人事变动 - 蒋铁峰因工作调动辞去董事长等职务，持有公司A股122,000股[4] - 2025年9月15日朱文凯当选董事长并任法定代表人[5][6] - 2025年9月15日朱文凯免总经理，聂黎明接任[7] 债券信息 - 中信证券是多期招商蛇口债券受托管理人[2][3][8] - 20蛇口01等多期债券代码公布[1]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 核心观点 - 广义住房需求已经见底 但量价未进入正向循环 房地产总量将继续磨底 预计核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"新发展赛道 推动好房子渗透率较低的核心城市市场改善 助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3] - 经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据表现 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交208.3万平米 环比上升5.4% 其中一二线城市成交195万平米环比上升5.2% 三四线城市成交13.2万平米环比上升8.1% [4] - 9月34城一手房成交同比上升17.6% 较8月上升25.5个百分点 其中一二线同比上升22.4% 三四线同比下降23.9% [3][5] - 年初累计至今34城成交0.87亿平米 同比下降11.2% 其中一二线累计成交8016.3万平米同比下降7.5% 三四线累计成交692.2万平米同比下降39.2% [5][7] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交109.6万平米 环比下降6.1% [3][11] - 9月累计成交307.7万平米 较8月同期环比上升13.2% 较去年9月同期同比上升31.3% [3][11] - 年初累计至今成交4319.8万平米 同比上升5.6% [11] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘107万平米 合计成交78万平米 成交推盘比为0.73倍 [3][19] - 最近三个月成交推盘比分别为1.02倍 0.95倍和0.98倍 [3][19] - 15城合计住宅可售面积8966.6万平米 环比上升0.3% [3][19] - 3个月移动平均去化月数为23.2个月 环比上升0.6个月 [3][19] 行业政策动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》 鼓励多渠道增加租赁住房供给 [3][28][29] - 国家统计局公布1-8月累计房地产数据：投资额60309亿元同比下降12.9% 销售面积5.7亿平方米同比下降4.7% 销售额5.5万亿元同比下降7.3% [3][28] - 8月单月数据：投资额6729亿元同比下降19.5% 销售面积5744万平方米同比下降10.6% 销售额5449亿元同比下降14.0% [28] 地方政策 - 上海优化个人住房房产税试点政策 符合条件的居民首套住房 二套及以上住房人均≤60平方米的暂免征收房产税 [3][28] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付 二套房提取60% 契税等税款3年内实报实销 [3][28] - 北京继续执行5%至12%的住房公积金缴存比例政策 上海上调住房公积金缴存基数上限至37302元 [28] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [3][28] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [3][28] 公司动态跟踪 融资担保 - 金地集团为关联方提供连带担保2亿元 [3][33] - 招商蛇口为控股子公司申请贷款提供连带担保8亿元期限3年 [3][33] - 金地集团子公司以股份质押担保形式申请贷款5.5亿元期限15年 [33] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派23.9元 [3][33] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派1024元和31.5元 [3][33] 股份回购 - 贝壳-W上周共耗资约1373万美元回购股份约207万股 [36][37] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71% 沪深300指数下跌0.44% 相对收益1.16% 在31个板块中排名第9位 [3][38] - 涨幅前5个股：香江控股52.55% 首开股份31.76% 沙河股份19.11% 亚太实业18.55% 大龙地产10.82% [38][41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.8/15.5倍 [3] 物管板块 - 物业管理板块个股平均下跌0.03% 相对收益0.42% 表现强于大市 [3][43] - 涨幅前5个股：佳兆业美好13.71% 浦江中国13.12% 恒大物业9.01% 合景悠活7.72% 首程控股6.87% [47] - 物管25/26PE均值分别14.2/12.8倍 [3] 投资建议 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但房地产总量仍处磨底阶段，核心城市市场领先进入底部拐点区域 [4] - 好房子政策将推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，助力优质房企经营模式转型 [4] - 推荐关注产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类投资方向 [4] 行业数据表现 新房成交 - 上周34城新房成交208.3万平米，环比上升5.4%，其中一二线环比上升5.2%、三四线环比上升8.1% [5] - 9月累计成交560.5万平米，同比上升17.6%，较8月上升25.5个百分点；一二线同比上升22.4%，三四线同比下降23.9% [6] - 年初至今34城累计成交0.87亿平米，同比下降11.2% [6] 二手房成交 - 上周13城二手房成交109.6万平米，环比下降6.1% [12] - 9月累计成交307.7万平米，同比上升31.3%，较8月上升13.2个百分点 [12] - 年初至今13城累计成交4319.8万平米，同比上升5.6% [12] 库存与去化 - 上周15城推盘107万平米，成交78万平米，成交推盘比0.73倍 [21] - 15城可售面积8966.6万平米，环比上升0.3% [21] - 3个月移动平均去化月数23.2个月，环比上升0.6个月 [21] 政策与市场动态 宏观政策 - 国务院正式施行《住房租赁条例》，鼓励多渠道增加租赁住房供给 [31] - 1-8月全国房地产开发投资额60309亿元（同比下降12.9%），销售面积5.7亿平米（同比下降4.7%），销售额5.5万亿元（同比下降7.3%） [31] 地方政策 - 上海优化房产税政策：符合条件的首套住房及二套以上人均≤60平米住房暂免征收 [31] - 深圳拟支持首套房全额提取公积金用于首付，二套房提取60% [31] 土地市场 - 龙湖集团竞得成都万年场19.2亩地块 [31] - 越秀地产以13.3亿元竞得杭州拱墅区地块 [31] 公司动态 融资与担保 - 金地集团为关联方提供2亿元连带担保 [36] - 招商蛇口为子公司提供8亿元贷款担保 [38] - 金地集团子公司以股权质押申请5.5亿元贷款 [38] 分红派息 - 越秀地产公司债每手派息23.9元 [38] - 中国海外发展两笔公司债每手分别派息1024元和31.5元 [38] 股份回购 - 贝壳-W上周累计耗资约1373万美元回购207万股股份 [39] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数上涨0.71%，相对沪深300指数超额收益1.16%，在31个板块中排名第9 [41] - 个股涨幅前五：香江控股(+52.55%)、首开股份(+31.76%)、沙河股份(+19.11%)、亚太实业(+18.55%)、大龙地产(+10.82%) [44] 物管板块 - 板块平均下跌0.03%，相对沪深300超额收益0.42% [46] - 个股涨幅前五：佳兆业美好(+13.71%)、浦江中国(+13.12%)、恒大物业(+9.01%)、合景悠活(+7.72%)、首程控股(+6.87%) [50] 估值水平 - 主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.8/15.5倍 [4] - 物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2/12.8倍 [4] - 华润万象生活估值较高(2025年PE 21倍)，中海物业估值较低(2025年PE 9倍) [49]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]

行业地位与品牌荣誉 - 公司荣获"2025中国商业地产公司品牌价值TOP10"第四名 彰显强大综合实力和品牌影响力[1] - 中国房地产TOP10研究组持续二十二年开展品牌价值研究 其成果对行业品牌建设具有重要指导作用[4] 业务规模与增长表现 - 全国在管商业项目超80个 总商业管理面积突破500万㎡ 年均业务增长率超30%[6] - 重点城市代表项目出租率稳居97%以上 顾客满意度达97.2%[6] - 过去三年业务年均增速超过30% 2024年逆势新开10个项目 2025年计划新开9个项目[10][14] 战略布局与产品体系 - 采用"聚焦核心 辐射潜力"的全国化战略 深耕长三角 珠三角 成渝等经济活跃区域[6] - 形成三大差异化产品线：招商花园城（亲子家庭场） 海上世界（城市欢乐场） 招商花园里（非标特色街）[8] - 轻资产合作项目已超20个 实现重资产与轻资产"双轮驱动"模式[10] 写字楼业务发展 - 写字楼业务布局全国10余个城市 覆盖北上深一线城市 管理项目超40个 面积超200万㎡[12][14] - 通过打造特色产业平台实现显著招商成效：深圳海上世界片区上半年签约超3万㎡ 上海东虹桥中心实现近1万㎡企业入驻[12] 运营理念与创新实践 - 坚持"X+商业"理念 聚焦服务力 营销力 场景力 产品力四维能力建设[6] - 结合地域文化特色创新商业模式 实施全生命周期精细化运营管理[14] - 通过资源聚合与生态合作 持续推动场景革命与业态革新[10][16]

1-8月房企土地储备排名 - 中海地产以309.37万平方米全口径土地储备位列行业第一 [2] - 招商蛇口与保利发展控股分别以275.64万平方米和267.19万平方米位居第二、三位 [2] - 前10名企业还包括绿城中国（216.09万平方米）、华润置地（210.17万平方米）等央国企及混合制企业 [2][3] 房企投资策略分化 - 前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比下降54.03% [10] - 头部央国企如华润置地、保利发展主导核心城市优质地块竞争，权益拿地金额最高达584.5亿元 [13][14] - 混合制及民企如绿城中国、龙湖集团明确下半年将放缓拿地节奏，更注重风险控制 [14] 土地市场供需结构变化 - 一二三线城市住宅用地供应规划建筑面积3748.90万平方米，环比上升43.52%但同比下降21.18% [16][18] - 成交市场明显收缩：成交规划建筑面积1883.39万平方米，同比下降37.40%；成交总价839.52亿元，同比下降39.67% [24][26] - 三线城市呈现"量升价涨"特征，供应建筑面积环比增25.98%，楼面价同比增10.54% [18][22] 城市能级差异化供地策略 - 一线城市采取"控量提质"策略，供应宗数及面积同比降幅超60% [18][19] - 二线城市以"量增价跌"为主，供应宗数环比增85.39%，但楼面价同比下降29.19% [18][19] - 三线城市通过提升土地质量对冲市场压力，楼面价同比上升10.54% [18][22] 定向回购机制受青睐 - 南京江宁区谷里G59地块以44.24%高溢价成交，因政府承诺以12100元/平方米包干单价定向回购全部房屋 [27][28] - 该模式为房企提供稳定收益保障，成为风险对冲重要工具 [27][28] - 宁波江北区地块经政府收储后重新挂牌，成交价较收储价增加1.1亿元 [26] 重点城市土拍动态 - 上海杨浦区滨江地块成交楼面价达9.22万元/平方米，溢价率28% [36] - 北京朝阳区呼家楼地块楼面价突破8.1万元/平方米，为CBD核心区近十年首宗住宅用地 [35] - 产业类民企试水土地市场，如长江精工以11.19%溢价率竞得上海闵行区地块 [37] 城市更新政策与创新 - 全国改造项目达864个，总投资额6419.44亿元 [40][42] - 宁波创新"工业上楼"政策，符合条件项目免收土地价款 [39][42] - 广州推行居民自主改造模式，通过意愿征询机制形成共识 [41][42]

北京住宅市场成交情况 - 9月8日至14日北京市住宅整体市场成交3764套 商品住宅成交456套 成交总面积5.1万平方米 成交总金额31.46亿元[1] - 商品住宅单周网签金额冠军为中海丽金府 成交12套0.19万平方米 金额2.13亿元 项目均价11.41万元/平方米[1] - 中海丽金府属于高端产品系"藏锋系"第六个项目 规划13栋住宅楼共1060套 采用南低北高布局[1] 新盘供应动态 - 顺义龙湖·宸翰于9月13日取得预售许可证 备案名"宸翰家园" 规划17栋5-17层住宅共524户[2] - 项目提供97-118平方米洋房三居及118-165平方米小高层三至四居 得房率均超100%[2] - 本次获批17栋楼551套房源 拟售价格区间为4.02万-4.57万元/平方米[2] 全国房价变动趋势 - 2025年8月70个大中城市中57城新房价格环比下降 较7月减少3城 4城持平 9城上涨较7月增加3城[3] - 上海、杭州、宜昌以0.4%涨幅领涨 南宁上涨0.3% 包头和惠州以0.9%跌幅领跌[3] 房企管理层变动 - 招商蛇口董事长蒋铁峰因工作调动于9月15日辞任董事及董事长职务[4] - 董事会选举朱文凯接任董事长 原总经理朱文凯被免职 聘任聂黎明为新任总经理[4] 企业组织架构调整 - 万科集团于9月17日公布新组织架构 包含集团总部13个部门、16个地区公司和8个事业部[5] - 事业部涵盖办公、商业与酒店、物业、长租公寓及物流等业务板块[5] 跨境购房政策优化 - 外汇局明确境外个人在满足购房资格条件下 可凭购房合同先行办理外汇资金结汇支付 后续补交备案文件[6]

行业政策动态 - 上海市发布个人住房房产税试点政策优化调整通知 对符合条件的高层次人才 重点产业紧缺急需人才 以及持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 在本市新购住房时提供房产税优惠政策 [1] 市场表现 - A股市场地产股尾盘拉升 沙河股份涨停 滨江集团涨超5% 电子城涨超5% 光明地产涨超4% 新城控股涨超4% 万科A涨超3% 上海临港涨超3% 招商蛇口涨超3% 深振业A涨超3% [1] 政策影响范围 - 房产税优惠政策覆盖高层次人才 重点产业紧缺急需人才 以及持有上海居住证满3年且在当地工作生活的购房人群 [1]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮[6] - 二手房成交表现优于新房 重点城市二手房成交同比上升21.5%而新房同比下降3.2%[6][19][33] - 建议关注三类企业：核心城市布局强/产品力强房企、二手房中介及物业管理企业[6] 板块行情 - 房地产（申万）板块单周大幅上升6.0% 显著跑赢主要股指（上证指数+1.5% 深证成指+2.6%）[6][9] - 个股表现分化明显 首开股份单周涨幅达57.0% 而空港股份下跌5.9%[6][9] 数据跟踪 新房成交 - 当周42城新房成交154万平米 环比下降9.6% 一线城市环比降6.1% 二线降11.3% 三四线降9.1%[15] - 9月累计成交272万平米 环比上升14.1%但同比下降3.2% 年初至今累计同比下降6.1%[19] - 分能级看 一线城市累计成交同比微升5.1% 而三四线城市同比大幅下降21.9%[19] 二手房成交 - 当周21城二手房成交196万平米 环比显著上升13.5% 同比上升18.1%[29] - 9月累计成交338万平米 环比上升15.6% 同比大幅上升21.5% 年初至今累计同比上升15.4%[33] - 二线城市表现亮眼 单周环比升21.5% 当月同比升27.2%[29][33] 行业新闻 - 政策层面持续优化：不动产登记"交房即交证"覆盖全国2200多个县市 多地出台购房补贴及公积金支持政策[46] - 城市更新加速推进：广州罗冲围片区（22.8平方公里）、北京昌平区安置房项目（总投资57.52亿元）等重大项目启动[46][48] - 土地市场活跃：上海挂牌8宗地总起拍价184.95亿元 成都金牛区地块起拍楼面价达15500元/平方米[46][48] 公司动态 销售业绩 - 8月房企销售分化显著：中国金茂同比+46.5%至90.77亿元 而首开股份同比-66%至9.7亿元[50] - 上半年业绩：中国金茂收入251.1亿元（同比+14%） 中国海外发展收入832.2亿元（同比-4%）[50] 融资活动 - 招商蛇口拟发行优先股募资不超过82亿元用于"保交楼"项目[50] - 越秀地产发行15亿元公司债券 利率2.16%[50] - 首开股份进行永续债权融资不超过30亿元 利率LPR+40BP[50]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]