来三年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC和上海徐家汇中心ITC Maison [74] 九龙仓集团 - 内地投资物业收入45.7亿港元（-4%），成都IFS和长沙IFS表现稳健 [77] - 长沙IFS去年新开80+家品牌，其中30+家为首店 [78]