行业概况 - 中国商业地产行业在2024年展现出强大韧性和活力，以资产运营为核心的企业抗风险能力更强，租金收入成为最稳定现金流 [1] - 统计的140个购物中心中，超85个租金收入突破1亿元，超60个实现同比增长 [1] - 一线及新一线城市商场仍是主要收入来源，部分二线城市如沈阳、大连、无锡等表现突出 [1] - 轻资产转型加速，运营模式向委托管理和品牌输出倾斜 [1] - 行业进入"存量运营决胜期"，多个企业发力存量项目改造，实现客流、租金、销售额同步增长 [1] 华润置地&华润万象生活 - 华润置地2024年营业收入2788亿元（+11%），购物中心租金收入193.5亿元（+8.4%）[2] - 华润万象生活综合收入170.4亿元（+15.4%），商业运营管理服务收入42.1亿元（+30%）[2] - 9个标杆mall租金收入合计76.23亿元，占总租金收入的39.4% [2] - 深圳万象城以15.57亿元年租金收入居首，杭州万象城14.25亿元，沈阳万象城11.67亿元 [3] - 二线城市项目表现突出，沈阳铁西万象汇租金增长率达8.39% [4] - 全国在营购物中心122座，管理面积1314万㎡，2024年零售额2150亿元 [6] - 2024年新开21座购物中心，新签12个轻资产项目 [8] 珠海万达商管 - 2024年新开25座万达广场，包括首座"四代+"武汉汉街万达 [10] - 截至2024年底运营513座万达广场，管理面积超7000万㎡ [11] - 2025年计划新开30座万达广场，重点布局华中和华东地区 [12] 龙湖集团 - 商场租金收入109.8亿元（+6.8%），42个天街租金收入超1亿元 [14] - 重庆时代天街以7.3亿元租金收入成为集团最高 [14] - 2024年新开13个商场，其中6个为轻资产项目 [18] - 2025年计划至少新开8个天街项目 [21] 新城控股 - 商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），超额完成目标 [24] - 全国布局200座吾悦广场，已开业173座，出租率97.97% [25] - 2024年新开15座吾悦广场，其中8个为轻资产项目 [27] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开至少5座吾悦广场 [29] 大悦城地产 - 购物中心租金收入30.2亿元（+1%），10个商场年租金收入突破1亿元 [32] - 上海静安大悦城租金收入增长20%，三亚大悦城实现100%出租率 [33][34] - 2024年新开3座大悦城，2025年计划新开深圳大悦城和南昌大悦城 [37][39] 宝龙地产&宝龙商业 - 宝龙商业2024年新开11个项目，包括7座宝龙广场 [41] - 截至2024年底已开业98个零售商业项目，总建筑面积1110万㎡ [43] - 2025年计划新开7个项目，包括5座宝龙广场 [44] 恒隆地产 - 内地商场总收入48.1亿元（-3%），上海两个旗舰商场收入均下跌 [46] - 次高端商场表现较好，天津恒隆广场租金增长12% [46] - 杭州恒隆广场计划2025年起分阶段开业，上海恒隆广场扩建项目预计2026年竣工 [50] 太古地产 - 内地零售物业租金收入44.89亿港元（+7%），上海前滩太古里租金和销售额双增长 [51] - 北京太古坊（原颐堤港二期）将于2026年分阶段落成，成为内地首个"太古坊"项目 [55] - 未来2年将有7个项目陆续面市，包括西安太古里、三亚太古里等 [57] 瑞安房地产 - 租金及相关收入35.47亿元（+9%），77%来自上海物业组合 [59] - 蟠龙天地租金收入增长64%至1.15亿元，鸿寿坊增长290%至0.82亿元 [60] - 2025年将新开上海太平洋新天地商业中心和武汉光谷创新天地商业公园 [64] 嘉里建设 - 内地投资物业租金收入40.7亿港元（-1%），上海静安嘉里中心表现稳健 [67] - 杭州嘉里城计划2025年10月开业，商业部分由10万方盒子+街区组成 [71] 新鸿基地产 - 内地投资物业租金收入28.47亿元（-2%），广州天环Parc Central表现突出 [73] - 未来三年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC和上海徐家汇中心ITC Maison [74] 九龙仓集团 - 内地投资物业收入45.7亿港元（-4%），成都IFS和长沙IFS表现稳健 [77] - 长沙IFS去年新开80+家品牌，其中30+家为首店 [78]

人员变动 - 大悦城董事孙朱莉因工作需要申请辞职[2] - 孙朱莉离任后不在公司担任任何职务，辞职自报告送达董事会生效[2] - 截至公告日，孙朱莉未持有公司股份[2] 后续安排 - 孙朱莉辞职不影响董事会正常运行，公司将尽快完成董事补选[2]

诉讼情况 - 2024年农行起诉公司子公司武汉裕灿及其股东，公司已履行担保责任[2] - 农行申请撤回对公司起诉，再次变更诉求[3][4] - 农行要求武汉裕灿偿还本息136,983,784.81元，公司承担连带保证责任[3] - 诉讼案件尚未开庭审理[4]

行业政策与标准 - 住建部明确"好房子"定义，强调需通过完善设计、材料、建造、设备等标准体系全面提升住房品质，而非单纯追求面积和价格[3][4] - 国家标准《住宅项目规范》5月全面实施，要求住宅建设以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循经济合理、安全耐久等原则[4] - "好房子"首次写入《政府工作报告》，政策配套有望进一步完善，中指研究院认为其将带动改善性住房需求释放[5] 土地市场动态 - 北京怀柔HR00—0103—6012地块以3.59亿元成交，要求结合"好房子"政策提升得房率，限高36米且地上建筑规模2.17万平米[6] - 杭州首批落实住宅品质提升设计导则的地块出让，3宗地揽金42.49亿元，平均溢价率达41.4%[6] - 多城"好房子"地块出让量增加，土拍规则更新引导房企建设高品质住宅，地块分布从市区延伸至城郊[3][6] 房企战略与实践 - 龙湖集团推出云河颂等改善型产品，中海地产计划在京沪落地"中海好房子"，绿城集团推进产品进阶[7] - 中粮大悦城以"主动健康+场景生活"为核心打造"好房子实验室"，2024年已完成住宅价值底盘等研究并转型高端改善类项目[8] - 头部房企形成"调研—标准—落地"闭环逻辑，中粮大悦城通过产业链共创和前置研发体系强化产品竞争力[8][9] 行业趋势与挑战 - "好房子"被视为房地产新赛道，需解决设计、材料、施工等系统性难题，细节优化仍是推进重点[4] - 住建部强调"好房子"应覆盖不同地区、面积和价位，需在性能、服务、运营上解决客户痛点[9] - 房企需长期投入适应市场变化，如中粮大悦城增加绿色、健康及智能化研发，通过实验室测试技术落地[8]

行业趋势与政策背景 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，受益于金融政策落实和专项债收储推进，土拍热度、房价、库存去化等指标持续向好，行业供求关系进一步改善[3] - 政府工作报告首次提出"好房子"概念，《住宅项目规范》正式施行，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[3] - 新一代高品质住宅逐渐成为新增供应主力，满足改善需求，推动企业产品力精研[3] 房企产品测评体系 - 测评工作贯穿全年，2025上半年分为"高端、轻奢、品质"三档，新增"中国好房子"综合奖及单项奖[13] - 围绕六大维度评价体系：单元平面及立面设计、户型居住、室内精装、归家路径、社区空间、项目奖项[13] - 60个入围项目将经过专家评审（线下会议）和网络投票环节，最终于6月下旬发布获奖名单[13][14] 入围项目特征 - 覆盖全国多个城市，包括广州、上海、北京、武汉、成都等，项目类型均为居住类且首次开盘在2024年11月15日后[5][6][7][8][9][10] - 头部房企表现突出：保利发展（7个项目）、招商蛇口（6个项目）、越秀地产（5个项目）、绿城中国（4个项目）[5][7][8][9][10] - 联合开发模式常见，如"华发统建·锦宸院"（华发股份+锦江统建）、"建发金茂·观宸"（建发房产+金地集团）[5][7] 产品力升级方向 - 行业竞争核心转向"卷产品、竞品质"，房企通过增加配置、优化四代宅、应用AI科技提升智慧住宅水平[14] - "全维实景"示范区系统性呈现未来生活场景，覆盖全生命周期的住宅产品力成为长期追求[14] - 测评体系覆盖设计落地（十大作品）、交付阶段（十大交付力作品）及综合视角（好房子测评），更全面客观[14] 行业活动与传播 - "好盘巡礼"活动展开，组织行业专家考察获奖及标杆项目，搭建产品力交流平台[14] - 公众号将陆续发布入围项目详情展示，推动行业产品力持续升级[15]

核心观点 - 大悦城控股首次披露"好房子"产品体系细节，强调"安全、舒适、绿色、智慧"的居住空间，并依托中粮集团健康理念打造"主动健康"住宅 [2][3][6] - 公司通过全国性调研发现消费者需求从面积价格转向功能性、舒适性和社区配套，尤其一线城市改善型需求突出 [4] - "好房子实验室"采用模块化设计，预计2025年7月开放，通过用户测试数据迭代优化空间场景 [5] - 产品体系整合中粮生态资源和悦心服务，构建产业链，并制定《主动健康低碳住宅标准》等行业规范 [6] - "梦想厨房"成为核心标签，结合社交场景与健康技术，实现中粮食品复购率65%及户型溢价20% [10][11][12] 用户需求洞察 - 2024年下半年全国调研收集3000份样本，显示隔音、防水、适老化设计及社区社交空间需求显著上升 [4] - 采用"双钻模型"区分显性需求与深层情感需求，发现用户对住宅需求超越传统舒适性范畴 [4][5] - 案例显示2平方米厨房通过智能设备打造多功能空间，体现用户对仪式感和情感价值的追求 [4] 产品研发创新 - "好房子实验室"占地380平方米，采用模块化设计，支持起居室从电视中心向"无界起居室"演变 [5] - 洗手间模块融入"平行宇宙"理念，结合美妆龙头和健康照明满足情绪需求 [5] - 社区场景设计强调"一分钟价值展现"逻辑，注重服务质量而非视觉宏大 [8] 产品体系架构 - 基于用户需求划分9个场景生活模块，打破传统功能分区模式 [7] - 壹号产品线聚焦北京上海等一线城市，悦系产品线覆盖深圳西安南京等城市 [9] - 与清华大学合作制定主动健康建筑框架，涵盖心理、社会、环境、行为四大健康维度 [6] 梦想厨房技术整合 - 采用"W"形布局优化操作动线，灶台与橱柜间距1.2米提升效率 [11] - 华为方太系统可跟踪健康数据，提供定制饮食方案及智能烹饪指引 [11] - 智能调味系统实现中粮食材包65%复购率，麻辣香锅食材包月销超2万份 [12] - 分子料理实验室模块带动户型溢价20%，"厨房焕新贷"2024年放款超5000万元 [12]

行业趋势 - 自2025年"好房子"国家标准颁布后，中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企密集推出"好房子"产品系，注重解决行业痛点和满足用户隐性需求 [2] - 行业从传统高周转开发模式转向聚焦产品力，房企需转变思维，从客户需求出发构建能力 [3][7] - 房地产行业进入"卷产品"时代，房企需整合运营能力和资源以满足用户深层次需求 [10][11] 客户痛点与解决方案 - 房屋渗漏(18%)、噪音(15%)、收纳不足(12%)是2024年住宅质量投诉前三的痛点 [4] - 中海地产基于3.3万份案例提炼"6633"需求框架，聚焦101项高频痛点，涵盖防水、隔音、安全等基础品质 [4] - 防水方面采用自粘聚合物卷材+"三道设防"工艺，北京中海甲叁號院渗漏率降低80%，交付后投诉趋零 [5] - 隔音方面研发石膏复合材料系统，北京海淀项目将撞击声控至65分贝以下，投诉率降87% [5] - 华润置地采用"夹胶玻璃+阻尼板"组合，深圳华润城室内噪音控至35分贝，满意度达95% [5] - 保利发展推出"成长型户型"可调空间布局，并针对老年人需求增设防滑设施和L型扶手 [6] 资源整合与产品创新 - 龙湖集团整合商业、养老、医疗等资源，大悦城控股融入中粮健康理念打造"梦想厨房"等标签 [8] - 中海地产利用母公司中国建筑技术优势，如光伏建筑一体化使呼和浩特项目能源自给率提升30% [13] - 华润置地联动华润集团商业IP，深圳华润城社区商业销售溢价率达25% [14] - 招商蛇口依托招商局港口物流优势构建"前港-中区-后城"模式，越秀地产结合传统文化打造地标项目 [9][14] - 贝壳贝好家应用交易大数据精准推演户型配比和去化周期，覆盖全开发流程 [9] 核心竞争力构建 - 中海地产依托中国建筑在绿色建材和数字孪生技术优势，郑州项目实现全链条数字化 [13] - 华润置地整合集团能源技术，北京朱房项目综合能效提升至85% [14] - 保利发展融合保利艺术博物馆资源，绿城中国与中交集团协同发展TOD项目 [14] - 建发地产利用建发集团供应链优势控制建安成本，形成差异化竞争力 [14]

公司战略与经营策略 - 2024年公司推进战略重塑，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，构建“1123”战略体系，突出商业业务，聚焦“中粮好房子”，注重现有业务专业化、精细化运营，适时回顾战略，坚持经营与开发并重 [1][2] - 预计行业止跌回稳态势延续，结构性分化加剧，国家推动建设好房子，行业加快构建发展新模式 [3] 2024年经营情况 - 行业排名提升，位列中指2024房地产百强榜第20位，上海易居“2024房地产上市公司综合实力榜”第18位，销售排名升至第23位，同比上升6位 [4] - 商业再拓版图，完成厦门、三亚、海淀三个大悦城开业，发行成都大悦城商业REIT，实现现金回流16.6亿元 [4] - 营业收入357.91亿元，同比下降2.70%；归母净利润 -29.77亿元；全年经营活动现金净流入66.17亿元；期末总资产1,785.75亿元；归属于上市公司股东的净资产105.96亿元 [4][5] 融资环境与资金管理 - 与金融机构合作良好，可用融资授信额度充足，有多元化融资渠道，2024年末有息负债总额666.13亿元，资产负债率76.73%，与上年持平 [6] - 2024年新增借款平均成本3.0%，全年综合融资成本4.06%，较上年末下降55个基点，维持AAA主体信用评级 [9] 业绩改善措施 - 销售聚焦住宅产品力，打磨“悦系”产品；商业确保头部项目迭代，推进REITs发展；土地获取聚焦一线及强二线城市；压降融资成本，开展降本降费行动 [10] 现金流管理 - 近三年经营性净现金流连续为正，通过开源节流、商业拓展、资本运作、优化融资等方式管理现金流，2024年加权平均融资成本较同期下降55bps [10][11] 核心竞争力与商业运营 - 大悦城商业核心竞争力体现在“体验式商业”、强大管理能力和优质储备资产，未来优化模式，推进资产证券化 [12] - 2024年引进首店等近500家，深耕首发经济，巩固“青年潮流地标” [19] - 2024年购物中心销售额401.2亿元，同比增长16%；客流3.6亿人次，同比增长30%；2025年计划新开业深圳、南昌大悦城2家项目 [19][20] 产品与市场拓展 - 2024年签约369亿元，签约面积167万平米，2025年聚焦核心城市群实现销售目标，动态调整业态比例 [13] - 2024年完成“好房子”部分研究并推广，2025年增加相关研究，搭建实验室打造特色产品 [14] - 助力外贸企业开拓国内市场，打造外贸优品专门店或区域 [19] REITs发行情况 - 2024年发行消费REITs，募集资金33.23亿元，实现利润总额约21亿元，收回现金16.6亿元，底层资产经营指标超额完成，分红高于业绩预测 [16][17][18] - 公司积极研究扩募政策，如有计划将及时披露 [18] 轻资产业务 - 轻资产项目运营良好，未来聚焦两大产品线，深耕一二线城市核心区域，以收入提成加净收益提成为收费模式 [21][22]

大悦城控股集团股份有限公司 2024 年年度股东大会决议公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2025-033 大悦城控股集团股份有限公司 2024 年年度股东大会决议公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。 特别提示： 1、本次股东大会未出现否决议案的情况。 2、本次股东大会未出现变更前次股东大会决议的情况。 2、会议地点：北京市东城区金鱼胡同 5-15 号北京华尔道夫酒店二层华尔道 夫宴会厅。 3、会议召开的方式：本次股东大会采用现场表决与网络投票相结合的方式 召开。 4、会议召集人：公司第十一届董事会。 一、会议召开的基本情况 5、会议主持人：董事长姚长林先生。 1、会议召开的时间：2025 年 5 月 21 日下午 14:30。 本次股东大会的召开符合法律、行政法规、部门规章、规范性文件和公司章 程的规定。 二、会议出席情况 1、出席本次股东大会的股东及股东代理人共 246 人，代表有表决权股份共 计 3,284,228,099 股，占公司有表决权股份总数的 76.6213％。其中：参加现场投 票的股东及股东代理人共 6 ...

股东大会法律意见书 中国 北京 朝阳区 华腾世纪总部公园E1座6层 电话(Tel.)：(010) 85770300 传真(Fax.)：(010)85770060 网址（Website）：https://www.sundiallawfirm.com 广东信达（北京）律师事务所 广东信达（北京）律师事务所（以下简称"信达"）接受大悦城控股集团股 份有限公司（以下简称"公司"）委托，指派信达律师参加了公司 2024 年年度 股东大会（下称"本次股东大会"），并进行了必要的验证工作。 关于大悦城控股集团股份有限公司 2024年年度股东大会的 法律意见书 信达（北京）会字[2025]第002号 致：大悦城控股集团股份有限公司 股东大会法律意见书 2.参与本次股大东会网络投票的股东资格、网络投票结果均由相应的证券交 易所交易系统和互联网投票系统予以认证； 信达律师根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《上 市公司股东会规则》（以下简称"《股东会规则》"）、《深圳证券交易所上市 公司股东会网络投票实施细则》（以下简称"《股东会网络投票实施细则》"） 等法律、法规、规范性文件以及《公司章程》的规定，对本次股 ...